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成都住宅市场现状及发展.docx
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成都住宅市场现状及发展
成都住宅市场现状及发展
四川在线消息 分析几个月来成都房地产市场现状,本人认为:
是涨迭交替的特殊时期;是在“涨声”烟幕下的困惑和徘徊时期;是上涨达到一定高峰后市场的相持阶段。
如果这一阶段有所突破成都市房地产市场价格的春天将会到来;如果这一阶段无法突破成都房地产业届的老总们,将会重新回到理智的市场价格中,去寻觅市场的价值取向。
争对这一观点从三个方面给予阐述和说明,供大家参考。
第一部分 近期住宅市场现状
一.供求关系与市场价格
1.受供应总量限制,需求稳中有升
根据成都房地产交易所统计2003年,成都市区商品房成交面积741.33万m²,同比增长21.90%,其中住宅成交面积632.04m²,同比增长20.66%。
全年商品房供应(批准预售)面积为689.06万m²,同比增长22.78%,其中住宅487.36m²,同比增长9.93。
供小于求这一状况证明了成都房地产消费市场强劲的需求动力,就当时全国的省会城市来看,供给小于需求的这种状况很难出现。
一些城市的积压商品房问题越来越严重,而成都空置房比率下降了5.4%。
但是,按照正常状况,房地产市场的供给要稍大于需求才算合理。
今年1-6月经审查合格,在我市五城区(含高新区)范围内核准开工建设项目317个,工程项目同比去年减少140个;新开工面积685.6万m²同比增加0.13%。
据成都市统计局公布的最新统计数据显示,2004年前6个月商品房在建规模比去年同期扩大390.2万m²,增长22.2%,总量达2148.7万m²,五城区商品房共成交372.19万m²,成交金额132.91亿元。
住宅分别占商品房销售和预售面积的94.3%和90.7%,商品房每平方米均价为2429元,市场需求旺盛。
上半年,全市商品房空置157.92万m²,其中住宅78.3万m²同比下降41.4%。
2.短暂供求失衡,炒作成分加大
今年上半年成都楼市出现了近年少有的热销态势—购房者排队抢房,房价普遍上涨,给人的假象是成都房地产市场从此开始升温、房地产投资是普通百姓理想的投资选择。
今年1至6月,全市房地产投资完成96.64亿元,比去年同期增长23.8%,但与全国平均水平仍然有一定差距,增长较为正常,虽然我市商品房销售势头的确出现火爆现象,但从今年1-6月成都房地产开发、投资及销售的统计数据看,目前成都房地产市场的供求总体良好,主要受国内市场的影响,有一定的虚高因素,也存在购房者投机行为。
根据成都尺度地产顾问机构“成都未来五年房产需求调查报告”,对市民的购置需求进行了研究与分析;认为成都楼市热销和抢房现象是供求短暂失衡所导致。
今年1季度市场供应的房产项目较少,而与此同时,面对的却是需求短期内的大幅增长,成都房价和全国其他城市相比还算比较稳定,人们心理预期改变后给炒房制造了空间。
媒体炒作也造成了消费需求跟着上涨。
大家知道,经济过热往往是从房产业开始,具体地表现就是房价过热,而房产业的过热又会影响到其他行业,现在我们面临的只是需求提前,并非需求的真正增大,这种短期爆发的需求过热,主要还是老百姓自己的心态问题。
3.成本是导致房价上涨的诱因
2003年下半年二环路内的商品房涨幅不大,而二环路以外的商品房价格涨势迅猛,以位于城东龙泉驿区的十陵镇为例,2002年房价仅为800~1000元/m²,2003年下半年已涨至1600元/m²以上。
究其原因,除房贷门槛提高、钢材价格大幅提升、土地协议出让方式被严管等因素外,十陵地处规划中的城市向东发展的副中心内,成南高速十陵客运站的投入使用,是十陵房价上涨的关键原因。
房地产的异质性很强,几乎找不出两个完全相同的项目,地区、地价、环境是影响房地产价格的主要因素,而影响价格的决定因素还是项目所处区域的供求关系。
