某房地产项目核准申请报告.docx
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某房地产项目核准申请报告.docx
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某房地产项目核准申请报告
某房地产项目核准申请报告
第一章、总论........................................................3
(一)项目概况..................................................3
(二)申请报告编制依据..........................................6
(三)结论和建议................................................7第二章、建设单位概况................................................8
第三章、市场分析....................................................9
(一)××市未来经济格局........................................9
(二)区域房地产市场发展现状...................................12
(三)建设项目定位分析.........................................16
18第四章、场址选择...................................................
(一)项目选址情况.............................................18
(二)建设场址条件.............................................19第五章、建筑设计规模和方案.........................................22
(一)建筑设计原则.............................................22
(二)总平面布置...............................................22
(三)绿地景观分析.............................................25
25(四)工程结构设计.............................................
(五)工程配套设施(智能化、给排水、供电等)...................28
第六章、节能分析...................................................32
(一)设计依据.................................................32
(二)防寒保温.................................................32
(三)节能节水.................................................34
(四)节能效果.................................................36第七章、环境影响评价...............................................37
(一)项目场址环境现状.........................................37
(二)采用的环境保护标准.......................................37
(三)生态环境影响分析.........................................38
(四)生态环境保护措施.........................................39第八章、劳动安全与消防.............................................43
(一)危害因素及危害程度分析...................................43
×××××××××××××公司第1页共60页
某房地产项目核准申请报告
(二)安全设施.................................................43第九章、项目实施进度...............................................47
(一)建设工期.................................................47
(二)项目实施进度安排.........................................47第十章、组织机构及人员配置........................................48
(一)领导体制.................................................48
(二)机构设置.................................................48
(三)职工培训.................................................49
(四)人员结构图...............................................49第十一章、招投标方案...............................................50第十二章、投资估算及资金筹措.......................................51
(一)固定资产投资估算依据.....................................51
(二)固定资产投资估算.........................................51
(三)资金筹措.................................................51第十二章、财务评价.................................................52
(一)销售计划比例表...........................................52
(二)收入估算.................................................52
(三)投资利润预测.............................................52第十三章、效益分析.................................................53第十四章、风险分析.................................................54
(一)设计、施工质量...........................................54
54
(二)设备和原材料涨价风险.....................................
(三)经营风险.................................................54
(四)其它因素.................................................56第十五章、结论及建议...............................................57
(一)结论.....................................................57
(二)项目建议.................................................57附表:
1、投资估算表
2、企业法人身份证
3、企业营业执照
4、企业组织机构代码证
附图:
项目总平面图
×××××××××××××公司第2页共60页
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第一章、总论
(一)项目概况
1基本情况
项目名称:
××××××××项目
××××××-----效果图
项目性质:
新建
建设单位:
×××××××
拟建地点:
×××××××
2建设规模及内容
×××××××××××××公司第3页共60页
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×××××××项目规划总用地面积平方米(折合亩);总建筑面积平方米:
其中地上建筑面积平方米,地下建筑面积平方米;建筑占地面积平方米。
3项目总投资
本项目建设投资估算总额为****万元,其中建安工程费用***万元,工程建设其他费用****万元(其中土地费用****万元),预备费****万元。
4资金筹措
本项目建设资金估算****万元,所需资金全部由×××××××自筹解决。
5主要技术经济指标
项目主要技术经济指标
序号指标名称单位全部工程备注
1规划总用地面积?
折合***亩
2总建筑面积?
地上建筑面积?
?
住宅面积?
(1)?
商业面积?
?
物业经营用房?
?
配套用房面积?
×××××××××××××公司第4页共60页
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物业办公用房?
社区办公用房?
其中
门卫?
消控室?
(2)地下建筑面积?
3容积率
4建筑占地面积?
5建筑密度%
6绿地面积?
7绿地率%8总户数户
29道路及机动车停车位面积m10机动车停车位辆
(1)地下室停车位辆
(2)室外停车位辆
上落客货车停车位辆11非机动车停车位面积?
