建筑工程合同审核要点.docx
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建筑工程合同审核要点.docx
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建筑工程合同审核要点
建筑工程合同审核要点
篇一:
建筑工程施工合同审核审查要点
建筑工程施工合同审核审查要点
(主要针对99版、相对重点)
1、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格
(1)对于:
国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目,必须通过招投标。
(2)XX第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》:
将五种合同依法认定为无效:
(一)承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的;
(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;(三)建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的;(四)承包人非法转包建设工程的;(五)承包人违法分包建设工程的。
因此,对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。
实务操作中,律师修改施工合同时,合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段,但仍需要从具体合同特点角度予以分析。
2、注意工程承包范围的审查
整体比较简洁;注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致;
包括:
土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程(包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分)等等。
3、注意标明开工日期的成立标志
项目开工日期的明确对工期的认定,具有重要意义。
一般标明:
开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。
实际开工日期与约定日期不一致:
实际开工日期为准(开工令等证实);施工许可证日期和实际施工日期不一致:
以施工许可证日期为准。
4、注意审查组成合同文件的顺序
首先需标注:
在前者优先;
其次,对于有补充协议的,要注明与合同正文效力一致。
5、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置
对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令,可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。
一、明确工程师授权范围;二、对于超越工程师授权范围的,由发包方确认。
6、注意审查对安全文明施工的约定
一般约定由承包方承担,但为保护承包方利益时,可以约定一个兜底条款,如:
因为发包方原因造成的安全文明施工问题,由发包方承担一切损失。
7、注意审查对于工期顺延的约定
一、工期顺延的原因,除规定不可抗力外,对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令(停水停电)、地下物等因素造成的工期顺延,约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据;
二、工期顺延的程序性约定:
承包方在一定时间内,书面报发包方认可、监理认可。
可以增加“视为”条款。
(视为条款:
发包方在约定期限内不予答复的,视为认可。
)
8、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序
(1)程序:
“按照国家、省、市、县有关规定执行。
承包人自检、并在隐蔽或中间验收前小时,以书面形式通知监理工程师和发包人代表。
防水及室外装修等重要部位的施工先做样板,经发包人和现场监理验收后方可进行施工。
”等。
(2)通用条款内有具体约定,也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。
9、注意审查合同价款的确定方式
一般有三种方式:
(1)采用固定价格合同,注意约定合同价款中包括的风险范围,如:
“钢材价格的市场变化(8%)”
注意风险费用的计算方法:
(如:
合同约定工程总价款包含全部工程量内容,承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程,发包人都没有增加支付的义务,并认为该项目已包含在总承包价款中。
本工程竣工结算时,只计算变更部分和材料价差调整部分,不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。
)
(2)采用可调价格合同,合同价款调整方法:
招标范围以内的工程量按实计算,定额计价,税前总价下浮。
设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可,施工期间工程变更或签证调整单项元以内不予计取,元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整,签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。
(3)采用成本加酬金合同。
采用不多
10、注意审查工程进度款支付方式
(1)方式:
节点形象进度,按比例;工程量,按比例。
(2)按照节点付款的约定,承发包双方会根据合同特点加以约定。
律师审查的是综合工程进度和款项支付的配套,前期垫资比例垫资压力、工程过程中的资金投入的持续和科学等。
11、注意审查关于工程变更的约定
未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更;承包方原则不作变更;但实务上需做变更。
确认流程:
由于工程变更使得工程量或工作内容增减的,变更发生后日内,承包人须向工程师提交书面报告,工程师审批通过书面报告后报发包人核准,书面报告经发包人确认并加盖公章后,方可作为调整合同价款的有效签证,在工程结算时支付。