所以建材价格的上涨只不过是房价上涨的诱因而已。
成都去年房价涨幅不大的另一原因是,房地产开发向二三环路周边集中,郊县房产开发规模不断扩大,拉低了全市的平均水平。
据统计数据显示,郊县商品房销售已经占全市总量的47.2%,城区房地产开发27.8%集中在一二环路,而55.5%集中在二三环路之间。
从成本来看,去年成都土地价格的涨幅较大,在全国排在北京、上海、南京之后,而去年成都土地供应量仅为3780亩,由于房地产项目有一定的开发周期,所以2003下半年至2004年上半年的市场供应量相对有限。
虽然土地成本对房价的推动有滞后效应,但土地出让方式的改变也给房价上涨制造有利空间。
4.高端产品入市带动房价上涨
品牌公司进行中高档社区的开发,带动了成都的整体房价,外地开发商的介入,使品质上升房价上涨。
从春季房交会以来大量高端住宅和商务楼如;春熙苑、SOHO沸城、锦都、风尚国际、金茂礼都等纷纷亮相,这些楼盘市场走势普遍较好,给成都房产吹入了一股强劲的品质之风,这些楼盘大多占据有较好的地理位置,定价每平方米4000元左右。
7月份开盘的金茂礼都定位为六星级国际商务公寓,在房交会期间每天的登记多达上千人次,这些购房者不仅仅来自成都和国内其他城市,还有新加坡、西班牙等外籍人士。
锦都项目占地近100亩,位于少城路黄金地段,有购买意向的不断人。
一些高端产品凭其自身品质和投资价值而被看好,结合成都目前楼市总体现状和未来发展,可以认定,在高端楼盘的强势带领下,成都楼盘的品质和价格将会得到较普遍的提升。
二.区位是成都房产的绝对优势
在成都市民的印象中形成了除行政区划外的另一种区域划分习惯,即城东、城南、城西、城北和市中区的概念,在成都的房地产市场中也通常以此作为区域划分的依据,这种地域观念对成都住宅市场的发展格局影响较大。
1.城东版块市场已全面启动
城东是成都传统的工业区,东郊工业结构调整工程进入实施阶段,由于历史原因,项目大多定位为中低档,一环路内侧的房价低于西边和南边二环路外侧的房价,价格普遍较低,每平方米均价在2000元左右,目前在售房产项目较少,但销售率几乎接近100%,甚至有供不应求的现象。
随着万科城市花园、蜀都花园等精品楼盘的推出,城东楼盘的品质和档次开始稳步提升,像望江嘉苑、东方明珠、南府锦这些楼盘的平均售价已接近3000元/m²。
即将在本月政府将拍卖推出住宅开发用地3000亩,以推动城东片区住宅产业的发展。
2.城南版块质优价高
城南是成都市房地产开发的成熟区域,自十年前的棕南,棕北被建设部命名为小康住宅示范小区以来,就形成了高档社区的概念,目前已形成玉林、棕树、桐梓林、紫荆等多个较为成熟的生活居住区,高品质、高档次的楼盘多集中在于此、且房价较高,每平方米平均售价在3000~5000元之间,其代表楼盘早期的有锦绣花园、中华圆、银都花园,中期的锦官新城、王府花园、名士公馆、清华坊等,近期的中海名城、水漪袅铜、棕北国际等。
目前城南片区的概念已延伸到三环、人南延线甚至华阳,使其三环内侧的楼盘价格也在3000元左右,华阳楼盘价格也突破2000元。
3.城西版块质优价实
城西独特的人文环境造就了城西独有的川西民居特色,并形成成都上风上水地理位置特征,使得开发商将目光瞄准二环路以外的金沙、羊西线等区域。
由于这里有大片可供开发的土地,出现了许多高档社区和别墅,且呈现出供不应求的局面,比如置信金沙圆、水木光华、蜀风花园城、西区花园、锦城豪庭等价格在2600---4300元之间,更有甚者创成都别墅之最的金林半岛卖了成都的天价12000元/m²,花园洋房均价也在7000以上,但就其价值而言该地段却也货真价实,在成都再也选不到紧邻三个公园的绝版地带。
4.城北版块开发落后
城北是成都的物流基地,以火车北站为中心各类商品的批发业务兴旺,外来人口较多,北站以北以仓储和物流配送为主,这主要与成都的整体规划和历史形成相关,导致地产开发较为落后,虽然五块石一带有一些商品住宅,但其规模较小品质和环境较差,居住的大环境没有形成,只适应一些流动性大的小商贩作为中转和临时居住的场所。
