物业管理规约.docx

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物业管理规约

总则

为落实本小区的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利和义务，我公司按照有关规定，制定御溪物业管理公约，并提交核准，以确保公约具备必要内容。

我公司如下承诺：

1、我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。

2、我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。

以上条款为本公约内容的组成部分，经核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。

二O一三年四月

第一章物业基本情况

物业名称：

座落位置：

物业位置;

小区概况

御泽苑：

物业位置：

位置：

土地用途使用期限：

共用部位及设施设备：

1、指产权人共同拥有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括住宅基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、屋顶、走廊、过道、照明设施、楼梯间、消防、道路、绿地、变配电系统、市政排水系统等。

2、其它配套设施：

停车场、自行车车库等。

第二章公约中涉及各主体基本情况

一、开发企业

名称：

注册地址：

邮编：

联系电话：

二、产权人：

指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织、

三、物业管理企业

名称：

物业管理资质等级：

注册地址：

邮编：

联系电话：

四、物业管理企业的选定和变更

1、业主委员会成立前，物业管理企业由开发企业选定。

公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业。

A物业管理企业被取消物业管理资质；B该企业被注销。

除上述情况外变更物业管理企业，开发企业需将变原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知业主，应有2/3以上业主通过方可与新和物业管理企业签署正式合同，并到市建设局办备案。

2、业主委员会成立前变更物业管理企业，开发企业须要求变更后的物业管理企业承诺遵守本公约。

3、业主委员会成立后方可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。

第三章物业管理服务内容和标准

一、物业管理服务内容：

1、房屋建筑及公共设施的使用管理、维修养护、巡视检查；

2、园林绿地的管理养护；

3、环境卫生的管理服务；

4、公共秩序的维护；

5、参与物业竣工交付使用时验收交接；

6、入住管理；

7、物业装修装饰施工监督管理；

8、车辆行驶、停放管理及场地的维修养护；

9、物业档案资料的管理；

10、其他

二、物业管理服务标准：

1、楼体外观：

保持原有的清洁、清新的状;

2、设备运行：

良好、无故障；

3、小区设施的维修、养护：

定期检查、维修、保养和更新，保证正常使用；

4、公共环境：

清洁、无杂物；

5、绿化：

四季常绿、二季有花；

6、秩序：

无乱停、乱放车辆，小区内道路畅通无阻；车场无乱堆、乱放杂物；

7、消防：

定期宣传消防知识，提高产权人和物业使用人的消防意识，确保每一位产权人和物业使用人明确疏散路线；对管理人员进行消防知识和技能的定期培训，使他们具备灭火救灾的能力。

8、急修：

30分钟到达指定部位；小修：

不过夜，不推诿。

第四章物业管理服务与公共维修基金

一、物业管理服务费用

1、开发企业出售物业时，须向购房人明示物业管理服务收费标准。

2、物业收费标准为元/㎡·月，电梯费收费标准为：

内容包括：

绿化费、保洁费、化粪池清掏费、垃圾清运费、保险费、不可预见费、管理酬金、税金；

3、其他费用：

包括水、电、煤气、供暖费、有线电视收视费等，费用标准执行本市相关规定。

4、物业管理服务费的交纳办法：

4.1物业管理服务费的交纳办法：

产权人应于办理入住手续时预交一个季度的物业管理费，尔后每季度交一次，并提前一个月预交。

4.2物业管理服务费的交纳办法：

产权人应于办理入住手续时预交一年的物业管理费，尔后每半年交一次，并提前一个月预交。

5、在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾出售的房屋和产权人空置房屋均应按标准交纳物业管理费和承担相应的公摊费用；

6、没有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行；政府有新的规定时，收费应依据新的政策进行调整。

7、物业管理服务标准如按规定或约定调整，物业管理企业应在管理区域内醒目位置公告或书面送达通知全体产权人。

二、共用部位共用设施设备维修基金

1、共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府规定有关文件执行。

2、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。

3、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴纳的共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第五章产权人权利和义务

一、产权人权利

1、对其名下物业享有占有、使用、收效和处分权；

2、按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备；

3、有权按有关规定进行房屋自用部位的装修装饰；

4、有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修养护；

5、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。

对拒不维修并造成他人损失的，可提请有前部门调解、仲裁或诉讼。

6、有权要求召开产权人代表大会，享有选举权和被选举权；

7、有权监督业主委员会、物业管理企业的工作，并向业委员会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求；

8、有权向物业管理行政主管部门投诉；

9、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；

10、有权监督物业管理的收费情况，并要求物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用的收账目；

二、产权人在物业管理中的义务

1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物业管理企业的管理；遵守物业管理企业及有关规定和公约订立的本物业管理区域内的规章制度；

2、执行产权人代表大会及物业管理委员会决议；

3、除物业管理企业另有规定外，按规定和约定向物业管理企业缴纳物业管理服务费用及其它合理费用。

对长期拖欠物业管理服务费、供暖费的物业使用人，其产权人要负连带责任；对于公共设施系统不得因未使用而拒绝缴纳分摊费用。

4、转让或出租所拥有的物业时，应提前五日通知物业管理企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约；

5、应爱护并合理使用公共部位、共用设施设备；垃圾、废物应装入垃圾袋，并放于指定地点；

6、对其客户、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽和不当行为造成他人损失的应承担相应的责任。

7、遵守物业公司关于装修装饰和广告标识管理的规定。

第六章开发企业权利义务

一、开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权同等的权利，并履行相应义务。

二、业主委员成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签定管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。