承包人逾期不报,视为不涉及工程造价增加。
设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书,否则不视为设计变更。
施工期间变更调整单项元以内不予计取,元以上单项的变更于竣工决算时调整。
12、注意审查关于竣工验收和结算的约定
此阶段的程序设置:
(1)验收过程;(四主体加质检站)
(2)工程交付;
(3)资料交付;(视为条款、移交资料明细)
(4)竣工结算。
(时间、视为条款)
重点是关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。
注意作为承包方不要忘记增加:
结算文件提交后,在约定时间内发包方不予以审计的,视为认可结算资料。
13、在对于施工合同违约责任约定的审查过程中的注意点
(1)对于履约保证金(或保函)的具体内涵加以明确:
何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定;
(2)对于工期拖延的罚则:
扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。
(3)对于逾期支付工程款的罚则:
发包人不能按时支付工程款的,自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。
违约金:
可与延期通比例的约定。
(4)对于优先受偿权的约定;
(5)对于工程及资料交付的约定:
发包人与承包人工程结算发生的任何异议,应当通过仲裁或者诉讼解决,但是无论是否发生或者争议责任如何,都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。
上述争议被确认属于发包人过错的,发包人承担相应责任。
(留置权)
(6)对于质量争议的约定:
质量问题认定的中间机构设置和认定。
证明责任的承担和程序。
可约定第三方:
区所在地的质量部门。
(7)对于质保金的约定:
质保期的长短,质保金返还的方式和利息支付问题。
(8)对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。
(9)关于工程违法转分包、挂靠的约定:
主要是罚则。
工程不允许转包或者违法分包,发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的,有权立即解除合同。
承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外,应当承担工程总标价10%的违约金。
造成发包人损失的,承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。
但本协议约定发包人分包的除外。
篇二:
XX版建设工程施工合同审查要点
符合性审查部分
未采用XX版合同范本(GF-XX-0201),主要合同条款的完整性、内容的
详尽及准确性不符合招标文件和中标通知书的要求;
备案合同不一致,合同中存在手写修改的地方,需经合同双方加盖公章确认合同主体不是独立法人,合同上单位名称和印章不一致;双方未具备独立法
人资格;双方代表为非法定代表人,若为委托代理人,委托代理人不具备权限及资格,双方所加盖公章为扫描件或传真件;联合招标或联合体投标的,联合各方未同时与另一方签订合同;
专用合同条款及其附件未经合同当事人签字或盖章;
合同协议书部分
工程名称、工程地点、工程立项批准文号、资金来源、工程内容、工程承包
范围等与招标文件不一致;
质量标准、项目经理等与招标文件、中标通知书不一致
签约合同价与合同价格形式与招标文件、中标通知书不一致;签约合同价大
小写不一致,合同价格形式与专用条款条中约定的价格形式不一致,安全文明施工费金额不符合招标文件或相关规范性文件的要求
合同工期与招标文件、中标通知书不一致,未填写具体的开、竣工时间,计
划开、竣工日期计算的工期与工期总日历天数不一致;
未填写合同生效条件
专用合同条款部分
未明确施工图纸名称、工程号、版本、出图日期、目录等;
项目经理与中标通知书不一致,承包人对项目经理的授权范围超过项目经理
执业范围;
允许分包的专业工程未满足法律法规的要求,存在违法分包和肢解法宝的约
定;
特殊质量标准和要求低于国家标准中的强制性标准;
安全文明施工费的预付款最低比例、支付期限与招标文件不一致工期延误的约定
因承包人原因导致工期延误的罚款与条提前竣工的奖罚未对等;变更估价原则约定与招标文件不一致,工程量清单数量有误差以及无相同项
目及类似项目单价的计价原则、计价方法未明确;
市场价格波动引起的调整方式、内容与招标文件不一致,基准价格的约定未
包括人工、材料、机械价格,且未明确其风险内容和幅度;
价格调整相关约定与招标文件不一致,在选择合同价格形式后,当事人双方
未根据招标文件的相关规定填写风险范围、风险费用计算方法以及风险以外合同价格调整方法。
采用无限风险、所有风险或类似语句规定风险内容及其范围(幅度);
预付款的支付约定与招标文件不一致,预付款的支付比例或金额、支付期限、
预付款扣回方式等与招标文件不一致;
计量原则约定与招标文件不一致,工程量计算规则未进行填写,并与招标文
件不一致;
进度款支付约定与招标文件不一致,未明确工程款支付过程中办里的工程
量、价格签字在工程结算中的效力;
缺陷责任期自实际竣工日期起计算,期限最长超过24个月,未区分工程保
修期,缺陷责任期满后发包人未退还质量保证金
工程保修期约定低于法定最低年限:
《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下,建设工程
的最低保修期限为:
1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为
设计文件规定的该工程的合理使用年限;
2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,
为5年
3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
4)电气管线、给排水管理、设备安装和装修工程,为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
合同中违约责任条款不符合法律、法规的相关规定,未明确违约金的计算方
法,包括计算基数、利率以及计息日的约定等。
专用条款条承包人违约责任的承担方式和计算方法的约定与其他通用条款和专用条款中相应违约责任包括违约金的计算方法不一致;
篇三:
建设工程合同审查要点
建设工程合同审查要点
建设工程合同审查有什么要点?
