物业项目目标责任书.docx

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物业项目目标责任书

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物业项目目标责任书

为了提高建安物业服务质量、树立品牌，也为了加强项目部经理的工作责任心，提高工作效率，现根据各项目部实际发展情况，经公司与项目部经理共同商讨，确定项目部经理二○○八年度工作责任目标，并签署确认。

一、责任目标

1、管理责任目标及措施（如下表，）

二、相关权力

为保证上述责任目标的实现，授予项目部经理权力如下：

第1页

1、人事管理权

（1）对物业项目部班组长（含）以下各级员工的招聘权、奖罚权、任免权、解聘权。

（2）对物业项目部部门主管、管理人员（工程、客服）人员的奖罚权及任免、调配、解聘的建议权。

（3）工薪标准范围内的调薪建议权。

2、管理决策

（1）主持物业项目部的日常管理工作。

（2）组织实施本项目部的工作计划、工作标准、工作程序及管理制度等。

（3）主持召开物业项目部的各类工作会议。

（4）审核项目部各类经济合同，报领导审批。

3、申请支持权

（1）依据物业项目部的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持。

（2）起草和建立物业项目部的组织架构和人员定编、工作职责、任职条件，报公司批准执行。

（3）起草、审核项目部各类工作流程、工作程序、作业指导，报权属领导审批后执行。

（4）申请业务支持。

三、相关义务

1、接受公司的统一领导，执行工司各项管理制度。

2、向公司做工作汇报，不得隐瞒项目部的实际情况。

3、确保责任目标的逐步实现。

4、自觉接受公司各职能部门的监控、考评、检查。

5、积极配合公司完成其他专项工作。

6、保证项目部各个标准作业规程的贯彻执行。

7、保证项目部的操作不违背国家的法律、法规。

8、保证员工的生活、工作秩序。

第2页

9、保证员工的整体操作技能和工作质量。

10、为公司培养人才。

11、积极做好员工的思想教育及技能培训。

四、目标考评

公司综合部负责项目经理的绩效考评。

考评标准办法依据公司绩效考评相关标准作业规程和本目标管理责任书。

公司综合部对各项目部每月不定期检查不少于4次（具体检查考评项目及扣分情况见附表）

五、目标奖罚

1、项目经理必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。

2、如果全部完成责任目标：

（分季度考评和年度考评）季度管理目标考评分在90分以上，则项目经理可按公司的季度浮动工资分配方案全额发放；年度管理目标考评分在95分以上，则公司根据项目经营情况按一定比例发放年终奖金。

3、如果本责任书所列管理目标不能全部完成，季度：

考评分在80―90分，则扣发项目经理20%的浮动工资；70―80分，扣发30%的浮动工资；60―70分，扣发50%的浮动工资；考评分在60分以下，则取消项目经理的浮动工资，并酌情给予降级或辞退处理。

4、若发生不可抗力而致使责任目标无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由公司与目标责任人共同处理。

六、本目标管理责任书一式两份，公司综合部存档一份，目标责任人一份。

七、未尽事宜，由项目经理同公司协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。

八、本责任书自签订之日起生效。

九、本责任书解释权在公司。

总经理签署：

项目经理签署：

第3页

日期：

日期：

考核细则

1、住户综合满意度在95%以上。

（以年末的住户回访调查为准，非管理服务质量原因造成住户不满意的除外）

2、按以下质量标准，季度检查平均分在90分以上，全年品质检查平均得分95分以上，则公司根据项目经营情况按一定比例发放年终奖金。

3、在管小区无发生人员致残或死亡事故。

（非管理失责造成的除外）4、在管小区无发生机动车辆被盗事故。

（非管理失责造成的除外）5、在管小区无发生重大责任火灾事故。

（非管理失责造成的除外）6、在管小区无因管理失职受有关部门处罚或被媒体曝光。

7、在管小区无发生重大设备运行责任事故。

8、在管小区无重大违章装修现象。

（非管理失责造成的除外）9、无隐瞒收入、弄虚作假行为。

考核参考内容

处罚

1.对公司之规章制度不熟悉2.责任区之业主档案及锁匙保管不全3.对责任区情况不熟悉4.责任区内清洁不干净

5.住宅楼内破损或公共设施一般损坏或不定期三天未修复6.大面积和严重破损或公用设施严重损坏三天未修复7.住户要求维修或合理投诉超过一天未答复8.住户要求维修超过一天未修复（大工程除外）

