周家嘴路地块推广方案.docx
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周家嘴路地块推广方案
周家嘴路地块
推
广
方
案
上海环泰房产咨询有限公司
一、推广总体思路:
1)本地块推广计划分两期执行,每期推广建筑面积7.5万m2
2)总体推广按照抢占市场――稳定市场――发展市场三步走方针
3)每期均由不同产品(具有极强市场竞争力的产品)面市为由头,掀起大规模销售,比如:
第一期以小户型为主,第二期则以中户型及空中别墅为主。
二、各期推广执行
第一期7.5万m2:
2001年10月-2003年9月
(其中2002年10月二期开盘后,一期同时销售,直到2003年9月底)
第一阶段:
准备期
时间:
2001年10月1日前
1)主要目的:
准备销售道具,积累潜在客源,树立产品形象,为开盘签约作准备。
2)主要工作内容:
案前准备:
A.推广CI系统设计定稿,包括Logo、名片、信封、信纸、引导旗等
B.模型:
1:
50各房型剖面模型、1:
150总体模型、1:
75单体
C.效果图绘制:
鸟瞰图、外立面效果图、空中花园效果图、望江景色效果图、挑空一层绿化图、墨线家俱配制图
D.印刷道具设计及制作:
包括DM、楼书、销平销海、不同方位望江场景解说图
E.其他道具设计制作:
如车身广告、围板、围墙、裱板等
F.样板区:
针对小户型邀请不同装璜公司设计不同风格样板房,建议做10套,将一般房产公司的一、二套样板房做法扩大为一个样板区,以引起市场关注。
G.内部预定:
收取1万元可退定金,大量积累预定客户,刺探反应,为适应市场预热
H.参加房展:
利用房展会大规模展出,吸引买家
I.软新闻炒作,正面宣传产品
3)软新闻标题试拟:
A.浦江再添望江名宅
B.火红的虹口,崭新的虹口凯悦
C.等待,上海第一座360度全景式空中花园望江名宅
D.小空间,也有大理想
4)媒体配合及费用
A.新民晚报:
每月2次半版软新闻
B.新民周刊:
每周一篇整版软新闻
费用:
新民晚报2个月*2篇/月*8万/篇=32万
新民周刊2个月*4篇/月*1万/篇=8万
共计:
40万
5)预计销售目标:
无,但有内部预定客户。
第二阶段:
开盘期
时间:
2001年10月至2002年2月
主要目的:
以预定客户签约,带动新客户下定;
以大密度广告轰炸,刺激客户定购。
主要工作内容:
1)预定客户签约
2)新客户下定
3)参加房展
4)开盘SP活动
一、开盘SP活动
内容:
“良辰吉日庆开盘”SP活动
目的:
(1)以SP活动形式,联系老客户,感受开盘氛围,达到快速签约。
(2)通过在高级商场召开开盘SP,奠定产品高级感,为以后新进客打下心理基础。
时间:
开盘当天
地点:
四川北路某一高级商厦
主要安排:
(1)领导讲话
(2)开盘剪彩
(3)老客户代表签约
(4)游戏活动
(5)文艺表演
(6)产品解说
(7)登记新客户
二、SP活动费用:
(1)场地租赁费5万
(2)主持人出场费1万
(3)文艺表演费3万
(4)游戏奖品1万
(5)其他不可预见费2万
共计:
12万
三、媒体配合及费用:
新民晚报:
每2周一个彩色半版硬广告
4个月*2个/月*10万/篇=80万
解放日报:
每2周一个彩色半版硬广告
4个月*2个/月*10万/篇=80万
东方电视台《东方家园》栏目:
2个月广告
2个月*9万/月=18万
新民晚报·新民楼市:
每个月一个半版
4个月*8万/月=32万
共计:
210万
硬广告标题试拟:
(1)今天起,让360度全景观说话。
(2)19世纪的遗产,21世纪的生活方向。
(3)拥有贵族风范,何须一掷千金。
(4)小空间,也有大世界。
软新闻标题试拟:
(1)百年老虹口,一座新凯悦。
(2)一天热销十套的秘密。
(3)样板区,虹口凯悦的新招。
