至房地产政策分析.docx
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至房地产政策分析.docx
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至房地产政策分析
时间
政策内容
备注
2008-01-07
《关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)
通知指出:
(1)优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地,努力提高建设用地利用效率。
(2)严格执行闲置土地处置政策,即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。
通知还要求,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
(3)优化住宅用地结构。
合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。
确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设,防止大套型商品房多占土地。
2008-01-18
明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格,规范了贷款期限、利率管理,严格贷款资金管理要求,做到既明确金融支持政策,又注重防范金融风险,既注重政策连续性、稳定性,又为银行业务创新留下空间
就执行层面来看,执行的条件,随着各银行金融机构制定或完善经济适用住房开发贷款管理操作细则后,政策的效力将会逐步显现。
此政策为经济适用住房建设“保驾护航”,不仅吸引国有房地产开发企业继续驻足此领域,而且将更多私有房企、中小型开发商也纳入到保障性住房的开发中来。
2008-1-23
合理确定清查范围,将城乡结合部、占地面积大和用地情况不清楚的单位列为重点;对新纳入城镇土地使用税征税范围的外商投资企业和外国企业的占地情况要进行全面清查。
要继续严格执行“先税后证”的政策,没有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证,国土资源部门一律不得办理土地登记手续。
各地要在2008年3月31日前制定下发本地区贯彻落实本通知的具体办法,并报国家税务总局、财政部和国土资源部
全面清查土地税收缴纳情况;严格落实“先税后征的政策”;没有财税部门的完税凭证,土地部门不得办理土地登记。
2008-01-25
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点(从14.5%调整到15%)
2008-01-31
关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知
(国土资发〔2008〕24号)
严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标;编制工业项目供地文件和签订用地合同时,必须明确约定土地利用控制性指标要求及相关违约责任。
2008-02-01
开始实施《土地登记办法》
2008-02-07
土地调查条例(国务院令第518号)
土地调查成果是编制国民经济和社会发展规划以及从事国土资源规划、管理、保护和利用的重要依据。
2008-02-15
房屋登记办法(中华人民共和国建设部令第168号)
规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益,依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规,制定本办法。
2008-02-25
关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见(建规[2008]46号)
政府部门加快了住房建设计划的制定速度,加大了“计划”手段在住房市场调控中的作用。
该政策的影响颇为深远,并且会得到人们的持续关注。
2008-02-26
耕地占用税暂行条例实施细则(财政部令第49号)
将有效发挥税收法规的调控职能,提高企业占用耕地的成本,有效遏制企业乱占耕地的行为。
促使土地向集约型管理转变,有效保护耕地。
2008-02-27
关于外商投资企业和外企原有若干税收优惠政策取消后有关事项处理的通知(国税发[2008]23号)
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》(国发〔2007〕39号)的有关规定,现就外商投资企业和外国企业原执行的若干税收优惠政策取消后的税务处理问题通知如下。
2008-03-01
发布《廉租住房保障办法》及《廉租住房保障资金管理办法》
《廉租住房保障资金管理办法》明确廉租房资金的8个来源,强调“专款专用”。
2008-03-11
关于做好2008年第二次全国土地调查工作的通知
(国土调查发〔2008〕1号)
落实第二次土地调查保障措施;加快推进土地调查工作;确保土地调查成果质量;深入开展督促检查。
各地于2008年5月底之前,将第二次土地调查工作检查结果报送国务院第二次全国土地调查领导小组办公室。
2008-03-20
中国证监会发行部表示,中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强
但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。
2008-03-21
关于加强廉租住房质量管理的通知
(建保[2008]62号)
保证廉租房质量,加大监管力度。
2008-03-25
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点(从15%调整到15.5%)
2008-04-25
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点(从15.5%调整到16%)
2008-04-29
关于印发《2008年国家土地督察重点工作安排》的通知
今后将加强对新增建设用地的供应总量、结构、节奏、分布和时序等情况的督察,加强批后监管和对闲置土地的处理工作。
2008-05-06
关于印发《房屋登记簿管理试行办法》的通知
(建住房[2008]84号)
规范房屋登记簿管理,保障房屋交易安全,保护房屋权利人及相关当事人的合法权益。
2008-05-09
国土资源部关于认真做好2007年度耕地保护责任目标履行情况检查工作的通知
(国土资发〔2008〕90号)
