住宅工程维护维修手册.docx

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住宅工程维护维修手册

房屋维护、维修手册

（范本）

概述

1、工程概况

工程名称：

北京世界金融中心，又名中国人寿大厦。

地理位置：

位于北京朝阳区朝外大街D区东北处，是朝外大街的标志性建筑物，距东二环上的朝阳门桥仅300米，紧邻中央商务区（CBD）的中心地带，地理位置优越，西临外交部、丰联广场，南接日坛公园与使馆区，东面向京广中心、蓝岛商厦等著名建筑，北与华普中心接壤，本大厦是大型企、事业单位、跨国机构等办公的首选之地。

建筑指标：

建筑面积116,939m2占地面积9,859m2

地上面积89,453m2地下面积27,486m2容积率

地上层数32层地下层数3层

檐口高度120m基底标高

本大厦屋顶装饰钢塔顶标高165m。

本大厦的相对标高±相当于绝对标高。

本大厦是集办公、商业、餐饮、停车于一体的综合性大楼，按楼层的垂直方向分成以下几大区域：

地下3层~地下2层停车场

地下1层~地上5层商业

地上6层~地上30层办公

地上31层~地上32层多功能厅

2、参建单位一览表

3、企业简介

中建一局四公司，为一级资质的国有大型企业，固定资产亿元，流动资产11亿，资信等级AAA级，自有员工3007人，其中管理人员2015人，具有年营业额20亿元，施工面积200万平方米以上的生产能力。

1953年成立以来，曾先后承建了中国第一汽车制造厂、四川泸洲天然气化工厂、北京松下彩色显像管厂、中国国际贸易中心、北京燕莎中心、嘉里中心、世界金融中心、广东公安指挥中心、大连森茂大厦、北京富华大厦、中国工商银行营业办公楼、上海浦东国际金融大厦、国家电力调度中心等1000余项国家和地方重点工程，为国家建设和发展做出了重要贡献。

在几十年的发展过程中，公司积累了在各种地理、气候和场地条件下，进行工业、商业、民用、机场、钢结构、综合型建筑群、智能建筑等各类工程建设的丰富经验；形成了以建筑规模大、技术难度高的群体工程和超深、超高工程、各类钢结构工程及特殊结构工程为特点的技术体系；确立了以“总部服务控制、项目授权管理、专业施工保障、社会协力合作”为内涵，专业管理和计算机辅助管理相结合，标准化、规范化的项目管理模式和工程总承包管理体制，保持了在同行业中领先的技术、管理和人才优势。

公司企业文化的宗旨：

追求人类生活环境和员工个人价值实现的不断进步!

近年来坚持“用我们的承诺和智慧雕塑时代的艺术品”的质量方针，曾先后荣获“国家质量管理奖”，6项建筑工程“鲁班奖”，被命名为“全国质量效益型先进企业”、“全国优秀施工企业”、“全国用户满意企业”、“建设部十佳企业”、北京市“重合同、守信誉”单位等，95年通过GBT19002-ISO9002标准第三方认证，2000年通过ISO14001环境管理体系认证。

