常州西太湖52空间项目分析报告.ppt
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常州西太湖52空间项目分析报告.ppt
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中国_江苏省_常州市Hany阮阮江苏省常州市智慧谷影院项目评估及分析报告项目评估及分析报告20102010年年33月月2020日日中国_江苏省_常州市一、一、城市介绍城市介绍二、二、项目分析项目分析三、三、影院规划影院规划四四、投资分析、投资分析五五、大地提供的服务和支持、大地提供的服务和支持六六、项目进度表、项目进度表中国_江苏省_常州市全省人口数(万)2008年GDP(亿元)人均银幕数(人/张)地级市数量(个)县/县级市数量(个)7624.525560.1265.61325县/27县级市序号城市总人口(万人)城市人口(万人)08年GDP(亿元)人均银幕数(万人/张)1无锡590235.938589.212徐州940182.3207012.13苏州624235.3570022.24南京74153432758.615常州435224.718808.1序号区域人口(万人)农民人群收入(元)工业总产值(亿元)人均银幕数(万人/张)1湖塘13.141079024602牛塘镇4.2610290131.3103邹区镇6.391001584.1804嘉泽镇7.23995325.9305经发区1.3927.060项目所在位置常州“一体两翼”的城市总体规划,确定了西太湖生态休闲区的总体定位“生态休闲、旅游度假、科技创意”智慧谷,以国家创意产业基地,酒店会所,商业步行街为主体,构建出科技创意、生态休闲娱乐结合的新都市主义生活,无疑成为西太湖生态休闲区最耀眼的明珠武进区政府规划文件未来常州西太湖生态休闲区将建设成为长三角地区休闲旅游目的地之一,集生态、游憩、休闲、度假、科研、高档居住于一体的湖滨新城。
位置:
武进西太湖(原滆湖)开发区(稻香路北侧,绿杨路西侧)三公里范围内分布有武进中心城区板块、西太湖别墅区板块、政务区板块、大学城板块、工业园区板块等五大居住和商业文化板块群占地面积:
260亩建筑面积:
12万平米(一期)规划建设:
商业风情街(2w方)酒店会所(1w方)国家动漫创意产业基地(5.2w方)政务办公区(2-3层含影院)风情明月湾(二期住宅)建设周期:
影院建筑,现已竣工影院所处位置影院所处位置影院所处位置影院所处位置一、必要性:
一、必要性:
1、有利于、有利于“智慧谷智慧谷”的整体招商的整体招商周边区域还没有正规的电影院高品质的影院能带来人流,提升人气有人流就有招商的基础2、有利于、有利于“智慧谷智慧谷”整体效益最大化整体效益最大化快速“填满”整体项目,有利于降低招商成本影院带来的人流有利于提升周围物业的租金价格,形成“旺铺”的氛围租赁户买涨不买跌,越“旺”越抢手3、完善、完善shopingmall业态功能组合,实现差异化竞争业态功能组合,实现差异化竞争“智慧谷”集“商业餐饮酒店会所休闲娱乐电影文化商务办公”等综合业态,真正实现了地区内首家一站式全方位shoppingmall的概念4、有利于提高品牌知名度、有利于提高品牌知名度影院有利于提升“智慧谷”项目的口碑传播和消费者的关注影院推动了当地文化事业的发展,结合现在政府对电影事业的关注,有利于得到政府的支持优势:
优势:
1、常州市消费者有观影习惯、常州市消费者有观影习惯常州市一直以来都有良好的观影习惯,08、09年票房一直排名全省前列。
旧有影院主要处于市中心地区,其它各区的观众如要去电影院观影,只能到市中心,非常不方便。
2、收入、消费、购买力较强、收入、消费、购买力较强“苏、锡、常”一直以来为江苏省经济发达区域,从政府报告数据可以看出,常州人均收入高、消费能力强。
“智慧谷”项目定位以休闲、度假、消费为主,目标顾客为中、高端精英人群,消费力更是不容质疑。
3、覆盖区域内优势明显、覆盖区域内优势明显由于所在区域(5KM)内并无符合标准规范且能具备放映首轮影片的影院,因此,项目所在区域范围内无任何竞争对手,综合竞争优势突出。
4、自身物业运营管理,有利于整体宣传,降低综合运营成本、自身物业运营管理,有利于整体宣传,降低综合运营成本由于该项目属于物业方自主投资经营,因此,更容易获得物业方的全面支持,如:
广告展示位、平面媒体的综合宣传、各业态间的互动促销、营业时间、消防、办证和年审等,有效的整合了物业方整体资源优势,不仅提高了整体宣传的效率、有利于团体业务的开展,更有利于综合运营成本的降低。