12项目总投资万元
备注:
客货车停车位按2.5个车位折算,总机动车停车位为辆。
户型分布
户型户数(户)
A
B
C
D
E
×××××××××××××公司第5页共60页
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F
G
H
I
J
合计
(二)申请报告编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》,2007年10月;2、《中华人民共和国土地管理法》,1998年8月;3、《中华人民共和国城市房地产管理法》,2007年8月;4、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
国办发[2010]4号;
5、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国
发[2010]10号;
6、《投资项目可行性研究指南》(中国电力出版社);7、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);8、《×××城市总体规划》(2002-2020);
9、《××××片区规划》(2006-2020);
9、《××核心区块控制性详细规划方案》2009年5月27日;
×××××××××××××公司第6页共60页
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10、《×××项目方案设计》(××城市建筑设计有限公司2012年11月);
11、建设单位提供项目总平面图、建设单位简介以及相关相关证件。
(三)结论和建议
本项目适应了××××经济发展和居民生活居住的要求,原则符合国家相关规定。
同时项目选址兼顾多方利益,用地规模适中并留有余地;建设规模和方案设计立足实际情况,并具有前瞻性;投资规划适度,资金有保障。
本项目基本可行。
×××××项目充满现代气息的设计风格,高品质的社区定位,人性化的设计理念,都符合本地消费者对高档住宅的需求。
周围小学、初中、卫生院、商业步行街、金融机构等公共服务业齐全,周边公共设施齐备,道路交通便利。
地理位置非常优越,同时填补了该地区中高档园林化住宅楼的空白。
本项目的开发建设将提升××××居民的现代生活居住品位,提高居住层次。
提升×××××整体形象,推动地方经济建设,带动相关产业发展。
对××××的未来发展具有积极的意义,同时将产生较大的社会效益。
×××××××××××××公司第7页共60页
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综合分析,实施“××××××”项目社会效益显著、影响深远,项目建设积极可行,建议在工程研究方案初步设计的基础上不断深化,尽快完成工程各项前期工作,积极筹措建设资金,使本建设项目尽早建成并投入使用。
第二章、建设单位概况
×××××××项目由××××置业有限公司组织承办。
×××××置业有限公司创立于年月,是一家新成立的房地产开发公司,公司的创立将始终坚持“以人为本,追求卓越”的企业宗旨,遵循“团结、进取、创新、高效”的企业文化和精神,以实现顾客满意,获得社会认可为经营目标,开拓创新、与时俱进,以高品质、最具特色与潜力的产品引领市场,赢得顾客。
企业发展将呈现出了健康、合理、高效、持续的良好局面。
名称:
×××××置业有限公司
住所:
××××××
法人代表姓名:
×××
注册资本:
×××××
实收资本:
×××××
公司类型:
有限责任公司
×××××××××××××公司第8页共60页
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经营范围:
一般经营范围:
房地产开发
成立日期:
×××××
营业期限:
×××××××
第三章、市场分析
(一)××市未来经济格局
1×××市现有经济发达
历年统计表
作为2012年全国百强县排名第×的×××,经济的发展有目共睹,各项经济指标都呈现出快速发展的势头。
城市居民人均可支配收入也连年呈现出两位数以上的增长速度。
×××××××××××××公司第9页共60页
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×××市产业繁荣:
模具、家电、轻纺、化纤、塑料、汽配、轴承等产业呈块状集聚,这些都为××经济的快速发展奠定了基础。
2***改变××经济地位,后续发展前景广阔
早在2006年,××市的城市居民人均可支配收入已经远超过长三角16城市,处于经济领头羊的位置,但是,由于地理位置的原因,一直以来,××市处于交通的末梢,从一定程度上限制了××市经济的发展。
