果蔬物流.docx

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果蔬物流

附表：

1、项目综合指标一览表

2、建设投资估算表

3、土建工程投资明细表

4、设备投资明细表

5、流动资金估算表

6、资金筹措与使用计划表

7、项目营业收入及营业税金估算表

8、项目应付职工薪酬估算表

9、项目成本费用估算表

10、固定资产折旧、无形资产摊销估算表

11、项目估算利润和利润分配表

12、项目财务现金流量估算表

13、银行借款还本付息计算表

附件：

1、企业名称核准通知书

2、厂区简易平面图

第1章总论

§1.1项目简介

§1.1.1项目名称

富平现代农业示范基地物流冷藏建设项目

§1.1.2建设性质

新建

§1.1.3项目建设单位

本项目建设单位为富平县锦天绿色果蔬有限公司，目前已在富平县工商行政管理局取得了“富平县锦天绿色果蔬有限公司”的名称核准，公司注册资本500万元，由曹刚、蔡晓花2人共同投资，投资额、投资比例分别为：

曹刚，投资250万元，占投资比例为50%；

蔡晓花，投资250万元，占投资比例为50%；

§1.1.4项目建设背景

随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，消费者的消费理念有吃饱穿暖转变为对食品等各种消费品的安全性和新鲜度的要求。

如今新鲜的蔬菜、水果和肉类等农产品在人们食物结构中的比例越来越高，在超市购物，消费者已经习惯到生鲜柜台购买新鲜食品。

这些新鲜商品的背后，涉及的是食品冷冻、保鲜等诸多环节的冷链物流，冷链跟人们的生活息息相关。

冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗。

目前，我国农产品物流主要以常温物流为主，由此导致的蔬菜、水果损耗率均在10％以上。

根据中国食品工业协会资料显示,中国由于冷链的问题造成每年约有1200万吨水果和1.3亿吨蔬菜的浪费,总值在100亿美元。

约有80%左右的水果、蔬菜、肉类和水产以传统的车厢（常温和保温车）进行运输。

如果采用冷链物流，可以使冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，能有效保证食品质量。

因此，商务部等有关部门近年来加大了农产品冷链建设支持力度。

近年来，为减少农产品损耗，保障农产品质量安全，我国正在稳步推进农产品冷链建设。

从总体上看，目前果蔬等农产品在运输贮藏中损耗率还较高，推进农产品冷链建设的空间很大。

对此，本项目的建设为进一步推进农产品冷链发展，起到了推进作用，并通过信息化建设等措施，促进冷链物流产业升级。

§1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表

公司名称：

陕西智诚项目数据分析师事务所有限公司

注册地址：

西安市莲湖区丰禾路332号

法定代表人：

晁鹏

公司类型：

有限责任公司（自然人投资或控股）。

经营范围：

投资项目管理、分析、规划、策划；编制数据分析报告、投资商业项目计划书、可行性分析报告、市场调研报告；投资风险预测；理财及财务咨询；现代企业价值评估、财务管理咨询；社会经济咨询。

