物业承接查验制度.docx

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物业承接查验制度

工程管理体系文件

物业承接查验管理制度

编制：

审核：

批准：

版本修订记录

序号

修订日期

修订内容

修订人

版本

备注

1.适用范围

同信集团所有项目交付前分户查验和公共设施设备承接查验工作。

2.控制目标

通过物业分户查验和公共设施设备承接查验的启动条件、查检质量标准和查验流程的规范，促使项目合理管理工期，满足法规要求，提高产品感官工程质量和客户满意度。

3.术语定义

3.1分户查验：

是指在项目交付前，物业公司和建设单位工程管理部门按照相关建筑规范以及交付标准，以客户角度对户内施工质量、观感质量、使用功能等方面进行的检查。

3.2公共设施设备承接查验：

是指物业公司承接新建物业前，物业公司和建设单位工程管理部门按照国家和集团有关规范、标准以及前期物业服务合同，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

4.职责

4.1工程管理部：

组织物业分户查验和公共设施设备承接查验工作，编制查验计划，跟踪督促施工单位整改查验中发现的问题。

4.2物业：

负责参与计划编制，实施分户查验和公共设施设备查验，配合督促施工单位整改。

4.3承建单位：

参与计划编制和现场查验，组织整改查验中发现的不合格项。

5.分户查验管理内容

5.1分户查验分为制定分户查验计划、查验人员培训、初验、整改、复验和再次复验。

由工程部负责组织和督促，物业负责现场分户查验工作。

5.2在物业承接前，成本合约部及设计部应配合工程部提供物业的各种技术资料和竣工图，并将合同与协议中的技术指标和维保条款等给物业服务公司。

若验收时尚未完成竣工图，应提供最终的施工图，并附相关设计修改说明，竣工图在项目交付前及时提供。

5.3物业公司在接管物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。

内容包括：

资料、房屋主体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。

根据项目的施工进度和业主入住的情况不同，物业公司对部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管。

5.4分户查验方法与过程控制程序

流程

节点

管理

重点

工作内容

节点要求

责任

部门

分户验收准备

具备查验

工程部应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定交付日期之前2个月左右以《前期介入承接查验邀请函》或《工作联系单》形式通知物业公司进行分户查验工作；

交付前2个月

项目工程部

制定计划

依据承接查验邀请函，物业公司应于5个工作日审核资料，与项目工程部、客服部制定前期介入分户验收计划方案，协同开展分户验收工作。

接通知5日内

物业公司

查验小组

物业公司组成查验小组，按照分户查验计划实施，

进场查验前2日

工程部/物业公司

物业查验节点原则

根据交付标准分户验收工作，验收周期原则（建筑面积10万平方米）房屋户内一户一验（初验）时间控制在十五个工作日之内完成。

物业项目

分户查验

初验

物业负责户内各项检查、整改问题记录，每天的分户查验记录经施工单位、监理、物业和工程部专业负责工程师签字确认汇总，原始记录物业保存。

项目工程部/物业公司

复验

每日由工程部专业负责工程师负责组织相关施工单位整改会议，根据整改问题，明确整改节点。

项目工程部/物业公司

物业初验完成即进入复验，每户未整改和整改不合格项工程部专业工程师安排限期整改。

项目工程部/物业公司

二次复验

物业对二次整改项进行再次复验

项目工程部/物业公司

分户验收整改时间原则

整改过程控制

1、原则初验、复验问题当日落实责任单位整改。

2、总包为主责单位，以户为单位负责各分包整改消单。

3、物业初验完成后开始复验检查，逐一检查销项，并记录清晰。

4、现场整改是否合格存有争议的，由工程部专业工程师判定。

项目工程部/物业公司

查验资料

验收资料保存

分户验收、整改消单原始记录资料由物业负责整理、保存。

物业公司

6.公共设施设备承接查验

6.1承接查验由工程部负责组织和督促，为简便操作，实物承接可由施工单位直接向物业公司进行移交。

6.2承接查验按照下列程序进行

6.2.1确定物业承接查验计划

6.2.2查验移交图纸资料

6.2.3现场查验共用部位、共用设施和设备

6.2.4整改查验中发现的问题

6.2.5复检整改问题

6.2.6达成少量遗留问题整改计划

6.2.7办理实物承接移交手续

6.3分期开发建设的项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期查验，分期办理项目移交手续。

6.4承接查验准备

6.4.1商品房销售合同约定项目交付日前60日历天，由项目工程经理牵头，组织施工、监理和物业编制《项目交付前工作计划》。

6.4.2工程部责任工程师负责编制《资料移交清单》和《实物移交清单》。

6.4.3承接查验开始前，由工程部责任工程师按专业或系统向物业同事进行介绍和交底，帮助物业同事了解设备设施系统运行原理、现场建设状况、操作和管理维护要点等。

6.4.4承接查验项目应具备以下条件：

●环境道路、公共走道、环境绿化、中控室、设备机房、和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，满足使用功能要求。