9.住户向公司合理投诉，轻微发现1次扣分，情节严重者加倍扣分（情节恶劣者辞退处理）10.影响住户生活（轻微满3次扣分，引起住户严重投诉辞退）11.违章装修未能及时发现处理，而造成投诉者12.严重违章装修限期未整改

13.责任区内乱拉、乱搭、乱挖、乱摆、乱放，

14.上班穿拖鞋或没有配带员工证、着工装、私离岗位、睡觉、看小说杂志等现象15.公报私仇，用个人恩怨处理工作事件（次）

16.责任区内发生事故，不能合理及时处理（不当值时间也要作好协调安排后方可离开公司，否则也按此处

理）

17.对违纪事件不能公平及时处理（一般违纪不超过3天，严重违纪事件5天内处理完）18.单车、摩托车、汽车停靠区脏、乱、差（违例5辆或以上开始处罚）

19.发生偷盗或其它治安案件，丢失或损失钱财物折合为3000元以下的除扣分外，并要负责消除负面影响20.发生偷盗或其它治安案件，丢失或损失钱财物折合为3000元（含3000元）以上或发生刑事案件的除扣分外，并要负责消除负面影响

21.因管理原因发生重大或特大案件（除政府追究其责任外，如是严重失职作辞退处理）22.责任区内发生交通事故，严重交通堵塞（如是严重失职作辞退处理）23.责任区内小区秩序混乱，闲杂人员聚集（包括非项目部人员在项目部闲聊）

24.责任区内所有登记本等数据在季度内检查出现累积3次以上错、漏、不准确、不及时、丢失等现象者25.以各种借口向业主收取（接受）小费或钱物；私自承接或私自代人承接装修工程；私自代理业主/住户租售业务；私自为业主/住户代收租金

26.没有按照公司之规定巡查

27.没按公司要求做好宣传栏及告示箱之换版及保管工作28.下水井及排污井脏、堵或长期破损（满3处扣分）29.绿化整体生长不好，明显缺水、缺肥、生虫、死等不良现象30.绿化设施损坏、遗失，不能正常运作（正常损耗除外）31.草地被踩坏0.5-2平方米或树木被人损坏一棵32.责任区内发生员工与住户无理争吵、打骂事件

33.散布谣言、搬弄是非闹不团结，恐吓领导者除扣分外，严重者辞退

34.引起新闻媒介（如：

物业管理办公室/其他政府职能部门的关注）或上级领导的批评35.责任区内之常住户物业服务费收缴率低于90%；水电费收缴率低于100%36.责任区内之水电表每错一处（因严重失误引起业主投诉加扣分）37.未严格按公司之工作流程处理事件

38.工作汇报单/工作日记不整洁、真实、完善及不按时缴交者

39.年终住户满意率调查中，住户对项目部满意率在95%以上（不含95%）95%-85%以内扣10分；85%-75%

以内扣20分；依次类推分数递减10分

40.公司巡查发现的问题要求限期整改的而未能及时整改者加倍处罚

奖励：

41.责任区内员工受到书面表扬此类奖励项目申请，由当事人或部门主管将事件详细书面说明，公司将根据

事件的影响面大小和深远及实际意义，讨论决定给当事人，部门主管的奖励标准。

42.责任区受到送锦旗或奖状表扬43.责任区受到新闻媒介通报表扬

44.在管理过程中能够集中住户的意见提出完善管理建议且被公司采纳（当事人，以书面形式提交公司）45.为公司制造明显的经济效益

46.推出新颖实效的管理措施（以书面形式上呈公司审批方加分）

47.及时有效地处理特发事件，（突发事件是指发生火警、严重浸水、台风、暴雨、打架、抢劫、偷盗或为

公司挽回经济损失达人民币300元以上之事件等）消除消极影响（奖励处理人，以书面形式上呈公司审批方加分）

48.责任区内所有登记本等数据在月内能按公司规定做到准确、及时、无错漏、无丢失等现象者

物业项目经理目标责任书2016-06-0423:

54|#2楼

为确保较好地完成公司董事会制定的总体目标和规划，司属各物管处须分解相应的经济指标和工作任务。

为实现目标管理，明确责权利，充分发挥和调动员工的工作积极性，促进我司持续健康发展，确保XXX花园物管处2011年工作目标、经济目标的全面完成，结合物管处的实际情况，特签订本工作目标考核责任书。

目标管理单位：

XXX物业公司

责任人：

XXX

第一条：

工作内容及标准

㈠常规工作

1.物管处经理负责XXX花园小区约25万�O的全面日常管理工作，确保物管处各项工作正常、有序地开展。

2.认真贯彻执行公司的各项管理制度，并按规章制度指导物管处日常工作的开展。

3.制定工作范围内的目标责任书、工作目标、工作计划、工作标准及管理制度，并组织实施，狠抓目标管理和制度的落实，要抓出成效。

4.指导物管处各岗位，规范的做好各类工作记录，及档案资料的收集、整理、归档工作。

5.每月28号前上报当月收支月报表和其他工作报表，确保各类报表及时、准确，符合规定要求。

6.主持召开物管处的各类工作会议，每周组织物管处员工进行一次业务培训学习，做到会前有准备，会后有记录、纪要。

7.制定、审核物管处各类合同，确保合同双方主体责、权利明确，内容符合相关法律的要求，无法律漏洞。

㈡管理工作

管理工作分为内部管理和外部协调

内部管理：

1.加强物业范围内车辆的停放管理，确保公司不因车辆的损坏或丢失而遭受任何损失。

2.加强对物管处员工的管理，包括抓好物管处的队伍建设工作，努力提高员工素质，建立和-谐团队，提高工作效率。

按公司的要求定编定岗，对物管处员工进行规范的管理，做到人员无超编，无劳动争议发生。

3.严格按照ISO9001的质量管理标准进行管理、服务和考核，每月最后一个工作日，组织服务质量考评和员工绩效考评，并完善相关记录，达到质量管理体系标准的要求，对考核结果严格兑现奖惩，达到考核目的。