（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）。

§1.1.6项目建设地址、规模及内容

本项目拟建于富平县淡村镇淡村村，计划租用土地166667.5平方米（约250亩），实际可用面积139334.03平方米（约209亩）。

建筑占地面积为98300平方米，道路24000平方米，绿化15000平方米。

总建筑面积为143900平方米。

建设内容包括生产区、办公生活区及其他附属工程。

生产区：

包括周转库房、气调库、信息交易大厅、物流中心、净菜加工车间、停车场、GPS监控室等建筑面积共91000平方米；

办公生活区：

包括综合办公楼、综合服务楼、培训服务中心建筑面积共13500平方米；

其他附属工程：

门卫值班室、配电室、道路、绿化、围墙等建筑面积共39400平方米；

§1.1.7项目总投资、资金筹措及建设期限

经估算，本项目计划总投资15763万元，其中建设投资10998万元，流动资金投资4040万元，建设期利息为725万元。

本项目经估算共筹集资金15763万元，其中企业自筹资金10763万元，银行贷款5000万元。

本项目计算期为12年，其中建设期为2年（分三期进行投资），运营期为10年。

运营期第1年达到70%的设计生产能力，第二年达到90%的设计生产能力，第三年达到100%的设计生产能力根据项目实施进度安排投资计划。

§1.1.8主要技术经济指标表

序号

项目

单位

数量

备注

1

总投资

万元

15,763

1.1

固定资产投资

万元

10,220

1.1.1

建筑工程投资

万元

8,388

1.1.2

设备购置

万元

1,346

1.1.3

其它投资

万元

487

1.2

无形资产

万元

0

1.3

不可预见费用

779

1.4

建设期利息

万元

725

1.5

流动资金

万元

4,040

2

产出

万元

2.1

年均销售收入

万元

76,518

正常年份　

2.2

销售税金及附加

万元

174

正常年份　

2.3

年均总成本费用

71,643

正常年份　

2.3.1

固定成本

万元

764

正常年份　

2.3.2

可变成本

万元

70,879

正常年份　

3

年均利税总额

万元

4,209

正常年份　

4

年均所得税

万元

1,213

正常年份　

5

年均税后利润

万元

3,157

正常年份　

6

资金来源与筹措总额

万元

15,763

6.1

自筹资金

万元

10,763

6.2.

银行贷款

万元

5,000

6.2.1

长期贷款

万元

5,000.00

6.2.2

流动资金贷款

万元

7

效益分析指标

7.1

投资利税率

%

26.70%

所得税前

7.2

投资利润率

%

20.03%

所得税后

8

财务内部收益率

全部投资

8.1

所得税前

%

18.87%

8.2

所得税后

%

13.04%

9

财务净现值

Ic=10%

9.1

所得税前

万元

18,802.48

9.2

所得税后

万元

12,449.39

10

投资回收期（静态）

10.1

所得税前

年

3.21

10.2

所得税后

年

4.89

11

投资回收期（动态）

11.1

所得税前

年

3.89

11.2

所得税后

年

5.16

正常年份盈亏平衡点

全部投资

以生产能力利用率表示（BEP）

%

13.54%

以年销售额表示盈亏平衡点（S）

万元

10,363.86

§1.2项目报告的编制依据

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

3、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4、《富平县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

5、《陕西省建设用地指标》（陕政办发〔2008〕25）号文件附本；

6、国家发展改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定的《关于促进现代物流业发展的意见》；

7、国家发改委印发了《农产品冷链物流发展规划》；

8、国家计委《关于农产品批发市场专项工程的实施意见》；

9、农业部《全国“菜篮子工程”定点鲜活农产品中心批发市场管理办法（试行）》；

10、商务部、发展改革委、供销总社关于印发《商贸物流发展专项规划》的通知；

11、商务部、财政部启动农产品现代流通综合试点工作；

12、国家现行财税政策、会计制度与相关法规划；

13、安装工程根据报价、设计条件和有关规定估算；

14、建设单位提供的有关技术数据和资料等。

§1.3项目综合评价

从社会效益角度来看本项目的建设将整合富平县乃至渭南市农产品资源，降低物流成本、提高物流效率，不仅可以改变当地农产品物流系统整合较为滞后的现状，还可以解决农产品“流畅不同，加工粗放”的现象，让农产品向深加工方向发展，拉长产业链。

从经济效益角度来看，本项目估算运营期10年，总投资金额为15763万元，年均营业收入76518万元，年均总成本费用71643万元，每年可为当地增加财政税收1513万元，年均利润总额4209万元，年均税后利润3157万元。

项目在达产后，年投资报酬率为26.70%,投资报酬率高于社会平均利润率；所得税前静态投资回收期3.21年（不含建设期）,所得税后静态投资回收期为4.89年（不含建设期）；所得税前内部收益率为18.87%,所得税后内部收益率为13.04%,均高于行业基准收益率9%；所得税前项目净现值为18802.48万元，所得税后项目净现值为12449.39万元,均大于零。