●给排水、供电、通讯、供热、公共照明、空调、安防、

●消防等设施设备系统按设计要求建成，完成系统调试。

●电梯、二次供水、压力容器、消防设施等取得政府颁发的使用许可文件。

6.5资料移交

6.5.1资料应该包括：

●竣工总平面图、建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

●共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

●供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

●质量保修文件和物业使用说明文件；

●承建及售后服务单位通信录。

●项目施工或采购合同。

6.6现场查验

6.6.1现场查验由工程部、物业公司和承建单位人员组成。

6.6.2应对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场查验：

●共用部位：

一般包括公共环境装修、物业用房装修及安装、设备房简装及安装、人防设施。

●共用设备：

一般包括电梯、给排水系统、避雷系统、消防系统、发电机、变配电系统、空调系统、通风系统、安防系统、对讲系统、电视监控系统、弱电网络系统等；

●共用设施：

一般包括道路、信报箱、标识导视、环境硬景、环境植物等。

6.6.3分部分项查验完成后，将需整改问题记录在《现场查验缺项登记表》中。

6.7整改及复验

6.7.1分部分项查验完成后，工程部应在接到《现场查验缺项登记表》三个工作日内，由工程部责任工程师督促承建单位进行整改，物业负责现场跟踪和督促。

6.7.2承建单位完成整改后，向物业提出复验申请，物业应在接到复验申请2个工作日内开始复检。

6.7.3遗留的少量整改问题，由承建企业在《承接查验实体移交记录》上提出整改计划，就存在的问题、整改措施、整改时限及违约责任作出明确约定，由物业跟踪督促完成。

6.7.4对于施工单位拒不整改、无法联系施工单位、三次以上整改仍不能达到质量要求的，物业在发出两次限期整改通知书后（整改通知书送达应保留签收记录，无法联系的应通过挂号或快递的方式发出，并保留邮寄凭条），可直接委托第三方进行强行整改（第三方及费用由成本部确定），整改费用由地产直接支付给三方整改施工单位后，由建设单位负责向责任承建企业追偿。

6.8承接

6.8.1符合要求后，物业应在5个工作日开始接收项目实体，接收完成后填写《承接查验实体移交记录》，并由承建单位、工程部、物业三方签章，一式三份。

6.8.2完成项目所有分部分项《单体工程现场移交表》和《设施设备移交清单》后，物业应在10个工作日内，完成水、电、气等能源计量表的接管工作。

6.8.3物业承接后发现的工程质量问题，按正常售后质量维保报修流程执行。

7.承接查验奖罚

7.1查验小组未能在规定时间内完成查验工作的，每延长一天，对责任人处罚200元。

7.2整改负责人未能在规定时间内完成整改的，每次每处处罚50元。

7.3疑难问题或系统性问题不能按时整改又未按要求和时限上报的，每次处罚责任人100元。

8.本制度由工程部负责修订、解释，自下发之日起执行。

表单模板：

（1）《资料移交清单》

（2）《实物移交清单》

（3）《现场查验缺项登记表》

（4）《承接查验实体移交记录》

（5）《单体工程现场移交表》

（6）《设施设备移交清单》

（1）资料移交清单

资料移交清单

工程名称：

日期：

序号

资料名称

原/复

数量

移交时间

备注

移交部门：

接收部门：

移交人：

接收人：

（1）实物移交清单

实物移交清单

工程名称：

施工单位：

日期：

序号

用途及部位

实物名称

规格型号

单位

数量

备注

移交部门：

接收部门：

移交人：

接收人：

（2）现场查验缺项登记表

现场查验缺项登记表

工程名称：

日期：

序号

部位

缺项名称

规格型号

单位

数量

备注

检查人：

（3）承接查验实体移交记录

承接查验实体移交记录

工程名称:

日期：

甲方：

建设单位

乙方：

承建单位

丙方：

物业单位

参加人员：

移交情况简述：

由乙方：

承建的工程，经甲乙丙三方共同查验，符合移交条件，从年月日正式移交丙方进行管理。

遗留需整改问题项，由乙方负责组织整改，承诺在年月日全部完成并通过丙方复验合格。

遗留整改计划

序号

整改内容

整改措施

计划完成日期

乙方责任人

备注

甲方

乙方

丙方

单位（盖章）：

经办人：

日期：

单位（盖章）：

经办人：

日期：

单位（盖章）：

经办人：

日期：

（4）单体工程现场移交表

单体工程现场移交表

工程名称：

日期：

移交部位

分项

项目

遗留问题

签认人：

层数：

房间：

墙面

地面

顶棚

其他

屋面

设备

土建

（6）设施设备移交清单

设施设备移交清单

工程名称：

施工单位：

日期：

序号

名称

规格型号

生产厂商

单位

数量

备注

建设（监理）单位代表：

施工单位代表：