三、开发企业应按有关规定承担本物业保修期范围的维修责任。

在保修期间，开发企业应及时处理有关保修事宜，其发生的费用由开发企业负责。

四、物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：

1、新建项目竣工总平面图；

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；

3、附属公共配套设施、地下管网工程竣工图；

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

5、各单项工程竣工验收证明材料；

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

7、房屋销售清单和产权资料；

8、公共配套设施的产权及收益归属清单；

9、物业管理所必需的其它资料。

第七章物业管理企业权利的义务

物业管理企业的权利和义务：

1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的各项制度；

2、对接受委托的物业实施管理；

3、依照法律、法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；

4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；

5、协助有关部门对物业管理区域的生活秩序、交通、消防等事项进行管理；

6、要求委托人协助管理；

7、履行委托管理合同，提供物业管理服务；

8、听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及物业管理委员的监督；

9、接受政府有关主管部门的监督指导；

10、重在维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；

11、定期公布代管基金收支账目，接受咨询和审计；

12、接受产权人或物业使用人的委托，对产权人或使用人自用部位设施、设备进行维修养护，并进行合理收费。

第八章关于房屋使用、管理和维修

一、产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌外观保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、停车、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

二、按照物业管理单位指定的地点停放车辆（各类机动车、非机动车），驾驶车辆进出本物业时主动出示证件。

三、物业管理区域内禁止下列行为：

1、未经政府有关部门批准、物业管理单位批准和物业管理委员会、相邻产权人同意，擅自在地板上钉钉子、打眼、开凿、切割；

2、擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、公共卫生间、地下室、平台、屋面等共用部位，擅自移动公共设备；

3、在屋顶、绿地、道路、停车场或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物、摆放杂物；

4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施；

5、随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；

6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒物质或者发出超过规定标准的噪音；

7、在楼板及阳台上忌集中堆放沉重物品避免载荷集中，禁止从平台、窗户向外抛弃杂物，因上述行为引起的对公用物品、公共设施、他人财务的损害或人身伤害，后果由实施上述行为的产权人或物业使用人负责；

8、在建筑物或构筑物上私开门窗或外观的乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

9、地下室不得用于居住出租或其它经营性行为；

10、利用本物业从事危害公共利益的活动；

11、法律、法规规章禁止的其他行为；

四、产权人或使用人饲养家禽或其它宠物必须遵守有关法律规定，并不得影响其他产权人或使用人的正常生活秩序。

五、产权人或使用人装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报物业管理企业认可，并与其签订装饰装修管理协议。

物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人或使用人。

装饰装修房屋，不得影响共用部位、共用设施设备的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人利益受损，当事的产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任。

六、房屋应当按设计用途使用，因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及物业管理委员会的书面同意，并报政府有关主管部门的批准。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

七、因房屋维修或公共利益需临时占用。

挖掘道路、场地的，应当与物业管理委员全或物业管理委员会授权的物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失，应作相应赔偿。

八、产权人转让或出租物业时，应当将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。

当事人应将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。

九、房屋及配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全。

影响外观或防碍公共利益的情况时，物业管理委员会、物业管理企业应督促责任人维修养护。

一十、物业管理企业实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关产权人和使用人应当给予配合。

产权人、使用人妨碍或阻扰维修造成物业损坏或他人财产损失，应当负责修复或者给予赔偿。

十一、物业管理进入产权人或使用人的单元进行维修工作，应事先通知产权人或使用人并取得同意。

紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业管理企业可在第三方机构的监督下，进入单元内部，但事后应及时通知产权人或使用人。

十二、如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致物业大部分不能使用或主要功能陷入瘫痪，则物业管理委员会应该召开特别产权人代表大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如产权人代表大会决定放弃修复或重建，则物业管理委员会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋公共维修基金及产权人其他共有财产按建筑面积比例返还给各产权人。

十三、产权人和使用人对房屋阳台等部位进行装修时，应遵照于物业管理单位签定的装修装饰管理协议进行，不得改变其用途、外貌。

第九章违约责任

一、物业管理企业应依照本公约、委托管理合同和国家有关规定对小区实行物业管理，提供质价相符的物业管理服务。

物业管理企业不得擅自提高各项收费标准，如物业管理企业擅自提高各项收费标准，产权人有权要求清退多收费用。

二、产权人、使用人未按照公约、物业管理委托合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用3‰的标准收取滞纳金。

三、产权人代表大会、管委会作出的决定违反本公约或公用利益的，产权人可以向政府物业管理行政主管部门申请撤消产权人人表大会、管委会的决定。

四、对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中物业管理委员会可作为全体产权人的代表。

有关诉讼费用由各产权人分摊。

五、遇以下情况本公约解除：

开发企业与购房人签定的房屋买卖合同解除；

产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解的方式解决，协商或调解达不成一致意见的，双方约定选择以下方式解决争议：

1、任何一方可向运城市建设局申请仲裁；

2、任何一方也查直接向法院提起诉讼。

第一十章附则

一、公约的效力：

及于开发企业、产权人和物业管理企业。

二、适用法律：

适用中华人民共和国法律、法规、规章、政策相抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性，

三、公约的解释与修改：

+

开发企业对本公约负有解义务。

在物业管理委员会成立前，不得对已核准的公约进行修改；物业管理委员会成立后，可由物业管理委员会根据产权人代表大会决议对公约进行修改。

修改后的公约，应重新申请核准。

二○一三年四月