4.规范服务，确保业主服务满意率达到%。

5.严格执行公司的管理制度，确保物管处各项工作符合公司归口部门的考核要求。

6.制定科学的、可执行性强的整体工作方案，贯彻方案切实推进工作。

外部协调：

1.做好业主重大投诉的回访工作，努力在矛盾初期解决矛盾，把矛盾控制在本小区范围内。

2.协调内外各种关系，创建文明、健康向上的和-谐小区。

做好和社会公用部门的联系工作，确保工作和-谐、顺利地开展。

㈢安全工作

1.认真贯彻落实《安全生产目标责任书》，确保全年不发生重大安全责任事故。

2.做好安全工作，符合主管局要求，在局技安科安全工作检查中，确保扣分值不得大于1分（可等于1分）。

3.负责做好本项目的消防管理工作，制定消防应急预案，保持消防设施、设备的完好和正常运转，定期组织义消员进行消防演练，杜绝公共区域发生火灾管理责任事故。

㈣经济收支工作

1.严格控制成本，合理设�Z岗位。

2.努力抓好经济工作，抓好各项费用的收缴工作，做到应

收尽收，确保物业服务费收缴率住宅达到%，非住宅达到%，空�Z房物管费收缴率达到％。

单位空�Z房物管费，年末需100％收回。

收缴率均以已接房为计算基数。

3.努力抓好经济创收工作，经济指标为。

4.经济合同审核程序：

承办部门（负责人签字）→归口部门（审核）→办公室（审核）→财务部（审核）→分管领导、总经理（签字）→综合部（盖章），办公室、财务部各存档一份。

㈤做好其他日常事务和领导交办的工作，对领导交办的工

作要有结果、有汇报。

第二条：

考核标准

㈠以工作日志为考核标准之一。

标准为：

真实、条理清楚，体现了各项主要工作内容。

㈡根据公司的各项规章制度和目标任务，结合本物管处的

实际情况，科学制定本物管处各岗位的目标责任书和考核细则，并严格考核。

㈢环境卫生管理：

达到客服部考核细则的要求。

㈣创先争优活动中各项考核必须合格。

㈤切实有效地执行第一条的工作内容，并达到第一条要求

的工作标准。

第三条：

奖惩办法

㈠完成第一条规的工作内容（经济工作除外）且达到工作标准，不奖不惩。

经公司考核领导小组研究决定从物管处经理每月的应发工资中抽出20％作为绩效工资，达到考核标准的方可得到20％的绩效工资。

如因工作失职，发生安全管理责任事故，实行一票否决制，无任何奖励，并按照惩罚的有关规定进行处理。

具体奖惩措施如下：

1.物管处全年完成经济指标，奖励执行XXX物业〔2011〕2号文件。

2.有特殊工作贡献、成绩突出的，由制度落实及考核领导

小组研究决定给予相应的奖励。

㈡未完成工作内容，未达到工作标准的惩罚

未完成第一条的工作内容、未达到第二条的考核标准，存在以下情况的，按任务完成的具体情况，扣罚绩效工资：

1.未完成本责任书所列的任何一项工作内容或达到工作标准（除经济工作外），由公司制度落实及考核领导小组研究决定扣罚绩效工资50至600元。

2.未完成经济指标的，年终无奖励。

3.未完成内部管理第1点指标的，以人事管理相关制度为

准。

4.未完成安全工作指标的，将扣罚责任人绩效工资100至60元。

5.如属于目标责任人未尽职尽责的原因，导致不能完成工

作内容或标准，经公司领导班子研究决定目标责任人应当脱离岗位。

6.如因工作失职给公司造成经济损失或重大影响的（包括

因工作失职造成安全责任事故的），责任人应当赔偿经济损失，赔偿金额由制度落实及考核领导小组视其损失大小、情节轻重决定。

如违反国家有关法律、法规，将依法移交有关司-法-部门就行处理。

第四条、责任期限

本责任书的责任期限为2011年6月21日至2011年12月31日。

本责任书一式贰份，公司与责任人各一份，存档于公司人力资源部，从签订之日起生效。

目标管理单位：

重庆XXX物业管理有限责任公司

总经理：

责任人：

年月日年月日

物业目标管理责任书2016-06-0413:

37|#3楼

第一部分总则

一、为提高工作绩效，促进经营管理，充分发挥管理人员的主观能动性，特制定目标管理责任书。

二、目标管理责任书主要是为了明确高层管理人员的经营管理目标及相应的责、权、利。

三、目标管理责任书对责任人的关键业绩指标进行考核，并根据本责任书第二部分的关键业绩指标要求按月对有关数据进行统计，年度进行综合考核。

四、考核内容包括六大项：

（一）经济效益指标：

主要考核各项经营指标完成情况；（三）服务质量指标：

主要考核业主对管理处各项工作的满意度；（三）安全保障指标：

主要考核保安、消防管理及设备保养等工作的开展质量与效果；（四）质量控制指标：

主要考核日常经营管理工作的质量控制状态；（五）团队建设指标：

主要考核管理处日常人事管理及梯队建设成效；（六）考勤管理指标：

主要考核管理责任人对员工的考勤管理，特别是节假日及年休假的加班费监控情况。

第二部分考核指标与奖励办法

一、经济效益指标：

1、考核利润：

即可控利润，其计算方式为：

考核利润=会计分部报表利润-（不可控收益-不可控成本）

本责任书称"不可控"，是指管理责任人在考核期间的权责范围内，既无法准确预见，又不能有效控制。

反之，可准确预见或者能有效控制的，则为"可控"。

不可控收益包括但不仅限于：

公司调整收费标准时所产生的差额收入，促销活动产生的收入减免等；

不可控成本包括但不仅限于：

非办公设备的固定资产折旧与无形资产摊销、公司因经营管理需要而增加员工编制所产生的工资福利费用、不可控收入产生的税费、公司统一组织的广告宣传活动费用与工程维保费用等。

