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房地产市场价格修正范本模板
5城市房地产市场价格修正体系
城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。
如何掌握各种影响房地产价格的因素,建立合理的影响因素修正表是运用城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键。
5.1城市房地产市场价格修正的主要内容
城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。
区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进行修正,区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等.个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进行修正,个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等.权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进行修正,权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等。
5.2房地产市场价格修正系数表的编制
房地产市场价格修正系数表是建立房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系,编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系,以便能在房地产市场调查的基础上,按对应的修正系数,快速、高效、及时地评估出房地产价格.
编制房地产市场价格修正系数表的同时,要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。
5.2.1城市房地产价格影响因素的选择
5.2。
1.1居住房地产的影响因素
-—区域因素。
主要指地段位置、环境状况、交通状况、配套设施.
——个别因素。
主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能.
--权益因素。
年限修正、产权状况修正。
5.2.1。
2商业房地产的影响因素
—-区域因素.主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。
-—个别因素。
主要指临街状况、建筑结构、层高、宽深比率、建筑装修。
-—权益因素.年限修正、产权状况修正。
5。
2。
1.3工业房地产的影响因素
-—区域因素.主要指环境状况、交通状况、配套设施。
——个别因素。
主要指成新率、层高、土地个别因素。
——权益因素。
年限修正、产权状况修正.
5.2.2城市房地产市场价格影响因素的影响程度的确定
权重Wi反映城市房地产市场价格影响因素的影响程度。
权重确定原则:
5。
2.2。
1权重值与因素对房地产市场价格影响的大小呈正比,数值在0~1之间,各选定因素的权重值之和=1;
5。
2.2.2权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定;
5。
2.2.3不同类型房地产市场价格的影响程度不同,分析时不同类型房地产市场价格应选定相应的因素权重.
5。
2.3城市房地产市场价格影响因素的修正幅度的计算
5。
2.3。
1修正幅度值的计算
以级别或区域为单位,调查各级别或区域中正常房地产价格的上限、下限值等,分别以房地产价格同城市房地产市场价格相减,得到上调或下调的最高值。
上调幅度的计算公式见式
Fl=[(Vmax—Vc)/Vc]*100%……………………
(1)
下调幅度的计算公式见式(55):
F2=[(Vc—Vmin)/Vc]*100%……………………
(2)
式中:
F1--房地产市场价格上调最大幅度;
F2——房地产市场价格下调最大幅度;
Vc—城市房地产市场价格;
Vmax——级别或区域正常房地产价格的最高值;
Vmin-—级别或区域正常房地产价格的最低值.
在确定上调、下调幅度的情况下,内插修正值.将物业价格修正幅度划分成五个档次。
5.2。
3。
2影响城市房地产市场价格各因素修正幅度的确定
根据不同因素对城市房地产市场价格的影响程度权重值,按式(3)和式(4)计算各因素的修正幅度。
F1i=Fl*Wi...................(3)
F2i=F2*Wi...................(4)
式中:
F1i—-某一因素的上调幅度;
F2i-—某一因素的下调幅度;
Wi-—某一因素对城市房地产市场价格的影响权重。
以城市房地产市场价格为一般水平,其修正系数为零。
在一般水平与上限价格之间.内插条件较优的修正系数,一般为F1i/2,同时确定较优条件下的房地产价格标准。
在一般水平与下限价格之间.内插条件较劣的修正系数,一般为F2i/2,同时确定较劣条件下的房地产价格标准。
5。
2.4城市房地产市场价格修正系数表的编制
按优、较优、一般、较劣、劣确定各种房地产价格标准下的因素修正系数,在此基础上,要量化所有影响因素的标准。
影响因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值,影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值,80—100分优、60—80分较优、40-60分一般、20—40分较劣、0-20分劣。
按此编制修正系数表,并通过已有房地产价格点的检验、核校,编制出一个类型区域和城镇级别的房地产市场价格修正系数表。
5.3住宅房地产市场价格主要影响因素的选择及修正
5.3。
1住宅房地产市场价格主要影响因素
5.3。
1.1区域因素
--地段位置。
主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别、人口密度.
—-环境状况。
主要指环境质量、景观环境、治安状况.
--交通状况。
主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。
——配套设施。
主要指市政配套、公共设施配套、小区配套.
