xx项目地块调研报告.docx

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xx项目地块调研报告

第一部分项目基础市场调研

一、项目基础资源调研

1-1、项目地块状况

1、项目地块地理位置

项目地块位于长春市朝阳区的西南部边缘端口，长春高新技术产业开区的西南入口处，属朝阳区范围内。

项目地块三面临路，东至前进西街，南至卫星路，西至正在建设中的电台街，北至繁荣路。

虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处边缘的位置，基本上没有共享“市中心”的区位概念，相反，因为离现有市中心较远，不能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市心印象，市民仍然对地块位置有一定程度的认同。

2、项目地块状况

项目地块总面积为42万平方米，总建筑面积约60万平方米。

地形表现为南窄北宽的梯形形状；地势呈南北高，中部低的盆地状；较影响项目整体的建筑布局。

地块内资源贫乏，可用资源利用点少。

3、地质状况

项目地块为南窄北宽的梯形，其中东部临前进西街段总长800米，南部临卫星路段长365米，西部沿电台街段总长850米，北部临繁荣路段总长685米。

项目地块最大落差为14.5米,其中南部与中部最大落差为14.5米,北部与中部最大落差为8.5米，基本呈南高北低的状态。

4、项目地块状况研究

从地块地理位置看，属于城市的中心区—朝阳区境内，区域位置紧临长春市经济技术开发区，这不仅意味着地块的盆地的特殊地势，从科学的角度来说，因为到雨季，南北的雨水会对物业有一定影响，所以做住宅物业是不可取的，但又因为长春是北方城市，缺少水分，相反盆地却变成了吸收灵气的聚宝盆，做住宅物业应该是一个明智的选择。

1-2、项目地块自然资源

项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片荒地，南部有四车道的卫星路，西部有在建的轻铁和一大片农田，北部有正在建设的繁荣路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源（列如树木、河道等）较为缺乏。

具体表现为：

1、周围景观

东面景观，现有一渣土处理厂。

南面景观，四车道的卫星路可直达长春高新技术产业开发区。

西面景观，有一面积较大的农田和正在建设的轻铁及电台街。

北面景观，有贯通电台街和前进西街的繁荣路。

景观综述：

根据我司对项目地块的详细调研，认为该地块严重缺少能

让客户心动的自然景观，怎样来完善这个问题，将在以下章节中逐一

阐述。

2、污染状况

空气，该地块处于长春高新技术产业开发区的入口处，距离市区较远，周边无厂矿企业污染，但是长春的渣土处理厂却位于地块东部，空气还是有一点被污染的，所以该地块空气质量相对来说属于轻度污染。

噪音，由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近，所以噪音影响较为严重。

水，长春位于中国北部，本身就缺乏雨水，所以本项目地无水污染。

电，本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间，且电缆距离地面只有10米左右。

3、社会治安状况

长春市朝阳区政府距离项目地有10分钟路程，马路对面就是双德乡政府，再加上长春市的严打扫非行动的进一步深入，社会治安状况较好。

4、现有交通状况

位于项目地西部的102国道可直通四平，东部的前进西街直通市区；从项目地到东南部的京哈高速公路也只需10分钟车程。

此外，项目地周边的公交线路较少，且无直达项目地的公交车，最近的公交车站也需10分钟路程，但轻铁建成后有一站台位于地块西南部，较为便利。

具体为：

154路公交车线路：

双德乡—前进广场—博爱广场—五五一四厂—幸福派出所—光机车门—威尼斯花园—工航校宿舍—物资宾馆—工大南门

—欣东集团—水厂宿舍—九十七中学—长岭摩托车—北方市场—中日医院—荣德超市—中东市场

13路公交车线路：

人民广场—省委—儿童公园—四分局—医大一院—医大三院—新民广场—南湖公园—湖西路—高科技宿舍—工学院—南湖广场—晨光花园—富强街—前卫医院—前进广场—林园路—火炬路—高新开发区

