广州星河湾项目策划全案.ppt
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广州星河湾项目策划全案.ppt
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华南版块的试金石华南版块的试金石华南版块的试金石华南版块的试金石星河湾星河湾星河湾星河湾星河湾星河湾现象现象nn今年今年44月月2828日,广州星河湾正式开盘,开盘当天预定日,广州星河湾正式开盘,开盘当天预定200200余套,五余套,五一黄金假日期间,共超过十万余人作到星河湾现场参观咨询,截一黄金假日期间,共超过十万余人作到星河湾现场参观咨询,截止五月底,星河湾共累计正式售出止五月底,星河湾共累计正式售出500500余套房,销售回款余套房,销售回款33个亿,个亿,引发引发“星河湾现象星河湾现象”。
一组数据一组数据(44月月285285月月77日日)nn样板房鞋套消耗量近样板房鞋套消耗量近2020万对万对nn用桶装水用桶装水12001200多桶;瓶装水多桶;瓶装水510510箱,约箱,约1224012240支支nn纸杯纸杯2020万个万个nn每天每天240240趟看楼车发自广州各点,座无虚席趟看楼车发自广州各点,座无虚席nn停车场内平均每天停泊停车场内平均每天停泊16001600辆车,车位仍显不足辆车,车位仍显不足nn共发放销售资料共发放销售资料1212万份万份业界人士谈业界人士谈星河湾星河湾nn“中国第一村中国第一村”祈福新村老总:
我受到了很大启发,今后的祈福新村老总:
我受到了很大启发,今后的建设起点要更高一点,综合素质要再好一点。
建设起点要更高一点,综合素质要再好一点。
nn深深圳圳招招商商地地产产副副总总是是当当年年广广州州国国际际大大厦厦(6363层层)和和深深圳圳香香格格里里拉拉酒酒店店的的总总指指挥挥,来来星星河河湾湾看看了了三三次次,由由衷衷地地说说:
我我没没有有对对什什么么楼楼盘动过心,除了星河湾,确实是我看过的最好的楼盘。
盘动过心,除了星河湾,确实是我看过的最好的楼盘。
nn据说,雅居乐的老板看完星河湾后,对部下的态度很不友好,心据说,雅居乐的老板看完星河湾后,对部下的态度很不友好,心情很不爽情很不爽nn中国房协顾云昌秘书长:
星河湾的建筑、园林环境让我们很惊喜。
中国房协顾云昌秘书长:
星河湾的建筑、园林环境让我们很惊喜。
这里确实是一个心情盛开的好地方。
我们走遍全国各地许多楼盘,这里确实是一个心情盛开的好地方。
我们走遍全国各地许多楼盘,这里的建筑和园林是结合得最好的,也是最漂亮的,我一定大力这里的建筑和园林是结合得最好的,也是最漂亮的,我一定大力推荐,让其成为中国房地产界学习的典范推荐,让其成为中国房地产界学习的典范星河湾星河湾现象剖析现象剖析nn今年的星河湾今年的星河湾,无疑成为了今年广州楼市的重磅炸弹无疑成为了今年广州楼市的重磅炸弹,在市场中引起了强烈影响,星河湾的种种现象,引发在市场中引起了强烈影响,星河湾的种种现象,引发业界人士的种种思索,下面,从星河湾的产品、营销业界人士的种种思索,下面,从星河湾的产品、营销推广、四新技术应用等方面对星河湾现象进行逐一分推广、四新技术应用等方面对星河湾现象进行逐一分析。
析。
星河湾星河湾产品解析产品解析nn大盘的开发,唯有靠产品的综合质素才能取胜,星河湾之所以一大盘的开发,唯有靠产品的综合质素才能取胜,星河湾之所以一跃成名,这同星河湾的产品综合质素优良是分不开的,星河湾的跃成名,这同星河湾的产品综合质素优良是分不开的,星河湾的产品解析将主要围绕产品的环境、规划和建等方面来进行剖析产品解析将主要围绕产品的环境、规划和建等方面来进行剖析nn项目概况项目概况项目概况项目概况nn星河湾总占地星河湾总占地1,2001,200亩,首期总投资亩,首期总投资88亿元人民币,建筑面积亿元人民币,建筑面积3030多多万平方米,居住户数万平方米,居住户数1,9001,900多户,由六大充满异域风情的水景园林多户,由六大充满异域风情的水景园林社区组合而成,容积率为社区组合而成,容积率为1.21.2,绿化率达,绿化率达50%50%。
