【房地产进入性调研】上饶市房地产投资城市进入报告.pptx

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,2020厚德、思臻、明远,1,上饶城市进入报告,城市认知,市场分析,02,01,典型项目,03,2,城市认识,4,城市概况,南昌,武汉,宁波,城市区位上饶市位于江西省东北部，东连浙江、南临福建、北接安徽，省域副中心城市，是江西范围内对接长三角、中国东部、湖南、江西等中西部区域链接的首站，四省3小时通达，高铁抵达南昌约1小时。

2018年江西省上饶市被评定为三线城市。

南京,温州,福州,杭州,上饶,吉安,德,合上沪昆高速,福高,速,高铁,沪昆高铁,宁上高速,一小时生活圈金华,上海,苏州,两小时生活圈,三小时合生肥活圈,5,城市定位上饶处于长三角经济区、海西经济区、鄱阳湖生态经济区三区交汇处，中国立,体化高铁城市。

城市整体定位为建设省域副中心城市、赣浙闽皖四省交界高铁枢纽城市、江西融入长三角对接海西的桥头堡。

城市概况,上饶,上饶,长三角经济区海西经济区,鄱阳湖经济区,上饶,6,7,行政划分,上饶是江西省的省域副中心城市之一，广丰、上饶县撤县设区，扩大了城区规模。

城市概况,2015年2月16日广丰撤县设区2017年6月29日通过了关于上饶县撤县设区行政区划调整方案的决议,上饶是江西省的省域副中心城市上饶为加快建设鄱阳湖生态经济区和支持赣东北扩大开放合作加快发展的战略部署：

2015年广丰撤县设区，2017年6月29日通过了关于上饶县撤县设区行政区划调整方案的决议,备注：

上饶目前行政区划：

3个市辖区（信州区、广丰区、广信区）8个县代管1个县级市（德兴市）2个功能区：

高铁新区、上饶经济技术开发区，面积22791平方公里，常住人口678.34万人，先后被评为“江西省区域发展的四个重点城市之一”。

城市规划,城市规划上饶市近期2020年规划城镇化水平为56%，城镇人口达398万；整体构建“一核、两轴、两板块”。

市域人口规模及城镇化水平规划近期2020年全市总人口为710万人；远期2030年，全市总人口为750万人。

近期2020年，城镇化水平为56%，城镇人口为398万人；远期2030年，城镇化水平为66%，城镇人口为495万人。

域城镇空间结构构建“一核、两轴、两板块”的市域城镇空间结构。

“一核”指上饶规划区，是上饶的市域政治、经济、文化中心，承载四省交界地区的中心职能；“两轴”指沪昆城镇发展轴和京福城镇发展轴。

沪昆城镇发展轴依托沪昆交通廊道，强化人口、产业、空间、交通、设施的全面统筹与一体化发展。

“两板块”指东部信江板块和西部滨湖板块。

东部信江板块包括上饶中心城市（含广丰区、广信区），是市域战略性资源统合、辐射能力提升的核心板块；西部滨湖板块包括鄱阳、余干、万年三县，以生态保护为优先，对接区域，加快融入南昌核心增长极。

8,9,城市概况,9.9%,9.5%,9.0%,8.8%,9.0%,0.0%,12.0%10.0%7.7%8.0%6.0%4.0%2.0%,300025002000150010005000,城市GDP上饶市GDP总量在江西省排名第5、且历年来GDP保持上升趋势，近几年上饶市GDP增速放缓，整体经济运行平稳。

上饶市近六年GDP发展走势,注：

数据来源于上饶统计局、http:

/localhost/cache/6101233052003005/png/,城市概况,城市人口2019年，上饶市常住人口683万人，人口基数较大，人口保持稳定增长，为房地产提供稳定需求。

0.3%,注：

数据来源于上饶统计局,10,0.4%,0.4%,0.6%,0.4%,0.4%,0.0%,0.7%0.6%0.5%0.4%0.3%0.3%0.2%0.1%,685680,675670665660655,上饶市2013-2019年常住人口走势,2019年中心城区人口情况,25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%,注：

数据来源于上饶统计局,11,3000.002500.002000.001500.00,房地产指标上饶市2019年房地产投资增幅较大，建设力度加大，房地产发展潜力强劲。

