昆明学府路区域市场调研报告.docx
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昆明学府路区域市场调研报告
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昆明学府路区域市场调研报告
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昆明学府路区域市场调研报告
一:
昆明市宏观背景
1、昆明地理优势1
昆明是亚洲的地理中心,是云南面向西南开放桥头堡的唯一区域性中心城市。
(图1):
昆明宏观发展地理优势1
2、昆明地理优势2
昆明是中国连接东南亚国家的桥梁;城市化发展进程明显,城市建设处于快速发展阶段。
(图2)昆明宏观发展地理优势2
东南亚、南亚经济圈
昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一,是中国面向东南亚和南亚的桥头堡,在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用。
放眼全国看昆明:
昆明地处“东联黔贵通沿海,北经川渝进中原”的独特区位,是国家提升与周边国家合作能力,建设陆路对外通道的重要支点,是对外开放门户城市;昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用,带来城市及城市商业发展的强大机遇;
3、昆明战略定位
省会城市、区域国际化城市、知名旅游城市,中国未来面向东南亚和南亚的“桥头堡”。
昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后,全国第四个“国家门户”级的枢纽机场;
昆明新机场战略定位为:
中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的国家门户枢纽机场,对国家
西向战略、建设中国东盟自由贸易区和孟、中、印、缅区域经济合作等具有重要意义;
(图3)昆明上水国际机场
4、昆明——行政版图
辖区14个。
昆明共辖6个区、7个县、代管安宁一市,另管辖3个国家级开发区。
面积:
昆明东西最大横距140千米,南北最大纵距220千米,全市面积21473平方公里,市区面积330平方公里(其中主城区290平方公里,呈贡新区40平方公里)。
(图4)昆明行政区域图
4.1、昆明行政区域——各城镇发展体系架构
(表1)昆明城镇发展体系架构
5、昆明——城市发展规划
昆明城市格局——城市发展将主要围绕滇池,进行环滇池“一湖四片”,“一湖四环”。
(图5)清末-2007年,同心圆发展模式
(图6)新昆明发展模式
5.1、城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变,将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础
昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。
加快都市区由市核心(环滇池的一湖四片)和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城(滇池流域外30-60公里)发展格局;
中心区新增190平方公里核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区;
(图8)城市规划区范围图
(图7)现代新昆明城市体系
5.2、从“一湖四片”扩大到“一主五辅”,城市规模进一步放大,空间布局更加合理,组团化,区域化发展趋势更加明显
以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围,以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分乡镇的行政辖区范围划定为昆明城市规划区;
由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区;
(图10)现代新昆明城市体系2
(图9)现代新昆明城市体系1
6、昆明未来发展
国际知名旅游城市、区域中心、国际化大都市
减轻老城区的负荷量,缓解老城区的压力,昆明正在以多中心、单核心的规划路线向周边发展,通过在多个远郊片区做大体量商业的方式,来满足和完善各个片区的生活需求和配套功能;
从卫星城建设的角度来看,它的发展正是依托其区位和交通优势在逐渐,通过自身的特色产业带动周边产业的崛起和周边片区的发
展;
由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈,扩大城市发展范围;城市郊区的发展就满足了三个需求:
城市产业转移的需求、高房价下置业的需求和资源性开发建设的需求;
城市定位加快城市职能片区化趋势,但从功能看,主城区将继续承载和延续现代都市服务产业的核心价值,主城区商业商务中心的地位不改变。
(图11)现代新昆明城市定位
7、轨道交通
轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时,将极大改变城市商业的发展模式,以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流。