2015年的考核利润年度定额为元，超过考核利润定额的，按超额完成额的

1.5%计提奖金；扭亏为盈的，再按盈余额的5%计提奖金。

2、经营收入：

指公司的可控经营收入。

1）2015年的经营收入年度定额为元。

各经营项目的具体定额详见臻佳物业经营收入预算表。

2）创收业务：

在公司制度允许的情况下，诸如摊位费收入、宣传费（不包括电梯广告费）等经营收入。

未列明的项目，由管理处根据业务性质，书面报公司批准后，可作为创收业务项目。

创收业务不设指标，也不计入公司考核的经营收入，而是按所产生的经营收入总额的

2.5%计提业务提成，该提成的50%由经营班子自由支配，其余50%则必须使用到员工的福利或

奖励方面。

3、成本费用：

指公司的可控成本费用

2015年的成本费用年度定额为元，成本费用率定额为。

成本费用总额与成本费用率同时低于定额时，按节约成本费用总额的1%计提奖金（此处所称的"节约成本费用总额"不包含已按费用单项计提了奖金的费用项目节约额）。

另外，全年水电费定额万元，节约支出部分按2%计提奖金，该奖金的50%责任人自由支配，其余50%需按实际节约情况分配给会所负责人和工程负责人支配。

各费用项目的具体定额与定率详见费用预算表。

4、资金回笼率：

指各项经营活动中货币资金实收金额占应收金额的百分比。

1）住宅、车位管理费、代垫水电费及滞纳金等资金回笼率定额：

全年平均90%及以上，且考核期间须保持租约递增态势。

月度资金回笼率最低不能低于85%，到12月份时须达到95%或以上。

月度资金回笼率达不到该最低限度时，没低1%，扣减该项目按全年平均收费率计算的初始年度评分1分。

其中：

应收金额不包含考核期间因特殊原因，经公司领导审核批准延期或暂不收取部分的金额，但包含延期后再到期部分的金额；实收金额按相同口径核算（不包括已经计提奖金的前欠回收金额）。

2）考核期内不能及时回收的资金，超过3个月的，按逾期未收回金额的0.5%扣罚，超过6个月的，按逾期未收回金额的1%扣罚。

收回考核期以前的欠费（不包含延期后再到期部分，下同），不计入当期的实收金额。

如属上一年度的，按收回金额的0.5%计提奖金；上年度以前的，按收回金额的1%计提奖金。

二、服务质量指标：

主要是小区的业主满意度。

考核期间，小区业主满意度年度平均定额：

85%及以上。

小区业主满意度由公司质量控制小组负责调查与统计。

三、安全保障指标：

1、保安管理：

主要考核小区保安队伍的日常管理规范。

2015年度的考核定额：

无恶性案件或事故（公安部门立案的刑事案件或群体突发事件），一般案件或事故每季度不超过1起，全年不超过3起。

2、设备管理：

主要考核小区设备的日常维护及完好状况。

2015年度的考核定额：

设备运行良好，无重大责任事故，一般事故每季度不超过1起，全年不超过3起。

3、消防管理：

主要考核小区消防设施完好状况、消防训练的开展情况以及消防监控的合理有效性。

2015年度的考核定额：

消防设施完好适用，消防训练按计划正常开展，无重大火灾事故

（消防部门出警）。

四、质量控制指标：

主要由公司质量控制小组考核管理处日常工作的纪律和效率。

2015年度的考核定额：

月度考核评分80分（含80分，下同）以上，年度平均考核评分85分以上。

五、团队建设指标：

1、岗位定编：

主要由办公室考核管理处对员工定岗定编工作的执行情况。

2015年度的考核定额：

岗位配置合理，员工全年无超编情况。

每超编1%扣10分，超编5%及以上该项得分为0.