是进一步落实耕地保护目标责任制的重要措施,同时也为研究落实耕地保护共同责任,构建保障科学发展的新机制创造了有利条件。
2008-05-20
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点(从16%调整到16.5%)
2008-06-15
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点(从16.5%调整到17%)
2008-06-25
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点(从17%调整到17.5%)
2008-07-07
关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知
国土资发[2008]145号
该项工作是对开发区土地利用情况的一次摸底调查,将使各类开发区的土地管理工作得以规范化,并将促进开发区在以后的土地管理中更加节约集约用地。
2008-07-08
关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知
国土资发〔2008〕146号
这些措施有望加快宅基地使用权的登记发证工作,从而推动集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作,并大大限制小产权房的生存空间。
2008-07-16
关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作的通知
监发〔2008〕6号
该《通知》将在加强土地调控,预防和治理土地出让领域的腐败问题方面发挥作用,并推动国有土地使用权出让的规范化建设。
2008-07-24
《国家土地督察条例(征求意见稿)》
使土地督察有了明确的法律依据,实施土地督察制度后将对土地违法案件产生巨大的震慑作用。
2008-08-05
中华人民共和国外汇管理条例
国务院令第532号
修改后的《条例》更加便利了贸易投资活动,进一步发挥市场在汇率形成中的基础性作用,促进我国外贸发展方式的转变和产品结构的调整,强化对短期跨境资本的有效监管。
2008-08-06
关于做好外商投资房地产业备案工作的通知
备案权限下放,表面上看似乎是有所松动,但实际参与核对部门反而增加。
因此对于外商来说,审核标准更加严格;对于各个地方政府来说,可以根据自身实际情况对外商投资房地产业进行调整,显得更为灵活。
2008-08-15
关于金融促进节约集约用地的通知
银发〔2008〕214号
该《通知》旨在为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》精神,充分利用和发挥金融在促进节约集约用地方面的积极作用,使得从紧货币政策的态势将持续,房地产业财务、经营将面临更加严峻的挑战。
2008-08-28
《关于金融促进节约集约用地的通知》
《通知》要求严格商业性房地产信贷管理,金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。
对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。
2008-08-29
关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知
国土资发[2008]176号
有利于地方各级国土资源部门加强土地整理,重点抓好高标准基本农田建设,坚守耕地红线。
促进农业生产向规模经营集中,引导农民居住向中心村和小城镇集中。
2008-09-16
下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整;存款基准利率保持不变
表明央行释放出放松货币政策信号,有利于减小中小企业经营压力,可将一部分银行利润从银行转移至企业。
但不能从根本上解决房企资金短缺问题,不会对房市有明显的提振作用。
2008-09-25
除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点,汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点
2008-10-09
下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点
双向下调存贷款基准利率。
2008-10-15
下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,
首次下调存款准备金率。
2008-10-27
将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%;同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点
针对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款。
2008-10-30
一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点
2008-11-01
居民首次购房最低比例调整为20%,个人住房公积金贷款下调0.27%个百分点
其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
同时,下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
2008-11-01
对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策
2008-11-09
《国十条》
温总理在部署落实中央政策的七项工作时,突出强调了房地产业的重要地位,说它“是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。
2008-12-05
下调人民币存款准备金率1个百分点,下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点
下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。
同时,继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
2008-12-17
《廉租住房建设贷款管理办法》(银发【2008】355号)(共18条,自颁布之日起30日后施行)
为落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长举措和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神,支持廉租住房开发建设,保障民生。
