建设项目的必要性与重要性doc 16页.docx

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建设项目的必要性与重要性（doc16页）

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昆明绿色空间绿化工程有限公司

第一篇建设项目的必要性、重要性（宏观方面）

一、城市的发展意义

●生态城市是联合国教科文组织发起的“人与生物圈（MAB）”计划研究过程中提出的一个概念，是城市生态化发展的结果；是社会和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式，是自然、城市与人融合为一个有机整体所形成的互惠共生结构。

城市走生态化发展之路，为城市发展提出了明确的目标——建设生态城市。

生态城市建设是人类文明进步的标志，是城市发展的方向。

简而言之，生态城市是一类生态健康的城市。

近年来，我国很多城市都提出了建设生态城市。

云南省委、省政府制定了“建设绿色经济强省、民族文化大省、通往南亚、东南亚的国际大通道”为昆明生态城市的建设创造了良好的政治环境和社会背景。

昆明市作为中国连接南亚、东南亚的重要陆路通道之一和西部重要的旅游城市之一，建设生态城市具有重要意义，且昆明建设生态城市具有地域、气候条件和资源多样性等方面的优势。

●生态城市的和谐性，不仅反映在人与自然的关系、自然与人共生、人回归自然、自然融于城市等方面，更重要的是反映在人与人的关系上。

生态城市是以可持续发展思想为指导的。

同时兼顾不同时间、空间，合理配置资源。

既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害，保证其健康、持续、协调的发展。

二、目前的城市状况

当今世界，生态环境恶化是人类社会面临的最严峻的危机，特别对于城市而言，生态问题更为突出，在城市化进程中各种自然和社会方面的“城市病”又成为城市生活的严重困扰。

水污染，食品药品的安全问题，城市垃圾处理，白色污染等等，严重的环境污染已经导致了多种疾病的显性和隐性的发生。

近年频发的滥用食品添加剂，滥施农药，滥用生物激素，让公众对市场上供应的食品失去了安全感和信心。

民以食为天，食品安全问题，逼迫公众逐渐改变着自己需求方式，迫切寻求一种自我安全食品获得。

于是各大城市都出现了，父母为了自己的孩子吃上放心菜，利用周末业余时间下乡租种田地，亲自耕种生态安全的蔬菜供自己家庭食用。

甚至有单位机关直接作为职工的福利，租种田地，专门要求雇佣农户按照天然的生态种植蔬菜直供该单位职工。

虽说，这已助涨了一些机关不顾民生的官本位不良作风，但已经从各方面的需求都说明了，现在的食品的安全让大众的生活需求正在改变，人类社会的发展，思想的进步让人们越来越认识到了自己是大自然的一部分，需要融入自然，与地球和谐共存的全新状态。

三、新昆明城市发展建设的必要性

为适应经济全球化进程，积极应对中国、东盟自由贸易区的建立，在举国建设小康和谐社会的新进程中，云南省委、省政府提出加快新昆明的城市建设和城市发展步伐，实施“一湖四环”工程，逐步形成“一湖四片”的城市新格局，把昆明建设成为特色鲜明、环境优美的湖滨生态城市和中国面向东南亚、南亚的现代化开放城市。

“十一五”期间，昆明将积极响应并全面启动云南省“二次创业”计划，开放投资市场，发展文化和生态旅游产业结构，以创建中国最适宜居住的旅游城市为目标，无论从城市的经济发展和生态环境发展上，都具把昆明建设成为我国面向东南亚的桥头堡的战略意义。

●

●服务的综合性园林绿化工程公司。

●公司位址：

公司地处于云南省昆明市**路**号，随着响应新昆明的建设发展大趋势，城市园林般的住宅，休闲运动场所的建设都发展了一定的规模，从嘈杂的城市迁住到此的人们正惬意的享受这悠闲，恬然的自然园林式的天然居所。

公司在这般拥有着优越的区位优势，便利的交通网络、充足的基础能源和先进的邮电通讯，以及人们的对于安逸、安全的寻求，对周围自然环境具备再创造和精品天然化的开发前景下。

