上半年总结与展望之三市场篇.docx

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上半年总结与展望之三市场篇

2014年上半年总结与展望之（三）市场篇

市场进入调整期，一、二线年底或能回稳

发布时间：

2014-06-28

　上半年，尤其是二季度，房地产市场进入明显的调整期。

部分二、三线城市项目开始大幅降价、部分房企如九龙仓、雅居乐、保利、中海等先后发起全国降价促销活动，引起市场对房地产行业“拐点”的关注。

但业内专家和住建部都并不认为当前的市场调整是行业“拐点”，更多是市场的自我修复。

那么，市场调整的时间有多长？

调整幅度与影响有多大？

上半年市场回顾

　一、市场综述：

外部环境整体平稳向好，但市场调整加剧

　在国家主动实施微刺激的背景下，宏观经济尽管仍有较大的下行压力，但已有企稳回升的势头。

从经济“三驾马车”的角度来看，出口持续好转，5月出口同比增7%，贸易顺差359.22亿美元，创2009年年初以来单月最高值；社会消费平零售总额同比增长12.5%，较2014年年初稳步上升，已增加0.7个百分点。

前5个月中国固定资产投资同比名义增速17.2%，尽管比2013年全年下降2.4个百分点，但仍处于较高的水平。

　与经济面的企稳相比，上半年的房地产市场政策面相比预期则更为积极。

在一季度“两会”上中央正式提出“分类施策”原则，中央政府在全国层面干预房地产的调控将逐步退出，对地方政府将赋予更多的主导权。

从上半年政策面来看，地方政府在市场进入调整之后多试探性地推出刺激楼市的政策，但普遍力度较小。

仅有个别地方在新型城镇化户籍改革或者推进区域经济一体化的大框架下，以购房落户的名义尝试突破限购藩篱，以致在国新办记者会上住建部发言人表示：

从目前我得到的信息还没有一个地方公开的说要取消限购。

总体来说，地方“扶持“政策力度都比较温和、手法也相对单一。

　在经济基本面企稳向好、政策面也相对平静的情况下，在新增供应逐渐恢复的情况下，市场需求却萎靡不振，城市成交低迷，部分项目价格开始出现调整，以期加快去化。

　总体来看，上半年市场基本可以分为两个阶段：

　　第一阶段是1季度，处于春节的传统淡季，市场成交尚处正常可接受区间

　　重点城市市场延续去年底以来的逐级回落态势，市场成交比较低迷。

尽管如此，但着实因为2013年同期的基数较高，业内依然认为市场成交尚处正常可接受区间。

纵观1-3月全国各线城市成交量，多数城市除了同比有所下降以外，与2012年、2011年、2010年1季度相比成交量仍有所上涨，普遍认为二季度市场将逐渐企稳回升，因为正常的市场轨迹是四、五月份才是市场成交的首个旺季。

　　第二阶段即是2季度：

成交无起色反而加速萎缩，市场进入调整期

　　进入二季度后，开发商推案规模和营销力度均明显提升，地方政府也纷纷出台救市政策遥相呼应，但依然没有扭转市场颓势，市场形势并不如早先预期的那样乐观，普遍认为二季度将逐渐企稳回升的情形并未出现，反而有加速萎缩的势头。

2季度众多城市楼市成交量不仅同比2013年继续下滑，甚至相比2012年同期也大幅下滑，CRIC监测的40个重点城市2季度成交量同比下滑24%，相比2012年下滑10%，而1季度时这一数据分别为下滑22%和增长54%。

至此，业内对房地产回调之势已经确立的判断形成共识，短期内将难走出调整期。

　　二、新增供应：

典型城市总体同比微降2%，一线与三四线城市创近几年同期新高

　　从CRIC监测的36个重点城市整体情况看，2014年1-5月总供应量约9271万平方米，同比微跌2%，但较2012年同期增长36%，较2011年同期同样增加13%。

按月来看，2014年1-3月新增供应总量4159万平方米，同比下跌9%；而4-5月份新增供应量就达5113万平方米，同比上涨5%。

新增供应量的上升，一方面是前两年土地成交放量、房企新开工量上升带来的可新增供应量全线增长，另一方面在上半年市场需求不振的环境下，项目加快推案开盘节奏。

　　一线城市，除1、2月份受春节影响、供应不济之外，3月份项目开盘、加推房源节奏明显加快，加之一线城市去年底迫于房价压力而推迟的高价房源也在逐渐批准预售，1-3月一线城市新增供应同比增加12%，4-5月同比增加29%；北京、广州近年来新增供应量涨幅明显，其中北京增幅达99%，上海表现较平稳，深圳则同比锐减了55%。

