贷款买房取消合同.docx
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贷款买房取消合同
贷款买房取消合同
篇一:
解除购房合同函(有贷款版)
解除购房合同函
致XXXXX有限公司:
我是XXXXXX项目__号楼__单元____号购房人________,与你公司签订了《XXXX市商品房买卖合同》,根据合同第十条约定,贵公司应于20XX年9月30日前,依照国家和地方人民政府有关规定,将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。
9月中旬收到你公司邮寄的《入住通知书》,约定与20XX年9月30日前至XXXX一期9号楼底商办理签到及入住手续,在办理过程中贵公司交房当天仅能提供单方的《竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》,其他国家规定的必要法定证明文件一概不能提供,已属于违法交房;贵公司还单方面设定以先交费(公共维修基金、房产工本费、契税、产权代办费、公证费、采暖费、电费、物业服务费)为交房条件,否则不允许业主验房,涉嫌存在强制交房行为。
根据合同约定和上述实际情况,我方向贵公司发出了《房屋拒收函》。
依照国家相关法律法规,因贵公司至20XX年9月30日仍不能提供,《建设工程质量认定书》、《竣工验收备案表》、《房屋土地实际测绘技术报告书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等合法文件及辅助图表,形成逾期交房超过90天的事实。
买受人要求:
按照与贵方签订的《XXXX市商品房买卖合同》第十一条规定,逾期且超过90日,本人要求解除合同,贵方应当自本人解除合同通知到达日起60天内退还全部已付房款;并按本人累计已付款的3%支付违约金,同时消除该房屋公积金(或商业)贷款记录。
特此函告。
__号楼__单元____号购房人:
20XX年月日
第1页共1页
篇二:
购房人诉银行解除按揭合同
购房人诉银行解除按揭合同
:
大律师
在的统计资料中,胶葛被列为当时十大投诉热门之一,已经变成社会重视的焦点。
最高人民法院日前发布对于审理胶葛案件适用法律若干疑问的解说,对合同的效力、商品房出售广告、拆迁抵偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房借款(按揭)等方面如何详细适用法律作出愈加清晰、详细的规则。
近来,我市一起由购房人和按揭银行的正在严重的审理中。
也使其变成商品房生意的出台以后,我市的第一个实例。
张某与我市某公司于20XX年7月15日签定商品房生意合同。
张某购得某房地产公司房屋一套,总成交金额为:
227066元。
一起约好张某采纳银行按揭的方法,原告在签定购房合同的当日(20XX年7月15日)付购房款69066元,余款158000在处处理银行按揭;房地产公司在20XX年1月16日前将通过质量验收合格的商品房交付给张某,合同还对两边的、别的附件、合平等内容作了约好。
后,张某依照约好与中国农业银行重庆较场口支行在20XX年7月19日签定了158000元人民币的个人住房按揭合同,同日还签定了划款扣款,委托中国农业银行重庆较场口支行在办好担保手续后7日内将张某的借款全额划入房地产公司在银行开立的帐户。
购房人张某也和银行于20XX年7月19日处理了担保手续。
合同缔结后,张某严厉按义务。
但是房地产公司却未按合同履行义务,即未按合同约好时间交房。
恰是房地产公司的上述违约做法,致使张某与其免除了商品房生意合同。
一起也使得原告与被告签定的所约好的合同意图无法完成。
故张某请求人民法院依法免除原、被告间签定的个人住房按揭合同和按揭商品房典当借款合同。
原告重庆长弘刘克全律师同被告方展开了剧烈的辩论,刘律师从商品房生意合同与个人住房按揭借款合同的联系疑问、个人住房按揭借款合同的意图以及最高人民法院日前发布对于审理商品房生意合同胶葛案件适用法律若干疑问的解说的适用等方面进行了严密的证明,法院将择日宣判。
本站将持续跟踪报道。
篇三:
购房合同解除后按揭怎么处理
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购房合同解除后按揭怎么处理
购房合同解除后,如何处理按揭合同呢鉴于两者是联系紧密的相互独立的合同,在购房合同解除后,按揭合同并非必然解除,而应充分尊重当事人的意愿。