2013-2019年上饶市固定资产投资与房地产投资趋势,城市宏观指标,城市宏观指标,12,人均可支配收入19年上饶城镇与农村居民的人均可支配收入及增速均有所上涨，市场消费支撑力处于上升通道。

2013-2019年上饶市城镇/农村居民人均可支配收入及增速,注：

数据来源上饶统计局,城市宏观指标,51%,50%,34%,36%,38%,39%,41%,43%,58%,100%90%80%70%60%50%40%3210%,2013201420152016201720182019,13,1400120010008006004002000,三产结构上饶依托高铁十字交汇的交通资源优势，旅游服务行业快速发展，带动了三产从业人员的增加，三产占比逐渐增加，吸纳周边人口进城市就业。

2013-2019年上饶三产结构占比2013-2019年上饶市三产增加值（亿元）,注：

数据来源上饶市统计局,城市规划,城市整体规划,上饶市近期2020年规划城镇化水平为56%，城镇人口达398万；整体构建,“一核、两轴、两板块”。

市域人口规模及城镇化水平规划近期2020年全市总人口为710万人；远期2030年，全市总人口为750万人。

近期2020年，城镇化水平为56%，城镇人口为398万人；远期2030年，城镇化水平为66%，城镇人口为495万人。

域城镇空间结构构建“一核、两轴、两板块”的市域城镇空间结构。

其中，“一核”指上饶规划区，是上饶的市域政治、经济、文化中心，承载四省交界地区的中心职能；“两轴”指沪昆城镇发展轴和京福城镇发展轴。

沪昆城镇发展轴依托沪昆交通廊道，强化人口、产业、空间、交通、设施的全面统筹与一体化发展。

“两板块”指东部信江板块和西部滨湖板块。

东部信江板块包括上饶中心城市（含广丰区、广信区）、玉山、横峰、弋阳、铅山、婺源、德兴、三清山旅游区，是市域战略性资源统合、辐射能力提升的核心板块；西部滨湖板块包括鄱阳、余干、万年三县，以生态保护为优先，对接区域，加快融入南昌核心增长极。

沪昆城镇发展轴,京福城镇发展轴,西部滨湖板块,东部信江板块主城,14,城市规划,城市发展方向,15,上饶市整体呈现经济向西、居住向东、中心扩容的发展方向,中心城区扩容随着城市的快速发展，城市的扩容是势在必行；目前以信州区为中心，西侧辐射广信区及经开区，东侧辐射城东等。

北部、南部（严格控制）生态片区，因而结合城市发展建设，南部及北部作为城市后花园，将得到相对控制，主要发展休闲居住或度假物业为方向；东部（优化提升）东部依托高铁新城，连接广丰区，主要发展商业及居住为主，以优化城市结构、提升城市形象及功能为主；西部（沿河延展）西部处于城市下风口，有优良的自然条件发展工业，作为城市经济主要发展方向,中心城区空间规划上饶市中心城区规划未来沿两江进行空间拓展，形成精明增长的城市空间结构。

城市规划,工业西进：

推动信江与丰溪河上游工业的转型和退出，,工业用地集中布局于信江下游；,旅游成带：

以高铁站为核心，南北串联若干旅游主题园,区，形成城市东部旅游休闲带；,滨江拓展：

城市沿信江和丰溪河东西向拓展，严格控制,滨江地区功能布局；,风景入城：

规划通过滨江旅游景观带、垂江绿化廊道的建设，形成景在城中、城在景中的空间格局。

武夷山大道,信州区,沪昆高速,滨江拓展,16,滨江拓展,三江片区,高速环：

沪昆高速、南绕城高速、上浦高速、上武高速共同构成绕城高速环。

快速环：

两横三纵,两横：

天佑大道-上广快速、上广公路,三纵：

龙门大道、稼轩大道、月兔大道,沪昆高速,17,上武高速,南绕城高速,上浦高速,天佑大道,上广公路,交通格局：

两横、三纵、两环,高速环两横,三纵,城市规划,上饶市“两横三纵两环”交通闭环初具规模，充分拉开城市骨,城市交通规划架,上饶3条跨坐式单轨线网（并不限于在市区范围建设还将涉及多个县区和旅游景区）：