--其他因素。
5。
3.1.2个别因素
——成新率.主要指房屋的新旧程度。
--朝向。
主要指房屋主卧室的朝向.
-—楼层。
主要指房屋所在的自然层.
-—通风采光。
主要指房屋的间距、通风采光情况。
--房型功能。
主要指房屋的房型是否成套、是否是时尚房型.
5.3。
1。
3权益因素
—-年限修正.主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。
-—产权状况修正。
主要指房该房、经济实用住房、划拨土地上的房产与标准产权房屋的修正。
5。
3.2住宅房地产市场价格影响因素修正
5。
3。
2.1区域因素修正
区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值,影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值,80-100分优、60-80分较优、40—60分一般、20—40分较劣、0-20分劣。
住宅房地产区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
地段位置
离市中心距离
〈M
M—M
M—M
M—M
〉M
离片区中心距离
M—M M—M M—M >M 土地级别 80—-—100 60-——80 40—-60 20—-—40 0—--20 人口密度 80-—-100 60—-—80 40—-60 20———40 0—--20 配套设施 市政配套 供水 80——-100 60—--80 40-—60 20—-—40 0-—-20 排水 80———100 60—-80 40—-60 20-—40 0—-20 供电 80---100 60-—-80 40——60 20-——40 0---20 供气 80---100 60--80 40-—60 20--40 0—-20 供热 80———100 60—--80 40-—60 20---40 0—--20 通讯设施 80-——100 60-—80 40--60 20--40 0-—20 公用设施配套 中学 M—M M—M M—M 〉M 小学 〈M M—M M—M M—M 〉M 医院 〈M M-M M—M M—M 〉M 体育场馆 M—M M—M M—M >M 公园 M—M M—M M—M >M 商场 〈M M—M M—M M—M >M 菜场 〈M M—M M-M M—M >M 小区配套 会所 80-—-100 60-——80 40-—60 20-——40 0——-20 健身房 80——-100 60-—-80 40——60 20---40 0—--20 游泳馆 80—--100 60—-—80 40—-60 20-——40 0——-20 车库 80-——100 60——-80 40--60 20———40 0———20 网球场 80—--100 60——-80 40--60 20-——40 0-——20 交通状况 道路通达度 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 交通型次干道 支路 公交便捷度 距公交站点距离 M-M M-M M-M >M 公交车次 对外交通距离 距火车站距离 〈M M-M M—M M-M 〉M 距飞机场距离 〈M M-M M—M M-M 〉M 距码头距离 〈M M-M M—M M-M 〉M 路网密度 80—-100 60-—80 40—-—60 20-——40 0—-20 环境状况 环境质量优劣度 水环境 80-—100 60-—-80 40——60 20———40 0--20 气环境 80—-100 60-—80 40--—60 20—-—40 0--20 声环境 80--100 60--80 40———60 20———40 0—-20 80—-100 60--80 40-—-60 20---40 0—-20 景观环境 自然景观 80—-100 60--80 40---60 20———40 0--20 小区景观 80--100 60--80 40-—-60 20—--40 0——20 绿化率 80——100 60--80 40—--60 20—-—40 0--20 80——100 60-—80 40-—-60 20——-40 0——20 治安环境 治安状况 80——100 60——80 40-——60 20-—-40 0——20 交通管制 80—-100 60—-80 40—-—60 20——-40 0—-20 住宅房地产区域因素修正系数表 因素 权重 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 地段位置 离市中心距离 离片区中心距离 土地级别 人口密度 配套设施 市政配套 供水 排水 供电 供气 供热 通讯设施 公用设施配套 中学 小学 医院 体育场馆 公园 商场 菜场 小区配套 会所 健身房 游泳馆 车库 网球场 交通状况 道路通达度 公交便捷度 距公交站点距离 公交车次 对外交通距离 距火车站距离 距飞机场距离 距码头距离 路网密度 环境状况 环境质量优劣度 水环境 气环境 声环境 景观环境 自然景观 小区景观 绿化率 治安环境 治安状况 交通管制 合计 5.3.2。 