全经联写字楼发展论坛第3期实录.docx

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全经联写字楼发展论坛第3期实录

全经联写字楼发展论坛第三期—房地产金融

2010-7-616:

08|发布者:

刘畅、|表态:

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[摘要]2010年随着中央经济政策的进一步调整，房地产企业的融资门槛越来越高，难度越来越大。

与此同时，万科、金地、中海、复地等众多企业开始着手准备或即将成立房地产基金。

REITs（房地产投资信托基金）是怎样的房地产金...

2010年随着中央经济政策的进一步调整，房地产企业的融资门槛越来越高，难度越来越大。

与此同时，万科、金地、中海、复地等众多企业开始着手准备或即将成立房地产基金。

REITs（房地产投资信托基金）是怎样的房地产金融产品？

会对写字楼的未来发展展示怎样的影响？

为此全经联写字楼专业委员会邀请房地产金融界的专家共赴搜房网,在本次写字楼发展论坛上探讨房地产与金融结合等市场前沿问题。

活动时间：

2010年7月6日14：

00-16:

00

活动地点：

搜房直播间

主办单位：

全经联写字楼专业委员会

承办单位：

搜房网

嘉宾名单：

 全经联写字楼专业委员会秘书长姜炜

              全经联写字楼专业委员会常务理事、金融街控股公司资产运营部副总经理房炜

              汉威方德管理咨询有限公司财务总经理 夏喆

              中信证券房地产金融总监 陈希

              国投瑞银基金管理公司经理孙煜

论坛主持：

搜房网商用频道主管李震

直播编辑：

搜房网商用频道编辑刘朝英

【主持人】现在，全经联写字楼发展论坛正式开始。

今天，非常荣幸几位房地产业内资深嘉宾作客搜房网，出席本次论坛，共同探讨房地产金融问题。

首先我从左至右介绍一下到场的几位嘉宾，汉威放德管理咨询有限公司财务总经理夏喆夏总，全经联写字楼专业委员会秘书长姜炜姜总，中信证券房地产金融总监陈希陈总，金融街控股公司写字楼事业部总经理房炜房总，国投瑞银基金管理公司经理孙煜先生。

随着中央政策的进一步调整，房地产企业融资门槛越来越高，难度越来越大，今天邀请几位共同探讨一下房地产基金在中国的发展，首先请房总开始今天话题的探讨。

【房炜】今天来的多数还是金融界专业资深人士，我们实际上更多是过来学习的，像房地产目前的调控政策来讲，很多企业也是金融机构联手，做一些金融产品，实际上这个可能也是更多的房地产企业更加关注的。

实际上这块儿来讲，今天后面会有更多的精采见解，我们一方面是立足国内的逐渐成长市场，另一方面我们也想请夏总先介绍一下国外的比较先进的经验和成型的模式，因为夏总这边也做了五支美元基金，同时他本人多国外的模式，下面给我们先介绍一下有没有好的先进的经验。

【夏喆】谢谢房总，之前在瑞银资产管理的工作经验是亲力亲为的参与了海外的美元基金募集，包括跟投资者的沟通，了解了一下，简单来讲国外的话，从地域上讲，无论房地产基金，从美国开始，后来延展到澳大利亚、欧洲，以及两千年之后在东南亚，新加坡，包括在日本、香港都有一定的发展，在地域上基本涵盖了南北半球发达的地方。

就基金类型，有相对较低回报的核心基金（CoreFundorCorePlusFund），到收益较高的增长/投机基金（OppotunitisticFund）.核心基金主要在欧美地区较流行，投资在成熟的物业上面，当然收益也是相对比较低吧（按照我们国内的看法）在基金层面，去除中间环节的费用大概5—10%，，投机性或者是增长型基金以发展中国家地区为主，基金层面回报大概能到10至20%。

这种基金基本上都以投发展中国家的项目为主，像中国，或者是在资产的初始阶段为主。

因为只有这样才能承载起比较高的增长。

第三点关于物业的类型，有住宅，有商业的，包括办公室，包括商场和现在比较专业的像工业房地产这块儿，可能在国内比较少介入，像REITs，在国外是专门做这块儿，包括国外比较出名的（AMB，ProLogics），另外澳洲的Goodman它其实是以做工业地产起家的，它创造，发明并收购了上面是办公室，下面是小仓库，临近港口，比较便利的地方的工业园（BusinessPark）概念。