如果银行、购房人均不主张解除按揭合同,则不应解除。
如银行主张解除,但购房人能另行提供等额担保,并无严重违约也不应解除合同。
如购房人主张解除合同,银行不同意,则应分情况考虑:
1、如银行是发展商指定,提供按揭是购房人购房的前提条件,则银行与开发商关系紧密,其有监管款项用途之责,现合同目的不能实现,可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守,另外购房人拒交贷款本息,也已严重违约,且此时购房人有严重对抗情绪,继续履行合同已无实际意义,可判决解约。
2、如按揭银行是购房人自行寻找,与开发商无紧密联系,现借款已履行完毕,借款合同目的已达到,因按揭银行无过错,只是购房人违约,在银行不同意解约的情况下,应尊重守约方意愿,不应解约。
如果按揭银行、购房人均同意解除合同,则应尊重当事人协商一致的意愿,可一并解除按揭合同。
3、如果事先合同有约定,解除按揭合同需经银行同意,则应尊重约定,一般不应予以解除。
但在烂尾楼的情况下,考虑到合同基础的严重丧失,可由法院参照情势变更原则予以解除合同。
购房合同的解除其实就是购房者退房,无论是法定的解除还是约定的解除,都必须符合一定的条件,按照法律规定的程序办理手续。
另外如果是按揭购买的商品房的话按揭贷款该怎么处理,这些问题最好找专业的房产律师咨询下,尽量避免自己盲目退房带来不必要的损失。
法帮()
篇四:
银行如何应对购房合同解除对借款合同
银行如何应对购房合同解除对借款合同、抵押合同的影响?
字号
已有1条评论20XX年07月10日16:
28:
银行家刘楠纠错|收藏将本文转发至:
银行如何应对购房合同解除
对借款合同、抵押合同的影响?
刘楠
基本案情
原审法院查明:
20XX年1月24日,张大城与宏辉公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定张大城向宏辉公司购买位于中原区1号高层住宅楼房产一套。
20XX年3月9日,张大城与A银行望大路支行签订《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》一份,主要约定张大城向A银行望大路支行借款41万元用以购买宏辉公司建造的上述房产一套;张大城委托A银行望大路支行将所借款项划入宏辉公司账户,并由张大城向A银行望大路支行履行还款义务等。
同日,张大城、A银行望大路支行还签订《房地产抵押合同》一份,主要约定张大城用其购买的上述房产对其向A银行望大路支行所借的41万元款项提供抵押担保等;后双方在房地产管理部门办理了抵押登记。
合同签订后,A银行望大路支行履行了借款义务。
20XX年4月15日,张大城与宏辉公司签订《退房协议》一份,主要约定双方解除1月24日双方签订的《商品房买卖合同》,宏辉公司代张大城偿还张大城所欠银行剩余的按揭贷款,并在偿还贷款后到房管局办理抵押注销登记事项等。
20XX年8月12日,张大城给A银行望大路支行发出《解除合同通知书》一份,主要载明因《商品房买卖合同》已经解除,《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》也无履行的必要,通知A银行望大路支行解除《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》,并要求A银行望大路支行于收到该通知书之日起7日内到顺城市房地产管理局办理注销抵押登记。
该通知书于20XX年8月13日送达A银行。
A银行望大路支行并未办理注销抵押登记手续,酿成张大城对A银行望大路支行的诉讼。
争议的焦点问题
本案的焦点问题在于购房合同解除后是否必然导致借款合同和抵押合同的解除。
一审法院经审理后认为:
A银行望大路支行已履行《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》中约定的发放贷款义务,张大城亦已用该笔款项购买房产,该合同的目的已经实现;张大城用其所购房产为A银行望大路支行该笔债权提供抵押担保,A银行望大路支行对张大城所购买上述房产享有抵押权,《房地产抵押合同》目的亦均已实现。
当事人协商一致,可解除合同。
双方《商品房买卖合同》已于张大城与宏辉公司签订《退房协议》时解除;张大城将其对A银行望大路支行所负的债务转让于宏辉公司,但该债务转让并未经过A银行望大路支行的同意,该债务转让应属无效。
