某主题大酒店设计建议书.docx
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某主题大酒店设计建议书
大酒店设计建议书
第一章总论……….………………..………….………………….…5
1.项目概况.…………..….………….….…….……………....5
2.主要技术经济指标…..….…………….………….…………..5
第二章酒店市场分析…………………..……………….……………….……...6
1.宏观区域状况………….…………..….………………………..6
2.旅游业发展状况………………………….…………………...11
3.某酒店业发展概况………………………..………………..18
4.大型会议度假酒店实例参考………………………………….20
5.国五星级酒店建设投资规模比较………………………..25
6.某市区主要竞争对手(五星级标准酒店)分析.…..………….…26
7.某市区五星级酒店投资发展前景………………………….……34
第三章酒店市场定位…………………………………………………….….37
1.项目总体定位…………….……………………….……….37
2.酒店档次定位………….………………………………..…….…37
3.酒店建筑风格定位….……………………….…………..………37
4.项目文化特色定位…………………………………………..………38
5.目标客户定位……………………………..………………..………38
6.项目营运策略定位……………………………………………...….39
第四章酒店建设规模……………………………………………………....40
1.酒店分区定位依据……………………………………………….….40
2.酒店总体建设规模…………………………………………………..40
3.酒店分区面积……………………………..…………………..…..40
第五章酒店功能构成和设计建议………………………………………....48
1.酒店总体功能布局说明…………………….……………….….48
2.酒店大堂公共区功能布局……………….……………………....48
3.客房区功能及目标客户……………….…….……………….…..49
4.酒店公寓区功能及目标客户(部分楼层客房兼用).……….….50
5.餐饮区功能及目标客户………………………………..………...50
6.会议中心功能及目标客户………………………………………...52
7.康体娱乐区功能及目标客户…………………………….……..…52
8.商贸服务区功能及目标客户…………….……………………..…53
9.后勤办公区功能…………………….…………….………….……54
10.设备层功能要求…………………………………..…………….…54
11.停车场功能……………………………………………………….…55
12.酒店机电系统说明…………………………………………….…..55
13.服务和管理流线说明……………………………………………...63
14.其他功能说明…………………………………………………….…64.
第六章酒店建设投资……………………………….…………………...…65
1.酒店工程造价估算畴……..…………..………….…….65
2.酒店投资估算………………………………….……………….…66
第七章酒店管理与运营效益…………………………………………....71
1.酒店管理组织架构和人员编制……….……………………….…..71
2.酒店主要经营策略……………………….………………………….73
3.酒店开业前五年经营收入测算………………….……………….…73
4.酒店开业第一年度经营成本测算….………………………..….…76
5.酒店投资回报分析………………………….……………………...77
第八章运营管理……………………………………………………….79
1.酒店营运管理原则……………………………………….…….79
2.运营管理主要模式分析…………………………………….…..79
3.本酒店运营管理模式建议…………………………………...…83
第九章运营风险………………………………………………………....84
1.运营风险综述……………………….………….…………….….84
