第七章其他税法.docx
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第七章其他税法
■第七章其他税法
■第一节房产税
■一、纳税义务人
■房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇
■和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和
■个人。
■1.房产税纳税人的具体规定
(1)产权属于国家的,其经营管理的单位为纳税人;
(2)产权属于集体和个人的,集体单位和个人为纳税人;
(3)产权出典的,承典人为纳税人;
■房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋,出典人于典期届满时,返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。
房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。
在房屋出典中,承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金;出典人取得、使用承典人的金钱,而不支付利息。
但出典人交付房屋须以承典人支付典价为前提,因而双方这种法律关系又是双务、有偿的。
■
■(4)产权所有人、承典人均不在房产所在地的,房产代管人或者使用人为纳税人。
■(5)产权未确定以及租典(租赁、出典)纠纷未解决的,房产代管人或者使用人为纳税人。
■(6)纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,由使用人代为缴纳房产税。
■(7)房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税,但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、征税对象
■房产,它是有屋面和围护结构,能遮风避雨,可供人们生产、学习、工作、生活的场所。
与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施如中央空调、电气及智能化楼宇设备等,,也属于房屋,应一并征收房产税;但独立于房屋之外的建筑物,如围墙,烟囱,水塔,室外游泳池等,不属于房产。
■房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
三、征税范围
■城市、县城、建制镇,工矿区(省,自治区,直辖市人民政府批准设立,符合国务院规定的镇建制标准的镇,税法规定的其他地区),但不包括农村的房屋。
四、房产税计算按年计征
1、从价计征:
为房产余值(即原值扣除10%—30%后的余额)为计税依据。
税率1.2%
■(省、自治区、直辖市人民政府确定)(使用###)
■2、从租计征:
以租金收入为的计税依据。
税率12%。
(出租)
2、融资租赁房屋的,以房产余值为计税依据计征房产税,租赁期内该税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
3、自2007年1月1日起,对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。
其中,自营的按照房产原值减除10%-30%后的余值计征;出租房产的,按照租金收入计征。
■【例题3·单选题】某企业2008年度自有生产用房原值5000万元,账面已提折旧1000万元。
已知房产税税率为1.2%,当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。
该企业2008年度应缴纳的房产税税额为()万元。
(2009年)
■A、18B、33.6
■C、42D、48
■【答案】C
■【例题4·单选题】某企业有原值为2500万元的房产,2009年1月1日将其中的30%用于对外投资联营,投资期限为10年,每年固定利润分红50万元,不承担投资风险。
已知当地政府规定的扣除比例为20%,该企业2009年度应纳房产税()。
■A、24万元B、22.80万元
■C、30万元D、16.80万元
■【答案】B
■2500*70%*(1-20%)*1.2%+50*12%
■【例题5·单选题】某企业2009年1月1日的房产原值为3000万元,3月31日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店,月租金5万元。
当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。
该企业当年应缴纳房产税()万元。
■A、4.8B、24
■C、27D、28.8
■【答案】C
■六、房产税的税收优惠
■1、国家机关、人民团体、军队“自用”的房产免征房产税。
■2、由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。
■3、宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产免征房产税。
宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位,
■4、个人所有非营业用的房产(居民住房)免征房产税。
■5、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。
■6、对高校后勤实体免征房产税。
■7、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税。
■8、老年服务机构自用的房产免征房产税。
■9、自2001年1月1日起,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,暂免征收房产税。
七、房产税的纳税义务发生时间
1、纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。
■2、纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。
■3、纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税。
■4、纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。
■5、纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。
■6、纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。
■7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。
■8、自2009年1月1日起,纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
■【案例1】某企业2009年的上半年企业共有房产原值4000万元,6月30日起企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物,租期1年,每月租金收入1.5万元。
8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续,由在建工程转入固定资产原值500万元。
(房产税计算余值的扣除比例20%)
要求:
计算该企业2009年应缴纳的房产税。
■经营自用房产应缴纳的房产税:
3800×(1-20%)×1.2%
■+200×(1-20%)×1.2%×50%=37.44(万元)
■出租房产应缴纳的房产税:
■1.5×6×12%=1.08(万元)
■在建工程转入房产应缴纳房产税:
■500×(1-20%)×1.2%÷12×4=1.6(万元)
■ 2009年应缴纳房产税
■=36.48+0.96+1.08+1.6=40.12(万元)
■思考1.某企业拥有房产原值l000万元,2009年6月19日将其中的30%用于对外投资,不承担经营风险,投资期限3年,当年取得固定利润分红20万元;2009年8月31日将其中10%按政府规定价格租给本企业职工居住,每月取得租金5万元。
已知当地政府规定的扣除比例为20%,计算该企业2009年度应缴纳房产税。
■该企业2009年度应缴纳房产税
■=1000×60%×(1-20%)×1.2%+[1000×30%×(1-20%)×1.2%×6÷12+20×12%]+1000×10%×(1-20%)×1.2%×8÷12=10.24(万元)
■(10%租给本企业职工的免税)
思考2.王某自有一处平房,共16间,其中用于个人开餐馆的7间(房屋原值为20万元)。
2008年底,王某将4间出典给李某,取得出典价款收入12万元,将剩余的5间出租给某公司,每月收取租金1万元。
已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税,计算王某2009年应纳房产税。
(1)开餐馆的房产应纳房产税
