沈阳世茂五里河项目策划书.docx
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沈阳世茂五里河项目策划书
沈阳世茂五里河项目策划书
一.项目研究背景
世茂五里河坐落于五里河体育场原址,不仅地理位置十分优越,而且项目的整体规划也十分完善,商业、住宅、写字楼、服务性公寓以及五星级酒店一应俱全。
简洁的外立面设计,让整个项目的建筑形态,体现出现代、高效的城市节奏,使世茂五里河成为沈城一道崭新的城市风影线。
二.市场概况了解
2.1地块分析
2013年沈阳地价上涨7.7%新年房价预计稳中有升
数据显示,2013年度沈阳平均土地单价3300元/平方米,同比增7.7%,平均楼面地价1601元/平方米,同比增15.35%,高于去年商品住宅同比涨幅。
2013年全年,虽然皇姑、浑南新区在土地成交市场上表现抢眼,但沈阳经营性土地出让数量、面积都出现了下滑。
沈河、和平土地均价下滑
数据显示,沈阳去年商品住宅平均价格,从1月的7525元涨至12月的7780元,每平方米上涨255元。
从国家统计局公布的数据来看,沈阳去年商品住宅价格从4月份创下环比上涨2.1%的高点之后,就一直呈涨幅回落趋势,12月环比仅上涨0.2%,成为全年最低点。
同比涨幅虽然从去年年初即呈上涨态势,从1月份的上涨1.3%,至12月时上涨13.2%,但主要原因是2011年受调控影响,基数较低所致。
皇姑、浑南去年表现抢眼
去年沈阳各区中,皇姑区的表现最抢眼,不论是土地出让面积、土地出让总价、土地平均价格还是平均楼面价格,都涨幅最大,且地块无一流拍。
土地出让空间越来越小
即便市内五区有两区表现抢眼,沈阳土地整体成交量却呈递减趋势。
365地产家居网数据显示,2013年1月1日至12月22日,沈阳经营性土地出让共279块,同比减少26.58%;合计面积约1448.25万平方米,减少16.96%;总建筑面积约2985.6万平方米,减少22.47%,其中居住面积约1945.94万平方米,减少13.19%。
新年房价预计稳中有升
去年11月25日,沈阳发布了《市政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》,对房地产调控大幅加码。
《通知》规定,非沈阳市户籍居民家庭购买住房,需提供的纳税证明或社会保险证明年限,由此前的一年以上提高到两年以上。
另外,居民家庭申请贷款购买第二套住房,商业贷款和公积金贷款首付比例将提高至65%。
严厉的限购政策,使得二环之外的购房行为也面临严格控制。
2.2沈阳房价走势
三、区域市场分析
3.1区域环境简介
世贸五里河项目坐落于五里河体育场原址,不仅地理位置十分优越,而且项目的整体规划也十分完善。
本项目位于和平区,和平区政府将“道路质量年”深化为“环境提升年”,全面提升基础设施和生态环境建设质量。
严格落实建设责任制,以城市精细化管理为主线,强化城市绿化、亮化、净化、美化等相关工作。
将创建全国文明城市工作与日常环境建设紧密结合,动员全区上下,再掀创城热潮,为沈阳成功跨入全国文明城市行列贡献和平人的全部力量。
李嘉诚曾言,决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。
这句话道出了房子的真谛,一直以来也被房地产业界奉为“金科玉律”。
在沈阳,有这样一个地段,中国足球队在此上演了第一次杀入世界杯的传奇,被誉为“福地”,它就是沈阳五里河体育场。
世茂五里河东侧紧邻金廊青年大街,金廊是沈阳城市发展战略中的核心概念,其目标是通过逐步的开发和改造,使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区,国际大都市的形象展示区。
3.2竞争楼盘
楼盘
位置
配套设施
交通状况
沈阳茂业中心
沈河区沈阳茂业中心青年大街185号
三好街、牛巴店、川人百味、绝味鸭脖
214、800、152、166、272...