工程合同的内容比较多,涉及招投标要求、承包方主体资格;工程承包范围;开工日期;工程授权;工程延顺和合同价款等等方面都需要审查,下面由法律快车编辑在本文整理介绍建设工程合同审查的相关内容。
(一)审查合同招投标要求、承包方主体资格
1、对于国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目,必须通过招投标。
2、《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》:
将五种合同依法认定为无效:
(1)承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的;
(2)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;
(3)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的;
(4)承包人非法转包建设工程的;
(5)承包人违法分包建设工程的。
因此,对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。
实务操作中,律师修改施工合同时,合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段,但仍需要从具体合同特点角度予以分析。
(二)审查工程承包范围
整体比较简洁;注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致。
包括:
土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程(包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分)等。
(三)注意标明开工日期的成立标志
项目开工日期的明确对工期的认定,具有重要意义。
一般标明开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。
实际开工日期与约定日期不一致:
实际开工日期为准(开工令等证实);施工许可证日期和实际施工日期不一致:
以施工许可证日期为准。
(四)审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置
对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令,可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。
1、明确工程师授权范围;
2、对于超越工程师授权范围的,由发包方确认。
(五)审查对安全文明施工的约定
一般约定由承包方承担,但为保护承包方利益时,可以约定一个兜底条款,如:
因为发包方原因造成的安全文明施工问题,由发包方承担一切损失。
(六)审查对于工期顺延的约定
1、工期顺延的原因,除规定不可抗力外,对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令(停水停电)、地下物等因素造成的工期顺延,约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据;
2、工期顺延的程序性约定:
承包方在一定时间内,书面报发包方认可、监理认可。
可以增加“视为”条款。
(七)审查合同价款的确定方式
一般有以下三种方式。
1、采用固定价格合同。
注意约定合同价款中包括的风险范围;注意风险费用的计算方法,如:
合同约定工程总价款包含全部工程量内容,承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程,发包人都没有增加支付的义务,并认为该项目已包含在总承包价款中。
本工程竣工结算时,只计算变更部分和材料价差调整部分,不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。
2、采用可调价格合同。
合同价款调整方法:
招标范围以内的工程量按实计算,定额计价,税前总价下浮。
设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可,施工期间工程变更或签证调整单项
元以内不予计取,元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整,签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。
3、采用成本加酬金合同。
这种方式采用不多。
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篇四:
签订建筑工程施工合同时法律评审内容及注意事项
签订建筑工程施工合同时法律评审内容及注意事项对建设工程施工合同进行法律评审的目的在于防范发生争议,尽量使合同约定完善、准确。
应从建设工程施工合同常见的主要争议入手,以此为重点对建设工程施工合同进行法律评审。
一、法律评审内容
1、严格审查发包人的主体资格及履约信用
2、尽量采用《建设工程施工合同示范文本》,仔细阅读使用的合同文本,掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。
国家工商行政管理局和建设部联合制定的《建设工程施工合同示范文本》很好地体现了双方的权利、义务和风险,规定的内容也较为详尽,为合同的履行奠定良好的基础,为日后的纠纷解决提供依据。
施工企业应当重视使用,对专用条款的填写约定应完整、清晰、合理。
并且签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”,因为“通用条款”不仅引导我们如何签订“专用条款”,更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时,“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的约定。
3、签订合同前,要细心研究合同条款,结合项目特点和当事人自身情况,设想在履行中可能出现的问题,事先提出解决的措施。
如施工过程中可能出现的周边扰民问题导致的工期拖延与费用增加应予以充分考虑,并在条款内详细约定;如交通不便的工程应充分考虑临时用水、用电等措施费的增加。
在合同签订时合同条款用词要准确,发包人和承包人的权利、义务、责任要写清楚,不要因准备不足或疏
忽而使合同条款留下漏洞。
例如合同条款约定“乙方不得因甲方资金的暂时不到位而停工或拖延工期”,此“暂时”有可能遥遥无期,给合同履行带来极大隐患。
4、重点审查工程款支付条款,合理安排工程进度款支付方式
5、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限
1)建设工程施工过程中,发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多,但往往职责和权限不明确或不为对方所知,由此经常造成双方不必要的纠纷和损失。
在合同中应明确监理工程师与发包人代表的职责和权限。
特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚,防止其他人员随意签字,给双方造成损失。
2)尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同,法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定。
但实践中仍常常发生分包方不接受总包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象,还有因甲分包造成三方权责不明确的情况,因此,在总包合同或其补充协议中应当将各方责任和关系具体化,以便于操作,避免纠纷。
6、违约金规定不宜过高,且应明确最高限额
例如工期延误违约金,一般以每日工程总造价的‰的。
为宜,因为建设工程本身造价较高,如违约金标准过高,对施工单位是相当不利如某工程项目施工单位在施工合同中约定逾期日罚元约为工程暂定造价‰,而且又未约定上限。
在起诉建设单位要求支付工程款后,
建设单位提出反诉要求赔偿工期延误损失,最后法院判决建设单位需支付工程款元,而施工单位则需支付工期违约金多万元工期违约金。
二、建设单位以结算审核、审计为由拖延结算
1、什么是结算审核、审计?