=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元);
(2)房屋产权出典的,承典人为纳税人,王某作为出典人无需缴纳房产税;
(3)出租房屋应纳房产税=1×12×12%=1.44(万元);4%
(4)三项合计,应纳房产税=0.192+1.44=1.632万元。
■思考3.农民王某,2009年将他在本村价值20万元的楼房出租,取得租金收入3000元。
按照房产税从租计征的规定计算,王某当年应缴纳房产税360元,是否正确。
■
(1)上述观点是错误的。
■
(2)房产税的征税范围不包括农村房屋,因此,王某不要缴纳房产税。
■【思考4·单选题】某企业拥有A、B两栋房产,A栋自用,B栋出租。
A、B两栋房产在2009年1月1日时原值分别为1200万元和1000万元,2009年4月底B栋房产租赁到期。
自2009年5月1日起,该企业由A栋搬至B栋办公,同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。
企业出租B栋房产的月租金为10万元,地方政府规定按房产原值减除20%的余值计税。
该企业2009年应缴纳房产税()万元。
■A、15.04B、16.32
■C、18.24D、22.72
■【答案】A
第二节契税法律制度
■一、契税的纳税人和征税范围
■1、纳税人
■在我国境内“承受”“土地、房屋权属”的单位和个人。
■2、征税范围
■
(1)国有土地使用权出让
■
(2)土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)
■(3)房屋买卖、赠与、交换
■视同转移应当缴纳契税的特殊情况:
■
(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;
■
(2)以土地、房屋权属抵债;
■(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;
■(4)以预购方式承受土地、房屋权属。
■土地、房屋权属的典当、继承、分割、出租、抵押,不属于契税的征税范围。
■【例题1·单选题】根据契税法律制度的规定,下列各项中,应缴纳契税的是()。
(2009年)
■A、承包者获得农村集体土地承包经营权
■B、企业受让土地使用权
■C、企业将厂房抵押给银行
■D、个人承租居民住宅
■【答案】B
■二、契税的计税依据
■1、只有一个价格的情况
■国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格作为计税依据。
■2、无价格的情况
■土地使用权赠与、房屋赠与,由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。
■3、有两个价格的情况
■土地使用权交换、房屋交换,为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”;交换价格不相等的,由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的,免征契税。
■4、补缴契税的情况
■以划拨方式取得的土地使用权,经批准转让房地产时,以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。
■【例·单选题】某省体育器材公司于2008年10月向本省某运动员奖励住宅一套,市场价格80万元。
该运动员随后以70万元的价格将奖励住宅出售,当地契税适用税率为3%,该运动员应缴纳的契税为()万元。
■A、2.4B.2.1
■C.4.5D.0
■【答案】A
■【例·单选题】张某共有2套房屋,2009年4月将第一套市价为80万元的房产与王某交换,并支付给王某15万元,2009年6月将第二套市价为60万元的房产折价给李某抵偿了50万元的债务。
已知当地确定的契税税率为3%,张某应缴纳契税()万元。
■A、0.45B、1.95
■C、2.25D、2.85
■【答案】A
■【例·单选题】周某原有两套住房,2009年8月,出售其中一套,成交价格为70万元;将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换;又以100万元价格购置了一套新住房,已知契税的税率为3%。
根据契税法律制度的规定,周某计算应缴纳的契税的下列方法中,正确的是()。
(2010年)
■A.100×3%=3(万元)
■B.(100+60)×3%=4.8(万元)
■C.(100+70)×3%=5.1(万元)
■D.(100+70+60)×3%=6.9(万元)
■【答案】A
■三、契税的税收减免
■1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。
■2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。
■3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。
■4、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。
第三节城镇土地使用税
■一、纳税义务人
■在税法规定的范围内使用土地的单位和个人。
■国家对城镇土地使用税的纳税人,根据用地者的不同分别情况确定:
(1)城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳;
■
(2)拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或者实际使用人缴纳;
■(3)土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;
■(4)土地使用权共有的,由共有各方分别缴纳。
■二、征税范围
■凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土
■地,不论是国家所有的土地,还是集体所有的土
■地,都是城镇土地使用税的征税范围。
其中城市的
■征收范围为市区和郊区;建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区,不包括镇政府所在地所辖行政村。
■三、税率
■城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。
大城市(1.5—30)中等城市(1.2—24)小城市(0.9--18)县城建制镇和工矿区0.6—12。
■四、应纳税额计算
■在征收办法上采取了按年计算,分期预缴。
■应纳税额=纳税人实际占用的土地面积*适用税额
■纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定:
(1)凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的,以测定的面积为准;
(2)尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确认的土地面积为准;
(3)尚未核发出土地使用证书的,应由纳税人申报土地面积,据以纳税,待核发土地使用证以后再作调整。
■五、税收减免
■1.一般规定
■
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地。
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。
■2、城镇土地使用税减免的特殊规定
■
(1)凡是缴纳了耕地占用税的,从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税;征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税,应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税。
■
(2)对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地),免征城镇土地使用税;对纳税单位无偿使用免税单位的土地,纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。
■(3)房地产开发公司开发建造商品房的用地,除经批准开发建设经济适用房的用地外,对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
■(4)老年服务机构自用的土地,免征城镇土地使用税。
■六、纳税义务发生时间、纳税地点
■1、纳税义务发生时间
■
(1)纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳城镇土地使用税。
■
(2)纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳城镇土地使用税。
■(3)纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳城镇土地使用税。