5、“智慧谷智慧谷”项目交通便利,停车位充足项目交通便利,停车位充足开车只要约20分钟即可到达市中心常州市私家车拥有量为省内前列,而项目拥有数千个停车位,能极大方便客户机会:
机会:
1、口红经济凸显电影文化的优势、口红经济凸显电影文化的优势历次金融危机中逆势成长的都有电影业态,因此电影文化已经被业界公认为最具口红经济的特征:
具备价格便宜的和适宜疗伤。
1929年美国金融危机期间诞生了好莱坞文化和迪斯尼文化;911后美国电影票房再次大幅提升;亚洲金融危机后韩国电影和电视剧席卷整个亚洲、日本动漫成为其国内排名第二的产业。
2、国家鼓励电影文化事业的发展,尤其是数字影院的发展、国家鼓励电影文化事业的发展,尤其是数字影院的发展为拉动内需,国家出台了4万亿的经济刺激计划,电影文化同样受益:
今年年初,国务院副总理李长春亲笔批示:
“发展电影,将作为拉动国内经济增长内需的重要手段”国家已经出台鼓励新建影院的优惠政策国家已经出台鼓励数字影院建设的补贴政策劣势劣势&风险:
风险:
1、影院所处为新开发商圈,人口数量短期较少,客源不足、影院所处为新开发商圈,人口数量短期较少,客源不足2、影院所处的、影院所处的shoppingmall整体商业业态还不完善整体商业业态还不完善3、影厅数量因其它原因,造成大厅与小厅搭配不尽合理、影厅数量因其它原因,造成大厅与小厅搭配不尽合理目标客户群定位:
中高端顾客目标客户群定位:
中高端顾客本项目1km范围内约有1.4万的常住居民、约1400多名工作人员本项目5km范围内覆盖区域3个镇主要的居住区,常住人口有1015万人基于本项目的商业体量有基于本项目的商业体量有66万平米,以及本项目的地理特点,因此,该项万平米,以及本项目的地理特点,因此,该项目的运营需要充分吸引目的运营需要充分吸引3km3km甚至甚至5km5km范围内的人流到达本项目地点消费。
范围内的人流到达本项目地点消费。
据09年常州市统计局统计,08年常州市私家车拥有量达19.4万辆,占全市汽车拥有总量的66.7%,平均日增加新车124辆。
同楼层商家互相配套,包括:
商业街旅游休闲餐饮电影院剧场演出等,通过多业态配合,更能提升项目吸引力。
基于以上分析,本项目的目标客户群应首选城市中高端人群,该人群到基于以上分析,本项目的目标客户群应首选城市中高端人群,该人群到“智慧谷智慧谷”后具备综合消费能力,增加停留时间,实现购物、餐饮、休闲和娱乐的后具备综合消费能力,增加停留时间,实现购物、餐饮、休闲和娱乐的一站式服务,给各商家带来更多生意机会。
一站式服务,给各商家带来更多生意机会。
1920广场楼层主要功能定位3F、电影院、剧场等2F、未定1F、未定-1F、停车场21方案座位数座位数功能功能1号厅500大型会议、演出、电影放映2号厅130电影放映3号厅120电影放映投资分析评估(超链接或见附表)25一、大地院线提供系列数字影院系统集成服务和技术支持一、大地院线提供系列数字影院系统集成服务和技术支持11、提供全套应用软件、提供全套应用软件备注备注
(1)计算机售票软件免费使用并提供相应的技术服务
(2)小卖pos管理软件(3)网上售票服务(4)影院业务管理软件(影院工作台管理、财务管理和人力资源管理)(5)NOC管理服务(设备在线管理、设备在线维护、软件在线升级等)22、提供数字放映设备代购服务、提供数字放映设备代购服务享受与大地同样的价格和售后服务二、大地院线提供运营管理培训和服务的明细二、大地院线提供运营管理培训和服务的明细1、提供项目投资分析报告和影院建设意见2、提供全套运营管理培训:
影院派人赴大地院线,参加为期13个月的影院运营和管理培训3、提供系统设备集成和信息化工程解决方案4、提供开业支持:
在开业期间,院线派一名资深影院经理在影院现场进行工作指导并提供全程开业策划和市场活动方案(包括明星或剧组活动)5、提供运营指导和经营分析:
正常营业阶段,院线每月将为影院提供必要的营运指导和经营分析,提供院线针对节假日、档期、重点影片的宣传促销方案6、提供技术服务:
正常营业阶段,院线工程师将为影院提供技术指导和服务支持7、提供银幕广告总代理和增值业务的开发27试营业签订合同、工程准合同、工程准备项目目评诂、审核核影院装修、人影院装修、人员培培训2009年年12月月2010年年5月月2010年年4月月2010年年911月月物物业结构构改造改造2010年年68月月Thankyou我的地盘我的地盘看我的看我的
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