nn市场定位市场定位市场定位市场定位nn高品位的滨江休闲高尚文化社区高品位的滨江休闲高尚文化社区星河湾星河湾的环境分析的环境分析nn区域环境分析区域环境分析区域环境分析区域环境分析nn星河湾位于广州市番禺区华南版块华南快速干线出口处,由于所在星河湾位于广州市番禺区华南版块华南快速干线出口处,由于所在区域属广州市新一轮城市规划中的新城市中心区域,在未来几年内区域属广州市新一轮城市规划中的新城市中心区域,在未来几年内星河湾可坐享新一轮城市建设所带来的交通、商业、教业等一系列星河湾可坐享新一轮城市建设所带来的交通、商业、教业等一系列便利。
便利。
nn华南版块简介华南版块简介华南板块位于广州南番禺区,可开发土地约两万亩,属广州市政府新华南板块位于广州南番禺区,可开发土地约两万亩,属广州市政府新一轮城市规划中的新城市中心区域。
自一轮城市规划中的新城市中心区域。
自19981998年始,已先后有年始,已先后有88家广州家广州实力最强,品牌影响力量最大的发展商在此区域购地,小则近千亩,实力最强,品牌影响力量最大的发展商在此区域购地,小则近千亩,大则数千亩,由于这一区域总开发量大,强手如林,建设水平高,大则数千亩,由于这一区域总开发量大,强手如林,建设水平高,已引起市场及业界人士的高度关注已引起市场及业界人士的高度关注。
华南版块楼盘分布示意图华南版块大盘现象剖析华南版块大盘现象剖析nn作为中国南方的老工业城市,原有广州老城区已经越来越难满足作为中国南方的老工业城市,原有广州老城区已经越来越难满足广州经济建设的需要,在广州市区内开发地产的开发商面临着开广州经济建设的需要,在广州市区内开发地产的开发商面临着开发成本过高、土地规模偏小、居住环境日趋恶化等一系列问题,发成本过高、土地规模偏小、居住环境日趋恶化等一系列问题,这一系列开发难题促使广州有远见的大型房地产开发商纷纷逃出这一系列开发难题促使广州有远见的大型房地产开发商纷纷逃出城外,建立新的立足点;城外,建立新的立足点;nn南番禺地区历来有广州后花园之称,紧邻一江之隔的天河区,能南番禺地区历来有广州后花园之称,紧邻一江之隔的天河区,能充分享有广州市区成熟的配套,有着较为优良的自然生态环境,充分享有广州市区成熟的配套,有着较为优良的自然生态环境,地势平坦,具备开发大型住宅的先天条件;地势平坦,具备开发大型住宅的先天条件;nn属于广州市新一轮城市开发规划的新城市中心区域,属于广州市新一轮城市开发规划的新城市中心区域,19981998年华南年华南快速干线全线通车,快速干线全线通车,缩短了华南版块到广州城区的交通时间缩短了华南版块到广州城区的交通时间,“时间代替空间时间代替空间”,交通条件的改善,良好的性价比,进一步扩大,交通条件的改善,良好的性价比,进一步扩大了广州市民郊外置业的趋势。
了广州市民郊外置业的趋势。
星河湾周边环境nn星河湾紧邻珠江边,自然生态环境较为优势,周边有长隆野生动星河湾紧邻珠江边,自然生态环境较为优势,周边有长隆野生动物园、香江野生动物园、骑士俱乐部、丽江明珠歌剧院等自然人物园、香江野生动物园、骑士俱乐部、丽江明珠歌剧院等自然人文景观,新城市中心区的城市形态特征已初步俱备。
文景观,新城市中心区的城市形态特征已初步俱备。
nn星河湾周边环境分析图星河湾周边环境分析图星河湾星河湾社区环境社区环境nn星星河河湾湾的的社社区区景景观观建建设设主主要要引引入入了了水水景景为为主主题题的的园园艺艺景景观观建建设设,形成了以形成了以“一江两河四湖六池一江两河四湖六池”十大水系的首期十大水系的首期4646个水景景点。
个水景景点。
nn社区环境社区环境星河湾星河湾的规划设计的规划设计nn星河湾的建筑规划呈现半围合式布局,这样的布局丰富了社区的星河湾的建筑规划呈现半围合式布局,这样的布局丰富了社区的空间层次感,又利于增强居民潜在的空间领域控制意识,有助于空间层次感,又利于增强居民潜在的空间领域控制意识,有助于社区文化氛围的建设和居民的交往。