2000年公司获得全国用户服务满意单位第一名。

企业文化：

质量方针：

用我们的承诺和智慧雕塑时代的艺术品

环境方针：

坚持人文精神，营造绿色建筑，追求社区、人居和施工环境的不断改善！

职业卫生与安全方针：

主动识别危害，严格规矩自我，保障长久安全。

服务承诺：

至诚至信的完美服务，百分之百的用户满意！

市场理念：

今天的质量是明天的市场，企业的信誉是无形的市场，用户的满意是永恒的市场！

管理宗旨：

创过程精品，树中建品牌，让用户满意！

文化宗旨：

追求人类生活环境和员工个人价值实现的不断进步！

第一章建筑说明

总平面图

建筑说明

功能说明

第二章结构说明

结构简介

柱、墙建筑构造图

第三章装修说明

墙、地面、顶棚做法表

具体装修做法

装修范围

装修材料明细表

第四章防水说明

防水做法及部位

防水具体做法

屋面维修保养方法

第五章通道

通道布置图

楼梯、电梯布置图

第六章门窗

门窗表

门窗布置图

使用与维修方法

第七章消防

消防通道布置图

防火分区布置图

第八章室外

室外布置图

绿化

第九章安全应急措施

附录

住宅楼一般维修项目

沉降观测资料

防水材料材质报告、检测报告

门窗材质证明、检测报告

参建分包一览表

第一章建筑说明

总平面图（附图）

建筑说明

本工程包括四座连体高层住宅楼与一座室内游泳馆。

工程总占地面积10209m2，工程总建筑面积80173m2，其中住宅楼建筑面积为76588m2，游泳馆建筑面积为3585m2。

住宅楼地下3层，地上22层，局部25层。

建筑总高度：

室外地坪至22层女儿墙60m，局部为，共20种户型，总住户为684户。

本工程首层与地下一层之间设结构转换兼管道夹层（设备层），屋面设电梯机房、风机房及水箱间。

地下室主要作为机动车库（两层）、人防（兼自行车库及库房，战时为人员掩蔽）以及设备用房。

住宅楼室内装修为初装修，户门为曲柳实木装饰门，阳台为塑钢推拉门；独立外窗及阳台封闭窗均为塑钢窗。

外墙从室外地坪首层阳台高度范围是蘑菇石材勒脚，三层以下镶贴磁砖，三层以上为凹凸型复合涂料，局部铺以玻璃幕装饰。

建筑造型采用三段式古典构图，下端灰白，中部砖红，上端表现出鲜明的欧式风格。

下部与中部用外凸的腰线分割，中部与上部以檐上的欧式卷花分隔。

建筑风格追求现代品味和古典欧式风格相结合的新格。

采用多元的空间。

中部C栋建筑为F13层，顶部设有屋顶花园，供住户休憩游玩场所。

主体建筑门前设有花园广场，地下配备符合国际标准的6泳道游泳池。

内部空间、形式、功能完美结合为一体，在设计上做到精益求精。

功能说明

消防简介（包括火灾自动报警及消防联动系统）

本建筑为一类建筑，建筑构件耐火等级为一级。

消防分区，F01~F13，每层设四个防火分段；F14~F22，每层设3个防火分区；地下一、二层，每层设3个防火分区。

用于防火分区的门为甲级防火门，用于消防电梯及疏散楼梯前室的门为乙级防火门，所有设备管井中的检修门为丙级防火门。

本建筑物内设置了3部消防电梯，位置分别是A、B、D栋楼内，行程从首层至顶层。

疏散楼梯设八部，从此下二层至顶层，并出屋面。

本建筑室内消火栓用水量20t/s，地下汽车库自动喷淋系统用水量30t/s，在地下一、二层设有消防水池，储水260m3，水池容量考虑室内消火栓系统火灾延续时间按2h计，自动喷水系统按1h计。