针对于廉租房的新建、改建贷款,《办法》规定廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。
2008-12-21
《国十三条》
为拉动内需,放松房产融资政策。
2008-12-23
下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整
2008-12-25
下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2008-12-31
《国务院金融三十条》
加大货币供应量,促进房地产市场活跃发展。
2008年初,中央经济工作会议确定了本年度的宏观调控的“两防”目标,一是防止经济增长由偏快转变为过热,二是防价格有结构性上涨转变为通货膨胀,并稳健的实行经济政策和从紧的货币政策。
房地产市场针对这两个调控目标,出台了系列政策,其主要方式是通过对开发贷款和按揭贷款的收紧来控制房地产市场的过快发展,并且保证廉租房质量,加大监管力度。
到5月末,央行连续上调存款准备金率7次,信贷收紧可见一斑,而房地产政策也皆尽针对土地市场和廉租房,可见2008年调控的目标是开发商,但是信贷收紧对一些资金不足的小企业造成的影响较大,甚至令很多中小型企业关门大吉,然而对于资金较为充足的开发商和房企,则效果并不明显,而对土地的各项政策要看监管力度和执行力度,而且对囤地捂盘的检查力度还有余地。
2008年下半年,随着美国次贷危机的急剧恶化,迅速演变成一场全球性的金融危机,我国经济明显受到波及,为了维持稳定的经济增长速度,国家政策迅速从“两防”改为了“一保”,即保增长、扩内需、调结构。
从9月份开始,央行连续4次下调存款准备金率,明确执行“适度宽松的货币政策”,至此以房地产业为支撑的一轮经济复苏开始了。
时间
政策内容
备注
2009-05-12
《土地增值税清算管理规程》
为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》。
2009-05-15
《全国切实落实保障性安居工程用地的通知》
对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。
同时,各地被要求在6月30日前,完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。
2009-05-25
《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》
要加快推进财税体制改革,建立有利于科学发展的财税体制。
其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革,研究开征物业税。
2009-05-29
国务院13年来首次下调商品房项目资本金比例
国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中最值得关注的是,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,成为此次调整受惠最大的项目之一。
2009-06-02
住建部、发改委、财政部联合印发《2009-2011年廉租住房保障规划》
2009年新增廉租住房房源177万套,新增发放租赁补贴83万户;2010年新增廉租住房房源180万套,新增发放租赁补贴65万户;2011年将新增廉租住房房源161万套,新增发放租赁补贴43万户
2009-06-19
《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(银监发[2009]59号)
坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。
不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
2009-09-01
《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》
要求地方政府要加强建设用地批后监管,切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生,严厉打击囤地行为。
2009-10-16
住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》
提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
“公积金”和“保障房”实现“对接”。
2009-12-09
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
2009-12-14
国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨
国务院提四措施遏制房价:
一要增加普通商品住房的有效供给;二是继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
2009-12-17
5部委新政打击囤地炒地:
拿地首付不低于50%
财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
2009-12-23
财政部:
五年内住房转让全额征收营业税
自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
由于2009年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策,再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿,2009年中,各地房地产市场上演了"地王频出"、"量价齐升"、"一房难求"的火爆场面。
2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。
经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。
各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。
受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响,2009年10月中旬以来国内一线城市房地产成交量逐渐走高,政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。