同时利用建筑不同的高度、社区文化氛围的建设和居民的交往。
同时利用建筑不同的高度、间距,营造出不同的建筑光影效果,达到社区居民午后也能休憩间距,营造出不同的建筑光影效果,达到社区居民午后也能休憩乘凉的效果。
乘凉的效果。
星河湾星河湾的建筑设计的建筑设计nn星河湾的建筑设计整体给人以十分庄重古典的感觉,在建筑外立星河湾的建筑设计整体给人以十分庄重古典的感觉,在建筑外立面的处理手法是大量借鉴了欧州古典建筑的设计手法,如歌特式面的处理手法是大量借鉴了欧州古典建筑的设计手法,如歌特式建筑的尖屋顶等,外立面装饰(如石雕线条)采用了古罗马、古建筑的尖屋顶等,外立面装饰(如石雕线条)采用了古罗马、古希腊建筑中的设计手法,强化了外观的美感,但又没有古典建筑希腊建筑中的设计手法,强化了外观的美感,但又没有古典建筑中的繁琐,显得更为简洁,整体建筑样式我个人认为属于仿古典中的繁琐,显得更为简洁,整体建筑样式我个人认为属于仿古典与折衷样式的综合。
与折衷样式的综合。
nn从居住空间功能和立面关系的处理上,把景观阳台全部设计成内从居住空间功能和立面关系的处理上,把景观阳台全部设计成内阳台,保证了外立面线条的简洁流畅,从居住的内部功能上,客阳台,保证了外立面线条的简洁流畅,从居住的内部功能上,客厅阳台合一,形成了更为灵活的开放式结构,保证住户拥有更为厅阳台合一,形成了更为灵活的开放式结构,保证住户拥有更为开阔的景观资源。
,开阔的景观资源。
,nn雨后的星河湾雨后的星河湾星河湾星河湾的园林景观的园林景观nn星河湾的园林景观在设计手法上采用均好性原则,每个居住组团星河湾的园林景观在设计手法上采用均好性原则,每个居住组团都拥有以水景为主的园林景观资源,形成不同景观主题的空间,都拥有以水景为主的园林景观资源,形成不同景观主题的空间,在材料处理上大量采用了天然的材料,如号称世界第一等的观光在材料处理上大量采用了天然的材料,如号称世界第一等的观光休闲大道上的实木、黄蜡石、石英石、麻石、卵石等休闲大道上的实木、黄蜡石、石英石、麻石、卵石等nn园园林林的的作作用用:
一一是是人人工工优优化化的的生生态态;二二是是体体育育活活动动场场所所;三三为为读读书工作幽静;四是闲暇自娱;五是社会交往。
书工作幽静;四是闲暇自娱;五是社会交往。
nn星星河河湾湾的的园园林林给给我我的的感感觉觉在在功功能能及及空空间间上上与与建建筑筑和和人人相相互互渗渗透透性性方方面面做做的的比比较较成成功功,通通过过叠叠石石,高高大大乔乔林林等等物物体体将将空空间间进进行行巧巧妙妙遮遮掩掩、分分隔隔,形形成成了了各各具具一一定定功功能能的的园园林林小小环环境境,园园林林各各方方面面的的作作用用在在此此体体现现的的较较好好,而而非非其其他他一一些些楼楼盘盘的的园园林林给给人人的的感感觉觉只只是是观观赏赏,过过于于生生硬硬,无无法法留留住住人人,成成为为“空空白白地地带带”,园园林林整整体体环环境显得悠闲、自然、安静、清洁。
境显得悠闲、自然、安静、清洁。
nn社区园林景观社区园林景观不一样的不一样的星河湾星河湾nn1.831.83公里中国首条骑江实木观光休闲大道;公里中国首条骑江实木观光休闲大道;nn广州第一家用不着空调的样板房广州第一家用不着空调的样板房nn独家拥有天然活水生态循环系统独家拥有天然活水生态循环系统nn投巨资从投巨资从5050公里外的西北江引来天然保护水源作为区内生活用水公里外的西北江引来天然保护水源作为区内生活用水nn社区内社区内2424小时免费泳池小时免费泳池nn广州第一家拥有全方位商业联盟广州第一家拥有全方位商业联盟nn广州第一家拥有泛会所的楼盘广州第一家拥有泛会所的楼盘星河湾星河湾四新技术的应用四新技术的应用nn与番禺宝墨园达成合作,独家引进宝墨园的活水技术,独家拥有与番禺宝墨园达成合作,独家引进宝墨园的活水技术,独家拥有天然活水生态循环系统;天然活水生态循环系统;nn技术以纯物理方式改变水分子排列,在不改变任何自然属
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