建设工程结算审核,指造价咨询机构以发包方提交的工程竣工资料为依据,对承包方编制的工程结算的真实性及合法性进行的全面审查,是核实工程造价的重要手段;审计则一般是对政府投资的工程,政府审计机关根据《审计法》的规定,对工程造价进行的审核。
根据一项针对建筑企业的调查,施工企业把结算审核或审计在导致工程款拖欠的原因中排在第三位,建设单位往往将结算审核或审计作为拖延支付工程款的一项利器,有时这种审核、审计无休无止。
一项完工工程,找审计事务所或审计行政部门审计,或再找会计师事务所审计,还可以找建设银行复审,三审不行,则五审,一直达到建设单位理想的造价为止。
另外,不少建设单位采取审计单位的报酬与降低工程造价多少相挂钩的方法,此种以结算审核、审计为由拖延结算的办法,很多施工企业往往怨言很多,但也无可奈何。
2、如何应对以结算审核或审计为由拖延结算
由于部分建设单位没有专门的预结算人员,造价咨询单位的存在有其一定的必要性和合理性,对于建设单位结算审核的要求,施工企业应注意:
1).在合同约定上,应避免约定工程造价结算应经造价审核事务所的审核。
如一定要约定,也应给其审核约定一个确定的期限,并约
定未在此期限内审核完毕发包人应承担的违约责任,以防止审核的无休无止。
2).根据最高人民法院的司法解释,政府部门的审计,不能作为承发包双方结算的依据,但如双方约定以审计部门的审计结论作为结算的依据,则“依双方的合同约定”。
施工企业应特别注意合同的约定,一旦合同约定对己不利,通常情况下很难推翻合同的约定。
三、未领施工许可证及开工报告未经审批法律后果
1、施工许可证或者开工报告未经批准,不影响建设工程施工合同为效力,即不能依未取得施工许可证或者开工报告未经批准而认定建设工程施工合同无效,亦不属于效力待定。
2、关于施工许可证的相关法律规定
关于建设工程施工许可证是规定在《建筑法》第7条,该条规定:
“建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是,国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程,不再领取施工许可证。
”同时建筑法第64条规定:
“违反本法规定,未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的,责令改正,对不符合开工条件的责令停止施工,可以处罚款。
”《建设工程质量管理条例》第57条进一步规定:
“违反本条例规定,建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准,擅自施工,责令停止施工,限期改正,处工程合同价款百分之一以上百分之二以下的罚款。
”
3、没有办理建设工程施工许可证或开工报告未经批准法律后果对发包方和承包方的影响是,由建设行政主管部门依建筑法第64条、《建设工程质量管理条例》第57条规定进行行政处罚。
但未办理施工许可证或者开工报告未经批准不影响合同的效力,发包方与承包方均不能依没有办理建设工程施工许可证或开工报告未经批准主张合同无效或效力待定,双方应按建设工程施工合同约定履行合同。
施工许可证也不是确定开工日期的依据。
如果发包方与承包方受到行政处罚,则应按过错大小承担责任。
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- 建筑工程 合同 审核 要点