广州市白云区黄金围住宅项目定位报告.pptx
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广州市白云区黄金围住宅项目定位报告.pptx
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黄金围项目产品定位报告广州珠江实业开发股份有限公司项目区位:
黄金围货运站位于白云区石井镇朝阳村黄金围路1号,广清高速旁,距离朝阳立交驾车7分钟,驾车40分钟可达珠江新城,驾车20分钟可达地铁3号线北延段嘉禾望岗站。
周边以货运、物流产业为主,多村庄(暂无拆迁规划),无新建住宅楼盘,配套薄弱。
项目现状:
黄金围货运站用地面积164728,现主要做货运用途,建筑包括后勤楼、物流货仓办公及宿舍。
总体情况市场全市2014-2017年季度新建商品房成交情况统计2014S12014S22014S32014S42015S12015S22015S32015S42016S12016S22016S32016S42017S12017S205010015020025030035040045050019840138736820731937632317629634430517111721422718531820635630636428742841846739096供应面积成交面积2014S12014S22014S32014S42015S12015S22015S32015S42016S12016S22016S32016S42017S12017S210000120001400016000180001414415989151541472914536148071540215318156841590117351174621746516537成交均价单位:
元/单位:
万白云区,4.12%从化区,5.24%番禺区,11.26%海珠区,2.61%花都区,12.45%黄埔区,17.32%荔湾区,6.27%南沙区,11.25%天河区,5.47%越秀区,1.19%增城区,22.82%广州市2016年年度(按区划维度)住宅成交面积分布因土地供应的减少,中心区的市场份额占比呈下降趋势,外围区的成交上升。
市场份额的减少意味着新增供应量的减少,白云区一地难求。
白云区,1.17%从化区,5.58%番禺区,9.35%海珠区,1.37%花都区,12.59%黄埔区,18.99%荔湾区,7.70%南沙区,11.90%天河区,6.22%越秀区,0.32%增城区,24.81%广州市2016年年度(按区划维度)住宅供应面积分布2012-2016年白云区与中心六区商品住宅均价及涨幅对比201220132014201520160500010000150002000025000300003500020325228742290124051246391656221015215122429530735中心六区成交均价白云区成交均价201220132014201520160%5%10%15%20%25%30%13%0%5%2%27%2%13%27%中心六区同比增幅白云区同比增幅单位:
元/白云区2014-2017年季度商品住宅成交情况统计2014S12014S22014S32014S42015S12015S22015S32015S42016S12016S22016S32016S42017S12017S205000100001500020000250003000035000400002094720987212462227722734238082389626211271493023730929343213430432932成交均价(元/m2)2014/3/12014/6/12014/9/12014/12/12015/3/12015/6/12015/9/12015/12/12016/3/12016/6/12016/9/12016/12/12017/3/12017/6/10.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.001.1041.7512.0511.321.0519.355.366.030.023.008.969.090.006.929.0916.3811.6821.988.7416.0413.6014.028.4012.7715.039.371.983.15供应面积(万m2)成交面积(万m2)新市板块2014-2017年季度住宅成交情况统计2014S12014S22014S32014S42015S12015S22015S32015S42016S12016S22016S32016S42017S12017S205000100001500020000250003000035000400002181120950245442619226403251972743726492246692619827161293403362334092成交均价(元/m2)2014S12014S22014S32014S42015S12015S22015S32015S42016S12016S22016S32016S42017S12017S20.000.501.001.502.002.503.003.504.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003.610.000.000.060.040.030.080.200.190.160.090.090.180.250.070.050.10供应面积(万m2)成交面积(万m2)罗冲围板块2014-2017年季度成交情况统计2014S12014S22014S32014S42015S12015S22015S32015S42016S12016S22016S32016S42017S12017S20.000.501.001.502.002.503.000.000.002.800.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.090.840.160.630.400.170.070.250.050.060.000.03供应面积(m2)成交面积(m2)供应面积(万)2014S12014S22014S32014S42015S12015S22015S32015S42016S12016S22016S32016S42017S12017S20500010000150002000025000300000024276242292324423510235042392122959239322300223265022250成交均价(元/m2)供应面积(万)成交面积(万)石井板块2014-2017年季度成交情况统计2014S12014S22014S32014S42015S12015S22015S32015S42016S12016S22016S32016S42017S12017S20.000.020.040.060.080.100.120.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.010.000.020.000.100.010.000.000.000.000.020.000.00供应面积(m2)成交面积(m2)供应面积(万)2014S12014S22014S32014S42015S12015S22015S32015S42016S12016S22016S32016S42017S12017S20200040006000800010000120000919206955010956108840000876700成交均价(元/m2)(万)成交面积(万)板块供应量逐年递减:
板块供应量逐年递减:
近三年间白云区新建商品住宅市场的供应量逐年递减,尤其2016年总成交量是供应量的2.16倍,供求关系严重不平衡,可谓一房难求。
板块需求不断增长:
板块需求不断增长:
10年间白云区增长了67万人,常住人口基数达244.19万人,超全市的1/6,庞大人口基数打来了庞大的板块需求;板块价格板块价格认知提升:
认知提升:
市场对白云区认知提升,稀缺湖山资源分布,配套成熟,白云新城几大豪宅拉高区域价值,。
总结Summary户型面积市场全市2016年年度(按面积段维度)成交面积分布情况统计三房占据成交主力三房占据成交主力,一步到位成为市场成交主流,尤其以90-130户型最为集中!
