广州锦绣世家营销思路及工作计划.ppt

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1锦绣世家策划部2012-7-18锦绣世家营销思路及工作计划一整体营销思路2营销节点铺排目录三附件：

广告表现1项目概况及市场分析3营销思路实施计划4现场包装计划5公关活动计划6其他计划二营销执行计划沙湾沙湾核心地缘客户核心地缘客户桥南桥南重要实力客户重要实力客户市桥市桥拓展补充客户拓展补充客户东部东部偶得客户偶得客户客户客户定位：

定位：

沙湾、桥南为主沙湾、桥南为主，其次为市桥客户，其次为市桥客户u桥南在售项目主要有：

雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、昊龙花园、流金岁月u待售项目：

锦绣世家、金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光u桥南市场下半年可售货量约桥南市场下半年可售货量约70007000套，且户型同质化严重，板块内竞争将更加白炽化；套，且户型同质化严重，板块内竞争将更加白炽化；板块竞争：

板块竞争：

新开新开4项目，板块总约项目，板块总约7000套，竞争激烈套，竞争激烈流金岁月昊龙花园星晨时代豪庭雅居乐锦官城南区越秀可逸江畔越秀可逸阳光雅居乐锦官城北区博学公馆雅居乐城南源著在售项目待售项目奥园养生广场保利香槟国际金沙湾花园五区锦绣世家货量：

货量：

首推首推4栋，栋，344套，套，3.43万m，约约3.5亿亿第一批：

国庆1-4座，344套3.43万方，约3.5亿11110654321312987面对客户群与竞争对手一致，面对客户群与竞争对手一致，在激烈的市场竞争下，在激烈的市场竞争下，如何保如何保证首期成功？

证首期成功？

以客户作为突破口，逐个击破！

以客户作为突破口，逐个击破！

u敏捷集团客户以及合作企业员工；u沙湾本地、桥南客户u企事业团购客户u市桥、沙头以及其他散客针对四大目标客户，铺开拓展与推广针对四大目标客户，铺开拓展与推广各消化各消化1栋栋总体营销思路：