以上各指标显示本项目在财务上具有完全可行性，且经济效益显着。

因此本项目在经济上是可行的。

§1.4项目存在的问题和建议

§1.4.1存在的问题

1、本项目在建设及运营过程中存在的主要问题是资金筹措。

建设单位应加强此方面的工作，在建设阶段要加强项目的包装宣传，努力落实国家项目扶持资金。

同时应加大招商引资力度，通过多方筹资，保证项目建设进度。

2、项目建设的另一个问题是人员招聘和技能培训，企业在项目建设的同时，应周密安排，做好招工宣传工作，加强技能和素质教育，在人力方面确保项目顺利运行。

§1.4.2建议

1、项目方依法办理各种审批手续，并按计划进度完成项目开发。

项目方在项目运作过程中需完成项目报批。

2、建议建设单位通过政府有关部门的支持，通过招标优化设计和施工队伍及工程监理，实行项目法人责任制。

本项目建成后，建立健全管理机构，确保产品质量和企业信誉。

第2章项目背景建设和必要性

§2.1项目的政策背景

§2.1.1绿色安全农副产品发展对社会的重要意义

为了社会经济的稳定发展和人民生活水平的提高，从生产到流通、从地头到餐桌的“菜篮子”工程受到中央和地方各级政府的长期重视，并且取得了相当大的成效，从根本上解决了城市居民吃菜难的问题。

新世纪，中国的农副产品产业面临的主要问题已转向如何彻底解决农副产品的食品安全问题、如何切实提高农副产品流通效率降低物流成本问题、如何实现农副产品产业的优化布局整体协调发展，从而最终实现农副产品产业的现代化可持续发展。

对于这些问题的解答，政府相关部门在其政策在强调农产品批发市场建设和升级改造工作同时，着力强调发展现代化的农产品物流配送体系和零售体系的连锁经营，以及为实现上述商业流通模式发展培育相关市场环境；针对政策目标提出了相应的行业发展引导和扶持政策及措施。

§2.1.2中央政府的政策

国务院副总理吴仪曾在以“促进食品安全技术创新建立有效的食品安全体系”为主题的全球食品安全论坛中就食品安全工作发表重要演讲，指出中国政府将从六个方面采取切实措施，加强食品安全工作：

一是借鉴国际经验，进一步理顺食品安全监管体制。

二是追踪国际先进食品安全科技发展动态，建立食品安全技术支持体系。

三是构建新的食品标准体系。

四是建立统一、高效的食品安全监测体系，对食品供应链进行全程监控。

五是加快食品安全信用体系建设。

六是继续深入开展食品安全专项整治活动。

为进一步发展和完善商品市场体系，根据《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》精神项目意义，国家商业主管部门从进一步完善商品市场体系、提高我国流通行业的整体竞争力的高度，相继制定和颁布了《流通业改革发展纲要》、《全国商品市场体系建设纲要》、《关于促进我国现代物流业发展的意见》等一系列重要文件和指导性政策。

多次反复强调了“加快推进以连锁经营、物流配送和电子商务为代表的现代流通组织形式的发展”的重要性，并提出“尽快改变农产品流通环节多、流通成本高、市场秩序混乱的状况，建立畅顺高效、便捷安全的农产品流通体系”。

大力推动“农产品零售市场改造升级，努力提高连锁超市、食品超市、大型综合超市等新型零售业态中农产品的经营规模，力争使其销售份额占全部农产品零售额的三分之一”。

大力推行食品放心工程，抓紧完善农产品流通领域的标准体系和监测体系，实行采购、储存、加工、运输、销售等全过程质量安全控制。

加大对农产品批发市场建设的支持力度，更好地发挥农产品流通的主渠道作用。

鼓励农产品批发市场应向上下游延伸经营链条。

一方面建立农产品基地，发展专业化、工厂化生产；另一方面向零售领域延伸，细化加工和配送功能，形成农产品批发市场与零售店之间配送-销售-消费的有机链条。

国家发改委、原国家经贸委、农业部、财政部、中国人民银行和国家工商总局联合下发《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》，对今后一段时期我国农产品流通设施建设工作进行了全面部署。