222路公交车线路：

长春站—太阳城—辽宁路—德惠路—朝阳桥—开运街—灯泡厂—宽平大桥—南湖广场—晨光花园—富强街—前卫医院—前进广场

153路公交车线路：

一汽住院部—小刘屯—大隋水库—散热器厂—越野路—五站—东风大街—常青路—迎春南路—开运街—宽平大路—抚松路—辉南路—肿瘤医院—田家油房—125中学—双德乡

轻铁线路：

火车站—辽宁路—芙蓉桥—西安桥—南昌路—朝阳桥—解放桥—湖西桥—宽平大桥—抚松路—南湖大路—湖光路—硅谷大街—前进大街头—卫名街—卫光路

5、生态环境状况

因该地块缺少树木、河流等，所以鸟和鱼等动物就相应地较少，生态环境较为简单，较易改善。

6、卫生状况

项目地周边的总体卫生状况较差，原因有以下四点：

一、长春的空气较为干燥，沙尘较多。

二、项目地北部的繁荣路的乡村住宅档次较低。

三、周边的道路车流量较多，容易扬起尘土。

四、渣土处理厂位于项目地东部，卫生状况较差。

7、水资源状况

长春位于中国东北部，雨水较为缺乏，项目地也不例外，无河流经过，只有一小渠道，且污染较严重，主要原因为渣土处理厂位于上游。

1-3、地块周边生活配套设施

1、居民习惯的日常购物场所

由于项目地处于长春边缘，所以周边缺少较有规模和档次的购物场所，此外据我司详细调研，长春本身就缺少较有规模的大型购物场所，在市区只有恒客隆、卓展、东方广场、欧亚商都、亚细亚、国贸商厦等购物中心。

2、项目所在区域居民家庭数量及人口总数

根据我司不完全统计，截止至2000年年末，朝阳区居民家庭总户数为182298户，人口总数为666326人，是市辖区中人口最多的一个区域。

3、周边居民文体设施

因为长春的空气质量不是很好，市民除购物或进行室内活动外，在户外活动的市民很少，再加上项目地处于城郊，所以周边十分缺乏居民的文体设施。

4、医疗卫生

医院是人民身体健康的保证，所以位于前进大街的前卫医院是白求恩医科大学的教学医院，拥有床位有168张，主治医师约有40名，为业主提供了强有力的保障。

5、金融服务

金融服务机构作为市民理财的基本场所，其重要地位是不容质疑的，但项目地位于高新技术开发区的入口处，从城市总体规划来看，这种机构是不可能有的。

6、宾馆餐饮

同达绿色生态园作为长春的一种特色是业主招待来宾的最佳场所，起着不可估量的作用，距离项目地仅5分钟路程。

7、邮政电信

电话基本保障，街头有公用电话供应。

但除一小邮电局外，无其它邮政电信服务机构。

8、电视台

本地电视频道较多，可以为市民提供丰富多彩的节目。

9、娱乐设施

茶庄、浴室、夜总会，这三个娱乐场所是长春人民的最爱，其他则不多见，项目地块附近有较有规模和上档次的浴室约有5家。

10、生活供水

虽然长春的雨水不是很多，但基本的生活供水还是可以保障的。

11、生活供电

长春是一个自然资源丰富的地区，例如光能、热能还是很丰富的，所以基本生活供电是没有问题的。

12、学校

现代家长对孩子的教育是很重视的，在教育的投入上也是较大的，虽然项目地块附近的高等教育学校（例如吉林大学前卫南校区、省华侨外国语专修学院、经济干部管理学院、省森林警察学校、农行管理干部学院、省委党校、省团校、省林校、育才国语学院等）较多，但是客户子女的义务教育却得不到保障，地块北部的电台小学是乡属小学，南部的125中是区属普通中学，业主的尊贵得不到体现。

13、居民交通设施

长春市民可供选择的交通设施较多，例如公交车、中巴、出租车、私家汽车、轻铁、摩托车、自行车等。

地块周边居民生活方式综述：

由于项目地块位于城市边缘开发区入口处，所以周边的生活配套设施不是很齐全，普通市民的生活较为乏味，稍有档次的的消费者也需去市中心进行消费，交通十分不便。

1-4、地块规划

1、地块规划的技术经济指标

项目

单位

数值

备注

总占地面积

M2

420000

容积率

1.42

绿化率

%

50

总建筑面积

M2

595279.76

总户数

套

420

建筑密度

%

13.69

日照间距

1:

1.7

停车面积

M2

45000

2、地块所肩负的城市功能

（1）、文化教育功能

周边的高等教育机构把项目地包围在内,形成了良好的文化氛围。

（2）形象功能

由于项目地块位于高新技术开发区的西南入口处，对树立整个高新技术开发区的形象比较重要。

（3）、能和富苑华城形成居民区的互补，从而形成一个大而集中的新的高尚住宅群落。

1-5、地块资源对住宅商品房的影响

1、从地块状况探讨

（1）、从项目地块地理位置看，其贯通南北，连通卫星路和繁荣路，本身已经具备住宅商品房开发的潜力，是适合住宅物业的开发的。

（2）、从项目地块状况看，地势南北高，中部低，为一盆地形状，正所谓“人往高处走，水往低处流”，从消费者的消费心理来说，这种状况不容乐观。

（3）、从地质状况看，该地块为一规整的南窄北宽的梯形，较易规划，

符合住宅商品房的开发。

2、从地块自然资源探讨

（1）、从周围景观看，项目地周边的景观较差，缺少能让消费者心动的景观。

（2）、从污染状况看，项目地周边的污染不是很严重，较适合住宅物

业的开发。

（3）、从治安状况看，周边的行政机构较多，治安状况较好。

（4）、从现有交通状况看，项目地距离公交车站较远，现有交通道路

不是很理想。

（5）、从卫生状况看，由于渣土厂及乡村低档住宅的存在，周边卫生

环境状况较差。

3、从地块周边生活方式探讨

（1）、从居民习惯购物场所看，周边的购物场所包括菜场较少，大部

分商场集中在市中心，距离本地块较远。

（2）、周边居民家庭数量及人口总数看，周边的家庭数量及人口较多，

但素质较差，与本物业不符。

（3）、周边居民文体设施，长春市民的户外活动较少，对文体设施的

需求并不是很强烈。

（4）、从医疗卫生看，项目地周边的人口较多，但作为配套的医院

只有一家规模中等的前卫医院是不够的。

（5）、从宾馆餐饮、邮政电信、娱乐设施以及金融服务看，现代社会离不开理财，理财就需要银行或证券交易所，但作为新开发的高新技术开发区，这些配套还不是很齐全。

4、从地块规划探讨

（1）、从地块规划的技术经济指标看，本地块建成的住宅物业的质数

较其它楼盘高，竞争力较强。

（2）、从地块所肩负的城市功能看，有较大支持。

总结：

总体来说，由于项目地的特殊地理位置以及在建项目的特定时间，周边的生活配套设施不是很齐全，所以现阶段的市场竞争力还是很大的。

二、项目市场环境调研

2-1、城市基本现状

1、基本概况

（1）、位置面积

长春位于中国东北部，地处东经124○18’—127○02’，北纬43○05’—45○15’，属纬度偏高地带，西北部与松原市相连，西南部与四平市毗邻，东南部与吉林市接壤，东北部隔拉林河与哈尔滨市相望。

总面积20571平方公里，其中市区面积3583平方公里，占全市总面积的17.42%。

（2）、地质、地貌

长春位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。

平原面积最大，台地略有起伏，地势平坦，便利交通。

长春地区除东部有小面积的低山丘陵外，绝大部分为台地，第二松花江、饮马河、伊通河纵贯其间，沿河两岸则为平坦的冲积平原。

长春城区位于东部山地向西部平原过渡的台地上，地势东高西低，地貌由台地和平原组成，其中台地占70%，平原占30%。

（3）、气候

长春位于大陆性季风气候区内，在全国干湿气候分区中，地处湿润区向亚干旱区的过渡地带。

气温自东向西递增，降水自东向西递减。

春季干燥多风，夏季湿润多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长，具有四季分明，雨热同季，干湿适中的气候特征。

