购房合同网上备案南通.docx
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购房合同网上备案南通.docx
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购房合同网上备案南通
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购房合同网上备案南通
篇一:
购房合同网上备案
篇一:
购房合同备案更名流程
购房合同备案更名流程?
购房者欲变更买受人名称或增加买受人的,应首先与开发商协商变更合同,如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。
1.1
(一)办理合同备案注销需提交的证明材料
2.2
1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告;
3.3
2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明;
4.
3、另换购的新购房合同文本;
5.54
4、商业银行出具的不能受理贷款的证明;
6.6
5、开发建设单位收取购房人违约金的证明;
7.7
6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等;
8.
以及全部购房合同原件;
9.987、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明
8、房屋交付公告或公布的相关证明;
10.10
9、有抵押行为的,需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明;
11.1110、超时退房的,需提供税务部门的缴税凭证。
(以上1-6条根据实际情况提交,7-10条必须提交)
12.12
11、办理合同备案更名需提交的证明材料
13.
购房合同原件。
14.
end1312、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部1413、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。
购房合同备案更名流程
1.
理由;
2.
盖章同意;
3.3211、购房者拟写合同备案注销、更名申请书,详细说明合同备案注销或更名的2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请,由开发企业签写意见并
3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料,向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。
受理申请的房产管理部门审查确定情况属实,符合合同备案注销、更名条件的,出具初审意见,报市房地产登记发证中心审批后,办理商品房合同备案注销、更名手续;
4.4
4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章,并将有关证明材料存档备案。
end
注意事项?
如果购房者与房产商签订了预购协议,并交纳了购房定金,这种预订性质
的合同仅是担保签订正式合同,是购买房屋的初步阶段,合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同,所以更名手续比较简单。
如果签订了正式购房合同,但还未经交易中心登记备案,合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。
此种情况下的合同更名手续也较为简单。
如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案,那么更改合同的买受人,须将已登记备案的合同撤销,在更改了买受人后再进行登记,所以此种合同更名手续就比较复杂。
?
?
篇二:
合同备案网上办理操作流程说明
(1)
合同备案网上办理操作流程说明
一、网上办理合同备案的范围
网上办理合同备案的范围为:
本市行政区域范围内发承包房屋建筑工程和市政基础设施工程订立的施工总承包合同。
目前,“武汉市建设工程造价监管系统”中植入了《建设工程施工合同(示范文本)》(gf-20XX-0201)和《湖北省建设工程施工合同》(ef-20XX-0203)两个版本电子合同文本,使用该两个版本合同之一的,一律通过网上办理合同的填写、报审、修改、提交备案。
二、网上办理合同备案的流程
(一)申请人注册及合同填写、报审、修改和备案
用户使用internetexplorer8浏览器,登录武汉建设工程造价信息网(.cn/),点击网页左边的“武汉市建设工程造价监督管理系统”窗口,进入系统,进行网上合同备案。
第一步:
进行网上合同备案用户注册。
输入企业信息,填写登录用户名,姓名和手机号码后,点击“获取验证码”,系统通过短信方式,自动将“验证码”发给申请人进行用户注册时填写的手机号码的手机上,申请人输入验证码后点击“提交”,则用户注册成功。
其中“经办人信息”中“登录用户名”为登录系统注册时使用的用户名,是申请人今后办理合同备案事宜登录系统时,长期使用的用户名,登录系统的初始密码为“123456”。
第二步:
进行网上合同填写、提交备案审查。
1、登录武汉建设工程造价信息网,点击“武汉市建设工程造价监督管理系统”窗口模块,输入用户名和密码,进入网上合同备案系统,按顺序点击“合同备案——未提交合同——新增备案”,在“新増备案”页面中输入工程基本信息,选择“备案机构(备案机构是根据工程管辖权限和所在区域,对受理合同备案的机构进行选择)”,最后点击“保存”。
2、合同填写与上传提交。
合同备案申请人根据双方约定,在系统中选择相应的合同文本,在网上完成合同填写后,随同相关电子资料一并提交备案机构审核。
合同备案需上传的相关电子资料清单如下:
(1)招标文件及招标控制价电子数据;
(2)中标人的商务标和投标函附录及中标价电子数据;
(3)中标通知书(扫描件);
(4)实行担保的工程,双方的担保函复制件(扫描件)注:
招标控制价电子数据和商务标电子数据以xml格式上传
(软件转换xml文件方法登录如下网址:
第三步:
合同备案管理机构进行合同审查。
审查意见通过网上合同备案系统反馈给申请人,并以短信方式将审查信息通知给申请人的经
办人。
(1)审查不通过的,系统短信平台将审查信息通知合同备案申请人的经办人,经办人登录备案系统,进入合同备案“未提交项目”模块,点击“查看”进入整改页面,内容详见“整改意见单”,标红的内容为需改正的条款和附件。
其中,修改合同条款时,点击“?