2、人员流失率：

主要由办公室考核管理处员工的流失情况。

2015年度的考核定额：

保持员工队伍的相对稳定，全年人员流失率控制在5%以内。

流失率每超标1%扣35分。

3、梯队建设：

主要由办公室考核管理处的人才储备及培养情况。

2015年度的考核定额：

人才储备合理，在公司需要的情况下，能及时为公司提供主管以上级别的员工人选。

年度内输送1人，加10分（或评定为良好）；年度内输送2人及以上，加30分（或评定为优秀）。

六、考勤管理指标：

1、培训考勤达标率：

主要由办公室考核管理处组织员工参加公司各项培训活动的出勤率。

2015年度的考核定额：

公司组织的培训活动，应到人员不得迟到、请假，年度缺勤率不吵过5%。

2、加班费控制：

主要由办公室考核管理处对员工加班费控制是否合理。

2015年度加班费定额为元。

在保证日常工作顺利开展的前提下，节约的员工加班费，按2%的比例计提奖金；超支的员工加班费，在责任人的当月工资奖金中全额扣减。

3、员工休息情况管理：

主要由办公室考核管理处在保证日常工作正常开展的情况下，员工排班的合理性。

2015年度的考核定额：

每季度员工存休不多于0.5天/人。

七、奖励执行办法：

本部分第一、第六款所述奖励事项，均在年终考核时，由财务部联合相关部门核定，报公司领导审核批准后，与年终考核同时进行。

第三部分薪酬、奖惩标准与执行办法

一、月度工资发放方法：

月度工资包括基本工资、考核奖金及公司制度规定的所有补贴项目（即工资表对应的"应付工资"栏金额）。

每月工资发放时，按月度工资总额的10%提留年度考核工资，提留考核工资到年度考核后的次月计发；其余90%为当月可发放工资。

二、考核办法

1、公司对管理责任人实行年度综合考核：

公司考评小组对管理责任人的'上述5项指标及明细指标分别评分，并根据各指标的权重，计算其最终的综合评分，然后根据其综合评分对应的奖惩条款等进行相应的奖惩。

2、各项指标的评分权重：

1）经济效益指标：

25%

A．考核利润：

25%

B．经营收入：

20%

C．成本费用：

25%

D．资金回笼率：

30%

2）服务质量指标：

35%

3）安全保障指标：

15%

A．保安管理：

50%

B．设备管理：

25%

C．消防管理：

25%

4）质量控制指标：

10%

5）团队建设指标：

10%

A．岗位定编：

50%

B．人员流失率：

40%

C．梯队建设：

10%

6）考核管理指标

A．培训考核达标率：

15%

B．加班费控制45%

C．员工休息情况管理：

40%

3、评分标准：

详见附件三。

4、考核评分与奖惩条款：

考核评分采用100分制，考核评定分五级，考核评定等级对应奖惩办法。

考核评分考核评级考核评定奖惩办法

95≤AA优秀①返还提留考核奖金；②下个考核周期内薪资上调一级，直至该岗位工资的最高级。

已执行该岗位最高工资的，奖励提留考核工资总额的50%。

85≤B<95B良好①返还提留考核工资；②奖励提留考核工资总额的30%。

75≤C<85C称职返还提留考核工资

60≤D<75D尚可70-74分，扣罚提留考核工资总额的30%；65-69分，扣罚提留考核工资总额的50%；61-64分，全额扣罚提留考核工资。

E<75E欠佳①全额扣罚提留考核工资；②降职并调整工作岗位或劝退。

第四部分附则

一、以上工资及奖金负责人应缴纳的个人所得税由责任人自行承担，并由公司代扣代缴。

二、如经营者中途因劳动合同到期而离任，本责任书的权利和责任相应解除，提留考核工资按离任钱考核结果计发，奖金按离任前考核结果计发，奖金按离任前考核结果60%计发。

如因违反公司规定或自行申请辞职而提前中止劳动合同的，提留考核工资按离任前考核结果计发，但不计发奖金。

三、本目标管理责任书未明确的责、权、利等内容，参照公司的相关规定执行。

四、本责任书一式三份，由公司办公室、财务部、目标管理责任人各存一份。

由公司负责人与管理责任人签字后生效。

五、本责任书含以下附件：

1、附件一：

经营收入预算表

2、附件二：

费用预算表

3、附件三：

责任制考核项目评分表

4、附件四：

安全生产责任状

5、附件五：

消防安全责任状

6、附件六：

z市z兴能物业管理有限公司质量控制考评制度

授权单位：

单位负责人：

责任人签名：

年月日年度物业管理有限公司管理处经理目标管理责任书

为确保物业管理有限公司管理处计划目标得以实现，经公司与目标责任人（管理处经理）共同