总体来看，前5月新增供应达1493万平方米，同比增幅21%，较2012年同期增55%，较2011年同期增31%，新增供应创近4年同期新高。

　　二线城市，2季度加大新推盘力度，城市表现不一。

按月看，CRIC重点监测的20个二线城市在2014年1-3月新增供应量2535万平方米，同比下跌16%，而4-5月新增供应3249万平方米，同比微跌1%。

前5月，整体新增供应5784万平方米，同比下降8%，较2012年同期相比上涨35%，较2011年同期相比上涨9%；约四成城市同比上涨，其中大连、宁波、武汉新增供应量增幅明显，成都、贵阳、郑州供应减少幅度较大。

　　三四线城市，CRIC监测的12个主要城市在2014年前5月整体新增供应1994万平方米，同比微涨5%，较2012年同期上涨26%，较2011年同期上涨12%，同样创出了近年来的同期供应新高。

多数城市供应上涨，其中北海、佛山、连云港、江阴、泉州、徐州涨幅明显；东莞、无锡、惠州呈在相比近年同期降幅明显。

　　三、城市成交：

典型城市成交总量同比跌23%，一线城市成交萎缩幅度最大

　　从CRIC监测的全国40个主要城市整体成交情况看，今年上半年成交总量约8955万平方米，同比下跌23%，较2012年同期上涨14%，较2011年同期上涨13%。

按季度看，1季度总成交量约4519万平方米，同比下跌22%，2季度总成交量约4435万平方米，同比下跌24%，环比继续下跌1%，而同比跌幅并无收窄迹象。

　　一线城市的市场冷却速度最快、萎缩程度最高，出乎所有人的意料。

上半年总成交量约1340万平方米，同比跌幅高达37%，即便是与市场平平的2012年和2011年同期相比，也分别都下跌11%和6%；四个一线城市同比均呈下跌态势，其中北京市场表现最差，上海最好。

　　二线城市表现显著分化，杭州率先降价，引爆市场风险，并迅速蔓延至长春、沈阳、天津、青岛、济南、宁波、福州、成都等城市，而多数二线城市成交平稳，如合肥、厦门、西安、郑州、武汉、贵阳等。

从数据来看，CRIC监测的18个二线城市总成交量1季度整体成交量同比下降14%，2季度下降22%，上半年整体成交量约6237万，同比下跌18%，但相较2012年和2011年同期也分别上涨24%和23%。

多数城市同比下跌，其中大连、杭州、厦门下降幅度较大；兰州、南昌、石家庄、武汉、南宁上涨明显。

　　三四线城市市场表现远好于被一致看好的一线城市，成交表现着实好于预期。

从CRIC重点监测的18个三线城市成交数据来看，1、2季度新建商品住宅整体成交都同比下滑28%，上半年成交量约1378万平方米，总体成交同比减少28%，相比2012年和2011年同期成交量分别上涨了3%和下降5%。

其中仅三个城市同比上升，常德、马鞍山和漳平；其他15个城市同比均有不同程度的下跌，其中东莞、惠州、茂名、温州、扬州下跌幅度较大。

　　四、房价：

整体开始回调，一线城市涨幅收窄，二线城市涨跌互现

　　上半年，由杭州率先开始的项目降价风潮迅速蔓延至长三角，并进一步扩围到一线城市，降价主要是基于市场整体库存压力，部分企业“抢跑”，也有极少数项目本身前期定位错误导致价格虚高，去化缓慢而降价。

微观项目价格的调整已经在宏观层面有所体现，整体房价已经开始回调，中国城市住房（一手房）价格288指数显示，2014年5月房价较上月下降0.4点，环比下跌0.03%，同比上涨5.8%，同比涨幅下降继续1.1点。