2.政策风险………………………….…….…………………….….84
3.市场风险……………………….……………………………….…84
4.财务风险……………….………………………………………...84
5.其他风险……………………………….……………………….…85
6.风险防要点…………………………………..…………….….85
第十章酒店与大剧院互补共赢关系………………….………...86
1.酒店、大剧院作为独立主体的功能和意义…………………....86
2.酒店、大剧院之间互为配套的可能性分析………..……….….86
3.酒店、大剧院主要互动共赢模式……….……………………...86
第十一章旅游码头开发建议…………….……………………………....89
1.开发目的……….………………………………………………...…89
2.总体概况和功能布局……………………………………………....89
3.码头总投资概算…………………………………………………....90
4.项目需要政府部门配合解决的问题………………..………..92
结语……………………………………………………….……………..93
第一章总论
1、项目概况
本酒店项目位于某区北江三片区,由某诚信投资发展投资兴建。
某诚信投资发展是一家以房地产开发为重点,集工业、商贸、服务、教育为一体的综合性集团企业。
本酒店是某首家白金五星级标准的主题酒店,按照一定的规模、主题化和高档化的要求,设计拥有588间豪华客房,主题文化鲜明,并配套完善的商务和旅游度假功能。
将建设成某地区规模最大和档次最高的“航母级”大酒店,使“珠三角后花园”增加一颗闪亮的明珠。
本酒店比邻某大剧院,互为依托,互相辉映。
政府将该区域重点打造成为某市区的文化商务中心地标。
作为区域文化与旅游产业结合的一大载体,本酒店将依托具有核心优势的产品和经营理念,满足某乃至珠三角人民的文化、商务和度假需求,推动某文化和旅游两大产业升级,促进区域经济的发展,具有深远的影响和现实意义。
2、主要技术经济指标
根据国家白金五星级酒店的标准要求,通过分析国白金五星级酒店和一流五星级酒店的规模和运营现状,本着超大型的酒店规模、综合化的功能设施、开业后良好的经济效益和社会影响的特性,测算出本酒店的以下经济技术指标,本报告在后面章节中逐一说明。
占地面积25,000平方米
建筑面积61,009平方米
容积率2.44
楼层25层
建筑高度<80米
客房数量588间(套)
停车位400个
投资额52,221万元
回收年限7年零5个月
第二章酒店市场分析
1、宏观区域状况
某市位于省的中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合带,1988年建市,下辖清城区、清新县、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县和代管英德市、连州市,总面积19152.89平方公里,占全省总面积的1/10。
1.1某市经济状况
1.1.1经济实力状况
某市执行了“保增长、扩需、调结构、促和谐”的方针政策,经济和社会事业取得可喜成绩。
国民经济快速增长,人民生活持续改善,各项社会事业全面进步。
近年来,某经济增长位居全省前列,创造了欠发达地区经济的发展奇迹。
2009年某全市实现生产总值(GDP)855.2亿元,比上年增长16.6%;地方财政一般预算收入50.04亿元,增长33.87%;规模以上工业增加值490.7亿元,增长27.0%。
上述三项指标增幅位居全省第一,成功卫冕“六连冠”。
工业利润、社会消费品零售总额两项指标增幅全省第四,实际利用外资和外贸出口总额的增幅分列全省第五和第七位。
1.1.2某产业发展状况
某在大力发展工业的基础上,加快第三产业的发展。
三次产业结构不断优化。
2009年,三次产业结构由上年的12.8:
56.3:
30.9发展为12.1:
55.8:
32.1。
人均地区生产总值达到2.26万元(折合3313美元),比上年增长14%。
2009年,某规模以上工业完成增加值490.7亿元,增长27%。
●2009年某工业企业产值增加情况
类别增加值(亿元)增幅%
轻工业131.132%
重工业359.625.4%
国有控股企业31.113.7%
集体经济12.528.9%
股份制经济187.538.3%
外商及港澳台经济247.520.4%
民营经济206.336.5%