张大城已将《解除合同通知书》送达A银行望大路支行,双方签订的《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》自通知书到达A银行望大路支行时解除;《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》虽被解除,但因二份合同目的均已实现,且A银行望大路支行因履行合同而享有的债权并未得到实现,主债权未消灭,抵押权亦不应消灭,A银行望大路支行对本案所涉房产仍享有抵押权,故张大城的诉讼请求本院不予支持。
故法院判决驳回张大城的诉讼请求。
上诉人针对一审法院抗辩如下:
(1)A银行望大路支行债权已经消灭,按照合同约定A银行望大路支行应当办理房地产抵押注销登记手续。
张大城购房目的无法实现。
一审法院认定债权未消灭属于认定事实不清。
(2)A银行望大路支行是债权人,张大城是债务人。
一审法院查明上述合同已经解除。
根据有关规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也将解除,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人,既宏辉公司应将其收受的购房贷款返还A银行望大路支行。
(3)根据合同约定,房地产抵押合同解除,A银行望大路支行应当协助张大城办理房地产抵押注销登记手续。
合同约定甲乙双方应当自抵押合同解除或终止之日起一个月内持有关证件到原登记机关办理抵押注销登记。
一审判决认定张大城与A银行望大路支行签订的合同已经解除,那么A银行望大路支行就应当积极履行合同义务,协助张大城办理抵押注销登记手续。
一审法院未查明上述合同约定。
(4)一审判决适用法律错误。
本案不存在债务转让问题,更不存在债务转让无效问题。
请求二审法院撤销原判,查明事实依法改判,支持张大城的诉讼请求。
被上诉人答辩称:
张大城与宏辉公司解除合同的行为是恶意的,企图以退房手段逃避偿还银行借款,根据法律规定,该解除合同的行为是无效的。
张大城对司法解释的理解是错误的,该解释并未免除张大城的还款责任。
即使解除,也不意味着张大城与A银行望大路支行间的债权债务关系的消灭,A银行望大路支行对抵押房产还继续享有抵押权。
二审法院经审理认为:
依法成立的合同,双方应依约履行。
A银行望大路支行已按约定向张大城发放了贷款,张大城亦已用该笔款项购买房产,该合同的目的已经实现。
张大城与宏辉公司于20XX年1月24日签订《商品房买卖合同》,又于20XX年4月15日签订《退房协议》,该《退房协议》没有解除的事由及
原因,不能证明张大城所述的“购房目的无法实现”。
张大城与宏辉公司的行为,使A银行望大路支行实现债权的目的无法实现。
张大城将其对A银行望大路支行所负的债务转让于宏辉公司,但该债务转让并未经过A银行望大路支行的同意,该债务转让应属无效。
《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》二份合同目的均已实现,而A银行望大路支行因履行合同而享有的债权并未得到实现,主债权未消灭,抵押权亦不应消灭,A银行望大路支行对本案所涉房产仍享有抵押权。
从上述争议来看,各方对于退房协议是否导致借款和担保合同解除存在不同看法。
笔者认为,退房协议虽然可以由买卖房屋双方协商签署,但是这并不必然导致借款和担保合同的解除。
根据20XX年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)第二十四条规定,“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”。
虽然前述规定肯定了当事人解除合同买卖合同会发生“担保贷款合同目的无法实现”,但是本案当事人已经履行了买卖合同,并导致借款合同和抵押合同的目标实现,因此不能简单认可买卖双方可以随意随时解除已经履行的房屋买卖合同,况且房屋买卖合同的解除涉及第三人——银行的权利义务的实现。
正因如此,二审法院在裁判中指出“《退房协议》没有解除的事由及原因”。
这是合理、合法的分析。
只有如此,才能真正准确把握前述司法解释本意,否则该条司法解释将会成为开发商和购房人损害银行利益的工具。
实际上,该司法解释第二十五条还进一步强调了买卖合同的撤销和解除与银行利益的关联性,并且在程序上给予了必要的保障。
该条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。