4.累计销售目标:
销售面积3万平方,销售金额1.68亿元。
第三阶段:
持续期
时间:
2002年3月-10月
目的:
维持产品形象,继续去化产品。
主要工作内容:
(1)高级商场巡展
(2)5月份房展
(3)现场销售
一、高级商场巡展
目的:
直接面对客户宣传产品,扩大影响,积累客源。
内容:
(1)宣传产品
(2)抽奖活动
(3)收集潜在客源名单
时间:
(1)五一节期间,控江路某一高级商厦
(2)十一节期间,虹口公园附近某一高级商厦
费用:
(以一次为例)
(1)场地租赁费5万
(2)奖品费1万
(3)其他费用1万
共计:
2次*7万/次=14万
二、房展会
目的:
利用全市性展览会,扩大影响层面,积累客源。
内容:
(1)解说产品
(2)发放资料
(3)收集客户名单
时间:
5月中旬
地点:
(待定)
费用:
(1)资料费1万
(2)展览布置费8万
(3)场地费(另计)
共计:
9万
三、媒体配合及费用:
新民晚报:
每2周一个彩色通栏
7个月*2篇/月*5万/篇=70万
解放日报:
每月一个半版软新闻
7个月*1篇/月*8万/篇=56万
新民楼市:
每2周一篇半通栏软新闻
7个月*2篇/月*2万/篇=28万
共计:
154万
累计销售目标:
销售面积5.8万平方,销售金额3.33亿元,至2003年9月累计一期销售面积7.2万平米,销售金额4.157亿元。
硬广告标题试拟:
(1)既然盖在黄浦江边,就不允许看不到风景。
(2)忘掉阳台吧,我们的话题是空中花园。
(3)一个闪光点,足以成就一座名宅。
(4)异口同声说Yes的地方。
第二期:
2002年10月至2004年6月(7.5万平方)
相比第一期而言,第二期无需有准备期,直接进入开盘期,同时,利用一期不断翻新的工程进度,如立面完成,绿化完成,一期交房等,强化刺激,吸引买家向往更加美好的二期。
第一阶段:
开盘期
时间:
2002年10月底至2003年3月底
目的:
利用一期良好品牌、口碑,快速销售二期。
工作内容:
(1)参加12月房展
(2)春节促销
(3)举行“凯悦之窗”摄影比赛之SP活动
(4)日常销售
一、12月房展:
目的:
利用全市性展览会,扩大影响层面,积累客源。
费用:
(1)资料费1万
(2)展览布置费8万
(3)场地费(另计)
共计:
9万
二、“凯悦之窗摄影比赛”SP活动
目的:
(1)利用一期已经完成的建筑工程,从不同角度,拍摄黄浦江景,从侧面强化产品卖点。
(2)周边虽然有楼盘,也曾有望江概念,但未能加以完整利用,本楼盘能先声夺人。
(3)本案望江角度多,方向多,更能展现“360度”江景概念。
内容:
(1)刊登比赛启事广告,欢迎市民报名参赛,器材自带
(2)邀请专家评审
(3)奖励优胜者
(4)以获奖作品作为广告,大量宣传
时间:
2002年3月
地点:
现场
费用:
(1)专家费用5人*1万/人=5万
(2)奖品费一等奖1名1万元
二等奖2名每人5000元,共计1万元
三等奖3名每人3000元,共计9000元
优秀奖10名每人1000元,共计1万元
其他费用1万元
合计:
9万元
三、春节促销活动
目的:
利用中国人喜爱新年的传统,打“人情”牌,加快销售速度。
内容:
(1)购买一套3房送名家门联书法一对共10户
(2)购买一套空中别墅送中堂一幅共10户
(3)以现场大定一周内签约为准
费用:
(1)名家门联书法费用10对*1万/对=10万
(2)名家中堂书法费用10幅*2万/幅=20万
媒体配合及费用:
新民晚报:
每月3条彩色通栏
5个月*3条/月*5万/条=75万
新民楼市:
每2周一篇半通栏软新闻
5个月*2篇/月*2万/篇=20万
合计:
95万
硬广告主标试拟:
(1)CEO的都市官邸
(2)一种阶层,3款户型
(3)月来月美丽
(4)做一个有故事的人
(5)珍藏越久,越显珍贵