●2009年某主要产业产量统计
类别年产量增长率%
水泥2423万吨23.6%
瓷砖18633万平米46.3%
铝材74.7万吨14.4%
铜材31.0万吨90%
发电量51.8亿千瓦时1.5%
服装6624万件0.8%
●2010年上半年全市主要经济指标增长情况
2008年
上半年增长率%
2009年
上半年增长率%
2010年
上半年增长率%
1.生产总值
19.0
13.9
14.3
第一产业
5.8
6.3
4.7
第二产业
24.7
14.9
19.9
第三产业
14.1
14.6
7.0
2.规模以上工业增加值
31.6
17.3
21.1
3.规模工业利润(前5月)
-3.3
-48.1
2.8倍
4.全社会固定资产投资
33.5
16.9
14.9
5.社会消费品零售总额
27.3
20.6
17.7
6.地方一般预算收入
46.7
22.3
37.4
7.实际利用外资(万美元)
38.0
-17.6
-37.4
8.出口总额(亿美元)
32.3
-20.8
66.2
1.1.3某市十大名片
序号
荣誉名称
1
全国综合实力百强市
2
中国宜居城市
3
中国优秀旅游城市
4
省文明城市
5
省卫生城市
6
省双拥模城
7
中国再生铜都
8
中国漂流之乡
9
中国温泉之乡
10
中国龙舟之乡
1.2某市人口状况
1.2.1人口数量
某全市至2009年末户籍人口408.8万人,自然增长率6.8‰,市区人口55万人。
1.2.2人均收入和可支配收入
●市区居民:
2009年,人均可支配收入14314元,比上年增长10.1%。
人均消费性支出9852元,增长12.2%。
全市在岗职工年平均工资28381元,增加2582元,增长10.1%。
人均地区生产总值达到2.26万元(折合3313美元),比上年增长14%。
●农村居民:
2009年,人均纯收入5509元,比上年增长12.7%。
农村居民生活消费人均支出4106元,增长5.9%。
1.3某城市规划目标
某“十一五规划”要求,某大力实施城市化战略,发挥后发城市化优势,将地理生态条件、历史人文资源与时代风格充分结合越来,按照“超前规划,注重特色,系统布局,协调推进”的总体思路,超前规划,高起点建设宜居、宜业的人文生态城市。
形成城市开放态势,努力融入大珠三角都市圈,成为大珠三角辐射泛珠三角的重要中心城市。
城市化水平提高到50%以上(第五次人口普查),城市空间结构和功能布局更趋优化,中心城区功能更趋完善。
1.4项目所在地某市清城区概况
1.4.1自然状况
清城区是某市委、市政府的所在地,是某市的政治、经济、文化中心。
其前身是某县,建于朝,迄今已有2216年的历史,1988年初经国务院批准撤县建市。
属珠三角洲开放区,亦为地区北端的运输枢纽,南来北往的商品集散地。
2001年被为“中国优秀旅游城市”。
全区总面积927平方公里,人口54万,下辖7个镇、5个街道和1个场,境属亚热带季侯风气候,年平均气温22。
C。
1.4.2经济状况
2009年清城区实现生产总值163.0亿元,同比增长20.9%,总量和增速排在全市首位。
其中实现第一产业增加值14.1亿元,同比增长6.1%;第二产业增加值106.1亿元,同比增长23.6%;第三产业增加值42.8亿元,同比增长19.5%。
三次产业结构为8.7:
65.1:
26.3,第三产业的发展速度加快,所占比重提升幅度最大,比上年提高1.1个百分点。
1.4.3地理位置和区位优势
●地理位置
清城区位于省中部,珠三角北端,某市南部,毗邻市花都区、从化市和市三水区,与本市的佛冈县、清新县接壤,是珠三角与粤北山区的结合部。
●区位优势
清城区是省重要的交通枢纽城市,拥有得天独厚的区位优势:
一是地处珠三角围,距市中心仅60公里,离新白云国际机场只有28公里,已经融入了珠三角一小时经济生活圈。
二是紧靠经济发达的珠三角核心区边缘,成为了珠三角和港澳地区产业转移的首选地。
三是与珠三角及粤北山区有完善的交通网络对接。
清城区京广铁路、京珠高速、广清高速、107国道、清佛公路、清三公路以及武广铁路、清连高速等纵贯南北,并与北江航道组成四通八达的水陆交通网络。
1.4.4区域产业特色
清城区经过多年的发展,已经打造了建材瓷、铜材铝材加工、电线电缆、电子五金、钢铁制品等一批支柱产业。
目前部分产业已初步形成了集群发展态势。
●以建材瓷工业城为载体,初步形成了建材瓷产业集群;