担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”,“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。
这里对买卖合同纠纷的裁判设置了有独立请求权的银行参与的机制。
对银行的启示
商品房买卖纠纷引发银行贷款风险是甚为普遍的现象,尤其是《司法解释》实施以来更是如此。
银行借款和担保合同项下权益的维护应注意以下几点:
银行对于买卖合同当事人主张买卖合同无效、撤销或解除,应积极进行抗辩。
房屋买卖合同并不是可以由买卖双方当事人随意解除或宣告无效、可撤销的,《司法解释》第十二条、第十三条、第十四条、第十五条等规范了法院支持解除、可撤销或无效买卖合同的情形。
例如第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。
即使在这些明确规定下,对于确实有相反证据的,银行应积极进行抗辩。
银行在审查按揭贷款时必须严格审查房屋质量是否存在重大瑕疵,否则银行将会承受买卖合同无效、撤销或解除引发的信贷风险。
由于《司法解释》明显倾向于保护房屋买受人的权益,即使银行已经签署借款合同和抵押合同并办理有关抵押登记手续,也可能面临买受人提出解除买卖房屋合同的请求,并进而危及银行借款合同利益。
可见,银行做好放贷前抵押物的审查甚为必要,否则银行很难追究借款人的责任,而只好转向借助抵押物来保障债权。
银行应关注房屋买卖合同中有关合同解除的约定事项。
因为法律一般支持当事人事前约定解除条件实现而解除合同。
实际上,《司法解释》在建筑面积引发买卖合同争议上,也支持约定处理原则,该文件第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理”甚至在延迟交付房屋问题上也有类似的规定,该文件第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外”。
当事人约定解除事项,关系到银行能否对借款人行使追偿权,银行应对房屋买卖合同的解除条款进行关注,在格式化合同之外,对另行设置的解除条款更有必要重点关注。
谨慎对待买卖双方协商解除买卖合同,尤其对银行贷款发放后的此类协商解除应进行积极的抗辩。
本案例就是典型的贷款发放后,买卖双方协商解除房屋买卖合同,这其中的意图可能比较复杂。
如果买卖双方不存在法律法规和司法解释所规定的合同无效、可撤销、解除情形,则其中可能存在借款人和开发商串通损害银行债权的问题。
在房地产市场价格波动较大的市场环境中,这种现象发生的几率更高,因为借款人和开发商可以通过价格下降较大的房产来抵偿银行的贷款,而摆脱银行追偿借款的风险。
(作者单位:
北京银行(601169,股吧)法律合规部)
相关专题:
银行家20XX年第7期
篇五:
按揭买房贷款没有贷下来可以和开发商解除合同吗
请问开发商可以跟我解除合同吗律法[]友“难得糊涂”问:
我以贷款形式向开发商购买了一套商品房,现在因为我的原因,贷款办不下来,请问开发商可以跟我解除合同吗?
李华阳律师:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
(华阳专栏):
/Lawyer/UserID=lihuayang&id=20XX01272542
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篇六:
商品房预售合同解除后,由开发商来偿还购房人银行贷款!
最高院特等奖案例:
商品房预售合同解除后,由开发商来偿还购房人银行贷款!
20XX-07-22尚格法律人
:
法律顾问工作室
说明:
该案为最高法院中国应用法学研究所、最高法院机关团委联合组织的“促公正·法官梦第二届全国青年法官案例评选活动”中,上海一中院金绍奇法官主审的《肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同案》一文荣获特等奖。
导读:
商品房买卖案件中,往往有两份合同、三方当事人,两份合同即《商品房预售合同》,《住房抵押按揭贷款合同》,三方当事人分别为开发商、购房人、银行。
一旦出现《商品房预售合同》解除的情况,购房人向银行的贷款该由谁来偿还,商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位又如何确定?