立足于当地的共同打造一个全新天然，舒适，集修生养性，健康运动的农庄式生态居住环境。

二、公司主营项目：

1、苗圃建设：

苗木的种植，培育。

建立自己的苗木基地，为自身的经营发展保

证充分的资源源供应同时，向全国或国际市场提供自己的培育的优良品种、

特色品种的苗木产品。

2、苗木的供应：

全国性的选择苗木供应品种，使公司的苗木品种的多样性、实

现了绿化产品供应的丰富性。

全方位的提供绿化产品。

3、绿化工程的设计和施工：

具备专业的设计和施工团队，旨为顾客提供专业美

观，人与自然融合的天然景观设计和建设。

4、绿化工程的项目筹建

三、公司已签订的主营项目合同

1、与昆明**房地产项目签订的3000万道路、景观维护的绿化工程合同、苗木供应合同。

2、与昆明**高尔夫球会签订的2000万元的场地、绿化景观的工程建设合同。

四、立项项目：

“秀逸苑”---生态农庄的建设

以开发新观念，新生活方式为主题的新型观光体验型田庄的项目，预计总投资900万元。

第二篇项目概要：

当今社会随着人们物质生活的提高，精神压力的增大，越来越多的人对精神产品的需求也日益提升，向往走进自然，体验田园美景已成为越来越多人的梦想和时尚，不但对绿色天然无污染有机食品的需求量越来越大，更需要一个幽静休闲有山有水的环境来舒缓和净化自己的心灵。

而我们农庄式的庭院住宅的建设就出于这样一个人性化的指导思想和艺术化的设计理念。

一、项目内容：

“秀逸苑”---生态农庄的建设开发

“秀逸苑”生态农庄是一个倡导生态环保，综合种植和养殖并向生态旅游业发展的，以倡导现代企业化管理制度为主要经营管理模式的新型农庄。

该农庄以，以建立一定面积的蔬菜种植面积，并以所依托的一定密度林木的原生态的林地作为生态旅游的珍稀资源，伴以可种植适量果树和观赏树，在其中养殖数量适宜的野鸡野兔等，多形态的体现修养生息式的新生活模式。

该项目的最终发展目标是以这种模式化进而规模化的生态农业模式，在带动城市农村的发展同时，把城市和乡村有机的结合起来全面共同发展，享受到人类社会观念进步推动社会经济进步的果实。

二、市场分析：

该项目行业内观，以野鸭湖生态农庄经营模式相同的休闲旅游式，一些小规模的农家乐农田租赁，这些仅仅满足了城市人们的体验式的农庄感受，带给和解决人们内心的对于亲和自然，回归自然，健康养生的生活方式的一种需要，而我们即将开发的项目真正的把生态居住，修身养生的回归自然的生活方式带给人们。

三、项目优势：

1、依托集团公司多元化的产业背景，通过内外部资源整合，探索出一条“3大产品系列+1个服务平台”的增值化道路。

三大产品系列即“住宅-商业-度假”，一个服务平台集成了“投资、理财、休闲、文化”等多领域服务。

“3+1”价值体系将持续带给客户更具品质体验的四种人生---健康人生、都会人生、休闲人生、财智人生。

2、产权创新，生态农庄式庭院住宅产权式农庄---有完全属于自己的菜园（花园、果园），农户再租赁或雇佣式相结合，实现在委托代理关系下拥有者和管理者的责权利的经济契约关系。