2个别因素修正 1)成新率 根据《房地产估价规范》及相关法律、法规: 各种结构房屋的经济耐用年限一般为: (1)钢筋混凝土结构: 生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年; (2)砖混结构一等: 生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年; (3)砖混结构二等: 生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年; (4)砖木结构: 生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年; (5)简易结构10年。 计算公式为: 年折旧额=建筑物重置价×(1-残值率)÷耐用年限 成新率=1—房屋已使用年数×(1—残值率)÷耐用年限 房屋如果不是危房,成新率一般不低于30%。 按建设部房屋完损等级确定成新率 分类 成新 条件 分部 完全好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危 险 房 全新 全部符合 大部符合 全部符合 大部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合 1 0。 9—1 0。 8—0。 9 0.7—0.8 0。 6—0.7 0。 5—0。 6 0。 4—0。 5 0。 4以下 结 构 和 楼 地 面 地基 基础 有足够承载能力,无不均匀沉降 有承载能力,有少量不均匀沉降 承载能力不足,有较大不均匀沉降,对上部结构已产生一定影响 有明显不均匀下降且有继续发展,严重影响上部结构安全和正常使用 承载能力严重不足,有严重不均匀沉降,已引起结构倾斜、位移、开裂、扭曲,房屋随时有倒塌可能 承重 构件 完好坚固,屋架、墙体完好 承重构件、木屋架各部件节点连接基本完好 承重墙体产生下垂变动,有轻微裂缝,木屋架有局部腐朽 承重墙体严重损坏,有明显下垂变形,木架端节点腐朽,有明显下垂变形或倾斜 构件严重腐朽,开裂变形,已超过极限,丧失稳定性 非承 重墙 墙体完好牢固,无破损 砖墙体轻微裂缝,面层破损 部分墙体裂缝,间隔墙面层局部损坏,失修严重 墙体裂缝、倾斜 墙体严重开裂、倾斜,部分倒塌 屋面 不渗漏,排水设施畅通 局部渗漏,排水设施基本畅通 局部漏雨,局部高低不平 严重漏雨,木屋架严重腐朽,排水设施严重锈料、断裂不全 墙体严重开裂、倾斜,部分倒塌 楼 地 面 整体面层完好、平整 整体面层基本完好 整体面层局部空鼓、裂缝 整体面层严重空鼓、裂缝 破烂不堪 分类 成新 条件 分部 完全好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 全新 全部符合 大部符合 全部符合 大部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合 1 0。 9—1 0。 8—0。 9 0.7—0。 8 0.6—0.7 0.5—0。 6 0。 4-0.5 0.4以下 装 饰 门窗 完好无损,开关灵活,油漆完好 少量开关不灵,油漆尚完好 部分开关不灵,油漆老化剥落 大部分开关不灵,翘曲变形,部件残缺腐朽,油漆完好 门外墙抹灰 完整牢固,无空鼓、裂缝 稍有空鼓、裂缝风化 局部裂缝、空鼓、剥落,勒脚严重侵蚀风化 普遍空鼓、裂缝、风化脱落,勾缝砂浆严重酥松、脱落、墙面渗水 顶棚 完整牢固,无破损和下垂脱落 少量面层翘裂、缺损 局部破损,顶棚下垂变形,面层破烂脱落 面层破料不堪,严重下垂变形,吊筋松动、弯曲、断裂、腐朽、蛀蚀 细木装修 完整牢固,油漆完好 稍有松动,残缺油漆尚完好 木材部分腐朽、蛀蚀、残缺,油漆老化 木材部分严重腐朽、蛀蚀、残缺,油漆脱落 设 施 水卫 上下水管畅通无阻,各种卫生器具完好,零件整齐 上下水管基本畅通无阻,各种卫生器具基本完好,个别零件缺损 上下水管不够畅通,卫生器具部分损坏 上下水管严重堵塞、锈蚀、漏水,卫生器具零件大部分损坏、残缺 电 线路及各种照明装置完好,绝缘良好 线路及各种照明装置基本完好,个别零件缺损 设备陈旧,电线部分老化,少量照明装置有损坏、残缺 设备陈旧残缺,电线普遍老化、零乱,照明装置残缺不齐,绝缘不合要求 2)房屋朝向修正(%) 以主卧朝南为基础,根据城市样点数据的调查值确定北、西、东、三个方向的朝向修正系数。 主卧朝向 北 西 东 南 修正系数 0 3)楼层修正(%) 以二层为基础,根据城市样点数据的调查值确定不同楼层价格相对二层价格的楼层修正系数。 总层数 层次 高层 楼房 七层 楼房 六层 楼房 五层 楼房 四层 楼房 三层 楼房 二层 楼房 一层 楼房 1 2 0 0 0 0 0 0 0 0 3 4 5 6 7 8-11 12-(顶层—1) 顶层 楼层修正以自然层为标准。 4)通风采光修正 根据城市样点数据的通风、采光、房屋间距等因素调查值,综合确定通风采光修正的五级分值及修正系数值。 