●以循环经济产业园为载体,初步形成了再生资源行业、铜材加工产业的集群;
●以“远光”和“新亚光”等国知名企业为中心,形成电线电缆产业的集群。
1.4.5清城区资源优势
清城区处于发展起步阶段,有利于进行技术、产业、体制、政策等一系列的创新,地理位置、基础设施好,土地条件优越,发展空间大、发展潜力足,后发优势凸现。
清城区拥有丰富的资源:
●土地资源丰富。
全区七成面积是平原与山坡地,对连片开发工业项目十分有利,而目前珠三角土地利用的空间非常有限。
●矿产资源丰富。
全区已探明的矿产有8种,尤其是瓷土最丰富,是中国三大瓷原料生产基地之一。
●水力资源丰富。
清城区可享受全市的水电优惠,全市水力资源蕴藏量达158万千瓦,可供开发水力资源达115万千瓦。
●人力资源丰富。
全区有富余劳动力10多万人,而且邻近粤北山区,可以为企业提供大量劳动力。
1.4.6区域政策优势
清城区是省投资政策最为优惠的地区之一,在土地利用、税费、用水、用电、劳动力成本等方面,都具有明显的比较优势。
同时,清城区全面享受某市委、市政府出台的一系列优惠政策,在支持和鼓励外商投资上,提供了十分有利的政策环境。
1.4.7经济发展政策
清城区大力实施市委、市政府“三化一园”(工业化、市场化、城市化和后花园)发展战略,经济社会迅猛发展,创造了后发地区跨越式发展的喜人成绩,成为了海外客商投资置业的首选福地。
2009年,在某市公布的主要经济指标排名中,清城区取得了“六个增速第一”和“5个总量第一”的优异成绩。
清城区提出了“立足新起点,加速新超越,全面建设富裕和谐新城区”的奋斗目标,并将今后的发展战略定位为打造“五个区”:
粤北经济发展龙头区、后发地区工业化示区、与珠三角经济社会接轨区、宜居宜业的现代新城区、富裕文明的和谐城区。
2旅游业发展状况
2.1中国旅游业现状
2009年全年国出游人数达19.0亿人次,比上年增长11.1%;国旅游收入10184亿元,增长16.4%。
入境旅游人数12648万人次。
其中,外国人2194万人次;、澳门和同胞10454万人次。
在入境旅游者中,过夜旅游者5088万人次,国际旅游外汇收入397亿美元。
●全国旅行社情况
2009年底,全国有旅行社21649家,同比增长4.63%。
旅行社直接从业人员为340894人全国旅行社总资产585.96亿元,
● 全国酒店业情况
至2010年第一季度,参与国家旅游局统计系统的有一星级182家、二星级2643家、三星级3368家、四星级1314家、五星级340家。
全国星级饭店一季度平均房价为280.37元/间夜,平均出租率为52.78%。
2010年第一季度全国星级饭店经营情况统计表(按星级分)
项目
饭店数量
平均房价(元/间夜)
平均出租率(%)
合计
7847
280.37
52.78
一星级
182
106.29
39.37
二星级
2643
132.80
49.88
三星级
3368
195.10
52.33
四星级
1314
320.81
54.98
五星级
340
635.08
54.08
2.2旅游业概况
2.2.1旅游综合情况
目前大力推进旅游强省和全国旅游综合改革示区建设,积极试行国民休闲旅游计划,在全省掀起旅游消费高潮,极促进了全省经济的发展,旅游产业地位也进一步增强。
全省共有旅行社1125家、旅游饭店8000多家,大型旅游景区景点300多家,优秀旅游城市21个,旅游强县13个。
2.2.22009旅游接待量和收入
序号
地区
接待量
收入
一
口岸入境旅游
10,232万人次
外汇收入100.28亿美元。
外国人
608.18万人次
澳门
9623.91万人次
国际过夜旅游者
2747.80万人次
二
国游客
35,143万人次
2383.46亿元
国过夜旅游者
15741.91万人次
2.2.3接待过夜游客人数统计(截止2009年12月)
全省旅游住宿设施接待过夜游客情况
2009年12月
本月
比上年同月
本月止累计
比上年同期
±%
±%
一、接待过夜游客(人次)
22149999
-6.77
181935509
12.44
1.入境游客
3956631
-12.73
27380099
5.49
同胞
227934
-54.95
2791824
4.19
同胞
2121715
-10.7
16557052
7.03
澳门同胞
498499
-21.92
1855666
8.06
外国人
1108483
9.41
6175557