而今,××××进展顺利,已于2008年建成通车,××的通车将彻底改变××经济末梢的尴尬,一跃
×××××××××××××公司第10页共60页
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成为***接轨***的×××。
某区域图
同时,由于××的开通,××市将融入到×××交通圈,进一步方便同各城市的交通往来,商贸外来更加频繁,不过同样地,随着××与***交通距离与时间的缩短,××人在***置业的可能性也随之增加,对×××高档住宅市场也会形成一定程度的影响,不过总体而言,××××的经济将会更加活络,发展前景更加广阔。
3××××市作为商贸、信息中心为特色区域,将被重点打造
×××××××××××××公司第11页共60页
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某区域统筹规划图
从***市重点打造的***统筹规划得知,统筹***地区发展,构筑***都市区北部中心和先进制造业集聚区;××××城区以打造商贸、信息中心为特色,发展商贸、会展、金融、咨询和生活居住等功能。
很显然,××××市将随着***的开通及***规划区的重点打造,城市经济更快发展,城市地位进一步提升。
(二)区域房地产市场发展现状
1发展阶段
×××房地产市场现在已经过了市场转型期,价格提升迅速。
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2007年--
2004—2007年2001年,2004年
2001年以前
发展萌芽期快速发展期发展调整期市场转型期
快速发展期发展阶段发展阶段发展萌芽期发展萌芽期快速发展期发展调整期发展调整期市场转型期市场转型期
价格上涨快,从房屋价格上涨缓慢,房屋价格上涨缓慢,价格上涨快,从0404年国家开始宏观年国家开始宏观三年的调整期后,随着三年的调整期后,随着
2000元/?
一直涨到2000元/?
一直涨到调控,房产趋于理调控,房产趋于理市场存量房的急剧减市场存量房的急剧减大部分单位上班族已大部分单位上班族已
4000元/?
房产呈现4000元/?
房产呈现性,销售形势一下性,销售形势一下少,加上新开发楼盘的少,加上新开发楼盘的经有了单位自建分下经有了单位自建分下
投资过热迹象,购买投资过热迹象,购买变得严峻,部分开变得严峻,部分开供应量远远比不上市场供应量远远比不上市场来的福利房,市场需来的福利房,市场需特征特征者大多感性买房者大多感性买房发商资金链开始出发商资金链开始出的需求量,新一轮的上的需求量,新一轮的上求不大求不大
现问题,部分楼盘现问题,部分楼盘涨又开始了,价格从涨又开始了,价格从
开始降价,市场观开始降价,市场观5000/5000/?
直冲到?
直冲到1000010000
望气氛较浓望气氛较浓元元//?
以上?
以上
2市场特征
整体开发水平与城市经济水平不符,市场处于品质亟待提升阶段,随着大型品牌开发商的进入,市场将出现高品质楼盘集中放量现象。
(1)整体品质不高,需求未被满足
整体开发水平处于中级阶段,开发品质与客户需求存在一定距离的脱节。
(2)产品形式多样,物业类型丰富
市场中物业类型丰富,别墅、排屋、多层、小高层及高层住
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宅等形式多样,产品丰富。
(3)户型普通较大,总价较高
户型普遍较大,追求居住的舒适性,总价较高。
(4)配套设施缺乏,物管水平不高
健身、休闲等社区配套缺乏,物管服务水平普遍不高。
3固定资产投资
固定资产投资稳固增长,房地产投资逐年萎缩,造成市场供需相对不平衡。
在早年间××××市固定资产投资增长迅速,但主要以生产性投资为主,房地产开发投资占比较小,且呈逐年萎缩之势,在2007年房地产转型期房地产投资占固定资产投资仅为8.7%;
房地产投资减少,势必造成市场供需失衡,市场供应远不能满足市场需求。
3价格水平
房地产市场供给不足,消费者需求旺盛,导致住宅销售均价提升迅速。
2011年××××市房地产业投资增长迅猛,累计完成投资
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亿元,同比增长%,与制造业并驾齐驱,其中房地产开发完成投资亿元,同比增长%。
4政策性用房建设
2007年开始,××××市政府加大政策性住房开发力度,经济适用房、廉租房供应加大,但由于项目开发品质不高、地理位置较偏、购买条件限制等因素存在,因此对本项目影响不大。
5房地产发展现状小结
×××房地产市场目前处于转型期刚过,整体处于发展中阶段,市场存在着一定发展空间,但是由于土地放量,市场未来竞争趋于激烈,本项目仍需充分挖掘地段价值。
(1)对本项目有利因素
?
