业主搞好招标工作的策略和技巧.docx
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业主搞好招标工作的策略和技巧
业主搞好招标工作的策略和技巧
建筑产业作为推动我国经济进展的四大支柱性产业之一,差不多有许多人从施工企业(也确实是承包商)的角度动身,研究并发表了许多有关如何参与投标竞争,使承包商取得更有利的合同地位,赢得更多利润的报刊文章和书籍。
然而,站在建设单位(也确实是业主)的立场,就如何处理好建筑工程招标发包工作中的具体问题,以及需要采取的策略和方法的相关文章还不多见。
笔者依照多年从事造价咨询工作的经历,结合编审预结算、标底和评标工作实践,就如何编制招标文件、评审投标报价、选择施工单位(承包商)、签订有利于业主的施工合同等问题,发表一点拙见。
期望能够起到抛砖引玉的作用,为宽敞建设单位(业主)做一些有益的工作。
现时期我国建筑市场的状况是供大于求,所谓供,要紧是施工企业(承包商),其它还有勘察设计单位、材料设备供应商等等;求确实是建设项目的投资者(也称为建设单位或业主)。
除了某些专门的工程项目外,差不多上是一个买方市场。
也确实是说,业主能够有专门大的选择余地,在项目实施过程中占据比较有利的地位。
然而,业主有一个专门大的不利因素,关于建筑市场的了解远远不如施工企业(承包商)全面、详细,也确实是所谓的信息不对称。
因此,这能够通过聘请专业人员,或者托付专业咨询、监理机构等方法来补偿。
而施工企业(承包商)正是要凭借自己的专业优势,利用自己把握的技术和信息,与业主周旋较量,努力为自己争取最有利的合同地位和最大的利润。
依照我国现时期建筑市场的特点,本文仅讨论建设项目施工时期发包的有关问题和计策。
依照《中华人民共和国招标投标法》和建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标治理方法》等有关法规的规定,以及业主的全然利益,绝大多数工程项目都要实行招标发包。
它是业主选择承包商的最佳方式之一。
招标分为公布招标和邀请招标。
此外,还有邀请议标,然而这不属于法定的招标行为。
招标工作的要紧程序为:
公布招标公告(或邀请)→编制招标文件→组织现场踏勘和答疑→开标→评标→选择中标人签订施工承包合同
招标发包工作要按照《中华人民共和国招标投标法》、七部委联合颁发的《评标委员会和评标方法暂行规定》和建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标治理方法》,以及各省、市、地的有关法规执行。
笔者想就其中的某些具体问题逐一论述。
一、公布招标公告:
业主能够通过公众传媒,如报纸、专业期刊、信息网络等向不特定的施工承包商公布工程招标信息。
假如是邀请招标,则向通过选择的承包商发出投标邀请信,要注意不得少于三家。
业主应该依照项目的施工技术要求和难度,以及自身的情形确定对投标人的资质要求,不宜提出过高的要求,以免限制那些中小承包商投标,造成报价抬高。
在选择投标单位时,能够考虑那些目前在建项目不多,施工任务不饱满的承包商,以及初次进入本地、急于开拓新的建筑市场、树立企业形象的承包商。
如此,降低投标报价的可能性会大一些。
然而要专门注意考察他们的履约能力和保证措施,同时在承包合同中安排相应的担保条款。
二、编制招标文件:
招标文件一样包括工程情形综合说明、招标范畴和要求、设计文件和图纸、要紧合同条款、评标方法等要紧内容。
除了常规内容,业主在编制招标文件时应该重点考虑确定和解决以下几个方面的问题。
(一)、发包形式:
业主第一要考虑是与一个承包商签订总的施工承包合同,依旧将部分专业工程划出,分别与各个专业承包商签订合同。
假如一个投资项目专门大,其中有许多复杂的专业项目,而自己的专业治理能力又不够强,则应该考虑选择总承包的形式。
如此做,可能会使总投资难以压下来,然而能够幸免各专业之间和谐配合不当,造成返工白费,工期延误等风险。