京城中心
和平区五里河街与文兴路交汇处
京城中心、久利百货、茂业百货、北京华联商厦、建设银行、广发银行
地铁2号线,222、169、166、800、214、333、289、109、等
3.3交通方便
该项目附近多条公交路线,紧邻地铁口。
3.4项目性价比高
世贸五里河位于和平区青年大街,地段位置优越,附近商业发达,适合上班一族购买居住。
四、地块SWOT分析
4.1优势分析
4.1.1开发商背景优势
世茂集团是一家国际性、综合性的投资集团,多年来一直致力于房地产、旅游、酒店、百货、进出口贸易等多个领域,目前拥有沪港两家上市公司,实力雄厚、业绩卓著。
本着“缔造生活品位,成就城市梦想”的开发理念,世茂集团积极投身于中国大中型城市的运营改造。
集团以每年超过200万平方米的开发速度,在北京、上海、江苏、福建、黑龙江等地建造了具有21世纪水准,集现代新型示范住宅区、超五星级酒店、行政办公、旅游娱乐、休闲购物于一体的新城,业绩骄人,成果斐然。
4.1.2交通优势
公交
109
126
152
166
214
238
265
272
286
800
地铁
地铁二号线
给往来人群提供便捷的交通工具。
4.1.3楼盘优势
楼盘品质优势
项目位于金廊沿线、五里河商圈核心区域,周边商业配套成熟,日常生活便捷。
住宅与商业部分分离,园区绿化率高达70%,居住舒适度较高。
周边配套设施
中小学:
青年大街小学、一二六中学
商场:
家乐福、展览馆、三好街、西武百货
邮局:
三好邮局
银行:
盛京银行、农业银行、兴业银行、建设银行小区内部
配套:
会所—内有游泳馆、篮球场、咖啡吧、书吧、儿童活动中心等
4.2劣势分析
(1)项目西侧的文安路和北侧的文体路车流量比较大,有时会出现堵车的情况。
(2)项目定价高,不针对所有层次客户群。
4.3机会分析
品牌的连锁效应
本着“缔造生活品位”的理念,企业在中国大陆首创了房地产“滨江模式”,将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活,不仅在人居环境、自然生态与人文景观之间架起了一条条人性的桥梁,也在描绘高雅的栖居艺术的同时创造了一个个地产精品。
世茂正在开发的六十多个项目,分布于中国近四十个大中城市。
未来发展前景
“核心区域发展”战略,将优势资源集中投入到中国经济发达或极具发展前景的经济圈,目前集团的重点投资区域已经包括长三角地区、环渤海地区。
涉及上述两个重要经济圈的项目数量占集团总项目的三分之
开发商的实力和理念
凭借强大的资金实力、规模效应及产品创新等开发理念,强调运作速度、产品质量和服务水准,在业界确立了良好的社会形象与知名度。
4.4威胁分析
与周边新城区楼盘竞争
竞争楼盘
楼盘位置
价格定位
具有的优势
友谊时代广场
项目地处沈阳金廊位置,青年大街南段,周边商业配套众多,购物方便,有十余辆公交车在通行,并临近地铁2号线,交通便利,配套好。
待定
青年大街沿线,有地铁,公交车多,交通方便。
周边五星级酒店、商场众多,购物方便。
万科柏翠园
项目南临五里河公园,属于五里河商圈内,配套和交通都很便捷,项目高层为主,户型偏大。
20000
/平米
1、浑南北侧高层,园区绿化率高,临浑河2、临二环,交通方便,公交线路有7条
茂业天地
金廊壹
项目周边星级酒店、写字楼、商场林立,商业配套成熟。
临地铁二号线和多条公交线路,出行便捷。
11500
/平米
1、位居金廊沿线,周边商业配套成熟,购物方便。
2、临地铁二号线,出行便捷。
逸仙苑
项目位于太原街商圈,周边配套齐全,拥有大型商业配套。
距离地铁1号线站点很近,10分钟之内即可到达。
13000
/平米
1、周边大型商圈,休闲购物便捷。
2、多重交通方式,出行顺畅。
新世界名汇
1、项目所属太原街商圈,购物、娱乐、就医都非常方便2、公交线路多,东侧地铁一号线,出行便捷,选择余地大
13500
/平米
1、项目所属太原街商圈,购物、娱乐、就医都非常方便2、公交线路多,东侧地铁一号线,出行便捷,选择余地大
雅宾利
花园二期
项目产品容积率较低,绿化率较高,为低密住宅,居住环境舒适,三好街商圈旁,配套成熟,生活便利。
12500
/平米
