房产投资之我见.ppt
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房产投资之我见.ppt
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房产投资房产市场发展动力房改政策城市化房产的刚性需求分税制改革地方政府推动房产泡沫一问:
未来房产政策的走向?
中国未来的住房政策是什么?
1、目标人人有房住2、廉租房、公租房、经适房、商品房构成房产市场的产品体系。
随着时间推移,这个体系会越来越完善,商品房的比重会日益降低。
二问:
中国城市化进程还有多远?
城市化就是农村居民迁移到城市,城市化推动了房产市场的繁荣,但高房价却阻碍了城市化的推进。
中国的经济产业正在由规模扩张向结构调整优化转型,对城市就业人口的吸纳速度明显放缓,城市化进程也会减速。
目前发达国家的市场容量、全球的原材料、能源不能支撑中国经济规模的快速膨胀。
三问:
土地财政能否长生不老?
经过十年万挖掘,地方政府认识到土地资源是有限的,土地价格也不能无休止的上涨。
必须谋求财政来源的转型,所以地方政府积极推动房产税的开征。
被忽视的交易成本1.普通住宅取得产权证未满五年的普通住宅上市交易,须全额缴交营业税。
以100平方米,原价30万元,现以50万元成交的商品房为例:
营业税:
50万5.55%27750元(由卖方支付)个人所得税:
50万1.5%7500元(房产有增值的才需缴交该项税费,由卖方支付)契税:
50万1.5%7500元(由买方支付)印花税:
50万0.1%500元(由双方共同支付)手续费:
6元100平方米600元(由双方共同支付)总费用为:
营业税27750个人所得税7500契税7500印花税500手续费60036350元2.非普通住宅非普通住宅契税缴交的比例为3%。
取得权证未满五年上市交易其他税费同上;取得权证满五年的营业税按增值部分缴交,其他费用同上。
被忽视的持有成本房地产也是消耗品?
物业费、装修费、修缮费等,还有即将到来的房产税。
以50万的住房为例。
物业费:
2000元/年,50年一共10万元。
装修费:
10万*5次=50万房产税:
500010000/年,50年50万。
合计被忽视的发展趋势今天的黄金地段10年或20年以后是否还是黄金地段?
例:
青岛发展格局的变迁。
沧口、四方市北、市南回报率计算标准:
租售比房价50万元(不含装修)租金1万/年,50年收回成本。
租售比1:
50如果50年里装修5次,每次10万,累计消耗50万元,相当于房子的价值。
按照目前的租售比投资房产出租50年里是没有任何回报的。
如果是贷款购房,就要承担每年6%-7%的亏损,因为每年要支付相当于6%-7%的贷款利息。
结论房产投资在中国和股票一样,都成了“炒”,既然是炒,前提条件就是要火,结果必然是越来越少。
但是房产市场却是有价无市,越来越冷,空置房越来越多,已经失去了炒房的条件和趋势。
保险投资不用交费,不用交税,不用装潢,不用修缮。
没有空租期,每天都有收益。
不受市场环境影响,变现灵活。
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