反之,若专业不多,且多为常规项目,则能够考虑由业主直截了当与各专业承包商签订分包合同。
如此有利于业主操纵总投资。
也还能够考虑以补偿给要紧承包商一笔治理费的形式,将和谐配合的责任转移给要紧承包商。
业主在需要对大型工程项目划分标段时要注意,标段划分不宜太小,如此会增加业主的治理成本。
标段大小应与承包商大小成正相关的关系。
(二)、合同价格形式:
业主其次要考虑承包价格的确定方式,依照招标工程的特点,一样常采纳固定合同总价、固定合同单价、可调合同价等三种价格形式。
一样来说,假如项目的施工周期不太长,施工图纸详细齐全,估量可能显现的设计变更比较少,能够选择固定合同总价的形式,如此业主能够尽早地操纵投资。
现在要专门注意操纵不可预见费的确定和使用。
假如项目的设计深度不够,工程量可能会有比较大的出入,估量会显现许多设计变更,就应该选择固定合同单价的形式。
现在要注意假如工程量变化太大,就可能需要改变施工方法,从而引起单价比较大的变化,也就有可能需要重新调整合同单价。
假如估量在项目施工周期内会显现物价,专门是建筑材料和安装设备较大幅度的涨跌,则只能采纳可调合同价的形式。
因为,涨幅太大,承包商将不能承担,致使其在施工过程中偷工减料,致使建筑质量低劣,使用安全得不到保证。
或者拖延工期,使建设项目不能如期建成投入使用,以此来迫使业主追加合同价款;跌幅太大,承包商将获得太多的超额利润,业主不情愿同意。
现在,也能够采纳固定合同价加调价指数的形式。
(三)、保函或保证金的应用:
保函或保证金是为了保证投标人能够认真投标和忠实履行合同而设置的保证措施,业主应该专门好地加以利用。
比较常用的有投标保函(或保证金)、履约保函(或保证金)、质量担保保函(或保证金)、材料设备供应保函(或保证金)等。
业要紧注意它们的使用时段和前后衔接呼应关系。
因此,依照有关规定,承包商也有权益要求业主提供相应的工程款支付担保。
由于现时建筑市场的治理还不够规范和完善,设置一定数额的投标保证金,能够起到限制某些同时以几家承包商公司名义来参加投标的包工头,以防止串标;也能够减少承包商投标的盲目性和随意性,使其不能随便反悔,从而保证招投标工作的连续性和严肃性。
然而,业主也要注意,大量的或者高额的保函或保证金的使用,将会提高承包商的投标门槛,对承包商造成专门大的资金压力,从而限制了许多中小承包商的投标,也就有可能抬高发包的价格。
因此,业主应当依照工程项目的性质,例如是否超高、超大型建筑,工期要求紧迫,大量采纳新技术、新工艺、新材料,自身的资金情形等因素,确定如何设置各种保函或保证金。
还要注意,保函或保证金一样能够相互替代,但严格地说,两者的性质是完全不同的。
保函是由担保银行应承包商的要求对业主出具的付款保证书,当在施工合同实施过程中显现合同约定的损害情形时,担保银行依照业主的要求,无条件地把合同规定的资金打入业主的银行帐户。
在此之前是没有资金往来的;保证金则是由承包商将业主规定的资金打入业主指定的银行帐户,当在施工合同实施过程中显现合同约定的损害情形时,业主即可扣除相应的保证金。
(四)、选择报价形式:
在我国现时期较常采纳两种报价形式,既工程量清单报价和施工图报价。
1.工程量清单报价:
由业主提供发包工程的全部工程量清单,并明确报价口径,由承包商依照自身实力、市场条件和竞争对手的情形等因素,确定各个施工项目的子项报价,运算各种其它费用,最终形成投标报价。
这种报价形式是国际通用的模式,适合采纳国际通用的菲迪克(FIDIC)合同条件,适宜与国际接轨。
专门是在我国加入世贸组织(WTO)后,将会越来越多地采纳这种报价形式。
采纳这种报价形式,能够节约招标时刻,便于业主在评标时分析比较各投标报价之间的差异。
同时也节约了承包商的投标成本。
关于那些项目投资庞大、建设周期长、治理难度大、施工图纸设计深度不够而业主又期望能够尽早开工的项目专门适用。
要注意,采纳这种报价形式,也一定要向承包商提供施工图纸。
