成都华润社区商业系统研究客户调研报告.ppt

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成都万润营销顾问有限公司以始为终、分类聚焦、阶段匹配以始为终、分类聚焦、阶段匹配成都华润社区商业系统研究客户调研报告成都华润社区商业系统研究客户调研报告2012年5月28日2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究运营高管研究运营高管研究（本报告呈现）（本报告呈现）投资客研究投资客研究本报告呈现）本报告呈现）商家研究商家研究（本报告呈现）（本报告呈现）案例研究案例研究（已完成）（已完成）终端用户研究终端用户研究（下阶段展开）（下阶段展开）成功社区商业案例成功社区商业案例解析、经验借鉴解析、经验借鉴各方诉求深度研究、价值关注分类匹配，创造多各方诉求深度研究、价值关注分类匹配，创造多方共赢商业格局方共赢商业格局社区商业定位导则社区商业定位导则基于定位导则的社区商业设计导则基于定位导则的社区商业设计导则社区商业研究框架社区商业研究框架2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究4.4.社区商业与住宅价值双向关联社区商业与住宅价值双向关联5.5.社区商业不同阶段价值影响社区商业不同阶段价值影响6.6.社区商业多方共赢分析社区商业多方共赢分析7.7.基于定位导则指导下的设计导则基于定位导则指导下的设计导则1.1.本次调研设计及执行说明本次调研设计及执行说明2.2.本次研究核心结论本次研究核心结论3.3.本次研究逻辑思路本次研究逻辑思路2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究研究方法：

研究方法：

依靠人脉关系搜寻、一对一深访，一名被访者配两名访问专员依靠人脉关系搜寻、一对一深访，一名被访者配两名访问专员研究对象：

研究对象：

商业地产运营高管：

商业地产运营高管：

55组组投资客：

投资客：

2525组组店铺经营者：

店铺经营者：

1515组组连锁机构运营高管：

连锁机构运营高管：

55组组2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究本次调研基本信息本次调研基本信息-运营高管、商家、连锁运营高管、商家、连锁品牌品牌/店铺名称店铺名称商家商家类型类型店铺位置店铺位置被访者姓名被访者姓名职位职位美国GEP洗衣连锁居家服务型温江区行署路54号美丹店长WOWO零售型创业路300号杨艳群总助春天花乐园零售型锦兴路60号附2号朱瑾总经理红旗零售型迪康大道7号杨部长拓展部精视力眼镜零售型春熙路南段13号何女士经理九九文具店零售型一环路南四段9号附4号胡玉立副总经理麦当劳餐饮型大业路北京华联二楼刘经理营运部屈臣氏零售型时代广场1806何悦婷店长诗丽堂居家服务型林荫路黄总总经理味千餐饮餐饮服务型花牌坊北街88号西锦国际一栋1403刘叙经理四川杏林医药连锁零售型一环路西二段31号杜光明经理一点味餐饮服务型小南街87号龚松文店长英派斯健身休闲服务型双楠段503号张劲东总经理成都银行专业服务型西御街16号何德好总经助渣打银行专业服务型时代广场戴舸总经助连锁机构名称连锁机构名称商家商家类型类型被访者姓名被访者姓名职位职位宝宝摄影专业服务型曾先生总经理屈臣氏零售型杨女士中国西区总监锅锅香餐饮服务型冷女士总经理兰花草服务型苏先生总经理碎蝶音乐咖啡居家服务型陈先生董事长运营高管访问对象运营高管访问对象基本简介基本简介陈总原国嘉地产总经理、原苏宁置业总经理王总优品道商业地产总经理闫总蓝光集团嘉宝副总裁、商业公司总经理，30多个商业案例操盘经验李总摩尔国际物流发展有限公司运营总监梁总蓝光地产策划总监，十年商业地产从业经验。

2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究类型客户解释：

专业信任：

投资为收入补充，希望专业人员打理资产，对专业机构依赖度高。

谨慎技术：

反复权衡投资安全，关注趋势指标、运营指标、回报指标。

信息敏感：

相信信息越快越多，越容易成功,自我成功经验路径依赖。

被访者姓名被访者姓名投资者类型投资者类型投资者类型投资者类型被访者相关信息（所处行业、所在公司、目前职位）被访者相关信息（所处行业、所在公司、目前职位）陈先生1000万以上谨慎技术专业投资人，掌控数亿投资资金陈思佑200-500万谨慎技术家里面是乐山知名开发商，富二代，目前专业从事投资理财郑凯200-500万信息敏感西南设计院胡霞1000万以上信息敏感双马家私老总，接受过专业商业地产投资培训，持有多个商铺。

徐鹏200-500万谨慎技术保险行业，专注房地产投资，目前在汽配市场有投资商铺。

白昌兴500-1000万谨慎技术公司老总（台湾人）自持“温哥华广场”写字楼、时代尊邸220住宅何晓蓉200-500万谨慎技术某商会负责人，老公是某承建商负责人杨立有200-500万谨慎技术建材个体户耿爽200-500万谨慎技术个体经营户：