长春城区气候受城市“热岛效应”影响，城区气候比周围各县市偏高，冬季寒冷程度不如邻县市，夏季酷热程度较邻县市为甚。

（4）水文水情

长春城区的降水量除略少于双阳县外，均高于周围邻县市，特别是夏季暴雨、雷暴和冰雹的日数比邻县市多，降水强度比邻县市大。

长春境内涝灾频繁，多发生在夏季，分洪涝和内涝两种。

长春涝灾多发生在夏季，一年中，发生洪涝灾害的次数，6月份占14.5%,7月份占42.2%,8月份占36.1%。

内涝灾害也多出现在夏季，一年之中，夏涝占全年内涝总次数的68.4%，春涝占21.1%，秋涝占10.5%。

（5）自然资源

A、土地资源

长春土地资源十分丰富，总面积为18881平方公里，人均土地资源面积为3.5公顷，均居全省第一位。

其中，黑土台地面积占长春土地资源面积的28.13%，河谷低平地占16.9%，黑钙土台地占13.2%，草甸土低平地占9.93%，暗棕壤低山占0.76%，暗棕壤丘陵占7.41%，沟谷地占7.29%，草甸黑土平地占5.93%，白浆土台地占4.31%，潜育草甸土低洼地占2.69%，沙地占2.02%，水域占1.43%。

同时，长春土地资源的利用存在两个问题：

一是利用结构不合理。

二是耕地数量不足，肥力减退。

B、气候资源

长春光能、热量、降水等气候资源多集中在农作物生长季节，综合利用价值高，对发展农业生产十分有利。

C、水资源

长春境内水资源不足，人均、亩均水量均低于全省、全国的平均水平，但客水资源却相当丰富，国家允许利用的过境客水资源为173.7亿立方米，相当于境内水资源的6.5倍。

长春境内地表水资源总量为12.9亿立方米，占境内水资源的47.9%。

其中饮马河为4.92亿立方米，占境内地表水资源总量的38.1%；境内第二松花江干流为2.87亿立方米，占22.2%；拉林河为3.15亿立方米，占24.5%；伊通河为1.96亿立方米，占25.2%。

长春境内地下水储量为14.67亿立方米，占境内水资源总量的52.1%，可开采量为9.02亿立方米，占境内地下水总储量的64.5%。

D、生物资源

长春植物资源共约800多种，森林资源不丰富。

长春林地面积低于全省和全国的平均水平，长春林地面积中，防护林占48.6%，用材林占46.8%，经济林占3.1%，特用林占1.5%。

长春动物资源共264种，其中优势动物14种，占动物资源种数的5.3%；常见级动物58种，占22%；少见级动物136种，占51.5%；偶见级动物56种，占21.2%。

E、矿产资源

长春已查明的矿产资源共39种，258处，主要是能源矿、非金属矿和金属矿，多分布在九台市和双阳县。

长春能源矿主要有煤炭、石油和油母页岩。

长春非金属矿主要有石灰岩、膨润土、珍珠岩、沸石和建筑石材等，多位于九台市和双阳县。

长春金属矿计有铁、铜、铅、锌、锑、金等。

储量不大，规模较小，分布零散，多无开采价值。

（6）行政划分

1958年，长春市实行市带县管理体制后，经过不断调整，下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。

（7）自然环境

长春自然资源较为丰富且自然环境具有明显的过渡性。

东部自然带的地貌类型以低山丘陵为主，低山部分多为石灰岩，丘陵部分则以花岗岩为主，标准土壤为暗棕壤。

自然植被为针阔混交林，针叶树以红松为主，同时混生沙松和臭松；阔叶树有栎、椴、榆、桦、山杨、水曲柳等。

中部自然带的地貌类型以台地为主，平原占有一定比例，丘陵面积不大。

土地类型主要有：

黄土状亚粘土黑土台地，草甸土河谷平地和沟谷土，花岗岩暗棕壤丘陵，变质岩暗棕壤丘陵，安山岩暗棕壤丘陵等。

西部自然带的标准土壤为黑钙土，自然植被为草甸草原，以禾本科为主，蒿属植物极为普遍。

豆科植物生长旺盛，沙地上的榆树和杨树普遍生长良好。

（9）交通运输

A﹑公路

2000年，全年各种运输方式完成货物运输量9814.5万吨,比上年增长3%；货物周转量242.1亿吨公里；完成旅客运输量6651.7万人,比上年增长4.2%；旅客周转量118.6亿人公里,比上年增长8.3%。