(6)时间的作品,景色的精品
(7)名家名门共新春
(8)得意之作,写意新居
(9)一窗一户,看得到的风景故事
软新闻标题试拟:
(1)100架相机和300位后援团
(2)美景留人间,美丽在凯悦
预计销售指标:
销售面积3万平方,销售金额1.73亿元
第二阶段:
持续期
时间:
2003年4月至9月底
目的:
保持正常销售
工作内容:
(1)参加5月份房展
(2)举行一期交房庆功SP活动
(3)日常销售
一、5月份房展
目的:
利用全市性展览会,扩大影响层面,积累客源。
费用:
(1)资料费1万
(2)展览布置费8万
(3)场地费(另计)
共计:
9万
二、一期交房庆功SP活动
目的:
利用一期交房,联系老客户,介绍新客户
时间:
2003年9月
地点:
现场售楼处
内容:
举行庆功宴晚会
(1)公司领导讲话
(2)客户代表发言
(3)文艺表演
(4)交接钥匙
(5)介绍产品
(6)游戏节目
费用:
(1)主持人出场费1万
(2)游戏奖品费2万
(3)宴会餐费10万
(4)现场布置2万
合计:
15万
媒体配合及费用:
新民晚报:
每2周一个彩色通栏
5个月*2个/月*5万/个=50万
申江服务导报:
每月一张软新闻
5个月*1张/月*1万/张=5万
新民楼市:
每月一张半版软新闻
5个月*1张/月*8万/张=40万
共计:
95万
硬广告标题试拟:
(1)是科学的,才是合理的
(2)江景全江景,花园大花园
(3)男人恋家,家门有幸
(4)每幢楼一个空中花园,凯悦做到了
(5)700天的耕耘,让200户人家丰收
软新闻标题试拟:
(1)虹口凯悦:
最美丽的建筑,最进步的团队
(2)美丽,是这样炼成的
(3)将美丽进行到底,将美景收藏心底
累计销售指标:
销售面积5.8万平方,销售金额3.4亿元
第三阶段:
清盘期
时间:
2003年10月至2004年6月
目的:
最大限度消化剩余产品
工作内容:
(1)参加10月房展
(2)新春特价销售
(3)二期交房特价促销
一、10月份房展
目的:
利用全市性展览会,扩大影响层面,积累客源。
费用:
(1)资料费1万
(2)展览布置费8万
(3)场地费(另计)
共计:
9万
二、新春特价销售:
可利用春节时机,将位置稍差房屋特价出售,以再次吸引人气,具体优惠待定。
三、二期交房特价促销:
利用小区全面交付,大打清盘广告,特价买好房,具体优
惠待定。
媒体配合及费用:
新民晚报:
每月1张彩色半版
6个月*10万=60万
解放日报:
每月1张半版软新闻
6个月*8万=48万
合计:
108万
硬广告主标试拟:
(1)美景之前,人人平等
(2)因为最美,所以不能错过
(3)凯悦的美,全上海都知道
(4)把房子盖到最好
(5)小钱当家
(6)巅峰视野,山水别墅
(7)不是寻常人家,慧眼自是不凡
(8)风景密度高,一年四季叫旺季
(9)荣耀归于大地,美景与你共享
(10)老地方,再住30年
软新闻标题试拟:
(1)360度景观,一切都好说
(2)独卖的虹口凯悦
(3)春节热卖,虹口凯悦又一春
累计销售指标:
销售面积6.8万平方,销售金额3.99亿元
附一:
按照销售金额1.2比例,以均价5819元/m2计算
本案广告费为:
5819元/m2*140000m2*1.2=9775920元
其中一期:
4887960元
二期:
4887960元
依据本推广方案,实际广告费为:
其中一期:
4390000元
二期:
3790000元
附4:
房型配比建议
95m2左右小二房30%
110m2左右小三房(2+1房)30%
125--135m2标准三房20%
160m2复式(3+1房)12%
180--240m2豪华复式8%
- 配套讲稿:
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