就整个行业来讲，仲量联行每年都会推出一个透明指数（TransparentIndex），包括一个国家对整个房地产业/基金支持的力度，政策，法律及税务环境，可能等一下国内专家会谈到，尤其所得税这块儿，国内不能成功的避免二次征税，当然国外没有二次征税有一些先决条件，比如你每年所得税后收益，有的是100%，有的是80%，正常都是90%，一定要发给这些投资人。

至于借鉴意义这块儿，当然中国有比较特殊的国情，不敢说借鉴意义，举个例子，像在澳大利亚，机构投资级别的，我们叫InstitutionalGradeInvestment/Property,这种物业做的特别好，像悉尼的大部分好的甲级写字楼，持有这些机构投资级别的物业的基金，有的是上市的，有的是非上市的。

在悉尼或墨尔本，随便一栋好的甲级写字楼背后就是某保险公司的基金，或者某某养老金的，另外大的商场，你基本上去，不是GPP，Centro的，就是西田（Westfiled），它是全球第二大，仅次于美国西蒙兄弟（SimonBrothers），这种基金/机构投资者持有投资级别物业应该是一种趋势，它向广大投资者提供了低门槛的房地产投资产品，并始开发商融资多元化，尤其国内现在间接融资的比例太高，所有东西都捆绑在银行资产负债表上，其实是很大的风险，房地产基金拓宽了开发企业融资渠道，当然对投资者也有了更多投资的选择，我感觉是长期的趋势，当然时间多久，能演化到什么程度，国情很难说了，这是我的一点小看法，谢谢。

【房炜】国内从去年开始，也看到银监会也好，证监会也好，我也知道中信包括国投瑞银方面也是有很多研究，现在我看市场也有一些企业，也在做这样的一些准备在里边，从市场和政策，从几位专家知道企业准备的情况看，有没有可以跟大家分享的信息？

孙总？

【孙煜】我主要从市场上谈，因为我们公司搞基金的话，可能前后也十几年了，合资以来，我们也有五年了，所以对证券市场的基金，我从这个角度多说一点。

首先从正面市场讲，现在咱们国家证券市场的发展态势还是非常好的，先后推出了创业板，融资融券，还有股指期货也推出来了，但是从现在整个市场产品来说，其实它是缺少中低风险的产品，比如高风险我们有股票，股票分大盘蓝筹或者是中小板，再风险高一点，我们有创业板，在低风险上，我们有债权，一些公司债，一些国债，但是我们缺乏收益稳定的中低风险产品。

我们原来这些不是没有，但是我们靠股票和债券之间的配制，而缺乏本质上的具有中低风险属性的产品，而REITs来说，国外情况来说，REITs每年有长期分红，少一点分到5，好一点分到10%这样的收益水平，同时的话它持有的是工厂物业，要求每年有90%的收益，98%的收益要分给投资者，所以从本质上具有重低风险权益的产品属性，所以我们认为可能经过我们国家证券市场前一阶段的发展，我们需要推出这样的产品，这是从市场上来说。

另外从投资者来说，因为我们有面对个人投资者，也有机构投资者，比如说各个保险公司，我们对他们的诉求还是比较了解的，尤其像保险公司，比如寿险保险公司，有长期负债要求，它需要找一种比较稳定的产品，我们也跟很多机构沟通过，如果REITs能够推出，他们还是希望大量配制这样的产品，因为他们大量投资工厂物业会有问题，我们未来推出的REITs在不同市场是上市的，像美国、香港都是在交易所上市的，未来如果REITs是能够上市的话，由这些大的机构配制，首先解决了流动性的问题，直接持有物业，可能存在一个流动性的问题。

另外的话从个人投资者来说，现在也有一种诉求，我们跟踪过人民银行存贷款的结余，到五月份我们存贷结余是有十八万亿，所以我们相信，在储蓄资金里，有些追求比较稳定的个人投资者，他们也是有配制这种产品的诉求，所以我们从市场来说，从需求来说的话，REITs都是一个非常好的选择，这是我的一点抛砖引玉。

【陈希】从中信证券角度，我们从微观一点，国内的REITs在近几年到目前呼之欲出之前，但是因为这样那样的问题，一直推到今年，尤其今年房地产又发生了一些很有意思的变化，国家也希望借此让房地产走向健康的发展，这个确实对大家耳熟能详，国家所说的交易所的REITs，或多或少再产生一些影响，这个也是需要一些观察的。