总体营销思路：

留留拓拓抢抢营销策略一：

营销策略一：

留留留住沙湾本地以及市桥客户沙湾本地以及市桥客户u开设临时销售中心：

开设临时销售中心：

提前蓄客，圈住沙湾客户；u开设展场：

开设展场：

沙湾以及市桥开设展场展场，留住沙湾本地以及市桥客户；营销策略二：

营销策略二：

拓拓拓展政府以及企事业单位、敏捷集团员工、政府以及企事业单位、敏捷集团员工、合作单位员工、老业主合作单位员工、老业主u团购客户：

团购客户：

对项目周边公务员、企事业单位公务员、企事业单位组织团购，拓展团购客户；u派单：

派单：

对沙湾以及市桥商业中心沙湾以及市桥商业中心进行派单，拓展商业中心客户群体；u扫街：

扫街：

对沙湾街道商铺进行扫街沙湾街道商铺进行扫街，拓展沙湾商铺老板；u老业主：

老业主：

启动老带新送物管费活动老带新送物管费活动，拓展敏捷老业主；u关系户：

关系户：

在集团内部以及合作单位集团内部以及合作单位，举办内部提前认购，保证关系户提前消化一部分产品；营销策略三：

营销策略三：

抢抢抢桥南竞争项目客户（城南源著、越秀可逸桥南竞争项目客户（城南源著、越秀可逸江畔、可逸阳光）江畔、可逸阳光）u大巴流动广告：

大巴流动广告：

利用大巴广告大巴广告在竞争项目路段移动穿梭，传递项目信息，争抢竞争项目客户；u导视系统：

导视系统：

道旗广告、导视牌、竞争项目路口移动桁架广告牌竞争项目路口移动桁架广告牌，拦截竞争项目客户；u户外广告：

户外广告：

市桥中心增加户外牌，抢市桥客户群；u电视广告：

电视广告：

电视广告可以有效覆盖全番禺，大范围抢客户；u候车亭：

候车亭：

布置市桥、沙湾候车亭广市桥、沙湾候车亭广告，抢夺两大区域客户；u网络：

网络：

通过搜房网等网站以及微博搜房网等网站以及微博进行网络宣传，抢夺客户资源；u短信：

短信：

持续性发送短信，维持项目市场知名度，有效抢客；销售引爆的关键：

销售引爆的关键：

价价格格四盘齐发，货量过剩，竞争激烈开盘最迟，错失先机地段认同度相对较低价格定位：

稍低于价格定位：

稍低于雅居乐雅居乐城南原著城南原著一整体营销思路2营销节点铺排目录三附件：

广告表现1项目概况及市场分析3营销思路实施计划4现场包装计划5公关活动计划6其他计划二营销执行计划项目项目概况概况细项内容地址青云大道沙湾镇政府旁占地面积42136建筑面积137063建筑密度30%绿地率30%容积率2.7楼层分布洋房共11栋，其中，1-9栋为18F高，10栋为15F高，11栋为14F高。

别墅共12套，每套3层高。

车位机动车位1084个，其中地下车位965个。

非机动车位，940个。

户数872户锦绣世家锦绣世家位于沙湾镇中心区，毗邻高尚居住区桥南板块，是一个具有浓厚文化生活底位于沙湾镇中心区，毗邻高尚居住区桥南板块，是一个具有浓厚文化生活底蕴的精品人文社区！

蕴的精品人文社区！

户型配比：

主力户型为户型配比：

主力户型为75-120平米，占比约平米，占比约90%项目主打刚需产品，面积区间为75-120平方米，主要面向首次置业和首次改善型客户。

u锦绣世家位于番禺区沙湾镇政府东北面，地处沙湾镇中心区，靠近番禺重点发展的新兴高尚居住社区桥南板块。

u桥南在售项目主要由：

雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、昊龙花园、流金岁月u待售项目：

金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光市场市场概况：

在售项目概况：

在售项目8个，待售个，待售3个，且分布个，且分布集中集中海伦堡流金岁月昊龙花园星晨时代豪庭雅居乐锦官城南区越秀可逸江畔越秀可逸阳光雅居乐锦官城北区博学公馆雅居乐城南源著在售项目待售项目奥园养生广场保利香槟国际金沙湾花园五区u根据区位条件、规模、产品类型、推货时点等综合因素研判，项目的主要竞争区域将集中在桥南板块，而桥南板块以及沙湾的成熟楼盘也起到一定的客户分流情况，最终确定以下主要竞争项目：

次要竞争对手博学公馆可逸江畔昊龙花园星晨时代豪庭金沙丽水祈福水城等二手市场主要竞争对手雅居乐锦官城城南源著金沙湾花园五区越秀可逸江畔越秀可逸阳光竞争分析竞争分析u目前，沙湾镇中心住宅产品同质化严重，且将推新货项目只有锦绣世家和金沙湾花园五区，产品供应相对稀缺。

但桥南板块在售项目众多，竞争激烈，但桥南板块楼盘周边配套还不完善。

u沙湾镇区的洋房普遍没有电梯，本项目将成为沙湾镇稀缺的现代电梯洋房，同时又具有比桥南板块楼盘配套更完善的优势。

锦绣世家竞争项目分析锦绣世家竞争项目分析楼盘名称楼盘名称在售户型在售户型户型面积户型面积（）（）已售未售套数未售套数备注备注销售套数销售套数销售均价（元销售均价（元/）在售项目在售项目雅居乐城南雅居乐城南源著源著1-3房47-9554710000起（毛坯）8471、2房已经售罄，目前在售2、3、4、5、16、21栋95平米三房单位，实用率达84，毛坯总价95万/套起。

保利香槟国保利香槟国际际1-4房50-14046211000-15000（2500元/平装修），15目前在售最后一栋，2座，预计6月份清盘雅居乐锦官雅居乐锦官城城2-4房93、96-128、14513617000（带2300元/装修）1321一次性付款92折、商业贷款97折、公积金贷款99折海伦堡流金海伦堡流金岁月岁月4房150、200678150平的4房单位14000（毛坯）、21000（带装修）；200平米的4房18000起毛坯，带装修22000起848三房户型已经售罄，主要单位为双证单位，走货速度慢星辰时代豪星辰时代豪庭庭3-4房123-1809118000（毛坯）499价格过高，导致滞销待售项目待售项目越秀可逸江越秀可逸江畔畔3-4房100-160、180-200-约2500工程进度已到7F越秀可逸阳越秀可逸阳光光2-3房79、100-140-约1200工程进度已到金沙湾花园金沙湾花园55区区2-5房80-271-522工程进度已到10F，预计8月推出竞争分析竞争分析：