■(4)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳城镇土地使用税。
■(5)纳税人新征用的耕地,自批准征用之日起满1年时,开始缴纳城镇土地使用税。
■(6)纳税人新征用的非耕地,自批准征用之次月起,缴纳城镇土地使用税。
■2、纳税地点
■纳税人使用的土地不在同一省、自治区、直辖市管辖的,由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳城镇土地使用税;在同一省、自治区、直辖市管辖范围内,纳税人跨地区使用的土地,其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。
■【例题·单选题】某人民团体A、B两栋办公楼,A栋占地3000平方米,B栋占地1000平方米。
2009年3月18日至12月31日将B栋出租。
当地城镇土地使用税的税额为每平方米15元,该人民团体2009年应缴纳城镇土地使用税()元。
■A、3750B、11250
■C、12500D、15000
■【答案】B1000×15×9/12=112.5
■七、应纳税额计算
例.某城市的一家公司,实际占地23000平方米。
由于经营规模扩大,年初该公司又受让了一尚未办理土地使用证的土地3000平方米,公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税,以上土地均适用每平方米20元的城镇土地使用税税率。
该公司当年应缴纳城镇土地使用税为多少?
■(23000+2000)×20=500000(元)
■第四节土地增值税
■一、土地增值税的征税范围
■1、一般规定
■
(1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地的行为不征税。
■
(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
■(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。
■不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况:
■
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”;
■
(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
■2、特殊规定
■
(1)以房地产进行投资、联营
■①以房地产进行投资、联营,暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
■②以土地(房地产)作价入股进行投资或者联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。
■
(2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税。
■(3)房地产的交换征税。
个人之间互换居住用房,可以免征。
■(4)合作建房:
建成后自用免征,转让征税。
■(5)房地产的出租:
不征。
■(6)房地产的抵押:
抵押期间不征,发生权属转让时征税。
■(7)房地产的代建行为:
不征税。
■二、土地增值税的计算
■
(一)计税依据
■土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额,转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
■1、应税收入的确定
■纳税人转让房地产取得的应税收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。
从收入的形式来看,包括货币收入、实物收入和其他收入。
■2、新建房地产的扣除项目金额(4+1)
■
(1)取得土地使用权所支付的金额
■①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
■②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
■
(2)房地产开发成本
■(3)房地产开发费用
■房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用,但在计算土地增值税时,房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除,应分别按以下两种情况扣除:
■①财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用,按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。
计算公式为:
■允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
■②财务费用中的利息支出,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。
计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
计算公式为:
■允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
■【例题·计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元,开发成本为2800万元,利息支出为500万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。
已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为5%。
■允许扣除的房地产开发费用
■=500+(5200+2800)×5%=900(万元)。
■【例题·计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元,开发成本为2800万元,利息支出为500万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明)。
已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为10%。
■允许扣除的房地产开发费用
■=(5200+2800)×10%=800(万元)
■(4)与转让房地产有关的税金
■与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产缴纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
但需要注意以下两点:
■①外商投资房地产开发企业在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加。
■②房地产开发企业,其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中,不允许单独再扣除。
其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
■(5)财政部确定的其他扣除项目
■对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和加计扣除20%。
(必须是新建商品房)
■
(二)税率
■土地增值税实行四级超率累进税率
■(三)土地增值税的计算步骤(★★★)
■1、计算转让房地产取得的收入
■2、计算扣除项目金额
■3、计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目金额
■4、计算增值率=增值额÷扣除项目金额
■5、根据增值率确定适用的税率速算扣除率
■6、计算应纳税额
■【例题1·计算题】某房地产企业销售商品房取得销售收入8000万元,扣除项目合计5000万元。
■1.增值额=8000-5000=3000(万元),
■2.增值率=增值额÷扣除项目
■=3000÷5000=60%。
■3.应纳土地增值税税额
■=3000×40%-5000×5%
■=950(万元
■【例】某外商投资房地产开发公司于2009年12月将一座新建写字楼整体转让给某单位,合同约定的转让价为20000万元,公司按税法规定缴纳营业税1000万元、印花税10万元;公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。
■已知:
该公司所在省级人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
■要求:
计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
■
(1)房地产转让收入=20000万元
■
(2)确定转让房地产的扣除项目金
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