对另外一个系列，银行系列的REITs这块儿，我们也观察到，为了跟随政府的政策导向，好多机构也在积极考虑，一些从业机构都在盯着廉租房方面，这块儿在银行间的REITs产品设计方面，还是有一些比较好的推动。

中信证券，我们目前非常容幸在就天津市廉租房REITs产品推出，我们参与的非常深，正是因为我们在这里边起到直接参与的身份，我可以很高兴的向大家报告，应该说是比较乐观的。

但是在此基础上，这是一个对国家政策上的号召，和对老百姓大众民生的保障，和在各个地方政府目前大家也注意到，政府债也有问题，廉租房、公租房，保障房也需要一个易于监管的渠道，我们也是积极在适当的时候，向其他各省市推广，毕竟这是对社会、对大众、对政府、对各个方面都是非常有好处的。

更重要一点，大家都意识到对房地产调控的必要性，各个方面的观点都有，有一部分还有投资必要性，这个确实对宏观经济产生影响，如果再廉租房，保障房能起到健康推动，势必对经济的补充有好处。

三，现在有意思的现象，借着这个也想呼吁一下，刚才孙总提到机构投资者，机构投资者非常感兴趣，但是有个比较现实的问题，拿保险公司来说，保险公司现在还考虑是否投房地产，还在探讨有已经原则上批准，但是还没有出细则的，比如养老保障方面和REITs，允许他们投，但是没有出实施细则的情况下，机构投资者，即便是REITs推出他们还是投不了，这个是在各个方面对我们总体经济，社会民生都非常有利的。

最后一点，我听到国内一些资本机构的参与者，在积极的组织境内资本，尤其是国家鼓励藏汇于民，现在还是有低点，低点购入，然后发行REITs产品，实现一个购物和兑出完整的结合点，这个我们看到，这个恐怕也是在下半年或一年，谈到中国REITs十分关注的一点，适当时候可以深入探讨。

【房炜】REITs产品，应该从多个角度来讲，大家还是比较期待的，前些年专业委员会来讲，实际上也是跟姜总，成立房地产金融小组，实际上这个也是个很大的需求，很多住宅的开发商，包括商业地产的发展商，大家谈论更多的，现在政府调控，主要还是住宅市场的调控，其实有个很大的问题，现在的房价高点现象，实际上有相当一部分，包括政府现在打压的也是这部分投机性的投资者在炒房，但实际上我们在沟通的时候，包括上一期也谈到REITs跟现在目前市场上是什么样的关系，我个人认为，实际上它是可以作为另外一种投资渠道去分流很多投机性，集中在住宅市场投机性的投资者，可以转向到购买REITs产品，转向投资商业地产。

其实在商业地产来讲，也有一个尴尬的局面就是说，如果你整个项目持有租赁和长期持有，其实对发展商来讲，资金沉淀的时间很长，周转的效率是很低的，对于一般的发展商，尤其是二三线城市的发展商，压力是很大的。

另外一个矛盾，零散的物业最后的管理成很大问题，最后发现，很多投资者发现这种散售的物业，后期增长是很低的，甚至在市场上有些负面影响，我个人觉得这个REITs解决了这个问题，第一他把商业地产的门槛降低了，很多个人投资者，可以像购买股票一样，低门槛就可以介入到商业地产这块儿，而且商业低产大的业主，不用分割他的产权，这样他从管理方面，可以保证商业地产项目的品质和租金一定的增长，这样对双方不管是大业主也好，小的投资者也好，都是非常好的事情。

而且我觉得推出对住宅市场也是个好的事情，很多所谓的炒作的资金，有其他的渠道可以分散它对住宅的投资压力，这个是比较好的事情。

姜总那边不知道有什么补充。

【姜炜】顺着房总的介绍，很多朋友也在探讨，宏观调控以后，还能不能继续在房地产市场投资问题，也不断有谈到抄底，这种概念还是基于住宅市场的价格起伏，而对于商业地产，原来我在开发企业，开发企业的资金基本上是高度依赖于银行体系的，所以大家对于商业地产往往这种打散卖，它把住宅的开发思路完全延续到了商业地产这个领域，现在对于商业地产的开发商来说，是需要在产品的开发初期就要做相应的产品设计方面的种类，才有可能对应产品类型，因为你的产权不分割，所有这些东西都要进行考虑，而不能像开发商简单的把它作为一种退出的方式，如果它能有很好的开发运营的一些准备工作，才有可能跟基金更好的来合作。