产品同质化严重，货量充足竞争激烈：

产品同质化严重，货量充足竞争激烈一、上周广州一手住宅市场动态u广州十区近八周成交呈现量价齐稳的局面，整体均价保持平稳。

六月份延续5月份热销场面，市场火热。

广州近两月成交走势图广州近两月成交走势图广州广州近一个月近一个月成交前十名楼盘成交前十名楼盘u广州近一月成交前十名楼盘中，基本集中于郊区，主要集中于番禺、增城两区；u其中番禺楼盘占5席，城南源著以超高性价比吸引了众多的刚需客群；66月月1212日至日至77月月1313日广州市场日广州市场排行排行排名项目区域套数面积均价销售额1雅居乐剑桥郡番禺2774160014744147446133543432保利西海岸白云2382295116036160363680484923锦绣半岛番禺2232141613287132872845669774雅居乐城南源著番禺2141891710621106212009193175增城雅居乐御宾府增城21325922666566651727907996碧桂园凤凰城增城20524721875387532163922547金山谷番禺1861336813445134451797353858岭南新世界白云1781626016283162832647708989广州亚运城番禺16818574106961069619868078710富力金港城花都164144596801680198338953u番禺近八周成交价格相对平衡，但成交套数波动较大，这主要与番禺大盘的集中开盘签约相关。

从整体来看，整区成交较理想，开发商依然采取走量路线，价格基本无太大波动，市场持续火热。

番禺近两月成交走势图番禺近两月成交走势图番禺区番禺区近一个月近一个月成交前十名楼盘成交前十名楼盘u近一月番禺签约成交主要为刚需盘为主，延续了上月火热的销售形式，剑桥郡、锦绣半岛、城南源著成为市场最受关注的三个楼盘，推出的新货均销售较为理想。

66月月1212日至日至77月月1313日番禺市场成交排行日番禺市场成交排行排名项目区域套数面积均价销售额1雅居乐剑桥郡番禺2774160014744147446133543432锦绣半岛番禺2232141613287132872845669773雅居乐城南源著番禺2141891710621106212009193174金山谷番禺1861336813445134451797353855广州亚运城番禺1681857410696106961986807876星汇文瀚番禺1231624818331183312978511427诺德名都番禺8182081194611946980588518金海岸花园番禺7370891242612426880894859保利香槟国际番禺70750213122131229844621510时代外滩番禺5994351821218212171832740桥南桥南近一个月近一个月市场表现市场表现u桥南市场近一月成交冠军仍为城南源著，其二期已开始收筹，近期将会开盘；u保利香槟国际尾货销售完毕；u新盘越秀可逸江畔、可逸阳光两大项目分别开放售楼部以及样板房，并且开始收筹，月底推出市场；66月月1313日至日至77月月1212日桥南市场成交日桥南市场成交排行排行排名项目区域套数面积均价销售额1雅居乐城南源著番禺214189171062110621200,919,3172香槟国际番禺707502131221312298,446,2153海伦堡流金岁月番禺362471149991499937,064,1234昊龙花园番禺111193115851158513,820,943u锦官城北区星汇，由于单证，且毛坯价格为11000元/平，所剩尾货不多；u目前锦官城货量集中于南区，南区逾6成为双证单位，且17000元/平的高价导致走货困难，基本只靠少量单证单位走货；项目项目内容内容占地面积7.8万平方米建筑面积20万平方米容积率2.8地址番禺番禺区市桥龙岐路西侧、福贤路南侧地段开发商广州雅居乐房地产开发有限公司在售主力户型93平两房和96-112平三房单元价格南区：

17000元/平（带2300元/平装修）北区：

11000元/平（毛坯）客户群老业主、番禺市桥和桥南客户为主番禺桥南个盘市场表现：

番