在公路里程中，国道4条，412.5公里；省道7条，408.3公里；县道27条,1369.7公里；乡道441条,3826.5公里；专用车道8条,37公里。

在等级公路中，高速公路163.4公里，一级公路105公里,二级公路543.7公里,三级公路1902.2公里。

全市有公路客运站点93个，公路客运线路818条，营运里程5.65万公里。

其中,跨省线路47条,跨市线路134条,跨县线路510条。

2000年，全市公路货运量8910万吨，比上年增长4.1%；货物周转量32.8亿吨公里,比上年增长4.1%；旅客运输量4622万人，比上年增长4.2%；旅客周转量24亿人公里，比上年增长6.2%。

B、航班

2000年，长春机场拥有航线39条。

其中，国内航线35条，国际航线3条，地区航线1条。

航班数平均每周起降162班次。

（10）信息通讯

2000年，全市电话交换机容量158.5万门,市话用户发展到86.9万门,比上年增加14.3%；农话用户发展到15.3万,比上年增加48.5%。

个人住宅电话持续快速增长，到2000年末已发展到90.7万,比上年增长18.7%。

移动电话高速发展，“神州卡”、“长白卡”、“如意卡”等移动电话新业务有效地刺激了人们的消费需求，全市年内新增移动电话用户42.8万户,发展到87.9万户,比上年增长94.9%。

到2000年末，全市电话普及率由上年的20.3%部/百人提高到28.7%部/百人。

城镇公用电话16833部，201卡（校园卡）19545部。

到2000年末，分组交换数据用户1267户，比上年增长7.9%；互联网用户30777户,比上年增长2.3倍。

邮政部门全年完成邮政业务总量1.6亿元,比上年增长14.3%。

特快专递72万份，比上年增长20.2%；函件、包件4272.2件，比上年增长1.9%。

（10）经济状况

2000年是“九五”时期国民经济和社会发展速度最快、质量效益最好的一年。

全市国内生产总值（GDP）824亿元，增长13.1%。

其中,第一产业完成增加值120.9亿元,比上年下降5.1%；第二产业完成增加值365亿元,增长17.4%；第三产业完成增加值338.1亿元,增长14%。

经济结构调整取得阶段性成效，全市三次产业占国内生产总值的比重由1995年的21.6:

42.4:

36调整到14.7:

44.3:

41。

人均国内生产总值达到1760，社会消费品零售总额实现311.2亿元,比上年增长16%,物价水平继续在低位运行,居民消费价格总指数为98.8%,商品零售价格总指数97.5%。

