建筑企业管理房地产开发行业分析最新.ppt
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是指:
房地产房地产开发企业在城市规划区内国有开发企业在城市规划区内国有土地上进行土地上进行基础设施建设、房屋建设基础设施建设、房屋建设,并,并转让房地产开发项目或者转让房地产开发项目或者销售销售、出租商品、出租商品房房的行为。
属于的行为。
属于第三产业的第二层次第三产业的第二层次。
目录1房地产开发行业的历史2房地产开发行业的现状3房地产开发行业简析4房地产开发行业未来展望
(一)房地产开发的历史
(一)房地产开发的历史
(二)房地产开发
(二)房地产开发的现状的现状20082008年经济危机爆发后,我国房地产开发行年经济危机爆发后,我国房地产开发行业也受到较大影响。
流动资金缺乏,一大批业也受到较大影响。
流动资金缺乏,一大批中小企业破产,大企业也是苦苦挣扎。
中小企业破产,大企业也是苦苦挣扎。
20092009年以后,房地产开发行业逐渐从萧条之年以后,房地产开发行业逐渐从萧条之中走出,投资和价格回升,成交量大幅增加中走出,投资和价格回升,成交量大幅增加。
现在经济复苏基础已经比较牢固,房地产在现在经济复苏基础已经比较牢固,房地产在经济走出金融危机过程中发挥了举足轻重的经济走出金融危机过程中发挥了举足轻重的作用,但现在房地产行业发展有些过热的趋作用,但现在房地产行业发展有些过热的趋势,并且通胀压力不断加大、房价居高不下势,并且通胀压力不断加大、房价居高不下并且不断攀升,这影响房地产行业自身的健并且不断攀升,这影响房地产行业自身的健康稳定发展,为此,政府开始采取了一系列康稳定发展,为此,政府开始采取了一系列紧缩性政策,适度紧缩性政策,适度调整房地产开发行业,房调整房地产开发行业,房地产开发行业地产开发行业近期来表现出稍微回落的势头,近期来表现出稍微回落的势头,成交量、投资开发面积等变量相对成交量、投资开发面积等变量相对20092009年以年以来持续走高的趋势有所下降。
来持续走高的趋势有所下降。
我国现阶段房产业市场并不完善,存在泡沫我国现阶段房产业市场并不完善,存在泡沫经济。
经济。
因此今后几年要使房产经纪朝着健康发展,因此今后几年要使房产经纪朝着健康发展,产业市场运行规律的分析极其重要也必不可产业市场运行规律的分析极其重要也必不可少。
少。
1.1.行业行业主要主要经济特性经济特性(11)行业的宏观经济特性)行业的宏观经济特性房地产作为国民经济的支柱,房地产开发行业作为房地产业重要的组成部分的持续发展拉动着经济增长,规模庞大规模庞大。
房地产开发行业内竞争主要体现在全国性、地区性企业间的竞争全国性、地区性企业间的竞争。
全球主要房地产开发市场的价格增速正在放缓,部分楼市逼近由热变冷的拐点。
销售增长速度放缓,行业目前处于比较稳定比较稳定的成熟阶段的成熟阶段。
全国工商联房地产商会会长聂梅生对媒体分析,房地产开发业虽遭调控,但是其仍占投资的25%,占银行信贷的30%,上下游关联产业30多个。
最重要的是,中国城镇化进程还没过半中国城镇化进程还没过半,城镇化率为46.6%,十二五期间,城镇化率仍然以每年1%的速度增长,这个过程中对住房的需求巨大。
专家分析,尽管十二五规划可能不会提及“支柱产业”这个名词,但根据规划对房地产开发开竣工面积、人均居住面积等指标均给予估计,未来5年房地产业的投资规模仍然很大,够得上是支柱产业的事实。
(三)行业简析(三)行业简析(22)行业分销渠道平台)行业分销渠道平台依托房地产开发分销平台,只要加入房地产开发分销系统,就可拥有联盟下拥有1000多个店铺,相当于为开发商在主城新增了1000多个“售楼部”。
由于楼市寒流全国蔓延,开发商降价销售一手楼盘,中介生意日渐难做。
于是房地产开发分销平台组成“联合体”,以1000多个网点的优势和开发商谈代理。
一来可获得一定佣金,二来可为开发商尽快清盘回笼资金。
竞争激烈的二手房市场,是促使楼盘中介代理业悄然兴起的一大缘由。
一位中介公司负责人算了这样一笔账:
现在众多中介争抢市场蛋糕,造成价格透明,收费标准一般在0.2%到0.8%之间,行业利润率大大下降;而代销楼盘的纯利润就有3个点(占总房款),回报要“过瘾得多”。