本建筑设消防报警及联动系统，管线全部暗敷，F01~F22层联动模块集中安装在弱电井中，地下室分别安装在机房中，B栋首层值班室兼消防中心。

人防简介

本建筑物在A栋和D栋的地下一、二层设置五级人防，人防面积2630m2，人防区平时用途为：

地下一层自行车库，地下二层库房，战时用途为一等人员隐蔽，防化级别为乙级。

入自行车库的通道为人防直接出地面通道。

车库简介

本建筑物在B栋和C栋地下一、二层设有汽车停车场，其中地下二层共46车位，地下一层共48车位。

本建筑物在A、B、C、D栋地下设备层均设有自行车停车位，从首层通过自行车坡道可直达，为各住户提供便利简洁停车位，方便住户存车。

建筑节能简介

建筑物地上隔墙均采用双面网片舒乐舍板轻质材料，地上外墙内保温采用单面网片舒乐舍板。

首层和局部楼面板底反贴40mm厚聚苯板。

防排烟系统简介

建筑物首层以上各内走道采用机械排烟系统。

排烟口可就地或消防中心控制开启，任意一个排烟口打开，联动排烟风机运转，全楼各段无窗的楼梯间和前室均分别设置正压送风系统，楼梯间设自垂百叶，前室设多叶送风口。

有外窗的楼梯间、前室和走道均采取自然排烟。

地下一、二层汽车库设机械排烟系统，排烟风机分别设于地下一、二层风机房内。

给排水系统简介

生活给水分为3个系统。

四层以下为低区，由市政管网直接供给；五层至十三层为中区，由高位水箱减压后供给。

十四层以上为高区，由屋顶高位水箱直接供水。

屋顶水箱分别设30m3搪瓷水箱一个，为生活消防合用水箱，其中消防储水量12m3。

地下二层泵房设独立生活水池，容积90m3。

人防水箱间内人防储水池，容积40m3。

电气简介

本建筑物为一类高层建筑，其中消防设备属于一级负荷，其它为二、三级负荷。

本建筑由二路低压（380/220）电缆供电，由西面引入地下一层配电间。

本建筑设动力总计量，地下一层、二层单独设计量，住宅楼部分每层设总表，每户设分表，集中安装在电气竖井外面，人防层单独设计室。

住宅楼部分采用树干式配电，单项引入每层，楼梯间及公共走道部分由配电间2路电源互投后分别供电。

消防水泵、风机房及电梯间双路电源引至末端，互投后放射式供电。

建筑物电话电缆由西面引入地下一层电信机房中的交接箱。

同轴电缆引入闭路电视信号放大分配设备安装在地下一层电信机房。

第二章结构说明

结构简介

建筑物结构为全现浇钢筋混凝土框支剪力墙结构,抗震设防裂度为8度.框架抗震等级为一级,剪力墙抗震为底部加强区为一级,其余部分为二级;地下车库抗震系数为三级。

建筑物基础采用钢筋砼片筏基础,基础持力层为卵石层和粉砂层，A#，D#楼基底设有CFG根，保证各建筑物沉降均匀。

建筑物在B、D与C楼之间及B、D与地下二层车库间均设置“后浇带”。

后浇带自基础开始，直至C楼屋顶，每层皆设，缝宽1000mm，待高层建筑沉降趋于稳定后，用混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土浇筑密实。

C楼地上部分由于后浇带每层穿过四家，具体户型编号为C**01（A1型）、C**02（A1型）、C**12（A型）、C**13（A型）。

若住户居住后发现地面产生微小裂缝，请不要惊慌，及时通知基建处，由基建处与我公司、设计院联系。

我公司会共同研究拿出一个最佳方案，给您及时解决。

建筑物主要部位混凝土强度等级

项目

B02

B01~F04

F05~F13

F14

基础垫层

C10

基础

C30/S8

墙体、连梁

C40

C40

C40

C35

柱

C40

C40

预应力梁、板

C40

C40

框支梁

C40

框架梁

C40

C40

普通梁

C40

C40

顶板

C40

C40

C40

C40

本建筑物采用三种形式钢筋：

①热扎普通钢筋；②冷轧带肋钢筋；③预应力钢筋；其中热扎普通钢筋规格18采用机械连接。

第三章装修说明

墙、地面、顶棚做法表

装修材料明细表

具体做法

公安大学部校东联建住宅楼装修具体做法

装修部位

做法编号

具体做法

1、35厚1:

2:

3细石混凝土撒1:

1水泥砂子压实赶光

楼

2、素水泥浆结合层一道

3、钢筋混凝土楼板

1、50（最高处）厚1:

2:

3细石混凝土从门口处向地漏找泛水，最底处不小于30厚，上撒1:

1水泥砂子压实赶光

楼3

2、水乳型橡胶沥青防水涂料一布二涂防水层，四周卷起150高，外粘粗砂（门口处铺出300宽）

3、20厚1:

3水泥砂浆找平层，四周抹小八字角

4、素水泥浆结合层一道

5、钢筋混凝土楼板

1、20厚1:

水泥砂浆压实赶光

楼6

2、素水泥浆结合层一道

楼面

3、钢筋混凝土楼板

1、8～10厚铺地砖楼面

2、撒素水泥面（洒适量清水）

楼26

3、40厚（最高处）1：

4干硬性水泥砂浆向出水口找泛水，最低处不小于20厚

4、素水泥浆结合层一道

5、钢筋混凝土楼板

1、铺8～10厚彩色釉面地砖面层，干水泥擦缝

2、撒素水泥面（洒适量清水）

3、20厚1：

4干硬性水泥砂浆结合层

4、素水泥浆结合层一道

楼109

5、40～50厚（最高处）1：

2：

4细石混凝土从门口处向地漏找泛水，最低处不小于30厚

6、聚氨酯防水涂膜层：

（1）刷厚聚氨酯防水涂膜一层

（2）刷厚聚氨酯防水涂膜一层（3）基层表面满刷底涂一层

7、20厚1：

3水泥砂浆找平层，四周抹小八字角

8、素水泥浆结合层一道

9、钢筋混凝土楼板

1、8厚1:

水泥砂浆罩面压实赶光

踢脚（80高）

2、8厚1:

3水泥砂浆找平扫毛或刷出纹道

踢脚

3、刷素水泥浆一道

踢脚（100高）

1、刷无光油漆二道

2、按踢脚线高度弹线刷底油一道

1、喷耐擦洗涂料

内墙

2、5厚1:

水泥砂浆罩面压实赶光

3、13厚1:

3水泥砂浆打底扫毛或划出纹道

4刷素水泥浆一道

内墙

1、喷耐擦洗涂料

2、满刮大白腻子三道（包括找补腻子砂纸打磨）

1、白水泥擦逢

2、贴5厚白釉面砖

内墙

3、8厚1:

:

水泥砂浆结合层

4、10厚1:

3水泥砂浆打底扫毛或刷出纹道

5、刷一道YJ—302型混凝土界面处理剂

1、1：

水泥砂浆（细纱）勾缝

墙面

2、贴6～12厚面砖（在面砖粘贴面上随贴随刷一道YJ-302型混凝土界面处理剂增强粘结力）

外墙69

3、12厚1：

2水泥砂浆结合层（勾缝）

4、刷素水泥浆一道

5、5厚1：

3水泥砂浆打底扫毛

6、刷一道YJ-302型混凝土界面处理剂（随刷随抹底灰）

1、喷双组份聚氨酯罩面涂料一遍

2、喷丙烯酸弹性中层底涂料一遍

外墙113

3、喷丙烯酸弹性中层主涂料一遍

4、喷封底涂料一遍，增强粘结力

5、EC聚合物砂浆修补平整（配比：

胶料：

粉料=1：

4重量比拌合）

1、白水泥擦逢

2、贴5厚白釉面砖

墙裙

裙44

3、8厚1:

:

水泥砂浆结合层

4、10厚1:

3水泥砂浆打底扫毛或刷出纹道

5、刷（喷）一道水溶液

棚

1、喷耐擦洗涂料

2、底板腻子刮平

1、喷耐擦洗涂料

顶棚

2、2厚纸筋灰罩面

棚

3、6厚1:

3:

9水泥打底

4、2厚1:

:

1水泥砂浆打底

5、钢筋混凝土板底刷素水泥浆一道

1、10厚铺地缸砖面层，干水泥擦缝，每3m×6m留10宽缝，填1：

3石灰砂浆

2、撒素水泥面（洒适量清水）

3、25厚水泥砂浆结合层（配比：

1：

3水泥砂浆）

屋面35

4、防水层（氯化聚乙烯橡胶共混卷材）

屋面

（上人）

5、20厚1：

水泥砂浆找平层

6、1：

6水泥焦渣最低处30厚，找2%坡度，振捣密实，表面抹光

7、50mm厚聚苯乙烯泡沫塑料板保温层

8、钢筋混凝土现制板

屋43

1、10厚铺地缸砖面层，干水泥擦缝，每3m×6m留10宽缝，填1：

3石灰砂浆

2、撒素水泥面（洒适量清水）

3、25厚水泥砂浆结合层（配比：

1：

3水泥砂浆）

4、防水层（氯化聚乙烯橡胶共混卷材）

（不上人）

5、20厚1：

水泥砂浆找平层

6、1：

6水泥焦渣最低处30厚，找2%坡度，振捣密实，表面抹光

7、50mm厚聚苯乙烯泡沫塑料板保温层

8、钢筋混凝土现制板

第四章防水说明

防水说明及位置

地下室底板、外墙、人防各层顶板、地下室水池及四册墙体，人防通道均设置结构自防水混凝土，抗渗标号为S8。

地下室基础底板、外墙均铺贴两层II+III型SBS改性沥青防水卷材，屋面采用单层厚LYX-603氯化聚乙烯橡胶防水卷材。

厨房、卫生间地面采用后聚氨酯防水涂料，厨房、卫生间地面防水涂料刷至墙高200mm。

卫生间墙面采用水泥砂浆中掺加防水液的刚性防水。

凡在厨房、卫生间管道穿过楼板地面时，必须预埋套管，套管高出建筑地面20mm。

凡设有地漏的房间其楼面在1000×1000范围内，均以1%的坡度坡向地漏。

防水具体作法

屋面防水做法

1、10厚铺地缸砖面层，干水泥擦缝，每3m×6m留10宽缝，填1：

3石灰砂浆；

2、撒素水泥面（洒适量清水）；

3、25厚水泥砂浆结合层（配比：

1：

3水泥砂浆）；

4、防水层（氯化聚乙烯橡胶共混卷材）；

5、20厚1：

水泥砂浆找平层；

6、1：

6水泥焦渣最低处30厚，找2%坡度，振捣密实，表面抹光；

7、50mm厚聚苯乙烯泡沫塑料板保温层；

8、C35/S8钢筋混凝土现浇板；

厨房、卫生间防水做法

1、铺8～10厚彩色釉面地砖面层，干水泥擦缝；

2、撒素水泥面（洒适量清水）；

3、20厚1：

4干硬性水泥砂浆结合层；

4、素水泥浆结合层一道；

5、40～50厚（最高处）1：

2：

4细石混凝土从门口处向地漏找泛水，最低处不小于30厚；

6、聚氨酯防水涂膜层：

（1）刷厚聚氨酯防水涂膜一层

（2）刷厚聚氨酯防水涂膜一层（3）基层表面满刷底涂一层；

7、20厚1：

3水泥砂浆找平层，四周抹小八字角；

8、素水泥浆结合层一道；

9、钢筋混凝土现制板；

地下室基础底板防水做法

1、100厚现浇C10混凝土垫层；

2、两层SBSII+III卷材防水；

3、40厚C20混凝土防水保护层；

4、C35/S8基础底板混凝土自防水；

地下室外墙防水做法

1、现浇C40/S8自防水混凝土外墙；

2、水泥砂浆找平层；

3、两层SBS（II+III型）卷材防水；

4、120厚砖墙保护层；

5、2：

8灰土回填；

水池防水做法

1、现浇C40/S8自防水混凝土外墙钢筋混凝土墙；

2、SBS（II+III型）卷材防水；

3、40厚1：

2配筋细石混凝土；

4、20厚水泥砂浆找平层；

5、防腐涂料）无毒仿瓷涂料；

屋面维修保养方法

由于业主要求采用两道防水体系，在原设计的柔性防水中加入刚性防水。

且针对上人屋面和不上人屋面所采用的材料工序都有所不同。

3#楼屋面为上人屋顶花园，对防水要求比较高，则采用高级广场砖；而1#、2#、4#和3#楼跃层屋顶都属不上人屋面，则采用普通地缸砖。

屋面注意事项:

禁止人（特别是小孩）在屋面活动时乱扔垃圾（特别是丝织、麻、布之类）易堵塞雨水管、通气管之物。

1、禁止乱敲、砸屋面以致防水层被破坏，造成漏水等现象。

2、禁止乱敲、移动出屋面的构件物。

3、应由甲方安排定期对屋面进行清扫，不让砂土在屋面上沉积影响以改变屋面排水的坡度。

4、如果业主要更换屋面的大型设备，必须与设计方商议，要由专业队伍来检查和更换。

5、定期检查雨漏、水管和其他屋面构件是否开裂。

6、应定期检查屋面变形缝是否有破损，如有需立即更换。

7、许定期检查各种出屋面管件是否有破损，如有需立即通知专业厂家更换。

8、禁止人上暖沟盖板，只容许检修人员上暖沟盖板。

另外，建议业主在保修期后对屋面防水层进行一次检查，如屋面防水层已被破坏可做淋水实验，找出漏点加以补修。

第五章通道

通道布置图

楼梯、电梯布置图

第六章门窗

门窗表

门窗布置图

使用与维修方法

钢质门：

现场钢质门分为普通钢质门及防火钢质门。

应经常对钢质五金件及油漆进行检查，如发现有损坏现象，应及时修理或修补。

钢质防火门玻璃为防火玻璃，如有损坏，应由专业厂家进行更换，不得随意使用普通玻璃。

钢质门清洗，不得使用硬物乱擦门表面，以免划伤。

实木门：

禁止在门上钉钉子，如有用户打算在门上安装猫眼建议请专业人员来安装。

禁止用破坏性的材料来擦洗以致破坏表面漆。

禁止随意踢门。

建议平时出入关好门，防止穿堂风过后门被碰坏。

户外门的合页经常上油。

门扇要油漆，特别是底部，以抵御风雨的侵蚀。

塑钢门窗：

避免与坚硬粗糙或尖利物体接触摩擦，边面强力冲击。

避免与腐蚀性化学物品的接触。

当塑钢窗污染后，清洁可用专用清洁剂，家用洗涤剂或牙膏。

远离热源，避免烟熏火烤。

每年雨季前对门窗打胶处仔细检查，如发现有开胶现象，需即使修理。

现场所有门窗玻璃，如有损坏，应请专业厂家加工制作，以保证质量，并避免影响室内制冷、采暖。

所有用于覆盖工艺上的塑料装饰盖，不得随意摘除，以防止型钢内衬钢受腐蚀。

所有五金件和密封条应经常检查，如发现损坏即使更换。

第七章消防

消防通道布置图

防火分区布置图

第八章室外

室外布置图

绿化

绿化建议：

草坪为冷季型草坪，灌木为黄刺玫，树木主要有银杏及黄杨球，所有植物应按时浇水，并及时修剪。

保修期由分包队伍负责草坪保养，每天应浇水一至两次，夏天不得在中午浇水。

草坪及花木应视情况及时施肥、打药，以保障其生长良好。

草坪在生长五年后，大部分草要衰老并难以保证好的外观效果，此时应请专业队伍及时更换。

第九章安全应急措施

如果您刚到发现火情时

如果您听到警报时

如果您被困在房内时

附录一：

住宅楼一般维修项目

顶板：

查看屋顶渗漏情况或其他损害，还有屋顶的开口部分；检查保温层、房檐、通风口、透气管、暖沟等。

窗：

查看窗框、玻璃是否有损坏以及损坏程度或难以使用等。

浴室：

滴水的水龙头、漏水的喷头、发生故障的冲洗开关、热水供应不足情况等。

墙与顶棚板：

检查涂料饰面情况，查看墙面有无裂缝、孔洞或鼓包等。

楼板：

检查楼面松动情况、走动有无响声、磨损的地面，有无开裂和损坏的踢脚板与线脚及破坏或剥落的地面砖等。

楼梯：

标出走动响声的踏板，摇晃的扶手和立柱，开裂和破损的栏杆等。

散热器：

检查阀有无渗漏情况；采暖季节开始应放气。

空调机：

天热前，要取下过滤器，并进行清理；冬季要在外面加防护罩。

门：

检查松紧和下垂情况；查看门锁和五金配件等。

厨房：

检查设备配线，清理抽油烟机上的油垢等。

门铃：

检测所有的声响装置，如电铃、蜂鸣器、防盗警报器等。

电器系统：

全面检查建筑物遭磨损的配线，松动的接头、开关和电源插座。

给排水设备：

检查排水管、存水弯、地下室管道、给水干管和截流阀。

地下室：

查看潮湿、渗漏情况，检查开裂和损坏的楼板、开裂的墙。

特别要楼板与墙体的接缝。

地下室管道：

检查地下室所有冷水管。

冷水管要用保温材料包裹，以免在热天出汗和滴，在冬季遭受冻结。

地下室窗：

设在地坪以上或稍稍靠上的地下室窗必须检查虫害，即使基础是混凝土的，也应检查。

附录二：

基础桩检测报告

附录三：

沉降观测资料

沉降观测点布置图

附录三：

沉降观测资料

附录四：

住宅楼防水材料材质证明

附录五：

住宅楼塑钢门窗材质证明、出厂合格证

电气工程操作与维修手册

一、动力照明系统

1.供电电源

2.配电方式

3电器安装

二、防雷接地系统

三、电话系统

四、电视系统

五、火灾自动报警及消防联动系统

六、电气安全操作与维修

1.倒闸操作程序

2.安全用具的使用

附录：

住宅楼一般检查维修项目

户型电线管道、插座、开关布置图

有关材料合格证书、测试报告