3、投资方式的创新：

在传统的投资上增加了健康生活方式的投资，是一种新的投资理念和方式。

为各中高收入的投资提供健康的人文投资空间。

同时为农村剩余劳动力创造了新的就业和收入增长的互利空间。

符合安宁政府的在商业的开发的同时兼顾生态农业的宗旨。

4、较高的经济效益：

据农业专家分析，目前生态农业的成本利润率可达60%，远高于其他行业。

就本省的单纯生态农庄式经营年毛利率也达到了50%，仅此，就可以看出，发展全新的生态农庄式的庭院具有非常可观的经济效益。

5、有力的政策支持：

发展循环经济，实现可持续发展，是我国的一项基本国策。

安宁地方政府相应国家政策，推进生态建设，制定了一些股利性、扶持性政策措施。

这些政策的进一步的完善和落实，必将对生态农庄式经营的发展产生重大的促进作用。

三、项目投资：

1、该项目由昆明绿色空间绿化工程有限公司组织发起，专门成立生态农庄项目。

引入“秀逸苑”生态农庄庭院住宅的新概念。

2、公司已投资600万元获有租地400亩，租用年限50年。

座落在******，预计2012年起分3个阶段分期建设完成。

四、主要建设内容：

1、开辟的生态蔬菜种植地200亩。

2、环保生态种（养）植区200亩（2013年启动）

3、根据当地地理环境资源丰富的有利条件，充分利用现有农业资源，开辟公共的鱼池、垂钓区、观赏花园休闲区；

4、依据周围已形成的中高档庭院、别墅住宅群落，为其开辟特色的专属种植园，专项发售或附赠一定面积租赁权。

5、农庄式庭院的绿化基础设施及配套设施建设，主要是农庄路政绿化建设，景观设计、工程建设；田间作业道、田间排水沟、引水上山及治河、水电配套等工作。

6、生态肥料池的建设，杂草，绿色垃圾的处理工程。

五、企业管理组织及管理方式。

本项目的建设、营销管理，由绿化工程公司公司组建项目筹建组，实行公司制度下的总经理负责制，并有效划分前期施工建设部分，后期经营管理部分，充分体现现代企业化管理模式。

六、项目运营方式：

1、公司以自有的土地使用权，进行化整为零的规模化管理模式，把土地以农庄田园式分租给需求客户。

实现公司土地使用权分散承租的农庄式主要收入体现。

2、由于生态农庄涉及到旅游业，公司要把提供优质服务做为后盾。

终端服务是品牌的命门，服务在细节上体现，生态农庄把服务标准化和规范化，力争把无形的服务转化为消费者可以理解的有形的细节，首期的半年的免费培育建设，后期全程指导性培育咨询。

以此服务体现并且强调以人为本，发现需求（甚至创造需求），满足需求。

让游人在美丽的山、水、田、园、林、花整体布局中，在典型的“前店后园”的经营格局中，在现代的吃、住、游、玩、购中亲近自然。

在服务上可采用了会员制，为会员提供周到细致的服务。

在农庄项目后期，主要以服务收入为主，服务性收费则直接形成绿化公司稳定和长期收入实现模式。

3、根据已签订的专属工程合同，在房地产项目的开发建设中，作为住宅庭院的田园规划设计，园林绿化产品供应、田园设施的建设施工的主要单位。

并以此作为其地产项目---中高档住宅附赠半亩（约320M2）土地租种权，而此附赠田园土地租种权为绿化公司开发的生态农庄项目收入之一。

七、项目的效益分析：

2012年收入预测：

￥3812.4万元

1、“秀逸苑”生态农庄项目共开发200亩，（共133200平方米）

以每年每100平方米价格：

7000元发租

该项目土地租金第一年共计收入：

932.4万元/1年

收入项目

第一年（2012）

第二年

第三年

田地租赁收入

932.4万元

932.4万元

932.4万元

绿化产品供应收入

180万元

260万元

300万元

项目服务收入

80万元

160万元

合计

1112.4万元

1272.4万元

1392.4万元

2、绿化工程项目

根据已有的合同（高尔夫球绿化工程合同1200万元、房地产道路绿化、景观建设工程合同1000万元），按合同执行进度：

2012实现绿化工程、景观设计收入：

1200万元

实现绿化工程施工建设收入：

1000万元

共计：

2200万元

3、苗木种植、栽培和销售

公司主营项目中，已签订的苗木供应合同500万元。

该合同为苗木定向供应

销售合同，即当期实现收入500万元。

八、投资估算：

1、“清逸苑”生态农庄租赁项目：

成本费用项目

第一年（万元）

第二年（万元）

第三年（万元）

土地平整，适种改良费用

80

40

-

培育种苗的购买

50

42

25

绿化景观用物资

50

27

18

技术支持费用

20

17

15

广告销售费用

25

20

25

人工费用

30

35

40

营业税金、附加

43.96

49.46

52.21

水电费

15

17

19

机械保养和维修费用

15

15

12

其他行政办公费用

18

20

22

成本费用合计：

346.96

282.46

228.21

固定资产购买

绿化工程用机械

200

100

公用设施

100

50

30

固定资产合计

300

150

30

由于该项目的经营属于国家税务总局关于：

“公司+农户“的经营模式，按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条的有关规定，可享受减免企业所得税优惠政策。

