关于畔山豪园物业管理费定价的申请.docx
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关于畔山豪园物业管理费定价的申请
关于惠州【畔山豪园】物业小区核定优质优价物业服务收费的
申请
惠州市惠城区物价局:
【畔山豪园】商住小区位于惠州市鹅岭南路69号,由惠州市怡和房地产有限公司开发,占地面积约19140平方米,建筑面积约82797.22平方米,容积率3.0,绿化率30%,绿化面积约为6000平米,其中住宅面积为55707平方米,总户数为514户,商场面积为2133平方米,540个室内停车位(其中售出270个,租用108个)。
小区整体配套齐全,环境优雅。
【畔山豪园】小区由惠州市金典置业有限公司提供所承诺的物业管理服务标准进行物业管理服务。
金典置业对【畔山豪园】小区的管理做了深刻的分析和市场调查,为了更好的服务业主,实施差异化管理,让业主真正享受花园酒店式的管理,体现出物业管理公司“用心做事,真诚服务”的服务理念。
但是在今后的管理中,将面临如下的问题:
1、小区为高层及超高层建筑,合7栋,A、F、G栋为24层,电梯设为二梯三户,B至E栋为15-18层不等,均为小户型,电梯设为二梯五户,物业管理成本高,总建筑面积为:
82797.22平方米,如管理费按1.43元/平方米计算,每月亏损2729.5元;我司增加了多项超一级服务标准,支出增加了6400元,按1.5元/平方米多收取0.07*55707㎡=3900元,每月亏损2500+2729.5=5229.5元,具体测算见附件一(物业管理费收支预算)。
2、套内建筑面积使用率较高,开发商赠送面积过多,相对的管理费收入减少,,按规定赠送面积不准收取物业管理费用,大约占面积8%,即6624平方米。
则该项目与常规项目比较,按1.43元/平方米则收入少9472.3元,按1.5元/平方米计算则收入少9936元。
3、安全管理:
【畔山豪园】小区北部依山。
自然环境复杂,加之右邻惠州市汽车总站及轻轨出入口,人流较为大,从而使安全部人员增加。
安全管理人员占项目总人数50%,占总成本的35%。
安全部具体岗位分配如下:
小区主人口2人轮值站岗,小区巡逻3人(包括地下室、楼层、小区园林区、商业广场等),车辆进出道闸口2人(一进一出各一人),监控中心1人,小区消防安全管理员1人;安全班长3人(各班一人),安全主管1人,安全管理部为三班8小时工作制共计人员31人(24小时全天候值班,早班上班时间为08:
00-16:
00,中班上班时间为16:
00-24:
00,晚班上班时间为24:
00-08:
00)。
4、清洁/绿化维护成本高。
在规划中为体现【畔山豪园】小区蕴涵的文化品位,所有绿化景观基本都设在楼板空中花园,架空层中。
将近1500平方米的空中花园。
清洁绿化总的维护费用占总成本的7%。
5、小区总服务人员将达到53人,全体员工均购买社保(基数1200元的16.5﹪/人),节假日全天候为业主(住户)提供优质服务,员工节假日加班费一律按国家法定标准执行(平时加班按基本日工资的1.5倍计算,休息日加班按基本日工资的2倍计算,国家法定假日加班按基本日工资的3倍计算)。
6、超一级额外附加投入及服务:
①A栋北向6米层高的架空层免费为业主加一层,改造成上下层各为3米的儿童娱乐及图书室,完成后的面积约为316平方米,一次性费用支出约为57.4万元,(含建设费用、装修费、配套的水电、设施设备)给日后的物业管理增加了工作量及投入。
②D栋南向6米层高的架空层免费为业主加一层,改造成上下层各为3米的成人娱乐及健身房,完成后的面积约为404平方米,一次性费用支出约为76万元,(含建设费用、装修费、配套的水电、设施设备)使日后的物业管理投入增加。
③该项目西临鹅岭南路,靠路侧约有5000平方米的前广场为公共市政用地,另有市政绿化带6个约800平方米均由开发商投入资金改造成休闲广场及做好景观绿化,该广场及绿化本不在项目物业管理范围,但为了给业主更多的休闲及锻炼的空间,物业对广场的治安及卫生清洁增加了管理投入,对市政的绿化管理增加了投入。
④为了住户进出小区便捷及最大程度的照顾老人、小孩,小区主出入口开发商额外安装了四台户外自动护梯,由广场升至空中花园,从而增加了物业对室外电梯的维保费用及政府部门每年的电梯检验费用。
开发建设单位和物业管理公司建议,【畔山豪园】花园高层住宅的管理费定为每平方米1.5元,是根据畔山豪园的设计规划和提供的服务标准而确定,物业管理服务本身是为小区提供公共部分的管理服务,同时物业管理行业又是一个微利甚至是亏损行业,其收取费用的宗旨也取之于民用之于民,享受不同的服务需支付不同的服务费,过低的物业管理费标准既不利于物业管理行业的发展,同时也对业主本身不利。
特此我们敬请惠州市物价局从【畔山豪园】小区的实际出发,酌情考虑,对我们所报的【畔山豪园】住宅收费标准按1.5元/平方米给予审定核准。
我们承诺,在物业管理服务中,将秉承业主至上的原则,遵守《物业管理条例》,为业主提供一流的服务(附件二【畔山豪园】物业管理服务标准)
惠州市怡和房地产开发有限公司
惠州市金典置业有限公司
年月日
附:
附件一惠州市畔山豪园项目---费用测算
附件二资质证明及营业执照、预售许可证复印件
附件三【畔山豪园】小区物业管理服务标准
附件四所服务的物业管理区域总平面图复印件
畔山豪园物业服务费收支预算
一、预算依据
1、根据实际情况及相关资料