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准说明 修正系数 5)房型功能修正 根据城市样点数据的房型功能等因素调查值,综合确定房型是否成套及各种常见房型的五级分值和修正系数值。 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准说明 修正系数 5。 3.2.3权益因素 1)年限修正 住宅房地产年限修正主要是对城市住宅房地产市场价格中所分摊的土地价格进行年限修正。 年限修正E=Kn/K70=[1—1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)70] n为剩余土地使用年限 r为土地报酬率 2)产权状况修正 主要是对特殊产权状态下的房地产价格进行正常的修正,目前常见的有房改房、经济实用住房、划拨土地上的房地产等.产权状况修正可依据各地市政府文件对房地产中属于国家和其他单位及个人的部分进行扣减。 5.4商业房地产市场价格主要影响因素的选择及修正 5。 4.1商业房地产市场价格主要影响因素 5.4。 1.1区域因素 --地段位置.主要指离市商服中心距离、离片区商服中心距离、土地级别、人口密度。 —-繁华程度.主要指人流量、商业职能总数、消费环境、治安状况。 -—交通状况。 主要指停车状况、道路通达度、对外交通距离、路网密度. -—配套设施。 主要指市政配套、商业区配套、物流配送。 —-其他因素。 5。 4。 1.2个别因素 --临街状况。 主要指商业房产临街状况、临什么街、是否多面临街。 ——建筑结构.主要指商业房产的建筑结构. —-楼层.主要指商业房产所在的自然层。 --层高。 主要指商业房产的房屋高度. -—宽深比率。 主要指商业房产的临街宽度与进深的比率。 —-建筑装修。 主要指商业房产的装修程度。 5。 4。 1.3权益因素 —-年限修正。 主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。 -—产权状况修正。 主要指划拨土地上及其他特殊产权的商业房产与标准产权商业房产的修正. 5。 4.2商业房地产市场价格影响因素修正 5.4。 2.1区域因素 区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值,影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值,80-100分优、60—80分较优、40—60分一般、20-40分较劣、0-20分劣. 商业房地产区域因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 地 段 位 置 离市商服中心距离 〈M M—M M—M M—M 〉M 离片区商服中心距离 〈M M—M M—M M—M >M 土地级别 80-——100 60-—-80 40-—60 20-——40 0—-—20 人口密度 80-——100 60———80 40—-60 20-——40 0—--20 配 套 设 施 市政配套 供水 80———100 60—--80 40—-60 20-—-40 0-—-20 排水 80—-—100 60--80 40-—60 20—-40 0——20 供电 80—-—100 60———80 40-—60 20--—40 0--—20 供气 80-——100 60——80 40——60 20——40 0——20 供热 80—-—100 60—-—80 40--60 20--—40 0--—20 通讯设施 80---100 60——80 40—-60 20-—40 0—-20 商业区配套设施 银行 〈M M—M M—M M-M >M 餐饮店 〈M M—M M—M M-M >M 停车场 〈M M—M M—M M—M >M 停车位 自动扶梯 80---100 60——-80 40-—60 20---40 0—-—20 物流配送 80---100 60——-80 40--60 20--—40 0---20 交 通 状 况 道路通达度 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 交通型次干道 支路 停车状况 80—-—100 60---80 40--60 20--—40 0——-20 对外交通距离 距火车站距离 〈M M—M M—M M—M 〉M 距飞机场距离 〈M M-M M—M M-M 〉M 距码头距离 M-M M—M M—M >M 路网密度 80——100 60—-80 40-——60 20——-40 0—-20 繁 华 程 度 人流量 80--100 60—-—80 40—-60 20——-40 0-—20 商服职能总数 80—-100 60—-80 40—--60 20---40 0——20 消费环境 80——100
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