《意见》提出，农产品流通设施建设的目标是：

完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场；积极发展连锁超市、直销配送等新型流通组织；建立多层次、多业态、多种经营方式的农产品市场体系；加快农产品的储藏、加工、运输、配送等物流设施建设，建立现代化的农产品物流服务体系；改革现行农产品批发市场经营体制和管理体制，建立起在政府的政策引导和资金支持下主要依靠企业自主经营、自主投入、自我发展的机制。

逐步形成以全国骨干批发市场为核心，以连锁超市等其他流通方式为补充，以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、信息、检测、储藏、物流等技术为支撑，以良好的企业经营和资金投入机制为保证，以稳定、有序、规模化的农产品经销商队伍为主体的现代化的农产品市场流通体系。

《意见》还提出农产品流通设施建设的原则和重点。

农产品流通设施建设要坚持统一规划，分级负责；合理布局，分步实施；以改扩建为主，新建为辅；企业化运作，政府扶持；打破地区和企业性质的限制，扩大经营规模。

建设的重点是要完善现有市场的功能，提高市场档次，搞好全国骨干批发市场建设等几方面，从根本上提高我国农产品流通的组织化程度。

《意见》提出的主要政策包括：

做好农产品流通设施的统一规划工作，防止重复建设；鼓励社会资金多渠道投资农产品流通设施建设；继续实行银行贷款、财政贴息的政策；加大政府直接投入和扶持力度；扩大农产品流通设施领域的对外开放，鼓励外商投资农产品流通设施建设；整顿农产品批发市场及运输环节的各种收费。

§2.1.3富平县有关优惠政策

根据富平县政府对于招商引资出台的优惠政策规定，本项目可享受以下招商引资优惠政策。

农业项目招商引资优惠政策

1、企业直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免缴土地使用税。

2、对生产粮食、蔬菜、肉类、水果等人民群众基本生活必需品的农产品免征企业所得税；对从事花卉、饮料、香料作物和内陆养殖的，减半征收企业所得税。

3、代国家和省上收取的行政事业性收费按最低标准收取，县级收取的行政事业性收费一律免收。

§2.2相关产业发展状况分析

食品是人类社会赖以生存和发展的最基本的物质条件。

食品安全状况如何，直接关系着广大人民群众的身体健康和生命安全，关系着一国国民经济与社会的协调发展，关系着全面建设小康社会目标的实现。

由于中国正处于现代化建设的转型期，食品行业中大规模的现代生产方式与传统的小生产方式并存，先进流通方式与落后流通方式并存，发达的城市市场与分散的农村市场并存--这种经济结构使食品安全政府监管的难度增大、成本提高，矛盾相当突出，一直是社会普遍关注和政府管理的重点。

从全国农业发展状况来看，农产品生产与消费呈现农村分散生产与城市集中消费的特点。

生鲜农产品生产从城市近郊区生产转向远郊乃至农村基地化生产，既得益于农产品流通的发展，反过来也对农产品流通特别是城市农副产品物流提出了更高的发展要求。

§2.2.1蔬菜市场前景广阔

蔬菜是人们日常生活中不可替代的副食品，是维持人体健康所必需的维生素、矿物质和膳食纤维的主要来源。

据FAO（联合国粮食及农业组织）统计，进入21世纪，世界蔬菜消费量年均增长5%以上。

按照此增长幅度计算，全世界年均增加蔬菜消费4000多万吨，到2015年总消费量将达到12.8亿吨。

而由于劳动力成本的原因，发达国家蔬菜生产不断萎缩，今后还将减产，这为我国蔬菜发展提供了更广阔的发展空间。

我国蔬菜生产规模、种值面积、从业人数、产量、人均占有量、加工出口量均居世界第一，出口以品种多、数量大、品优价廉而极具竞争力。

近年来，我国蔬菜播种面积和产量分别占世界的43％和49％，均居世界第一。

据农业部农情统计，2009年全国的蔬菜播种面积2.73亿亩，同比增加了494万亩；总产量6.02亿吨，同比增加2684万吨；人均占有量440多公斤，超出世界平均水平200多公斤，居世界第一。

保鲜大蒜出口量接近100万吨，占世界贸易量的70％；脱水食用菌出口3万吨，占世界67％；罐装蘑菇出口30万吨，占世界51％，均居世界贸易首位。

§2.2.2我国蔬菜市场发展趋势

1、向营养保健型转化?