且看下述案例:
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(20XX)沪一中民二(民)终字第325号民事判决书
2.案由:
商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):
肖树生、陈晓玲
被告(上诉人):
上海银行股份有限公司青浦支行(以下简称上行青浦支行)被告(被上诉人):
上海博锦房地产开发中心有限公司(以下简称博锦公司)
【基本案情】
20XX年4月13日,肖树生、陈晓玲(乙方、买方)与博锦公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。
甲方定于20XX年12月31日前将该房屋交付给乙方,不可抗力情形除外。
逾期超过60天,乙方有权单方面解除本合同。
合同签订后,肖树生、陈晓玲于20XX年4月14日向博锦公司支付了首期购房款952848元,并作为借款人与上行青浦支行(贷款人)、博锦公司(保证人)签订《个人住房借款担保合同》,约定贷款金额为141万元。
贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户。
贷款以等额本金还款方式偿还。
借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。
博锦公司为本合同项下肖树生、陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。
同年5月9日,上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。
20XX年4月30日,上行青浦支行发放贷款141万元。
肖树生、陈晓玲自20XX年5月20日起逐月向上行青浦支行归还贷款本息。
后博锦公司逾期交房超过60日,肖树生、陈晓玲请求解除商品房预算合同和借款担保合同,遂诉至法院。
【案件焦点】
商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时,按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。
【法院裁判要旨】
上海市闵行区人民法院经审理认为:
博锦公司逾期交房已超过60日,肖树生等有权解除商品房预售合同。
该合同解除后,肖树生等有权解除借款担保合同,博锦公司应按约将肖树生等支付的房款返还肖树生等,并赔偿肖树生等因此所产生的损失。
博锦公司应向上行青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。
上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第二十四条、第二十五条之规定,作出如下判决:
一、解除预售合同;
二、解除借款担保合同;
三、博锦公司返还肖树生等首付款及肖树生等已向上行青浦支行归还的相应贷款本金;
四、博锦公司赔偿肖树生等以首付款为本金的相应利息;
五、博锦公司赔偿肖树生等已向上行青浦支行支付的贷款利息;
六、博锦公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。
上行青浦支行提起上诉称:
根据有关司法解释,其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。
借款担保合同解除后,归还贷款的义务主体应包括肖树生等与博锦公司双方。
上海市第一中级人民法院经审理认为:
肖树生等作为一审原告将上行青浦支行列为被告,并无不当。
商品房买卖合同解除后,购房人有权解除按揭贷款合同。
银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。
在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。
在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。
就结果而言,一审判决并无不当。
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第一款第
(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
【法官后语】
商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定,完全取决于当事人意志。
当购房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时,按揭银行为当然被告;当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼,按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时,其为有独立请求权的第三人。
按揭贷款合同解除后,产生溯及既往的效力。
肖树生等应当返还上行青浦支行已发放的全部贷款,上行青浦支行应当返还肖树生等已偿还的部分贷款及利息。
由于按揭贷款合同解除的直接原因在于肖树生等,肖树生等还应当向青浦支行承担损害赔偿责任。
该部分最终可计入预售合同项下因博锦公司违约而致肖树生等损失的组成部分。
不过,上行青浦支行银行的损失应以实际损失为限,而不包括预期利益的损失。
肖树生等与博锦公司之间的商品房预售合同因博锦公司违约而解除时,博锦公司本应将收取的全部房款,包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还肖树生等,并向其承担赔偿责任。
合并审理时,为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险,法院可依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决博锦公司将按揭贷款及肖树生等应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行,将首付款及应当赔偿肖树生等的其他损失支付给肖树生等。
本案一审判决,就结果而言与上述处理方式可谓殊途同归。
附:
判决书全文
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(20XX)沪一中民二(民)终字第325号
上诉人(原审被告)A银行**支行。
被上诉人(原审原告)B。
被上诉人(原
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