1、靠近南湖公园及运动系、东北大学,盛京医院,生活配套齐全2、项目以中小户型为主,并临浑河北岸,风景优美
综上所述,项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的,尤其是规模较大的世纪城项目,其今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁;
各个项目都有自身显著的特点,项目的推广主题明确,尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有千秋,推广主题鲜明、有特色,并且在区域市场内都具有了一定的知名度;对区域市场的有效客户群体有巨大的吸引力。
从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看,此区域的供给量还将进一步的增长,其中大部分项目都以板楼为主,竞争程度还将趋于激烈。
五、价格定位
均价:
13000元/平米
折扣价格:
E金券金额1万
付款方式:
银行按揭贷款、公积金贷款、一次性付款
月供:
4000-5000元
首付:
20-30万
历史价格:
近三月价格分析
付款方式:
银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款
物业费:
2.3元/月/平方米
世茂新五里河购房居住成本分析
本计算结果仅供参考,最终价格以开发商公示售价为准。
世茂新五里河2014年05月05日的最新销售报价为均价13000元/平方米。
根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考,则世茂新五里河购置成本大体如下(此数字仅作参考,最终购置成本以开发商实际销售价格为准,欲知购房者所得房屋、税费、生活居住成本的具体价格。
)
税费表根据最大/最小房屋面积计算得出的税费价格区间,相关费用名词解释如下:
购房需缴纳的第一组税费是权属登记费。
契税金额是房价的1.5%,一般情况下是在交易签证时交一半,入住后拿房产证时交另一半。
印花税金额为房价的0.05%,在交易签证时缴纳。
交易手续费一般是每平方米2.5元,也在交易签证时交纳。
权属登记费100元到200元之间。
生活居住成本根据最大/最小房屋面积计算得出生活居住成本的价格区间,包括月均还款,物业费,采暖费,月交通费根据产品所在地每户产生的费用由用户自主添加。
我们将根据您添加的数字计算出生活居住成本的总价。
六、产品定位
该项目沿着文体路向东,直到青年大街,住宅部分将由12幢34至58层的超高层建筑组成,分为两期开发,一期开发式建筑设计,三梯两户和二梯二户的楼层设计,大大提高了业主的尊荣感,而“主人梯”的引入更是将全新的居住理念作了独到的诠释,近70%的高绿化率,超大型的地下停车库,近1:
1的车位比例,无不体现了开发商为业主考虑到每一个居住的细节。
二期将推出120至150平面积段两居与四居的产品,让更多的人入住五里河!
文体路与青年大街交汇处将建成独立的S2商业体和双子星的超高层写字楼,总高度达到285米,打造的将是全沈城真正意义上的5A智能化办公楼。
再沿着青年大街这边,由北向南依次是项目的T3、T4、T5、T6。
其中T3至T5的规划为高档公寓,而T6将是世茂集团自营的五星级酒店,与旁边的喜来登、万豪以后将构成沈城最顶级的酒店集中区域。
而我们的商业与住宅部分的完全分离,更是给业主提供了一个属于自己的安静的独立的生活空间,大大提高了业主的居住私密性,更提供了优质物业管理公司,为业主提供安全、舒适的管家服务,独特的单元大堂设计、星级酒店标准的公共部位装修,彰显业主的尊贵身份。
简洁的外立面设计,让整个项目的建筑形态,体现出现代、高效的城市节奏,使世茂五里河成为沈城一道崭新的城市风影线。
七、产品规划建议
7.1小区装修建议
整体装修使用简洁明快的颜色,在配套设施方面尽量选择知名度高的品牌。
7.2小区智能化及建议
例如:
智能化物业管理、社区宽带信息网的建设
7.3高尚的物业配置
以管家的理念去做物业管理
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