在市场开放、芽源扩大、品种增多的情况下，挑好选优，讲质量，重营养，讲合理搭配，已成为大多数消费者的基本要求。

一些营养价值高，风味好的豆类、瓜类、食用菌类、茄果类蔬菜，由数量型向质量型发展，花菜、生菜、绿菜花、紫甘蓝等营养价值高风味好的菜销势看好。

同时，一些具有明显保健作用和较高营养价值的野菜，如生产生蘑菇、蕨菜、马齿苋等，已引起人们重视。

2、向加工方便型转化

净菜上市适应了城市的快节奏、高效率，如今正向净菜小包装阶段发展，即在生产地整理，消毒灭菌，分级和薄膜包装密封，然后上市出售。

3、向“绿色食品＂型转化

使用生物农药和高效低毒残留化学农药，禁止使用剧毒农药，尽量少施化肥，多施有机肥，以避免和减少对蔬菜的污染，已成为目前蔬菜生产的趋势。

这种无公害蔬菜正逐渐向高阶段发展，即采用温室和无土栽培方法，培养出的清洁蔬菜，完全与化学农药、化学肥料“绝交＂，是典型的卫生清洁蔬菜。

4、向新鲜多样型转化

现在市场上“大路货＂销售较慢，人们趋向购买时令菜和反季节菜，如花椰菜，番茄，韭菜等，在淡季更加畅销，在北方的冬季，南方生产的黄瓜、花菜、西洋芹等也受欢迎。

物流产业是现代社会化大生产和专业化分工不断加深的产物，是促进经济发展的“加速器”和“第三利润源泉”，其发展程度是衡量一国现代化程度和国际竞争力的重要标志之一。

当前，伴随经济全球化以及世界范围内服务经济的发展，物流产业作为一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速兴起，跨国化、规模化和网络经济化等现象已经成为全球物流产业发展的重要趋势。

§2.2.2农产品冷链物流发展现状

我国现代农产品储藏、保鲜技术起步于上世纪初，自上世纪六、七十年代开始在生鲜农产品产后加工、储藏及运输等环节逐步得到应用。

进入新世纪以来，我国农产品储藏保鲜技术迅速发展，农产品冷链物流发展环境和条件不断改善，农产品冷链物流得到较快发展。

    1、农产品冷链物流初具规模。

我国是农业生产和农产品消费大国，目前蔬菜产量约占全球总产量的60%，水果和肉类产量占30%，禽蛋和水产品产量占40%。

近年来我国生鲜农产品产量快速增加，每年约有4亿吨生鲜农产品进入流通领域，冷链物流比例逐步提高，目前我国果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别达到5%、15%、23%，冷藏运输率分别达到15%、30%、40%，冷链物流的规模快速增长。

    2、农产品冷链物流基础设施逐步完善。

目前全国有冷藏库近2万座，冷库总容量880万吨，其中冷却物冷藏量140万吨，冻结物冷藏量740万吨;机械冷藏列车1910辆，机械冷藏汽车20000辆，冷藏船吨位10万吨，年集装箱生产能力100万标准箱。

    3、冷链物流技术逐步推广。

生鲜农产品出口企业率先引进国际先进的HACCP（危害分析和临界控制点）认证、GMP（良好操作规范）等管理技术，普遍实现了全程低温控制。

大型肉类屠宰企业开始应用国际先进的冷链物流技术，从屠宰、分割加工、冷却成熟等环节低温处理起步，逐渐向储藏、运输、批发和零售环节延伸，向着全程低温控制的方向快速发展。