故不计算企业所得税。

该项目共计，第一年需要投入资金：

646.96万元

2、绿化工程项目成本和资金投入：

项目成本

第一年（万元）

第二年（万元）

备注

综合成本费用：

154.7

65.2

固定资产：

绿化工程机械

200

成为资产

其他设备、设施

100

成为资产

合计

454.7

65.2

该项目共计，第一年需投入资金：

454.7万元。

3、苗木种植，栽培和销售

项目成本

第一年（万元）

第二年（万元）

备注

综合成本费用：

284.92

250

固定资产：

种植基地、栽培大棚建设投资

300

260

成为资产

设备购置

240

170

公用工程建设

180

140

成为资产

无形资产：

栽培，种植技术开发

200

成为资产

前期费用

155

合计

1359.92

820

公司在第一年投入种植，栽培的设备、设施建设和购置，执行单个合同的成本费用；需投入资金共计为：

1359.92万元。

由于公司前期一次性投入的公司固定资产和无形资产较多，所以公司首期投入所需资金较大，但根据固定资产的使用年限可为公司后期继续使用5-20年以上，并合理计提折旧费分担到以后的受益期。

体现为公司资产的项目并不影响公司的利润体现。

九、利润形成分析：

项目

第一年（万元）

第二年（万元）

1、生态农庄项目：

收入：

879.2

924.2

成本费用：

346.96

282.46

利润：

532.24

641.74

利润率

61%

69%

2、绿化工程项目

收入：

340

160

成本费用：

175.10

74.80

利润：

164.9

85.20

利润率

49%

53%

3、苗木种植，栽培和销售

收入：

500

1200

成本费用：

284.92

344

利润：

215.08

856

利润率

43%

71%

利润总额：

912.22

1582.94

所得税：

228.06

395.74

可分配利润：

684.17

1187.21

根据绿化公司2012年开发的项目，到2013年12月份，将实现利润总额：

912.22万元。

2012年在前期投入基础建设基本完成，将实现1582.94万元。

据此：

分析评价指标：

利润总额912.22

全部投资的投资利润率=——————×100%=———————×100%=37.08%

总投资额2461.58

利税总额1036.50

全部投资的利税率=——————×100%=———————×100%=42.1%

总投资额2461.58

利润总额912.22

自有资金的投资利润率=———————×100%=——————×100%=51.27%

自有资金总额1779.24

盈利能力分析

从以上静态、动态指标看，总项目在扣除所有成本税费后利润率为37.08%，项目利税率为42.10%,自有资金利润率为51.27%,各项目具有良好的经济效益，使得公司的负债具有了较高的保障同时，实现了公司和金融机构间的互利互惠，共同发展的双赢局面。

十、资金需求与筹措

资金需求：

单位：

万元

项目

第一年2011年6月起

第二年2012年1月

1、生态农庄项目：

资金需求

646.96

432.46

2、绿化工程项目

资金需求

454.70

65.20

3、苗木种植，栽培和销售

资金需求

1,359.92

820.00

资金需求总额：

2,461.58万元

1,317.66万元

以上项目共需投入资金：

3779.24万元，由公司自筹1779.24万元，需要申请2000万元贷款扶持。

这笔资金用于项目的棚房建设、设备购置、基地建设和项目流动资金等。

第三篇总结

结论：

根据以上研究成果，项目投产后，将缔造一个独特的回归天然生活方式，把自己擅长的区域综合性开发和可持续发展理念相结合，展现了新城镇化样板。

并通过示范基地的示范辐射作用，引导了新型生态农业示范基地，带动周边农民无公害，绿色的生产发展。

随着当地对外开放工作的进一步发展，项目在户外休闲服务方面将有更加广阔的前景。

集团将“***”的品牌、资本、产品、服务优势与温泉镇的风景开发区资源优势有机结合，在改造提升区域基础设施的同时也完善区域商业配套，更将为区域带来大量就业机会和推动区域经济社会的可持续发展，协同政府一起积极稳妥推进昆明的风景开发区城镇化进程，提高生态文明水平。

综上所述，该项目不但具有较好的经济效益，而且具有较好的社会效益。

收回投资的速度也较传统行业更为迅速，投资回报率也将有较大的提升。

昆明绿色空间绿化工程有限公司

2012年1月28日