这种模式之所以可行,也是因为其一举三得的优势。
对于开发商来说,可以拓展客源;对于中介公司,提供客源促成成交后可以从开发商处获得返利收益;对于购房人来说,成交后无须向代售中介交纳佣金不说,还有可能享受“折上折”。
在中介公司实现突破传统业务“多脚经营”思路的同时,中介公司代理、分销新楼盘销售的模式也为房产开发商提供了一条多元化营销的途径。
2、房地产开发业竞争性分析:
房地产开发业竞争性分析:
(11)竞争压力来自购买者的权利)竞争压力来自购买者的权利分销商的权利一般的房地产开发商和销售商都是属于同一个公司,所以这个竞争力很小。
团体消费者的权利团体消费者比分销商更具有选择品牌的权利,一方面他可以与分销商进行讨价还价,另一方面,也可以直接与厂家接触,它们的权利集中体现在侃价能力极强,而且转换品牌比较容易,转换成本低。
但由于房地产开发的特殊性(如价格较高,购买时间不集中等),目前团购房产的比较少,也不太能影响到竞争力。
个体消费者的权利市场体制越来越健全,个体消费者的权利越来越大,它们转向竞争品牌或替代品的成本极低,要足够重视。
(22)行业内竞争厂商的角逐)行业内竞争厂商的角逐行业内竞争厂商的角逐一般是竞争力量最集中的地方,从品牌战略规划的角度来分析竞争厂商的竞争行为时,我们更侧重于从市场上分销商与消费者的角度来研究分析竞争核心的方方面面,这样更接近市场层面的竞争,从而可以确定行业游戏规则。
竞争厂商之间的竞争强度是竞争厂商运用以下策略程度的函数:
产品、价格、渠道、服务等。
(33)来自替代品的竞争压力)来自替代品的竞争压力住房是人们的最基本需要,这个社会又赋予了房子这么多的色彩。
所以开发商们开发的房屋基本上没有什么可以替代。
二手房,出租房对房价的总体影响都不是太大的,政府推广的经济试用房对开发商们来说是一个强有力的竞争,但目前对入住经济适用房的条件审核还比较苛刻,竞争力不强。
(44)来自潜在进入者的竞争压力)来自潜在进入者的竞争压力进入门槛高、新进入者威胁小。
即使有新进入者,大多数也选择在二、三线城市做起,“练摊”积累经验和资本。
(55)来自供应商的压力)来自供应商的压力土地、建筑、装修、材料等供应商讨价还价能力弱。
即使是控制着土地供给的政府部门,最终的定价权也是在房地产开发企业,他们不参与竟拍就会出现流拍,他们刻意出地王就会出地王。
对房地产开发业来说,讨价还价能力比较强的“供应商”应该算是银行。
过去这些年,银行基本上控制着向房企贷款的主动权,贷款规模、时间长短、利率高低等等。
所以,房地产开发业的关键性影响因素几乎就落在金融政策,也就是货币的可获得性上。
(66)来自利益相关者的影响压力)来自利益相关者的影响压力利益相关者主要为政府。
由于国家政策对于房地产开发的影响很大,加上土地出让权掌握在政府手中,因此房地产开发企业的发展与政府有着千丝万缕的关系。
3.3.行业中变革的驱动因素行业中变革的驱动因素1)作为国民经济发展中的支柱产业,房地产开发业在发展的过程中不可避免地受到国家政策的影响,这种影响主要体现在以下五个方面:
(1)是国家对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应量,进而影响房地产业的开发状况;
(2)是国家的各项税费政策会影响到房地产的成本和交易价格,进而影响房地产商品的销售情况;(3)是国家对房地产开发信贷政策,直接影响到开发与消费能力;(4)是国家对房地产开发交易所采取的政策会影响到房地产开发资源配置趋势和流通状况;(5)是国家对住房市场的政策导向,直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向。
2)技术创新:
技术进步可以大大改变一个产业的结构,使得供应商可用更低的成本生产新产品,并且打开了整个产业的前沿领域。
技术进步还可以带来资本要求、有效生产的最低工厂规模、垂直一体化的利益和经验曲线的变化。
3)营销革新:
如果竞争房地产商能够成功地引入产品销售的新方式,那么,他们就可以激起购买者的兴趣,扩大产业需求,提高产品差别度,降低单位成本。