”可查看具体整改意见,直接在横线上修改即可;整改附件时,将改正的附件重新上传后系统自动替换原文件,整改好后,点击“保存备案”并再次提交审核。
(2)审核通过的,系统短信平台将审查信息通知合同备案申请人的经办人,经办人登录备案系统,打印《武汉市建设工程施工合同备案表》和《建设工程施工合同》并签字盖章,报送所属地合同备案机构办理备案手续。
(二)合同备案手续办理
合同备案机构收到申请人提交的《建设工程施工合同》(合同的份数由申请人自定,备案机构留存1份)和《武汉市建设工程施工合同备案表》(一式4份),经验证无误的,在相关材料上加盖印章,合同备案手续办理完毕。
篇三:
网签购房合同
网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
根据目前房屋交易的流程,网签是办理房屋过户的前提条件,现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了,未来可以办理产权,网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容,主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。
那么,问题来了~现实生活中如果既有网签购房合同,又有实际购房合同,而且两个合同内容不一致,哪个更有效呢?
案情简介
王某于20XX年经中介介绍从刘某手中购买一处住房,双方商定房屋价格为120万元。
在中介的帮助下双方签订了购房合同,合同金额为120万元,同时为了避税,在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。
因此,同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。
合同签订后,王某向刘某支付了40万元的首付款。
之后因王某未能向银行及时贷款,刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话,王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。
之后王某仍未能向银行贷款,故刘某将房屋卖与他人,网签购房合同价格仍为80万元。
另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。
现双方因此产生纠纷。
律师点评
本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。
一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
在本案中,双方为避税,将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案,是典型的以“合法形式掩盖非法目的”,根据我国合同法第五十二条的规定,该种合同无效。
因此,王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。
二、补充协议是否有效?
根据合同法相关规定,从合同效力从属于主合同效力,本案中,王某与刘某的购房价格是120万,而备案价格却是80万元,应为无效,那么主合同无效,补充协议亦为无效。
三、违约责任如何承担?
对于买方来讲,具体到违约责任,我们知道,根据我国合同法的相关司法解释,违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。
具体到本案中,也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限,40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了,超过部分的违约金约定应为无效。
王某应向法院诉讼,请求法院判定违约金过高,降低违约金。
但是本案中违约金过高的举证责任在王某,虽然房价是不断上涨的,但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失,因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。
而王某与刘某签订的购房价格确实120万元,如此而来
刘某的损失就是40万元了。
因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格,所以该方案并不是明智之举。
那么,上面王某谈到,双方订的关于违约金的不成协议是无效的,故40万不能作为违约金,应与返还王某。
这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。
焕廷有话说
本案中,因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。
但有的朋友可能就问了,那如果两个合同都是有效的,应以谁为准呢?
讲到这里,王某就不得不谈谈何谓网签购房合同,它的性质是什么?
一、什么是网签购房合同
网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后,到房地产相关部门进(:
购房合同网上备案南通)行备案,并公布在网上。
然后会给个网签购房合同号,可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。
网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。
二、网签购房合同的流程
第一步,购房者在确定了买房意向之后,经过购房者与出卖人双方的平等协商,购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件,进行网上签约,上报房地产市场信息网。
第二步,开发商和购房者签订的购房合同上报成功后,打印正式的(电子)合同,购房者和开发商履行签字手续,打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份,按揭贷款需打印5份)。
第三步,开发企业需要在网上签约的3个工作日内,到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
开发商和购房者网上签约上报之后,开发商需要携带全部的购房资料,全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
三、网签购房合同注意事项
如需要修改合同信息,在上报房地产市场信息网之前,开发商和购房者还可以协商变更合同信息,一旦上报之后,电子合同的核心内容(核心内容:
购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。
如果需要修改核心信息,则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”,重新进行签约。
经双方协定,24小时内允许撤销网上签约。
总结:
网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序,要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示,系物权转移的程序,并非合同生效的必要条件,网签与否并不影响合同的效力。
篇二:
买房,购房合同,房产局备案吗
篇一:
购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案
购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案,并在互联网上公示,一定程度上有利于避免开发商一房二卖,是一种行政管理行为,但是不能代替过户。
网签合同时,需要注意以下事项:
第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。
这是买房能否办房产证的关键。
第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。
第三,一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
第四,面积确认及面积差异处理。
如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。
第五,一定要认准交房日期是否确定。
资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。
对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
另外,在签约时需要注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,如果您认为您的利益在合同当中无法保障,而开发商又不同意修改或补充的话,购房者有权重新选择开发商及楼盘。
查看“五证”“二书”。
“五证”是一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。
所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。
陷阱:
有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。
五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策:
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
盯紧公摊面积。
陷阱:
建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。
依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
对策:
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
增加补充条款:
双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
关注房产证办理。
陷阱:
建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。
可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策:
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理:
1、买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第
(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。
但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。
保留书面通知。
陷阱:
合同中约定通知义务后(如:
交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。
还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。
对策:
1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。
2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
律师建议增加补充条款:
本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。
搞清房屋坐落位置。
陷阱:
开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策:
1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。
2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款:
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
明确所售房屋抵押。
陷阱:
有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。
如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。
因为买受人还未得到房产证,不具有物权。
对策:
1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。
3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
篇二:
网签购房合同
网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
根据目前房屋交易的流程,网签是办理房屋过户的前提条件,现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了,未来可以办理产权,网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容,主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。
那么,问题来了~现实生活中如果既有网签购房合同,又有实际购房合同,而且两个合同内容不一致,哪个更有效呢?