1号线：

总长21.15km，经开区-旭日大道-市行政中心-带湖路-三清山大道-上饶火车站-长亭路。

（图内黄色线）2号线：

总长27.9km，三清山机场-上饶集中营-三江客运站-万达广场-市行政中心-奥体中心-清水-灵山服务中心。

（图内红色线）3号线：

总长43.5km，晶科大道-滨江路-三江客运站-朝阳镇-皂头镇-盘山-洋口镇-广丰客运站-广丰区政府-下溪-广丰北。

（图内蓝色线）,18,2017年8月7日，上饶轨道交通3条线约95公里跨坐式单轨线网规划通过省住建厅评审。

城市交通规划,上饶市三条轨道交通的规划将来将带动经开区、旭日片区、行政中心区、带,湖片区、三江片区、高铁新区的快速发展。

城市规划,一上饶组经济团技：

术即开发滨湖区产地业布区绿局为色构建产“业一组区、团两。

园、三基地”的工业产业布局。

“一区”指综合园区，主要以光学、新能源、机械电子、新材料、装备制造业为主；“两园”指“茶亭产业园”以金属新材料精深加工、新能源产业为主，“朝阳产业园”以光学、汽车零部件、装备制造业、信息产品制造业和纺织业为主；“三基地”指以晶科能源为主的光伏产业基地、以凤凰光学、星汉光学为主的光学产业基地、汉腾汽车产业园为主的汽车产业基地。

高铁产业集聚带产业发展的总体定位是形成“一个高地和五个示范园区”，即未来重点打造赣浙闽皖四省区域中心产业发展新高地，以大数据为核心的江西省数字经济发展示范区、以高铁为支撑的承接产业转移示范区、以创新为引领的特色资源深度开发示范区、以联动为促进的区域产业协同发展示范区和以开放为重点的辐射整个赣东北的国际物流园。

经开区与高铁新区、物流园区先进制造业组团：

装备制造、新材料制造、新能源制造、创意制造和现代纺织品制造、上饶先进制造业基地信江河谷北部战略性新兴产业组团：

新能源汽车、生物医药、通用航空、电子商务、信息服务业信江上游传统产业转型升级组团：

新材料、新医药、新能源滨湖地区绿色产业组团：

绿色医药、食品产业,19,信江河谷城镇群板块,滨湖板块,城市产业规划,上饶市未来产业规划将沿两江，以中心区为核心，辐射周边区域，带动经开区、,高铁新区发展，提升就业吸附力。

信江河谷城镇群板块：

以上饶经开区为核心、五星环绕、点轴贯通、以点带面式的“一核、一带、五星、三组团”的工业布局体系一核：

即以上饶经开区为主体，城东高铁新区和城西物流园区为支撑组成的上饶城市核心区。

一带：

即高铁产业集聚带。

五星：

即玉山县、铅山县、横峰县和弋阳县（两县合为一星）、德兴市、婺源县。

三组团：

即经开区与高铁新区、物流园区先进制造业组团，信江河谷北部战略性新兴产业组团与信江上游传统产业转型升级组团。

滨湖板块：

东联长江经济带、西融南昌经济圈，促进滨湖板块形成“环湖一体”式的“三星一组团”的工业布局体系。

三星：

即鄱阳县，万年县，余干县。

城市规划,城市概况小结,承接发达地区经济，省副中心城市；旅游产业发达，带动就业人口进城；产业力量较为雄厚。

区位“三大经济圈”交汇、四省交界、八方通衢、豫章第一门户,高铁南北贯穿、“公铁水空”齐具、全国性综合交通枢纽,交通,全省第二人口大市、中心城区人口吸附力强、城市新区活力四射,人口,经济总量处于全省中上游、产业结构丰富合理、高新产业逐步成长,经济,20,城市认知,市场分析,02,01,典型项目,03,21,市场分析,22,政策,无限购调控力度相对较弱,23,2020年棚户改造计划,24,棚户改造,目前上饶棚改政策补偿以实物补偿为主，货币补偿为辅,上饶城市用地布局规划图（2007-2020年）,25,住宅土地市场整体呈现供不应求的态势，于2018年土地市场成交达到高峰，2019年土地市场重归理性，量价齐跌，2020年1-6月含宅土地成交139.45万方，成交楼面价为1983元/。

土地市场-年度,供应可建面积（万）,成交可建面积（万）,成交楼面均价（元/）,2016102.2117.41443,2017277.0305.71969,2018519.9612.2235