5.高新西区是楼市的“金三角”
虽然政府一直提倡向东向南发展,而实际情形是一直在向西北发展,四年前政府试图改变这一趋势,在西北设立高新西区,以阻止住宅产业继续向西,几年来西区高新产业起来了,并为五万多名科技人员提供了创业的机会,而房地产业也更加繁荣。
今年上半年以来,城西的楼盘越来越好卖,从羊西线两侧,到犀浦镇和郫县城区,数十个楼盘都异常热销,并引发了投资购房热。
这块城西金牛区、郫县与高新西区连接地带,被称为成都楼市的“金三角”。
“金三角”内还吸引了西南交通大学、成都中医药大学、四川大学工商学院、电子科技大学成都学院等高校建立新校区,数万名师生也是高新西区楼市不可小视的庞大消费群。
第二部分 未来住宅产业的发展趋势
一.超大楼盘将逐渐退市
对目前我国的大盘开发,业界人士颇多争议;一部分人认“大盘时代”是一种时尚就好比大型超市,是现代化的代名词;而大多数人则认为与现代化的居住理念相违,成都大盘典型代表—成都花园(占地1700亩)。
大盘物业多数地处郊区和城乡结合部,生活设施和供给配套跟不上,使小区和业主远离经济产业群,生活成本相对较高,很多大盘物业空置严重。
是什么因数导致大盘屋业有一定市场?
其一是业主在购房时认为大盘就是实力的象征,不容易上当受骗;其二是屋业面积大、户型品种多、选择余地大;其三是大楼盘屋业价格较低。
任何事物的发展都具有多重性,超大盘物业在开发商认为;物业面积大开发和管理成本低,容易形成规模效益,而忽略开发周期长,(一般分二到三期开发)市场变化大,规划恒定,用恒定的规划去适应变化的市场,很难获得比较满意的结果。
从物业管理角度来分析;并不是物业面积越大就越经济,根据物管专业人士对我国屋业管理实际情况分析得出的结论是;屋业公司管理住宅屋业面积在5万m²以下是亏损区,5—10万m²是盈利区,10—30万m²是高盈利区,30万m²以上进入非经济区,由于屋业管理面积过大,管理层次复杂,专业工种齐全,管理和物资消耗成本提高,是屋业管理不经济的主要因数。
二.菜单式精装房取代毛坯房
国家政策法规的逐渐完善,住宅市场的日趋规范,建设部出台的商品房产品强制性规定的实施,将结束目前商品房交毛坯房的时代,将毛坯房交给业主自主装修,存在如下弊端;一是开墙打洞破坏房屋结构,降低房屋的安全性和使用寿命;二是业主入住时间不统一,装修周期长,后入住的业主在装修过程中干扰先入住的业主;三是分户装修成本高资源和能源消耗量大,不利于资源的合理使用。
实行菜单式装修是由开发商,根据户型设计出不同风格的装修方案供业主选择,或应业主的要求设计具有业主自身风格的方案,由开发商组织实施,这样既可以减少业主因装修而烦恼,达到开发商批量生产降低成本的目的,充分体现业主至上的服务理念,同时也提高开发商的综合管理水平。
这一趋势在几年前就有企业尝试过,但因政策法规的不完善,市场的接受程度而成为先烈,但随着国家政策法规的逐渐完善,这一趋势必将成为现实。
三.户型设计更人性化
户型的个性化体现在开发商为适应不同的消费群体,在不同的销售时机有不同的主力户型,不同组团之间不断追求创新。
不同的户型面对的客户层次是不一样的,应该把握不同时期不同层次的客户心态,新老客户追求产品有所差别的心态,户型的不断创新将被演绎成营销和价值上升的重要工具。
可变性户型和户型的弹性设计;采用大开间大跨度结构,内部房间可以自由隔断随意组合,提高使用率,开发商可在销售时根据客户的需求决定如何分割,住户在居住一段时间后,根据生活变化调整功能布局进行二次装修;在设计上可平面横向变化,如:
灵活处理转角的套型分割,或两户打通后可变成一户。
四.开发商更重视前期策划与市场研究
国内外房地产巨头在成都排兵布阵,促使成都房市格局向更激烈的方向发展,因此市场竞争迫使开发商不得不从拿地开始
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