世联房地产建筑基础知识21页XXXX.docx

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新庆坊培训资料：

房地产建筑基础知识

整理：

拜沧安

一、房地产的概念

▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

包括：

a）土地

b）建筑物及地上附着物

c）房地产物权

注：

房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

简单来看，房地产有三种存在形式：

（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；

（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；

土地和建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。

▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。

建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。

房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权。

房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

a）实物形态上看，房产与地产密不可分；

b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

a）二者属性不同；

b）二者增值规律不同；

c）权属性质不同；

d）二者价格构成不同。

二、房地产的特征

▲房地产的自然特征

a）位置的固定性；

b）使用的耐久性；

c）资源的有限性；

d）物业的差异性。

▲房地产的经济特征

a）生产周期

b）资金密集性

c）相互影响性

d）易受政策限制性

e）房地产的增值性

注：

房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。

其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

三、房地产的类型

按用途划分：

a）居住房地产

b）商业房地产

c）旅游房地产

d）工业房地产

e）农业房地产

按层数划分：

●低层住宅为1-3层

●多层住宅为4-6层

●小高层住宅为7-11层

●中高层住宅为12-16层

●16层以上为高层住宅

房屋建筑结构分类标准

类型

内容

编号

名称

1

钢结构

承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2

钢、钢筋混凝土结构

承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

3

钢筋混凝土结构

承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4

混合结构

承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

5

砖木结构

承重的主要结构是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制结构房架。

砖墙、木柱建造的

6

其它结构

凡不属于上述结构的房匿都归此类。

如竹结构、砖拱结构、窑洞等

关于土地

◆土地的一级市场，即政府以所有者的身份向土地经营单位有偿有限期地出让土地使用权并收取土地转让金。

◆二级市场：

土地使用者或土地经营单位，有偿地将土地使用权横向转让的方式也包括土地使用权出租。

◆土地使用权转让的几种行为

1划拨：

县级以上人民政府依法批准，在土地使用交纳补偿安置等费用后或者将土地使用权交付，无偿交付土地使用者使用的行为。

2征用：

A、具有强制性被征用土地，单位个人必须服从。

B、只有国家才是征用土地的主体，任何单位个人不得向农村征用土地。

C、土地征用是土地所有权的转移，也就是集体所有土地变更为国家所有土地。

D、征用时必须妥善安置被征用土地老百姓的生活。

3出租：

A、土地租赁关系双方当事人的使用土地权发生，但不发生物

权的使用的转移，这是与土地使用权转让的主要区别

B、必须有法律依据，必须是法律合法的地块

C、土地租赁合同是有偿合同

D、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性，当出租人的

土地使用权发生转移，新的土地使用权也必须新生承租人

的合法权益。

◆生地：

待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用的土地。

◆毛地：

已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。

◆熟地：

已完成市政基础设施建设的土地。

◆土地使用权：

是指使用国有土地所享有的权利

◆国有土地使用证：

是指合法使用土地的证明材料，它主要载明所有者的名称、性质、使用年限及四至和面积

◆征用土地批准权限的规定：

a）征用耕地1000亩以上，其它土地2000亩以上的，由国务院批准；

b）征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下的，由省级人民政府批准；

c）征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准

◆土地使用权的出让最高年限：

居住用地70年；工业用地50年；

教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年；

综合或其他用地50年

房地产开发的八个阶段

d）项目建议书阶段

e）可行性研究阶段

f）设计阶段

g）开工准备阶段

h）施工阶段

i）竣工验收阶段

j）租售阶段

k）使用阶段

商品房价格构成

1）地价：

主要包括征地费及拆迁安置补偿费，这是构成商品房价格的一个重要组成部分。

目前我市将规划区域内的土地分成三等九级，每一等级都有相应的地价。

一般来说，等级越高，地价也越高，这就意味着在越好的地段，商品房的土地成本越高。

目前，我市地价每平方米425元至3242元左右，由于容积率不同，所以在房价中所占比例也不同，低的仅占10%，高的可达60%。

2）市政设施配套费：

由于政府在城市基础设施配置方面投入了大量资金，因此房地产开发商的小区市政配套设施建设当中必须向当地政府部门交纳相应的各种配套设施费用，收费大致如下：

A：

城市建设综合配套费：

180元/平方米；

B：

人防工程费：

13元/平方米；

C：

商业网点配套费，集中供热入网费、水、电、增容费、管道煤气入网费，合计约400元/平方米。

3）前期施工准备费：

主要包括规划、施工图纸设计费、地质勘察钻探费及向规划、消防、城建、环卫、质检等部门交纳的各项费用，约50元/平方米。

4）商品房的工程造价及小区的公共设施建设费：

商品房的工程造价是商品房价格的主要组成部分，包括土建及安装两部分。

由于房屋结构、水平不同，所以造价也有区别。

一般来说，目前济南市砖混结构约多层住宅，根据装修标准不同，造价大约在500-1000元/平方米左右。

住宅小区内公共设施建筑费用主要包括小区内道路、广场、绿化、园林、锅炉房、配电室、水泵房、停车场、公厕、居委会等设施的建设费用、折合商品房建筑面积60元/平方米左右。

5）房地产开发商的管理、财务费用及利润：

开发商的利润约占房价的15-12%。

6）各种税费：

包括营业税（售房合同价格的5%），办理房产证手续应交纳契税。

买方交纳房地产总成效额的1.5%（普通住宅），3%（4000元以上的商品房）。

房产交易费（卖方交纳0.5%）。

关于房屋保险：

房屋财产保险是以房屋及其附属设备为保险标的物的保险，它是由房屋所有人或其他利害关系人向保险公司预付一定数额的保险费，并签订房屋保险合同，在保险合同规定期限内，一暗无天日发生某些事故和意外，使房屋的功能、质量及附属设备受到损坏，保险公司按规定标准，承担赔偿经济损失的责任。

一次性或分期购房的客户，自愿购买房屋保险；以银行按揭方式购房的客户，则必须购买，按揭保险是将抵押物财产保险和贷款信用保险合二为一的综合购房保险，险种称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。

由于该房屋的产权已抵押至银行，因而该险的第一受益人为银行，而购房者则为间接受益者。

按揭贷款的年限保险费率

1-5年1‰

6-10年0.8‰

11-20年0.6‰

保险费=还款总额×费率×按揭年限

以15年贷20万元为例：

保险费用=20×81.84×181×0.6‰×15=2666.35元

四、房地产专业名词

1、常用名词（阴影部分应重点掌握）

◆五证：

a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

◆两书：

a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

◆房地产证：

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

◆房地产市场：

主要包括地产买卖、租赁市场。

含一级市场、二级市场和三级市场；

1一级市场：

是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

2二级市场：

是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

3三级市场：

是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

◆房地产产权：

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆三通一平：

是指水通、电通、路通及场地平整；

◆七通一平：

是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

◆红线图：

又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

◆总用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积（净用地面积）：

经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

◆总建筑面积：

指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

◆容积率：

是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

（如：

在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

◆建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：

在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：

建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：

在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：

建