适应我国国情的低能耗、低成本的冷链处理技术广泛推广，推动水产品和反季节果蔬为代表的高价值量农产品冷链迅速兴起。

    4、冷链物流企业不断涌现，中外运、中粮等社会化第三方物流企业强化与上下游战略合作与资源整合建立国际先进的冷链设施和管理体系，积极拓展冷链物流业务;双汇、众品、光明乳业等食品生产企业，加快物流业务与资产重组，组建独立核算的冷链物流公司，积极完善冷链网络;大型连锁商业企业完善终端销售环节的冷链管理，加快发展生鲜食品配送。

我国冷链物流企业呈现出网络化、标准化、规模化、集团化发展态势。

     5、农产品冷链物流发展环境逐步完善。

国家高度重视冷链物流发展，在近几年下发的中央1号文件中均强调要加快农产品冷链物流系统建设，促进农产品流通。

一些冷链物流的国家标准、行业标准和地方标准先后颁布实施，《食品安全法》等重要法律法规逐步完善。

农产品冷链物流的重要性进一步被消费者认识，全社会对"优质优价"农产品的需求不断增长。

   但是，我国农产品冷链物流发展仍处于起步阶段，规模化、系统化的冷链物流体系尚未形成，与发展现代农业、居民消费和扩大农产品出口的需求相比仍有差距。

突出表现在:

一是鲜活农产品通过冷链流通的比例仍然偏低。

目前我国鲜活农产品冷链流通的比例远低于欧美发达国家水平（欧、美、加、日等发达国家肉禽冷链流通率已经达到100%，蔬菜、水果冷链流通率也达95%以上）,大部分生鲜农产品仍在常温下流通;冷链物流各环节缺乏系统化、规范化、连贯性的运作，部分在屠宰或储藏环节采用了低温处理的产品，在运输、销售等环节又出现"断链"现象，全程冷链的比率过低。

二是冷链物流基础设施能力严重不足。

我国设施整体规模不足，人均冷库容量仅7公斤，冷藏保温车占货运汽车的比例仅0.3%，与发达国家差距较大;现有冷冻冷藏设施普遍陈旧老化，国有冷库中近一半已使用30年以上;区域分布不平衡，中部农牧业主产区和西部特色农业地区冷库严重短缺，承担全国70%以上生鲜农产品批发交易功能的大型农产品批发市场、区域性农产品配送中心等关键物流节点缺少冷冻冷藏设施。

三是冷链物流技术推广滞后。

生鲜农产品产后预冷技术和低温环境下的分等分级、包装加工等商品化处理手段尚未普及，运输环节温度控制手段原始粗放，发达国家广泛运用的全程温度自动控制没有得到广泛应用。

四是第三方冷链物流企业发展滞后。

在农产品冷链物流发展过程中，优质优价的机制仍没有形成，冷链物流的服务体系尚未完全建立，服务水平有待进一步提高，第三方冷链物流企业发展滞后。

现有冷链物流企业以中小企业为主，实力弱，经销规模小，服务标准不统一，具备资源整合和行业推动能力的大型冷链物流企业刚刚起步。

五是冷链物流法律法规体系和标准体系不健全。

规范冷链物流各环节市场主体行为的法律法规体系尚未建立。

冷链物流各环节的设施、设备、温度控制和操作规范等方面缺少统一标准，冷链物流各环节的信息资源难以实现有效衔接，在发达国家普遍推行的相关管理办法和操作规范在我国尚处于推广的起步阶段。

§2.3富平概况及农业发展分析

§2.3.1富平地理位置分析

富平县位于陕西省中部，关中平原和陕北高原的过渡地带，属渭北黄土高原沟壑区，总土地面积1233平方公里。

地处东经108度57分—109度26分，北纬34度42分—35度06分之间，全县南北长48千米，东西宽35千米，东邻蒲城、渭南，南接西安市临潼区、闫良区，西