从目前轻轨的规划情况来看,通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联,特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大;据规划,未来1小时都市圈的范围内,可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城;1号线线路起于主城核心区,到达呈贡南部大学城,是连接主城与呈贡新区,支持和促进呈贡新区建设的发展轴线;
(表2)昆明市中心城人口规划与轻轨运力关系(图12)轻轨建设分期
7.1、昆明城市交通布局与项目关系
公路匹配度较高,轻轨略显不足。
项目区域轨道交通(2016-2017年营运)轻轨4号线:
距项目835米,白泥山站(莲花池附近)轻轨5号线:
距项目570米。
(图13)昆明轨道交通及路网配置
二、昆明市房地产市场发展及趋势
1、昆明市区住宅类土地供应情况
昆明市主城区2010年至2012年上半年土地供应情况:
·2010年,昆明市主城区居住用地供应为47宗,总供应面积为2877亩,单宗土地平均供应为58.72亩;
·2011年,昆明市主城区居住用地供应为163宗,总供应面积为10473亩,单宗土地平均供应为64.25亩。
·2012年,上半年昆明市主城区居住用地供应为32宗,总供应面积为2226亩,单宗土地平均供应为69.57亩。
(图14)2010年-2012年上半年居住用地供应情况
1.1、2010年至2012年上半年昆明市区居住用地各板块交易情况
(表4)2010年各板块居住用地成交情况
(表5)2011年各板块居住用地成交情况
(表6)2012年上半年各板块居住用地成交情况
(图15)田野按城市功能及配套性综合考虑,划分主城区十一大板块(不含呈贡)
1.2、2010-2012年上半年昆明市二环内居住用地成交情况
(图16)昆明二环板块居住用地成交情况
1.3、2008-2012年上半年昆明市城中村土地成交情况
昆明城中村自2008年以来开始大规模改造,就目前来看将出现集中放量的趋势。
(表7)城中村改造土地成交情况
(图17)城中村改造土地成交趋势
三、昆明市商品住宅成交情况
1、昆明住宅发展趋势分析
新增商品住宅需求已经进入平台期,增长乏力。
新增商品住宅升值潜力堪忧,不再成为投资品
(图18)2007-2011年昆明主城区新增商品住宅供求关系
(图19)2007-2011年昆明主城区新增商品住宅价格变化
1.1、2011年8月-2012年8月昆明商品房市场成交情况分析
(图20)2011年8月-2012年8月昆明主城区商品房成交量及成交价格连续性变化
(表8)2012年8月昆明主城区商品房成交对比分析
备注:
数据包含昆明主城区包括盘龙区、五华区、官渡区、西山区、三个开发(度假)区及呈贡新区。
数据表明:
昆明主城区成交面积和成交套数环比7月上扬。
1.2、二级市场和三级市场价格连续变化情况
(图21)2011年8月-2012年8月昆明主城区住宅二三级市场整体均价连续性变化
8月昆明主城区住宅二级市场均价上升,整体均价为8280元/㎡。
8月昆明主城区住宅三级市场均价与上月相比有所回升,整体均价为7331元/㎡。
数据表明:
目前住宅市场在6、7、8月价格相对平稳的情况下,成较量出现一定上升,一次置业及换房客群在沉寂18个月后出现释放。
2、未来市场预期
中国和昆明房地产市场将进入一个长期的低速增长期
(图22)田野房地产价格预测系统2012年预测(2012年1月)
四、区域房地产市场情况
1、学府路8号项目半径1.5公里内竞争楼盘关注度分析
住宅总供应量(面积/套):
3489套,356107平米,月均总去化率(面积/套):
41.5套。
(图23)项目半径2公里内竞争楼盘位置图
(表9)项目半径2公里内竞争项目关注度评判
(表10)项目半径2公里内竞争项目供求情况
2、竞争楼盘案例分析
1)云上城
项目基本信息:
项目土地成交情况
项目规划情况
规划指标:
净用地面积:
65659.04平方米
总建筑面积:
449448.73平方米
地上建筑面积:
338210.86平方米
地下建筑面积:
111237.87平方米
建筑密度:
29.95%
容积率:
5.151
绿地率:
:
40.12%
开发分析:
项目一期规划有1号楼(6栋11/24/25层住宅)、2号楼(24层公寓)、3号楼(1栋26层的写字楼和4、5栋31层、其余30层的住宅)。
1号楼总户数:
636户,2号楼总户数:
240户,3号楼总户数:
1092户。
一期总建筑面积203594㎡,一期可售面积为158394㎡;二期预计可售面积为114616㎡。
万科云上城9月1日开启认筹,样板房、售楼处全新开放,项目预计9月中旬开盘,届时将推售面积为48-137平米的住宅和79-600多平米的商铺,装修价格9200-11500元/㎡,目前办卡1万/张开盘优惠1.5%,一次性付款优惠2%。
整盘营销节点:
开盘销售情况:
1、住宅:
产品总段分析
由左表数据可见总价在40至50万元/套的房源总供应有160套,是当天各总价段区间数量供应最多的
价格总段分析
由左表数据可见总价在40至50万元/套的房源成交47套,是当天各总价段区间数量成交最多的
2、商业:
2011-5-14
云上城2011年5月14日开盘,销售认筹卡约60张,推出53套,自持16套;可售37套,销售22套,开盘销售率为59%;可售房源37套房源,涉及A1和A3地块商铺,户型面积区间为10.59-2873.46㎡。
;
开盘优惠政策:
项目认筹卡10万元/张,最高优惠6%。
2011-11-24日
商业总平面图
云上城学府路钻石街·2期商业整体平面图,3-1幢是写字楼,3-2至3-7为住宅;3-1至3-7幢的1-2层均为商业。
规划分析:
葡萄街区由5个组团组成,包含13栋超高层及高层住宅,项目共分三期建设。
一期的45层4栋楼1-A,1-B,1-C,1-D都是开放式结构,2层底商,总户
数:
1485户,总建面164835㎡,一期可售面积:
91525㎡。
二期4栋住宅(2栋28层高层,2栋13/14层小高层)、1栋写字楼(43层),总户数:
471户,总建面37680㎡,可售面积约21360㎡。
三期:
回迁房(不售),写字楼,,总建面347485㎡。
整盘营销节点
开盘销售情况:
2012-3-31
开盘推商铺产品,共53间;推写字楼产品,共61间,推住宅产品,共346套。
截至下午16点30分,项目共销售住宅177套,商铺27套,写字楼33间,开盘销售率分别为51%、51%和54%。
由于实际价格与宣传价格有1000多元的差价。
2012-06-17
开盘推商铺产品,共37间;推写字楼产品,共19间;推住宅产品,共325套,其中一期121套,二期204套。
截至中午12点,项目共销售住宅126套,其中一期24套,二期102套,商铺10套,写字楼8间,开盘销售率分别为20%、50%、27%和42%。
由于此次开盘包含上次开盘剩余房源,且该房源销售不畅,整体上拉低了本次开盘的销售率。
规划:
滨江俊园至公示建设项目行政审批
滨江俊园A1-1、A1-2、A1-3地块
规划申报指标
净用地面积:
60453.456平方米
总建筑面积:
247371.77平方米
地上建筑面积:
209168.97平方米
地下建筑面积:
38302.8平方米
建筑密度:
22.5%
容积率:
3.46
销售动态:
开盘销售情况:
一期:
2010年6月20日滨江俊园一期开盘,一期为1-5栋。
第1栋为24层的小高层,2梯6户;第2栋和第5栋均为33层的超高层,3梯8户;第3栋和第4栋均为33层超高层,2梯6户。
当盘当天共推出房源895套,(其中对外销售推出537套,工行团购房358套)到目前为止对外销售170余套,团购房全部售完,价格:
7680--11000元/平米,均价9600元,面积:
75.3-143.51平米,共8个户型。
二期:
二期总建筑面积592740㎡,地上住宅面积395313㎡,商业面积47659㎡。
第一批开盘主推6个户型,分别为107㎡的三室两厅的S1户型、113㎡三室两厅的S2户型、47㎡的R户型、144㎡的U户型以及95㎡的复式T户型等。
总房源共320套。
规划:
上北区主要经济指标
地块面积8850.85㎡
净用地面积7730.25㎡
绿地面积3483.25㎡
内部道路硬地面积2779.8㎡
总建筑面积48803.06㎡
地上建筑面积(计容积率)37838.97㎡
地上住宅建筑面积35938.27㎡
商业网点建筑面积1746.1㎡
其他用房建筑面积154.6㎡
地下建筑面积(二层)10964.09㎡
车位数200个左右
净用地绿地率45.06%
净用地容积率4.9
净用地建筑密度17.87%
楼层29层
户型面积33—95平米
销售动态:
上北区销售情况:
上北区总供应量为房源575套,面积从37-95㎡,总供应面积为22199.77㎡。
目前尚未开盘,所推出的认筹房源供应量为760套。
未来住宅面积总供应量为377800.23㎡。
项目开发进度(城中村改造拆迁中):
沸城占地面积近175亩;项目拆迁面积:
约27.25万平方米;拆迁户数:
1188户;总建筑面积约:
90万平米;规划户数:
6640户;沸城是一个集办公、商业、娱乐、餐饮、住宅、教育为一体的大型综合体项目,着力打造未来昆明首个城市CRD(中央休闲娱乐区),项目主要由34层的超高层组成,户型面积为54-130㎡,目前项目正在拆迁改造中
沸城项目2012年8月17日完成首宗土地交易,最终以底价2.613亿元成交,每亩单价为508.7万元。
前期通过公交公司认购一部分,价格在4500元/平米左右,对外售价开盘均价大概在9500/㎡左右,现售楼部还未开放。
3、项目区域住宅市场供求分析
3.1、竞争对手分析
(表11)项目分析表
本区域内竞争对手分为两种类型:
一类是在昆明本地市场有强大品牌号召力的企业,项目地段优势明显,体量较大配套完善。
产品品质和精装修为主要卖点,彰显项目的品质和企业实力。
如滨江俊园,云上城。
第二类竞争项目在产品上基本上以控制总价,通过产品的赠送,高性价比为销售策略,重在快速出货回笼资金。
如葡萄街区,昆明广场。
3.2、竞争项目供求分析
3.2.1、昆明市住宅各面积段产品供求关系
根据2012年昆明市住宅供求总量内各面积段产品供求情况分析市场产品的供求关系。
(总供应量:
77554套,总销售量44417套)
(图24)昆明市住宅各面积段供应比例
从市场供应情况来看,120平米以下产品供应占比较大,占总比例85.6%;120平米以上产品占14.4%。
(图25)昆明市住宅各面积段供求关系
3.3.2、区域项目各面积段产品分析
(图26)区域竞争项目住宅供求关系
3.3、竞争项目产品分析
(表12)产品分析表
(表13)去化分析表
(表14)产品去化分析表
(表15)产品价格对照表
4、项目区域销售预估
(表16)项目区域竞争项目销售预估表
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