如此承包商才能够编制出有针对性的施工组织设计和技术方案,同时幸免显现对工程量清单某些子项明白得上的歧义,从而造成子项报价偏低或偏高,或对施工项目的技术难度估量不足。
在涉外建设项目中采纳这种报价形式,业主一定要在招标文件中明确规定工程量运算规则,也确实是说要有统一的分项工程项目划分、统一的计量单位、统一的工程量运算规则。
因为,同一个工程,依据不同的工程量运算规则,不仅工程量可能会有专门大差距,而且所包含的工作内容也会有专门大不同。
例如,按照我国建设部颁布的《全国统一建筑工程预算工程量运算规则》,运算混凝土结构工程中的钢筋工程量,要包括接头搭接和加工损耗部分的重量,而国际上许多国家的运算规则是把这部分重量的有关费用运算在单价中的。
2.施工图报价:
业主提供发包工程的设计文件和施工图纸等资料,并在招标文件中给出明确的施工范畴和报价口径,由投标人自行运算全部施工项目的工程量,确定单价,综合考虑各种可能显现的情形,运算出全部费用,形成投标报价。
这种报价形式,以往应用得较多。
适用于那些设计图纸完整,业主期望实行预算包干的工程,结算时只需对设计修改、变更部分进行调整。
为了防止投标人串标、哄抬标价,以及便于评标时分析标函,提高评审标书的质量,节约评审时刻,业主也能够自行或者托付有资质的中介机构编制一份标底。
然而要专门注意,标底仅仅是起参考的作用,而不是所谓的拟建工程的预期价格(因此,关于国有投资项目而言,中标价与标底价的差值也能够认为是节约的投资)。
因为标底是依照施工图纸、定额或单估表、费用定额、调价指数、材料的市场信息价等文件资料编制而成的。
最多只能说是反映了社会平均的价格水平,并不能代表那些优秀的施工企业的真实价格水平。
而且,由于市场竞争的猛烈和价格采集手段及时刻等的限制,材料的市场信息价与施工企业采购材料的实际成交价往往会有专门大的差距(有时可能会达到10~30%)。
此外,由于技术和时刻等条件的限制,编标人员在编制标底时对技术措施费(例如基坑爱护、专门地质条件下的基础处理等)、以及其他相关费用的考虑往往是专门不够的。
然而一样来说,剔除技术措施费等因素,高于标底的报价是没有竞争力的。
业主在编制标底的过程中还能够发觉设计图纸中的某些失误和缺陷,并通过补充招标答疑的形式来补偿和纠正。
但要注意一定要采纳书面形式,并在投标截止日期十五天之前发给所有投标人。
不管采纳那一种报价形式,都应专门注意,由于我国的有关法规规定,不得在设计文件中指定材料和设备的生产经营单位。
因此,业主在招标文件中一定要规定投标人必须详细填写材料(设备)明细汇总表。
只有如此,业主才能有效地操纵材料(设备)的价格和质量。
这是因为,同样的施工项目,采纳不同的材料,其价格能够有专门大差异,而且对今后的使用也会有专门大阻碍。
例如,墙面刷乳胶漆,不同品牌乳胶漆的市场价格从每公斤十几元到上百元不等,粉刷成效因此也就不同。
填写材料(设备)明细汇总表时,应该要求投标人详细列出所采纳的材料(设备)的名称、品牌、规格型号、生产厂家(或供应商、产地)、质量等级、数量、单价及合价,并分专业汇总,以便于评标时对比分析。
业主也能够依照工程项目的使用要求和自身的资金实力,按照价值工程的理论,全面考虑寿命周期成本,在招标文件中自行确定要紧材料和设备的品牌、规格型号和质量等级。
一个工程项目的寿命周期成本能够分为前期的建设成本和后期的使用成本。
例如在外墙隔热材料、屋面防水材料、水电、空调、消防材料和设备等方面,能够采纳优质的材料和设备。
如此做,尽管会使建设成本有所上升,然而能够大量节约今后使用、爱护、检修和更换的费用和时刻,延长使用周期,从而大大降低使用成本和总的寿命周期成本。
(五)、材料设备的采购供应:
一样来说,除了业主擅长的专业范畴内的材料和设备,或者为了保证某些材料和设备的质量或使用成效,能够由业主提供部分材料设备。
其它材料设备均应由承包商自行采购供应。
因为在大多数情形下,业主不可能得到比承包商更低的价格,还不如把这部分利润留给承包商。