至于说我感觉现在很多大企业它想字基金，可能更多的目标，我的感觉是为了减弱这种宏观调控，特别是透过信贷的政策进行宏观调控的，对它企业吸引资金流的影响，而这块儿呢，我们也能看到，政府其实也明白，每次到真正宏观调控的时候，其他融资渠道也同时去加以监管，银行贷款放松的时候，信托也松，等到银行紧的时候，信托也收紧了门槛，这样一种动作，其实对于这么样一个金融产品逐步的成熟，也是不利的。

又是把在探索中的金融工具，本来是可以对冲一些银行的风险的东西，它把它给变成了调控的一种手段，这个和税收同步，我觉得这个可能是一个有关部门，如果能够转换思路，就是像这样的一些金融创新的东西，它能够以它自身的规律，特别是借着现在这样的以宏观调控控制银行的金融风险，同时房地产企业让他们逐步规范化，理性化，完全可以借助这样的金融创新工具，给房地产外在的动力源，我要求你规范，你规范了才有可能使用这样的产品，你享受它带来的利益点，你就需要你的水平，管理水平，产品研发能力，还有你整体的控制开发流程，这些所有都要提高。

不能简单作为甩包袱，特别是在城市规划很不完善的时候，经常拿一块儿地会配一些工业，这样的项目其实我想可能一个是我们城市管理者需要转换思路，另外一个就是开发商跟基金要能够更好的大家一块儿研讨出办法，这些就零零散散的几十万平米的项目，可能配个几万平米的商业，可能收益率啊什么的，大基金还看不上，像这样的产品，其实我希望更多的是金融机构跟开发企业能够研讨。

当然你说像城市的CBD区域写字楼项目，特别是二线城市，可能对基金来说，是难度不大的选择。

像我刚才提到的这些，是大量的房地产企业面临的大盘，这个是很大的课题，这个课题如果能解决，对整个的房地产的健康发展，会有更大的好处。

另外刚才陈总提到说廉租房、公租房我们能够对应REITs产品，我不知道收益率，包括退出机制最终的点，真正一个好的设计，我相信还是能解决很大的问题，毕竟我们一直在说，我们的政府现在缺钱，真让它大规模的上千万，上亿平米的建保障性问题，不解决资金问题，还是停留在文件口号上，或者是短期应景的方式，要解决问题，金融能配上，就变成了不是政府来做这件事情，而是由政府主导，利用整个民间的资本，共同大家来做这个事儿。

收益也返回民间，这个是多家都赢，所有人都在赢，没有人是输家。

【房炜】REITs这个产品出来以后，或者政策环境平台做起来以后，其实对于政府，对于企业，对于整个房地产市场，都是非常好的。

【姜炜】我们地方债是把未来的升值压在了基础设施建设上面，你完全可以把这个东西变成一种公共的产品。

这个要远比地方债的形式，转换一下思路要好很多，地方债本身引起了地方政府的担忧。

【主持人】听了房总的分析，现在政策不能有明确的细则，但是基本给了收看，我想问中国对REITs的引进和启动，做好自己的准备了吗？

比如在金融制度上，比如在法律上，有没有做好准备？

因为我们知道REITs肯定是好东西，欧美也有相对成功的经验，就是中国目前做好准备了吗？

【房炜】今天应该联系一些政府官员过来做沟通，这也是我们非常关注的，实际上涉及到的一些地产企业，相关的一些，陈总结出比较多。

【陈希】政府和相关部门做一些开发基金，从时间上，我们参与各方的意见，怎么做比较好啊，税收上比如财产所有权转移制度方面，REITs并没有实现真正的转移，这个方面怎么配合，各方面都在积极的做准备，百分之百没到，但是迹象非常好，从您的了解？

【孙煜】我们也想呼吁一下，税的问题，尤其是美国，因为美国的话，基本REITs发展，我们也做了研究，包括有很多学者也在做研究，很多机构也是在做研究，美国的话基本跟税款的演变，从世界各国来说，绝大多数国家也是对REITs持有环节，交易环节有一些优惠，所以我们国家目前房地产有关税的话，名目上是多了一些……