2、依据惠州市政府有关物业法规
3、本预算采用成本倒算法预算
4、总建筑面积为82797.22㎡
5、测算均按正常期算
二、收入预算(按月平均)
1、住宅:
55707平方米*1.43=79661元
2、租用车位按20%计:
540*20%*300元(使用率)=32400元
3、自有车位管理按50%计540*50%*70元=18900元
4、商业:
2133平方米*3.5=7465.5元
三、支出预算
1、工资福利支出明细
序号
项目
测算依据
计算式
总额(元/月)
预测结果(元/月每平方)
1
工资成本
1+2+3
/82797.22=1.25
物业经理
1人
4000元/月
4000
客户主管
1人
2200元/月
2200
人事文员
1人
1800元/月
1800
财务会计
1人
2200元/月
2200
财务出纳
1人
1800元/月
1800
清洁主管
1人
1600元/月
1600
工程主管
1人
2200元/月
2200
安全主管
1人
2200元/月
2200
客服助理
2人
1800元/月
3600
安全班长
3人
1800元/月
5400
安全员
24人
1650元/月
39600
维修技工
2人
1800元/月
3600
清洁绿化工
9人
1300元/月
11700
厨师
2人
1650元/月
3300
2
社保
基数(1200)的16.5%
198元/人﹡50
9900
3
节日加班补贴
法定节假日加班计算
平均基本日工资*11天*3倍*50人
8276
2、办公费支出明细
序号
项目
测算依据
计算式
总额(元/月)
预测结果(元/月每平方)
办公费
1+2+…..+8
3250
3250/82797.22=0.04
1
交通、通讯
费用
综合预算
500
2
办公用品
综合预算
500
3
社区文化
综合预算
350
4
书刊及培训
综合预算
300
5
办公水电
综合预算
500
6
业务招待费
综合预算
300
7
不可预见费用
综合预算
300
8
固定资产折旧
综合预算
500
3、公共设施维护费
序号
项目
测算依据
计算依据
总额(元/月)
预测结果(元/月每平方)
公共设施维护费
1+2+…..+9
9100
9100/82797.22=1
1
消防设施维护费
按公共设施设备改造后正常的维护测算
综合预算
300
2
室外道路、车场维护费
500
3
公共设施维护费
500
4
给排水系统维护费
300
5
楼宇智能化系统维护费
300
6
公共照明系统维护费
300
7
化粪池清理
300
8
水景观维护费
300
9
电梯保养费(共14台)
350元/月每台;年检1200元/年;每台350*14+1200*14/12
6300
注该为维保公司及政府年检费用
4、清洁绿化
序号
项目
测算依据
计算依据
总额(元/月)
预测结果(元/月每平方)
清洁绿化费
1+2+3+4
1850
1850/82797.22=0.02
1
清洁绿化耗用品购置
每人每月按50元计
9*50
450
2
四害消杀
综合预算
400
3
生活垃圾清运
600
4
绿化带养护
400
5、保安费
序号
项目
测算依据
计算依据
总额(元/月)
预测结果(元/月每平方)
保安费
1+2+3
3167
3167/82797.22=0.04
1
保安意外保险
每人每月折合50元
24*50
1200
2
制服
制服等
400元/年/人
1667
3
日常消耗
器材维修
300
300
6、厨房费用
序号
项目
测算依据
计算依据
总额(元/月)
预测结果(元/月每平方)
厨房费用
1+2
12800
12800/82797.22=0.04
1
伙食费
7元/人/天
7*50*30
10500
2
厨房杂物(煤气水电等)
2300
7、营业税及附加支出:
营业收入*5.5%=7613预测结果:
7613/.5=0.06
利润:
营业收入*8%.5*8%=11074预测结果:
11074/=0.08
四、综上所述物业管理支出收入对比如下
项目
总额
按100%比例计
金额(元/月/平方)
预测结果(元/月每平方)
收入
.5
1
1.43
.5/82797.22=1.68元
支出
1
1.713
/82797.22-1.68=每月每平方米亏损0.033元
按一级住宅服务费月收入,1.43元/月/平方米收取,收缴率100%计,住宅面积55707*1.43元=79661元加上停车费51300元、商铺管理费7465.5元共收入为.5,总的支出为元,这样物业管理企业在成本上每月还亏损2729.5元左右。
五、其它费用如下
1、公共设施维护费:
(包括消防设施维护费300元、室外道路与车场维护费500元、公共设施维护费500元、楼宇智能化系统维护费300元、公共照明系统维护费300元、化粪池清理费300元、水景观维护费300元);
2、厨房费用:
(包括伙食费7元/人/天,共计10500元、厨房杂费(煤气水电等)2300元)。
3、营业税:
营业收入(.5元)﹡5.5%=7613元。
以上1、2、3项费用共计:
22913元。
五、超一级服务支出成本
序号
项目
测算依据
计算式
总额(元/月)
预测结果(元/月每平方)
工资成本
1+2
4600
4600/55707=0.09
1
安全员
2
- 配套讲稿:
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