物业管理成本测算表.docx

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物业管理成本测算表

物业管理成本测算表

1、人工成本

序号

部门

岗位

人数

工资:

元/月

工资:

元/年

福利：

元/年

含社保:

元/年

备注

1

服务中心

经理

1

4500

54000

1750

5670

福利包括节日奖金及年终奖，具体见下表，秩序部员工管吃住，工资内已包含。

根据实际情况，购买社保人员基本上在30%，福利社保项按总数的30%计算

厨师

1

1500

18000

1200

5670

2

客

服

部

主管

1

3200

38400

1750

5670

前台接待

2

1800

43200

2400

11340

贴心管家

2

1800

43200

2400

11340

3

秩

序

部

队长

1

2000

24000

1200

5670

班长

3

1800

64800

3600

17010

监控室

3

1700

61200

3840

17010

车库北岗

3

1700

61200

3840

17010

车库南岗

3

1700

61200

3840

17010

东岗

3

1700

61200

3840

17010

巡逻岗

3

1700

61200

3840

17010

机动岗

4

1700

81600

3840

22680

4

维

修

部

班长

1

2000

24000

1200

5670

维修员

3

1700

61200

3840

17010

5

环

境

部

保洁班长

1

1400

16800

1200

5670

园区保洁

4

1200

57600

5120

22680

外围保洁

2

1200

28800

2560

11340

机动

2

1200

28800

2560

11340

6

合计

43

890400

53820

73143（30%）

7

共计

1016823

员工全年福利表（含社保）

职务

节日福利

降温取暖费

劳保费

社保（缴费基数为1500/月）

合计

妇女节

六一

端午节

中秋节

生日

春节

降温费

3个月

取暖费

3个月

劳保费

20/季

养老

20%

失业

2%

工伤

0.5%

医疗

8%

生育

1%

项目经理

100

50

100

150

50

1000

150

150

3600

360

90

1440

180

5570

主管

100

50

100

150

50

1000

150

150

3600

360

90

1440

180

5570

队、班长

50

50

50

100

50

600

150

150

3600

360

90

1440

180

4470

客服

50

50

50

100

50

600

150

150

3600

360

90

1440

180

4470

维修工

50

50

50

100

50

600

150

150

80

3600

360

90

1440

180

4630

保洁员

50

50

50

100

50

600

150

150

80

3600

360

90

1440

180

4630

秩序员

50

50

50

100

50

600

150

150

80

3600

360

90

1440

180

4630

2、工装

序号

部门

岗位/人数

夏装

（2套）

春秋装

（2套）

冬装

（1套）

合计:

元

年度折旧:

元

备注

1

客服中心

经理

300

800

400

1500

750

工装按2年折旧计

接待\管家\客服\厨师共6人

300

400

300

6000

3000

2

秩序部

23

200

300

140

14720

7360

3

维修工

4

200

300

140

2560

1280

4

环境部

9

200

300

140

5760

2880

5

合计

43

15270

3、行政办公费用

序号

名称

数量

金额：

元

合计：

元/年

备注

1

打印纸

12月

40

480

2

笔、本、文件夹

12月

50

600

3

打印机加墨

12月

30

360

4

其他办公用品

12月

80

960

5

业务招待费

12月

500

6000

6

通讯费

12月

300

3600

14

共计

12000

4、日常工程维修材料及易耗品费用

序号

物品名称

单位

数量：

年

单价:

元

合计:

元/年

备注

1

一字螺丝刀

套

8

50

400

2

十字螺丝刀

套

8

50

400

3

尖嘴钳

把

8

15

120

4

老虎钳

把

8

15

120

5

卷尺

把

8

10

80

6

电笔

个

8

10

80

7

电工胶布

卷

60

2

120

8

铆钉

盒

6

8

48

9

水泥钉

盒

10

6

60

10

生料带

卷

50

2

100

11

裁纸刀

把

20

5

100

12

裁纸刀片

盒

10

6

60

13

手套

双

96

2

192

14

扎带

包

5

9

45

15

油漆

公斤

10

10

100

16

油漆刷

个

10

4

40

17

砂布

片

30

2

60

18

合计

2125

5、清洁绿化费用

序号

物品名称

单位

数量/年

单价

合计：

元/年

备注

1

毛巾

条

108

5

540

平均每月每人用2条

2

不锈钢油

公斤

120

15

1800

3

大垃圾袋

个

3600

0.4

1440

4

小垃圾袋

小

3600

0.2

720

5

橡胶手套

双

54

3

162

每人每2月1双

6

镊子

把

18

5

90

每人每年2把

7

洗洁精

公斤

240

6

1440

按每月20公斤计

8

消杀药

　600

按每月50元计

10

生活垃

圾清运

15600

按每月1300元计算

11

化粪池清理

4800

共800立方，按每年清理1次，4800元计

28

绿化维护费

绿化按1万平方计算，含用水、人工、改造等费用，按6元/平方米/年计

60000

29

共计

87192

6、安保费用

序号

物品名称

单位

数量

单价

合计

备注

1

保安宿舍租金

月

12

1100

13200

保安包吃住

2

宿舍水费

月

12

140

1680

3

宿舍电费

月

12

200

2400

4

合计

17280

7、公共区域能耗

序号

项目

计算公式

金额：

元/年

备注

1

住宅电梯

280KW*0.7（功率因数）*0.15（使用系数）*24小时*365天*0.72元

185431.7

2

二次加压供水

40.5KW*0.7（功率因数）*0.2*24小时*365天*0.72元/度

35761.82

3

住宅地下室排污泵

28KW*24小时*0.72元/度

483.84

4

地下车库排污泵

37台*2.2KW/2*12小时*0.72元/度

351.6

5

消防系统

239KW*12小时/年*0.72元/度（含消火栓泵,喷淋泵,风机）

2064.96

6

景观照明灯具

12KW*8小时*365天*0.72元/度

25228.8

7

楼道及车库公共照明

10KW*10小时*365天*0.72元/度

26280

8

消防灯具

27KW*20小时/年*0.72元/度

374.4

9

水系

20KW*6小时*365天*0.72元/度

31536

10

其它公用水电

如道闸、管理处、保安岗亭、工程维修等用电，按每月2000元计

24000

11

线损

第一年：

655户×180元/月×2%线损×40%入住率＝943.2元/月，

第二年：

655户×180元/月×2%线损×60%入住率＝1414.8元/月，

第二年：

655户×180元/月×2%线损×80%入住率＝1886.4元/月，

16977.6

供电局只抄总表，不抄表入户，存在线损，按每户每月平均用电180元计算

合计

348490.7

8、设备维护保养费

序号

项目

金额：

元/年

备注

1

电梯维保费

50400

按每梯每月450元计，第一年由施工单位维修保，第二、三年收费，平摊至每个月计算（450*14*12*2/3）

2

电梯年检费

4200

按每梯每年300元计，

3

公共照明设备

1200

按每月更换物材料100元计

4

监控系统

800

按每月提取100元维修费用计，第一年由施工单位维保，第二、三年收费，（100*12*2/3）

5

门禁系统

600

每月按50元维保费用计

6

消防系统

1200

按每月100元维保费用计

7

公共设施

2400

按每月200元维保费用计

8

合计

60800

9、收入测算表（住宅：

4元/㎡/月，商铺：

1.8元/㎡/月）

项目

计算公式

金额

物业管理费

年均物管费按95%的收缴率计算

（1.4*100194.3+6129*1.8）*12月*95%

1724868.11

车位费

第一年

329个×30%（车位使用率）×50元/月（车位管理费）*12月+329*15%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月

130284

第二年

329个×50%（车位使用率）×50元/月（车位管理费）*12月+329*20%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月

193452

第三年

329个×60%（车位使用率）×50元/月（车位管理费）*12月+329*25%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月

236880

平均

每年

（130284+193452+236880）/3

186872

收入总合计

1724868.11+186872

1911740.11

税费

1911740.11*6.6%

126174.85

10、支出费用汇总表

序号

项目

金额：

元/年

占管理费收入中的比例

备注

1

人工成本

1081145.32

56.55%

人员工资从第二年开始每年按7%递增，第一年890400为元，第二年为952728元，第三年为1019419元，平均954182.3元

2

工装

15270

0.8%

3

行政办公费用

12000

0.63%

4

日常维修费用

2125

0.11%

5

清洁绿化费用

87192

4.56%

6

安保费用

17280

0.9%

7

公共区域能耗

348490.7

18.23%

8

设备维护保养费

60800

3.18%

9

社区文化活动费

14000

0.73%

10

不可预见费

16383.88

0.86%

（1+2+…+9）×1%

11

管理佣金

132374.88

6.92%

（1+2+…+10）×8%

12

税费

124791.41

6.53%

13

合计

1911852.34

注：

1、总收入-总支出＝1911740.11元/年-1911852.34元/年＝-112.23元/年，所以物业管理费按住宅：

1.4元/㎡/月，商铺：

1.8元/㎡/月是合理的。

2、空置房的物业管理费按100%收取。

3、以上成本不包括开办费，如果由本公司接管上海公馆的物业管理工作，则物业开办费由甲方在交房前支付（开办费当中包括办公用品、各类工具及设备，保洁开荒费用等，详见商务标及技术标）。