为遏制部分城市过快上涨的房价,2009年12月以来,中央接连释放房地产市场调控信号。
出台了一系列的政策措施。
(一)关于信贷政策
信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分,对房地产市场的走向具有较大的影响力。
2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。
在“保增长”的总体要求下,房地产信贷政策维持了宽松的执行口径,有力地促进了2009年楼市消费的增长。
数据显示,2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元,同比增幅超过150%。
而3月底的数据为1000亿元,随着房地产市场的回暖,个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。
同时,全国房屋销售量也实现了大幅增长。
进入下半年,我国楼市出现了过热的现象,特别是在一线城市,楼市投机明显抬头,这引起了中央的高度重视。
如果不加以调控,投机日盛,将破坏房地产市场正常的交易秩序,不利于市场的健康稳定发展。
因此,进入下半年,银监会开始强调第二套房(及以上)信贷的监管,防范房地产信贷风险。
随着市场的进一步发展,特别是宏观经济开始好转,房地产信贷调控也越来越受到重视。
“国四条”的出台表明,国家要切实收紧房地产信贷,特别是二套房贷政策。
打击投机,限制投资,鼓励自住将是2010年房地产信贷政策的主基调。
(二)关于税收政策
由于2009年是房地产政策相对宽松的一年,房地产税收政策总体而言是围绕着促进房地产开发和消费布局的。
2009年上半年营业税优惠政策有力地促进了我国二手房市场的发展,并带动了新房市场的迅速恢复。
房地产市场的迅速回暖在相当程度上促进了宏观经济的恢复。
总体而言,税收是政府进行房地产调控的重要手段,使用得当可以起到促进楼市发展,稳定楼市价格的良好作用,但如果使用不当,则往往效果与期望差距甚远。
(三)住房政策分析
我国住房政策几经变迁,由福利分房到货币化改革是一个巨大的飞跃,但在转变过程中,住房政策过度鼓励了市场化走向,导致部分城市房价高企,房价与收入的比例失调,形成所谓的住房民生问题。
2007年之后,政府的住房政策开始转向,工作重心转到了住房保障上来。
2009年住房政策就是围绕如何解决中低收入阶层住房困难,以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造展开。
而且,对于解决城市低收入住房困难家庭的任务指标和力度在逐步扩大,这显示了政府在这一问题上更加积极和紧迫。
从2009年的政策表述看,住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制,首要任务是解决低收入家庭的住房问题,这个问题已经逐步提升到了政治高度。
对于市场化住房,国家不会限制和禁止,但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节,总体而言,住房保障工作是政府的工作重心之一,会继续大力推进,而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大,即便阶段性受到政策调控的影响,但在城市化和经济水平提高等因素影响下,房地产业将继续获得发展空间。
(四)关于土地政策
土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一,土地政策的主要内容是调整土地供应结构、供应节奏,以及土地出让金缴交规则的相关制度。
2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆,也呈现了典型的“V”型反转。
由于央企入市,大量的流动性推助了地价上涨,一时间各地不断爆出“地王”。
尤其是一线城市,“地王”甚至在某些区域扎堆。
“地王”的出现,其实质是市场预期过于乐观的表现。
这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金,需要寻找增值的投资对象,另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地,客观造成了土地市场的供不应求。
从土地资源角度看,我国城市土地供应与未来市场需求是不对应的,人多地少是现状,因此,我国的土地政策必须是进行土地科学利用规划,加强土地使用监管,打击囤地,最大限度开发利用闲置用地,用价格和税收的手段科学配置土地资源,在一定程度上向住房保障用地倾斜。
按照这个思路,2009年,国土资源部出台了一系列的土地政策,主要内容是打击囤地和其他非法占地行为。
对于“超过两年未开工的已出让土地应收回”政策的执行,2009年从中央到地方政府都在积极推进,但效果并不理想。
打击囤地是否能够取得进展,不是取决于政策条文的严与不严,而是取决于政策执行力度的强与弱。
2010年中国房地产政策分析:
一、政策篇
豪新观点:
政府此次的政策调整并未能真正影响到房价
中国房地产市场具有典型的“政策市”特征,而近年来政策的实施明显集中于三大方向,,即对购房市场需求的打击(提高购房门槛)、加大市场供给量(完善住房保障制度)、人为加速地产商开发节奏(通过预售证制度调整)。
政府希翼通过政策的调整,逐步稳定住房价格,然而除个别城市外,大部分城市房价仍未见明显下调。
出台时间
政策细则
着力点
2010-01
严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指;对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付
抬高购房门槛
2010-03
房地产业央企重组
行业整顿
2010-04
再次抬高购房门槛、加快住房保障房供应
抬高购房门槛、提高供应
2010-04
金融杠杆、土地供应、购买准入等各方面对楼市的投资、投机行为进行了严厉打压
打乱开发商开发节奏
2010-06
加快发展公共租赁住房
提高供应
2010-07
严格土地竞买人资格审查,土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。
人为提高供应量
2010-09
预售证制度调整
打乱开发商开发节奏
2010-10
提高准备金利率
打乱开发商开发节奏
2010-11
住房公积金个人住房贷款政策调整
抬高购房门槛
1、通过抬高购房门槛来抑制购房需求并不能打压到房价
不可否认,对个人贷款制度的调整以及对首付比例的提升,人为抬高了购房的门槛、抑制住购房需求。
但各个地区的标杆楼盘所
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