【夏喆】主要所得这块儿，作为REITs它的所得本身就已经是缴纳了所有该缴纳的税，等你分给受益人，无论是大的机构投资者也好，小的也好，拿到这份收入之后，再个人纳税也好，公司所得税也好，等于是扒了两层皮。

在国外从基金层面分到个人也好，机构投资也好，这个环节是没有税的，不牵扯。

比如我在澳大利亚，他们叫（英文），其实也是跟房地产基金一回事儿，他分到我这个所得，看你持有多少股了，它是没有缴纳任何税的，只能看我个人的情况，再整个打包一起，对哪些税，递增的税率，到底30，40，等于你这个收入只征了一次税。

【主持人】这个是不是跟买股票基金有点类似？

只征一次？

【夏喆】国家征的时候作为一个（英文）算的，如果这上市公司已经缴纳所有税了，税后给你发的红利，这个事后发的红利，包括了一块钱的税，这个一块钱到你头上我可以用它，等于我已经预交了一块钱，我算出来交30块，我只交29块就行，这一块叫（英文）。

【陈希】和我们的差距是个人和企业上，个人买REITs的股票是不交钱的，但是企业不行。

但是有些国家也是交税的，但是大国，尤其是美国一九二几年开始起，就是以不交税为卖点。

【姜炜】还有什么问题导致的阻碍？

就是税吗？

【夏喆】无论是信托制，还是公司制，法律方面还是多多少少有一定的限制。

就是基金管理公司设立的门槛，然后百分比，各地都有一些所谓的政策，基金公司。

因为基金公司真的能成熟，一百亿基金公司，一年下来交两千万对地方的地税，包括对这些高管税的返还，奖励啊。

【主持人】最后一个环节，我们基本还是对整个REITs也好，包括房地产基金也好，未来做一个展望，这样咱们还是在座嘉宾依次做一个自己专业领域里面的展望，还是先从夏总开始，可以简单一点。

【夏喆】我们汉威基金也是在推人民币的，肯定希望政策越来越明朗化，法律这块儿更具有可操作性，当然国内一般的合伙人，对基金的期间，国内可能时间段也比较短，对期望值，而且很多时候操作时候，对基金管理公司的影响，是需要有一个过程的。

我觉得方向，像刚才说REITs一样，所有符合机构投资者标准的物业，将来很多很多都不会散售，都会专业机构持有，这也是个好的趋势，但是国内会怎么样，接下来很多年吧一个博弈，最后出来大家都可以接受的，无论从影响力，在投委会也好，产品的特性，回报，以及到退出这块儿。

【姜炜】反正一谈到房地产基金，开发商都特别感兴趣，经常交流会问很多，我觉得大家其实只是把它作为一种银行贷款的补充，现在认识也就到这个程度，基本上来说，一个是我退出，第二是为了我拓宽融资渠道，还没有去想到更多的深层的这方面基金的作用，所以对于金融方对于开发商的结合，房地产的结合，现在应该说差的很远，大家特别是在开发企业这个层面，我觉得也都是想占点便宜，看看能不能找一些机会出来，你真正让它用很规范的方式跟金融结合，来做的话，没有做好准备，这块儿的准备工作，我们来做好，我是觉得对于房地产企业而言，这个要做更多的工作，不光是房地产的财务，而是说要到了整个团队在工作中，引用这方面的……其实大家对基金的最基本概念还是缺乏的，我们也希望更多的金融界人士跟大家讲，把基金的内容更详细的介绍出来，特别是要根据投客的情况，不同的区域怎么做，基本概念的推广，现阶段你要做这种结构工作的初衷。

刚才陈总说跟政府层面操作，我估计简单一些，政府毕竟只是个大业主，还好说一点，反而众多的中小房地产企业，他很需要这样的金融工具，但是他又是看着好，跟他好象没有太大关系，这些问题，金融的这些需要更多的做一些宣传，包括研究的工作。