1.41
2.国游客
18193368
-5.37
154555410
13.76
二、接待过夜游客人均停留天数(天/人)
2.86
-8.33
1.96
0.51
1.入境游客
2.78
12.55
2.04
3.03
同胞
5.32
75.58
2.1
-0.47
同胞
2.49
15.81
1.89
5
澳门同胞
3.04
44.76
2.02
6.32
外国人
2.7
-14.56
2.41
0.42
2.国游客
2.88
-12.2
1.95
0
2.3某市旅游业概况
2.3.1某旅游产业总体情况
某紧连和珠江三角洲,作为珠三角的后花园,吸引了大量游客,带动了旅游业大发展,二00二年二月被评为“中国优秀旅游城市”,同时被省旅游局列入“旅游四大美人”之一。
拥有国家“4A级”景区8个,“中国旅游强县”1个,“省旅游强县”4个,全市年末共有星级酒店39家。
2.3.2某游客接待和旅游收入
2009年某各景点接待游客1881万人次,增长26.4%,其中国游客1858万人次,增长29.1%。
全年旅游总收入75.1亿元,增长33.5%。
A.某市旅游接待量和收入比较
年度
接待总人数(万人)
接待过夜游客(万人)
旅游收入(亿元)
2009年
1881
524.5
75.1
2008年
1488
512.3
56.2
B.某市2002-2009年旅游收入增长比较
C.某市2002-2009年游客接待增长比较
2.3.3某地区旅行社概况
目前某有旅行社42家,其中国际社2家,国社40家;某市区有旅行社20家,其余县区有旅行社22家。
2.3.4某地区旅游景点概况
● 某拥有“亲情温泉、激情漂流、闲情山水、奇情溶洞、热情民族”五大旅游特色品牌。
森林面积104.2万公顷,森林覆盖率67.4%,形成了以森林为主体的动植物共生竞长的生态系统,构成了我国南方珍稀动植物的物种基因库。
北江、连江、滃江、潖江交汇,孕育出雄奇险陵的高山峡谷,松涛如海的原始森林、纯如深闺的湖泊温泉,以及豪放古朴的瑶、壮民族风情。
飞霞风景名胜区、第一峰、清新温矿泉、宝晶宫、英林、连州地下河、湟川三峡、三排瑶寨、大旭山瀑布群等等,正是某风光的代表之作。
2009年,某全市拥有8个国家4A级景区,成为全省拥有4A级景区最多的地级市。
A.某市8个国家4A级风景区情况
景区名称
评定
年份
距离
某市区
特色评价
清新温泉度假区
2006年
25公里
大型园林式露天温泉,适合休闲度假、运动健身、生态旅游、农业观光、养生康体、商务会议活动。
连州地下河
2006年
160公里
亚热带喀斯特地貌的典型巨型天然石灰岩溶洞。
因2亿年前的地壳运动而形成,最高处为47.8米,最宽处为53.6米。
黄腾峡生态旅游度假区
2007年
3.8公里
被誉为“小九寨”,被旅游界人士锁定是最刺激、最好玩的漂流。
2005个被国家水上体育局指定为全国自然水域漂流系列大赛(某)赛区之一。
玄真古洞旅游区
2007年
2公里
是一个以道教文化及体育旅游为主体的生态旅游景区,并沿着全程漂流线路打造“玄真古洞水石文化走廊”。
飞来峡风景区
2007年
25公里
风景区具有相当高的集科学、文化、政治、教育和观赏价值。
库区的浈阳、盲仔、香炉三个峡谷素有“小三峡”之称,沿岸居民民俗文化朴实,土特产和独特的饮食风俗极具吸引力。
碧桂园故乡里旅游度假区
2007年
30公里
有“岭南民间故宫”之称,主要以岭南水乡风貌为基调,再现了岭南古镇的古朴风貌以及祖辈生活场景,所展示的百艺是凝聚着老百姓智慧并即将失传的手工艺;娱乐风情区展示自然田园农庄以及野生动物园、蝴蝶谷、陆上水上竞技、户外唾展竞技项目的竞技区。
聚龙湾天然温泉度假村
2009年
55公里
拥有2500平方米人造海浪常温池,常温池、儿童欢乐池、成人标准游泳地、大型水上表演台。
各种大中小型会议室、宴会厅、中西美食餐厅、桑拿、健身房。
英德宝晶宫
2009年
102公里
以其“雄”、“奇”、“壮”,更有“岭南第一洞天”之称。
洞一百多个石景。
洞古河道一处沙砾石层中发现距今十万年以前的旧石器。
B.某市区周边密集的温泉和自然风景点示意图
●某瑶族、壮族少数民族旅游资源介绍
某市是省少数民族人口主要聚居区,是省世居少数民族人口最多的地级市。
民族地区包括连山、连南两个自治县和连州市三水、瑶安
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