人民生活水平大幅度提高，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到5550元和2420元。

2、城市现状对发展住宅商品房市场的支持和阻碍

（1）从位置看，长春位于中国东北平原腹地，是吉林省的省会，经济相对较其他东北城市发达，对本项目有一定支持。

（2）从面积来看，长春的规模较大，人口众多，消费水平较高。

（3）从自然资源看，长春的自然资源种类繁多，十分丰富，对于拉动整个长春的经济起着不可磨灭的作用。

（4）从经济状况看，近年长春国民经济和社会发展速度较快、质

量效益较好，总体经济水平较高。

（5）从本地房地产市场看，2001年新开工514.9万平方米，其中空置面积144.9万平方米,空置率为28.1%,市场竞争力较大，对项目有一定阻碍。

总结：

综上所诉，虽然市场竞争力较大，但是总体市场环境较好，对项目是有一定支持的。

2-2、国民经济发展现状

1、社会人口结构及比例

2000年全市人口（户籍人口）为699.6万人,比上年增长了1.2%。

全市人口出生率1.03%,出生人口7.2万人,人口死亡率0.55%,死亡人口3.9万人。

自然增长率为0.48%,比上年增长了2.8个千分点。

全市人口中，市辖区人口292.8万人,四县（市）人口406.8万人。

总人口中男性355.7万人,占50.8%；农业人口411.8万人,占58.9%。

2000年末，全市家庭总户数为195.6万户,平均每户家庭人口3.6人,其中市辖区每平方公里817人,四（县）市每平方公里239人。

2、社会经济现状

（1）与历史相比，整体经济成上升趋势，经济发展的速度较快。

A、南关区经济状况

2000年全区共完成国内生产总值219745万元，比上年增长7.9%,其中第一产业增加值13020万元；第二产业增加值完成103982万元；第三产业增加值完成102743万元。

全区财政收入23354万元，农民人均收入2510元。

B、宽城区经济状况

2000年，全区国内生产总值由1995年的6.56亿元增至27.8亿元,5年平均递增22.9%；全口径财政收入由1995年的12907万元增至28677万元，5年平均递增17.3%。

C、朝阳区经济状况

2000年，全区完成国内生产总值124765万元，比1999年增长18.5%,其中第一产业增加值达到18678万元,第二产业增加值达到32199万元,第三产业增加值达到73888万元,三次产业比为15.0:

25.8:

59.2，完成工业总产值72362万元，比1999年增长16.4%；全口径农业总收入达到87673万元,比1999年3%；农民人均收入达到2373元，比1999年下降12.6%；全口径财政收入达到25414万元，比1999年增长18.6%，其中本级财政留用收入完成9988万元，比1999年增长13.1%。

D、二道区经济状况

2000年国内生产总值（现价）完成240000万元，同比增长14.71%。

其中,第一产业增加值完成18000万元,同比增长5.82%；第二产业增加值完成119500万元,同比增长12.11%；第三产业增加值完成102500万元,同比增长20.49%。

三次产业比重分别由上年的8.1:

51.1:

40.8调整为7.5:

49.8:

42.7。

全市全口径财政收入完成23085万元，为年计划的142.5%,同比增长56.7%。

其中，本级财政收入完成15047万元，为年计划的177.6%,同比增长91.8%。

E、绿园区经济状况

2000年全区国内生产总值达239823万元，比1999年增长13.6%,其中:

第一产业增加值17197万元,同比增长2.2%；第二产业增加值138420万元，增长12.4%；第三产业增加值84206万元，增长18.6%。

三次产业增加值的构成比重分别为9.39%、58.16%、32.45%。

财政收支基本平衡，2000年全区全口径财政收入17834万元，比上年增长8.5%,本级财政收入8427万元,同比增长28%。

全年累计财政支出13850万元，比上年增长16.3%。

（2）市实际经济现状调研分析

A、市场物价

2000年，长春市消费价格总水平与1999年相比下降1.2%,与全国36个大中城市平均上涨到1.3%的升势相比,物价仍处于回升乏力状况。

全年食品价格平均下降6.2%；工业消费品价格持续低迷,衣着价格全年下降0.7%,家庭设备及用品价格下降1.2%,医疗保健价格下降1.2%,交通和通讯工具价格下降18.5%,娱乐教育文化用品下降1.9%,家电全年平均价格下降10-20%,全年西药价格比1999年下降3.6%；商品房价格平均上涨15.6%,同时带动建材价格上涨3.8%。

B、2000长春城镇居民家庭月人均消费支出情况

指标名称

计量单位

年人均支出

消费性支出

元/人均

5113

食品

元/人均

2151

衣着支出

元/人均

559

设备用品及服务

元/人均

224

医疗保健

元/人均

490

交通和通讯

元/人均

398

娱乐文教服务

元/人均

501

居住

元/人均

551

杂项商品及服务

元/人均

240

C、就业状况

2000年末全市从业人员98.2万人,比上年减少5.8万人,下降5.5%。

其中:

在岗职工96.9万人,比上年末减少5.9万人,下降5.7%。

离岗职工为25.5万人