【陈希】顺着夏总和姜总说，对REITs我是非常有信心的，即便是对一些商业地产，REITs适当的退出，对国家金融的调整有很重要的作用。

第二基金，基金我想说两点，目前基金从最开始的境外基金到垄断，或者是在市场占据最大影响力和到现在国内基金和境外基金博弈，很可能在下半年或者明年，就会见到本土基金管理人各方面综合力量大幅度的上升，但是无论如何，从一个健康的市场来说，一个完全竞争的市场是有必要的，还是希望我们从业者，还是希望境外的基金经理人，继续在国内保持声音，带来相应的理念，和从大家有序的竞争中市场健康发展方面，能起到一些比该积极的作用。

在这方面外资基金经理人就必要重要了，现在市场缺人才，如何留住人才，最重要就是在本土募集资金。

第二国内基金经理人，股票的投资基金，现在大家都意识到非常必要，它是个经济投资范围形势，既然都出现信托的信托，也都有自己的需求，房地产信托的信托，房地产投资基金是必然有存在的价值的，连接房地产和资本之间，而这块儿确实能起到促进市场的发展，解决流动性健康投降，给真正需要流动性，有价值的商业地产或者是保障房，提供有益的支撑。

在目前宏观调控情况下，建议各方面投资经理人，是不是像一些民生、政策都非常细分的保障方面，各地的养老设施需求，是非常有大的缺口，这个都需要一些社会资本和有经验的开发商，也建议大家集中在这里。

【房炜】我们之前也是对国外的市场发展，包括房地产企业发展的一些经验去做一些研究的时候也看到，实际上前几位知名的房地产商跟REITs都是有密切的联系，甚至它实际上就是基金管理人那么个角色在里面，但是它的发展规模和速度是非常快，非常大的。

也能看出来，未来REITs金融产品，未来对整个市场是比较大的，应该说是冲击，未来实际上跟它融合的比较好的企业，未来发展的速度是非常大的，这个实际上我是觉得，在这方面实际上，可能国内现在发展的阶段，实际上基本上还是遵循国外很多发展轨迹去看，比如现在国内的多数企业实际上还比较关注搞房地产开发阶段的工作，实际上在东南亚，香港或者是新加坡，它是经营和开发结合的这么一个房地产阶段，而在欧美更成熟，就是金融跟资产运营是结合在一起的，开发实际上是整个产业链很小的环节，所以从未来的市场发展和行业，中国也会逐步逐步走这个趋势，从单纯的开发到专项既有开发又有经营，渐渐的又转向金融高度的结合，这个未来来讲对整个市场变化作用是非常大的，另一方面实际上也是，刚才之前的几位老总提的，这个行业的变化，带来的是对这个行业新型人才的需求，比如说现在谈到的像REITs，房地产金融产品，实际上它强调的专业人员，不光单纯是懂金融或者是懂房地产，它是个复合型人才，既懂金融又懂房地产，这个房地产金融产品专业性是很强的，尤其这个产品它里面的物业经营状况，直接影响到金融产品在市场的表现和它的回报，所以这里面必须是有相当一部分复合型人才在里面，能够很好的发挥作用，那从现在目前来看，包括之前陈总也提到了海外基金前几年在国内也有投资的案例，我们去看，我个人觉得不是特别成功，一方面跟本地市场没有结合，另外实际上跟本地很多项目运作的方式，甚至项目了解的程度，对这个市场深入的程度也不是很了解，所以造成了有些项目看到市场，甚至也有一些案例最后不是很成功，甚至在海外还有一些官司，这样的一些情况。

但实际上就是说，未来人员的成长，提高，包括跟国际商对接，这个也是大家都继续关注，甚至对于很多企业都是需要解决的问题。

【孙煜】我最后简单说两句吧，REITs可能在国外的经营来说，可能对于证券市场，对于投资者都是很好的产品，对于我们国家来说，政府也在倡导，用它支持保障性住房，我们可以看到一些公用设施建设，我们用REITs来支持。

我从微观层面说两句，管理好REITs可能需要像王总说的综合性的专业知识，所以我希望呼吁在房地产企业和金融机构多沟通，对房地产企业我们有很多开发的经验，物业管理的经验，而金融机构，还有中新我们都有一些对于投资者的了解，很丰富的客户资源，同时你比如金融机构还有基金产品的涉及，我希望这两个多多沟通，未来也需要这两类机构共同合作，把中国REITs的发展做好，谢谢。

【主持人】谢谢各位嘉宾的精彩发言，由于时间关系今天的论坛就到这，谢谢各位。