50以下4%50-706%70-9020%90-11028%110-13016%130-1509%150-2007%200-2502%250-3003%300-4003%400以上2%面积段分布本项目竞品供应结构供应主力面积集中在82-110三房户型项目名称保利华润紫云顺丰翠园(二手)雅居乐万科热橙富力金港城(二手)碧桂园空港国际(公寓)一房面积8365-66配比16.67%3.12%两房面积83-8968-7481-86配比40.38%6.97%46.88%三房面积89-11089-11682-10093-100配比89.55%89.55%83.57%50%四房面积98-102168-222123-126配比10.45%2.56%9.46%平层面积89-11083-11668-12665-10042-114配比89.55%97.44%100%100%41.27%复式面积98-102444-102配比10.45%2.56%58.73%本项目竞品成交房型统计成交主力面积集中在82-110的三房户型项目保利华润紫云顺丰翠园(二手)雅居乐万科热橙富力金港城(二手)碧桂园空港国际(公寓)一房16.99%3.12%两房40.52%8.21%46.88%三房100%41.18%83.95%50%四房1.31%7.84%平层100%98.69%100%41.27%复式1.31%58.73%参考售价市场在售项目二手项目保利华润紫云均价:
40000元/顺丰翠园均价:
15000元/富力半岛均价:
32000元/富力桃园均价:
32000元/富力城均价:
26000-30000元/雅居乐万科热橙均价:
16000元/碧桂园空港国际均价:
11000元/富力金港城均价:
11000元/l黄金围项目位于石井板块,板块以及区域参考项目极少,故选取距离项目地理距离较黄金围项目位于石井板块,板块以及区域参考项目极少,故选取距离项目地理距离较近的一二手在售项目作为参考,普遍售价在近的一二手在售项目作为参考,普遍售价在3万元左右;万元左右;l考虑项目周边物流产业园聚集,在竞品参考中特选取受空港经济区辐射的考虑项目周边物流产业园聚集,在竞品参考中特选取受空港经济区辐射的“碧桂园空碧桂园空港国际港国际”、“富力金港城富力金港城”以及以及“雅居乐万科热橙雅居乐万科热橙”作为竞品参考;作为竞品参考;l保利华润紫云项目入市半年内由保利华润紫云项目入市半年内由34500元元/均价上涨到均价上涨到42000元元/,2017年年1-8月份月份仅成交仅成交28套套,受,受“限签限签”“”“限价限价”等多重政策影响,目前价格回落到等多重政策影响,目前价格回落到40000元元/以下。
以下。
本项目竞品总体分析去化速度市场项目顺丰翠园越秀星汇云城恒大御府2016年月销售速度1041202017年月销售速度5104区域内由于供应量较少,参考价值极低,建议参考白云区销售速度标杆项目作为市场出货参考统计:
越秀星汇云城2016-2017年在去化上连居区域榜首,85复式明星产品国企背书;恒大御府成熟配套的特点,加以货量面积可控,成为区域去化速度第二;顺丰翠园凭借价格跃居区域第三。
2016年项目地块周边仅顺丰翠园有成交,但是项目参考性极低,建议参考区域销售标杆越秀星汇云城作为市场出货参考统计,即41套套/月月。
2017年受制于春节假期、政府限签、预售证减缓发放和政府限购政策加强等原因,月成交速度放缓,月均成交速度约10套套/月月左右。
顺丰翠园越秀星汇云城恒大御府0510152025303540451041205104区域标杆项目月销售速度统计(数据统计分别为2016年1-12月和2017年1-8月)2016年月销售速度2017年月销售速度客户分析市场黄金围物流区周边产业园区许广
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