4)厂商进入或退出:
大投资商的进入往往会开始一场全新的竞争游戏,带来一些新的重要房地产商,并会建立一些新的竞争规则。
同样,大房地产公司的退出也会改变产业的竞争结构,减少市场参与者的数量,导致剩余厂商纷纷尽力抢夺现有厂商的客户。
从世界各国房地产开发业的发展历程可以看出,房地产开发业的发展具有明显的周期性特征,并与一国的政治经济社会政策密切相关,被普遍看作是国民经济发展的晴雨表。
房地产开发业的显著周期性特征,表现为房地产开发业在发展过程中呈现的高峰期和低谷期。
房地产开发业发展的周期性特征一般体现在该行业发展过程中扩张与收缩交替循环的过程,具体来说,包括房地产开发业发展的繁荣、衰退、萧条和复苏与增长四个阶段。
4.4.行业行业的周期性特征的周期性特征55具有很强的产业关联性具有很强的产业关联性。
房地产开发业在国民经济链条中处于中间环节,会对关联产业产生较大需求。
据统计,房地产开发业与四十多个行业具有关联度,如建筑业、建材业、装饰装修业、轻工业、纺织业等。
研究结果表明,每100元的房地产开发需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。
此外,综合对所有行业的影响,每100元的房地产需求,大约会影响其他行业215元的需求,如果再加上房地产自身的需求,会影响315元的总产出。
行业内行业内2020强企业强企业1.万科万科企业股份有限公司2.上海绿地上海绿地(集团)有限公司3.顺驰顺驰中国控股有限公司4.碧桂园碧桂园集团5.中海中海地产股份有限公司6.广州恒大广州恒大实业集团有限公司7江苏高力江苏高力集团有限公司8合生创展合生创展集团有限公司9广州富力广州富力地产股份有限公司10绿城绿城房地产集团有限公司11雅居雅居乐地产控股有限公司12卓达卓达集团13百仕达百仕达地产有限公司14中体奥林匹克花园中体奥林匹克花园管理集团15大华大华集团16四川蓝光四川蓝光实业集团有限公司17浙江华门浙江华门房地产集团有限公司18园城园城实业集团有限公司19新世界中国新世界中国地产有限公司20SOHO(中国中国)有限公司行业下一个动向行业下一个动向争夺保障房蛋糕目前政府正抓紧制定“十二五”城镇住房建设规划和中长期建设规划,估计每年商品房建设在600万套左右,保障性安居工程500万套左右。
而商品房市场上此时却是寒意正浓,为保证未来业绩稳步增长,万科、招商地产、保利、绿城、绿地等大型房企纷纷进军保障房市场,富力、栖霞建设等地方房企也增加了保障房的份额。
行业进入SWOT分析Strengths:
我国房地产开发业发展的优势分析1.房地产开发业与经济和社会发展目标一致。
国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。
而要实现这两个战略目标,特别是城市化目标,必然伴随有房地产开发业的大发展。
2.人们住房观念上的认可。
经过前几年的住房改革和房地产开发市场的发展,特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后,彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念,自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题主要途径。
3.房地产开发的调整已基本到位。
目前,以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大,国家从税收方面,开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本,使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。
4、社会配套条件基本具备。
近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住
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