案情简介
王某于20XX年经中介介绍从刘某手中购买一处住房,双方商定房屋价格为120万元。
在中介的帮助下双方签订了购房合同,合同金额为120万元,同时为了避税,在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。
因此,同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。
合同签订后,王某向刘某支付了40万元的首付款。
之后因王某未能向银行及时贷款,刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话,王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。
之后王某仍未能向银行贷款,故刘某将房屋卖与他人,网签购房合同价格仍为80万元。
另王某缴纳的40万元首付款作为
违约金均未退还。
现双方因此产生纠纷。
律师点评
本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。
一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
在本案中,双方为避税,将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案,是典型的以“合法形式掩盖非法目的”,根据我国合同法第五十二条的规定,该种合同无效。
因此,王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。
二、补充协议是否有效?
根据合同法相关规定,从合同效力从属于主合同效力,本案中,王某与刘某的购房价格是120万,而备案价格却是80万元,应为无效,那么主合同无效,补充协议亦为无效。
三、违约责任如何承担?
对于买方来讲,具体到违约责任,我们知道,根据我国合同法的相关司法解释,违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。
具体到本案中,也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限,40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了,超过部分的违约金约定应为无效。
王某应向法院诉讼,请求法院判定违约金过高,降低违约金。
但是本案中违约金过高的举证责任在王某,虽然房价是不断上涨的,但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失,因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。
而王某与刘某签订的购房价格确实120万元,如此而来刘某的损失就是40万元了。
因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格,所以该方案并不是明智之举。
那么,上面王某谈到,双方订的关于违约金的不成协议是无效的,故40万不能作为违约金,应与返还王某。
这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。
焕廷有话说
本案中,因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。
但有的朋友可能就问了,那如果两个合同都是有效的,应以谁为准呢?
讲到这里,王某就不得不谈谈何谓网签购房合同,它的性质是什么?
一、什么是网签购房合同
网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。
然后会给个网签购房合同号,可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。
网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。
二、网签购房合同的流程
第一步,购房者在确定了买房意向之后,经过购房者与出卖人双方的平等协商,购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件,进行网上签约,上报房地产市场信息网。
第二步,开发商和购房者签订的购房合同上报成功后,打印正式的(电子)合同,购房者和开发商履行签字手续,打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份,按揭贷款需打印5份)。
第三步,开发企业需要在网上签约的3个工作日内,到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
开发商和购房者网上签约上报之后,开发商需要携带全部的购房资料,全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
三、网签购房合同注意事项
如需要修改合同信息,在上报房地产市场信息网之前,开发商和购房者还可以协商变更合同信息,一旦上报之后,电子合同的核心内容(核心内容:
购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。
如果需要修改核心信息,则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”,重新进行签约。
经双方协定,24小时内允许撤销网上签约。
而在商品房签订的3个工作日内,经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相
关条款,开发商企业可以调阅,重新修改打印电子合同。
超过了3个工作日或者已经备案,无论是核心内容还是核心以外的内容,均买卖双方协商一致,持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。
总结:
网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序,要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示,系物权转移的程序,并非合同生效的必要条件,网签与否并不影响合同的效力。
篇三:
如何签订正式的购房合同
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1.正式合同文本的签订
买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。
大家都知道,开发商对《商品房买卖合同》非常了解,都曾精心研究过,是签订《商品房买卖合同》的“高手”,而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。
因此,在签订购房合同的时候,购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判,尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。
我们在此将罗列出其中的重要条款,希望大家能够详细阅读、体会,相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。
(1)认准签约主体
仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不必要的纠纷。
因为在商品房销售中,很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。
因此,购房者在签订《商品房买卖合同》时,无论接触的是开发商还是其委托的销售公司,都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司),在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。
这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。
此外,还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。
(2)仔细阅读合同内容
拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊,可以向当地的房地产开发主管部门咨询,在
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