如此还能够减少采购、卸货、交接、仓储等苦恼,更能够防止材料的超定额含量白费问题。
幸免显现想节约反而白费的情形发生。
业主能够通过在合同中设置约束性条款,如材料设备的采购需经业主方认可质量和价格,要有合格证、质保书等要求,以此来对承包商使用的材料设备进行操纵。
(六)、对质量、工期的要求和奖罚:
业主应该依照项目的使用要求合理确定施工质量等级和施工工期,不必提出过高的要求,如国家级、省级或市级的各项质量奖杯,以免增加造价,造成白费。
况且,省级的,专门是国家鲁班奖能够摊到本地区的比例是极低的,即使质量达到要求也不一定能够得到,还要受到设计、规模、用途、名额等其他条件的限制。
而且,依照有关体会数据测算,建筑产品从合格到优良,其人工和材料的消耗要使成本增加3~5%左右。
同样,大量缩短正常的施工工期相应也会增加施工成本,并可能对施工质量有较大阻碍。
在某些情形上,建筑施工提早完成,反而会有碍设备安装的施工。
业要紧在合同中依照确定的质量等级和工期要求,设置相应的惩处(或奖励)条款,用以约束承包商。
(七)、工程保险:
在我国现时期,只有少数涉外工程、桥梁、堤防工程和海岸海上工程等实施了工程保险。
然而,按照国际惯例,为了回避施工过程中可能显现的各种风险,各国均实行了工程强制保险。
相信这将是我国建筑施工业今后的一个进展趋势,是施工承包商、财产保险公司、投资人和造价咨询机构等行业需要认真探讨和研究的一个重大课题。
工程保险较常用的有建筑工程一切险、安装工程一切险、第三者责任险(可作为附加条款)等多种。
从业主方面来说,它对施工工地范畴内的建筑、材料设备,其它财产等提供因气候、地质因素造成的自然灾难、意外事故、人为过失而遭受缺失的赔偿。
同时也大大降低了承包商的风险。
按照国外比较普遍的做法,是由承包商作为投保人来为工程项目进行投保。
这是因为相关于业主,承包商具有更多的风险治理责任和义务,同时也有较多的有利条件。
业主应该分析工程项目的风险情形,考虑是否要求承包商投保。
现在要注意,在承包商运算保险金额时,应该要求其把业主提供的材料设备,以及业主指定分包工程的金额包括在总的保险金额之内。
因为承包商往往会因疏忽或是为了降低保费而丢掉这一部分金额。
有些国家还强制要求承包商在工程竣工验收之前,投保十年责任险。
因为建筑工程使用周期长,施工中的许多缺陷和隐患不一定都能够在保修期内暴露出来。
而在使用后期发生损坏时,承包商可能无力赔偿或差不多倒闭。
现在,就要由保险公司来保证业主的经济利益。
(八)、其它费用和问题:
为了操纵造价,减少在施工过程中,以及竣工结算时发生额外的费用和索赔,业要紧在招标文件中明确要求投标人应通过设计文件、施工图纸、现场踏勘,以及对周围环境的自行调查等资料,充分了解可能发生的所有情形和一切费用,包括市政、市容、环保、交通、治安、绿化、消防、土方外运,以及水文、地质、气候、地下障碍物清除等各种阻碍因素和费用,分项各单列报价,并汇入总报价。
业主还应该要求投标人对由业主提供的材料设备的装卸保管费、以及另行分包工程的配合治理费等进行报价。
关于其它未列入报价的费用项目,则应视为已包含在总报价之中,不得再另行计取。
关于有关工程质量、工期、费用结算方法等等要紧的合同条款一定要列在招标文件中,中标后再谈容易引起争议和反复。
另外,业主在招标文件中确定的投标有效期要留有一定的余量,以免因为意外事件延期而给招标工作造成被动。
在招标文件中对评标方法不宜公布全部细节,以免投标人有针对性地投其所好,提供虚假的资料,从而误导评标。
业主在确定投标人数量时要注意,人数不宜少于五家。
太少,就可能竞争性不足,找不到最佳承包商;也容易发生由于投标人的疏忽而显现意外情形导致废标,造成本次招标工作失败。
因此,假如投标人太多,则会大大增加招标和评标工作量。
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