这是房价指数自2012年7月以来，在经历了21个月的持续上升后，在4月份首次出现下跌，5月继续下跌，整体回调的态势确立。

　　CRIC监测的新建商品住宅价格数据显示，上半年一线城市价格总体依然领涨，同、环比涨幅分别为6%和12%，涨幅明显趋缓。

北京、深圳房价同比涨幅遥遥领先，分别达20%和21%，但从房价涨幅增速明显放缓，与去年下半年环比涨幅仅分别为8%和12%。

与此同时，中国城市住房（一手房）价格288指数也显示北上广深房价同比增幅自去年以来“调头”向下，月度环比增幅也逐月下滑，未来几月恐将进入负增长区间。

　　上半年以来，一些库存压力较大的二线城市项目降价尤为集中，相反一些暂时并无库存压力之虞的城市如郑州、南京、厦门、贵阳、太原、南宁等房价依然维持小幅上涨态势，使得总体表现显著分化。

从CRIC监测的二线26个重点城市新建商品住宅均价来看，上半年环比涨幅1.35%，同比涨幅0.26%，其中环比去年下半年上涨和下跌的城市都为12个，2个城市持平，9个城市同比去年上半年房价下跌，最大跌幅为昆明的22%，其次是杭州同比下跌11%，15个城市同比房价上涨，厦门涨幅最高达24%，其次是南昌同比上涨19%。

　　中国城市住房（一手房）价格288指数也显示，2014年5月份二线主要城市房价环比涨幅涨跌互现，18个城市中有六成的城市房价环比下跌，最大跌幅近3%，同比涨幅也在持续收窄，二线城市房价涨幅一直领先的厦门，同比涨幅已由去年5月的33.7%降至今年5月的17.9%，其他重点城市房价涨幅趋势也大致如此。

　　对三四线城市而言，成交量表现好于市场预期，部分城市项目降价幅度相对较大，尤其是在一些库存高企、需求严重本地化、土地消化周期过长的城市，价格策略成为项目去化的最优选择。

CRIC监测的三线33个主要城市上半年新建商品住宅成交均价显示20个城市房价环比下跌，最大跌幅达21%，12个城市同比下跌，最大跌幅为19%，无锡、北海、佛山、徐州、常州等市场供求严重失衡城市位居跌幅前列。

　　五、供求关系：

多城市供求比攀升，库存处于高位，消化周期显著拉长

　　上半年，在供应增加而成交不济的情况下，杭州、常州、无锡等长三角城市的部分项目率先开始“降价”，各城市市场的真实状况尤其是高库存量、消化周期成为业内和购房者密切关注的焦点，以此来判断城市风险。

　　我们认为，首先短期风险应关注供求比（供求比=当期供应量/当期成交量）指标。

一般来说，供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8为供不应求。

　　上半年各线城市供求比都呈现快速攀升态势，尤其是被普遍认为市场风险微乎其微的一线城市，前5月整体供求比为1.3，5月当月供求比已升至1.9，而2013年全年仅为0.9，其中北京和广州尤甚，4-5月份供求比分别达到2.5和2.1，1季度时仅分别为1.1和0.9；二线城市的情况更不容乐观，4-5月份供求比已达到1.3，监测的23个城市中有11个供求比远超警戒线，如福州、杭州、南京、青岛、苏州、宁波、厦门、西宁、武汉等城市。

反倒是三四线城市的供求比基本保持稳定，15个城市中仅洛阳、连云港、清远、徐州、惠州等城市较去年上升。

　　其次，中期风险关注住宅库存量及其消化周期。

一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。

在市场成交低迷的情况下，5月底重点城市新建商品住宅库存量急剧攀升，济南、南京、沈阳、杭州、广州等城市库存同比增幅均超过40%，而青岛、长春、沈阳、长沙等城市的库存量均超1000万平方米，青岛更达2250万平方米。

　　与城市新建商品住宅库存量上升相伴随的则是库存消化周期普遍拉长，城市市场风险迅速加大。

按城市能级来看，一线城市消化周期达11个月，同比上升53%，其中北京、深圳已经超出供求平衡区间警戒线。

二线城市整体消化周期达12.7个月，同比上升40%，其中青岛、宁波、杭州、沈阳、福州等城市库存消化周期达20个月左右，青岛甚至高达35个月，呈现明显的供过于求，仅合肥表现为供不应求。

　　六、成交结构：

中小户型产品仍是市场主力，别墅成交占比稳定

　　1、两房和三房产品仍是市场