从房价收入比等相关指标来看,×××的房地产市场面临新一轮增长契机。
?
随着城市发展方向的转移,中心城区住宅供应趋向稀缺。
村镇购买商品房需求逐日增加。
?
市场供需两旺,需求未得到完全有效的释放。
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?
消费者对小区品质、物业管理、规划、产品创新等要求逐步增加,没有有效满足和引领消费者的需求。
(2)对本项目不利因素
?
2007年至今房地产价格上升过快,使得本项目实现价格突破空间小。
?
品牌大型开发商的进入,使市场面临高品质楼盘集中放量现象。
?
竞争趋于激烈,对本项目开发品质提出更高要求。
(三)建设项目定位分析
1市场定位
(1)市场分析:
宏观环境向好,产品品质亟待提升,对*****市场后期供应量大。
(2)竞争分析:
项目整体竞争优势与其他房产公司开发的房产项目相比不明显,项目必须超越竞争现状,重建价值体系。
(3)客户分析:
客户主要置业目的为改善居住条件,户型需求以三室二厅为主,面积需求集中在80-160平方米,同时客
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户也普遍较为关注新建“*****?
***”社区配套和物业管理服务。
(4)项目本体:
承载企业的高要求,在建筑规划与产品设计上具有较大提升空间,需要充分挖掘地段价值。
2项目发展策略
(1)发展策略:
以差异化定位、产品创新、服务提升实现低风险、高品质、快速回现的产品开发策略。
(2)竞争策略:
创新产品、差异化户型配比、控制总价、完善社区配套、提升物管水平、抢先入市,避免竞争。
综上所述:
××××置业有限公司开发的“*****?
***”项目,有良好的市场定位、良好的配套设施、良好的服务优势、有政府的政策优势。
小区配以优美的环境、合理的户型结构为优势。
所以只要项目能按计划稳定的运作,必将在今后的销售竞争中占有市场优势。
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第四章、场址选择
(一)项目选址情况
1地点与地理位置
本项目位于××××:
项目地址
项目四址:
东临×××;南临×××;西临×××;北临××。
2场址占地面积及土地权属类别
本项目总规划用地面积平方米。
土地权属:
国有土地;土地分类为:
建设用地;用地性质:
商住用地;土地取得方式:
挂牌竞拍获取土地使用权。
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3土地利用强度
规划用地面积用地性质建筑密度容积率绿化率
?
商住用地%%
(二)建设场址条件
1地形地貌条件
本项目所在地为东端,经现场踏勘,地域内地势平坦。
平原系海洋沉积平原,母质为海积物,由钱塘江输入海洋的泥砂在海水动力作用下堆积而成,土层深厚,土质均细。
地层为新生代第三纪地层,底层母质为沙岩、页岩、玄武岩,构造稳定,无破坏性地震。
2地质条件
×××境内地势南高北低,呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开,地层为新生代第三纪地层,底层母质为沙岩、页岩、玄武岩,构造稳定,无破坏性地震。
具体详见地质勘查报告,该报告在项目初步设计前完成。
3自然条件
本项目位于××××,属亚热带季风气候且受海洋影响,故
×××××××××××××公司第19页共60页
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天气温和湿润,四季分明,季风显著。
年平均气温16?
,七月最高,平均28.2?
,1月最低,平均3.8?
;年平均降水量1272.8毫米。
夏季主导风向东南风,冬季主导风向西北风。
根据城乡建设部部标《建筑气象参数标准》记录(1953-1980):
极端高温温度38.5?
极端最低温度-9.3?
壁温最高辐射度45?
每年平均降雨量1272.8mm
日最大降雨量165.4mm
最大冻结深度20cm
全年主导风向东南风
基本风压0.45KN/?
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