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升的同时，住宅价值得到滋养。

22、在政府相关约束下，只有在开发商、投资者、商家、终端用户四方达到、在政府相关约束下，只有在开发商、投资者、商家、终端用户四方达到共同赢利共同赢利的运营状态，商的运营状态，商业物业才可以持续增值溢价，并有利于开发商进行再融资，投资者更放心投资同品牌物业，商家吸附业物业才可以持续增值溢价，并有利于开发商进行再融资，投资者更放心投资同品牌物业，商家吸附力增加、终端用户忠诚度提高和情感消费体验渗透。

力增加、终端用户忠诚度提高和情感消费体验渗透。

33、以终为始以终为始的商业地产开发理念，在项目的商业地产开发理念，在项目启动期启动期，产品设计、品牌等级、商业规模、业态组合、动，产品设计、品牌等级、商业规模、业态组合、动线设计多方面前置考虑，可以极大降低后期运营调整成本。

线设计多方面前置考虑，可以极大降低后期运营调整成本。

44、调整运营期调整运营期的重点工作在于推广和活动，运营良好的开发商在前期预算一定会的重点工作在于推广和活动，运营良好的开发商在前期预算一定会预留充足资金预留充足资金预算预算进行后期活动来进行后期活动来聚集人气聚集人气和和加快形成商业氛围，缩短商业成熟周期加快形成商业氛围，缩短商业成熟周期。

55、客户维护客户维护和和客户信息管理客户信息管理是是运营成熟期运营成熟期的重点工作，本阶段要扩大商业项目的的重点工作，本阶段要扩大商业项目的辐射范围辐射范围，并着力，并着力培养客户对本社区消费的培养客户对本社区消费的情感依赖性情感依赖性。

研究核心结论研究核心结论通过对商业地产运营高管、投资客、连锁机构负责人和商铺经营者的深入访谈，并结合前通过对商业地产运营高管、投资客、连锁机构负责人和商铺经营者的深入访谈，并结合前期相关研究成果，提炼出社区商业相关核心结论：

期相关研究成果，提炼出社区商业相关核心结论：

2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究研究核心结论研究核心结论66、投资客投资回报率预期在、投资客投资回报率预期在6%-8%6%-8%范围，投资客对租金收益预期略超过银行存款回报即可，但对后期范围，投资客对租金收益预期略超过银行存款回报即可，但对后期运营溢价期望很高。

运营溢价期望很高。

77、商家对租金的承受力普遍占营业额的、商家对租金的承受力普遍占营业额的20-30%20-30%，与，与毛利率毛利率直接相关。

直接相关。

88、目前商业地产有四种销售方式，一是卖产品，二是卖资产，三是以卖资产的方式卖产品，四是卖资本、目前商业地产有四种销售方式，一是卖产品，二是卖资产，三是以卖资产的方式卖产品，四是卖资本，通过研究证明，通过研究证明，卖资本卖资本比其他三种销售方式比其他三种销售方式能为公司带来更大现金流和融资机会能为公司带来更大现金流和融资机会。

99、通过研究发现，、通过研究发现，标准化、模块化标准化、模块化是目前商业地产运营的难点和新的机会点，商业地产运营过程的物业是目前商业地产运营的难点和新的机会点，商业地产运营过程的物业管理、硬件维护、租金管理、品牌管理、客户管理正是当前各大开发商的研究方向。

管理、硬件维护、租金管理、品牌管理、客户管理正是当前各大开发商的研究方向。

1010、商业地产有两种溢价方式，一是、商业地产有两种溢价方式，一是金融溢价（自然溢价）金融溢价（自然溢价），二是，二是运营溢价运营溢价，在当前商业地产泡沫加剧，在当前商业地产泡沫加剧和调控力度加强的情形下，金融溢价前景有限，而和调控力度加强的情形下，金融溢价前景有限，而运营溢价运营溢价才是商业地产未来的方向。

才是商业地产未来的方向。

2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究4.4.社区商业与住宅价值双向关联社区商业与住宅价值双向关联5.5.社区商业不同阶段价值影响社区商业不同阶段价值影响6.6.社区商业多方共赢分析社区商业多方共赢分析7.7.基于定位导则指导下的设计导则基于定位导则指导下的设计导则1.1.本次调研设计及执行说明本次调研设计及执行说明2.2.本次研究核心结论本次研究核心结论3.3.本次研究逻辑思路本次研究逻辑思路2012成都华润社区商业系统研究成都华润社区商业系统研究本报告主要从终端用户（消费者）、投资者、商家、开发企业四方的价值诉求出发，以本报告主要从终端用户（消费者）、投资者、商家、开发企业四方的价值诉求出发，以“以终为始以终为始”的观点的观点进行研究，以建立进行研究，以建立多方共赢、多方共赢、住宅与商业住宅与商业双向价值滋养双向价值滋养并推动项目整体并推动项目整体溢价溢价的社区商业增值服务平台。

的社区商业增值服务平台。

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