长春天安第一城调研报告66.docx
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长春天安第一城调研报告66
第六部分项目的购买市场调研
一、类比项目的购买市场调研
1-1、按地段资源因素的类比项目调研
1、地块资源因素的确定
住宅类房地产的地块因素含周围景观、污染状况、社会治安、交通、生态环境、卫生、购物场所、文体、医疗、金融服务、宾馆餐饮、邮政电信、电视节目、娱乐设施、休闲、学校共16个。
2、类比标准确立
类别
满分
原因
景观
9
景观对项目面言比较重要,园区的景观周边的景观从室内外看的景观非常重要,是一大卖点,所以比分占9分。
位置
18
位置对项目而言非常重要,什么样的地段,决定什么样的开发方向、路线,也决定了购买的价格是关键问题,所以比分占18分。
环境
10
环境直接影响项目的档次,直接影响购买群的购买心理,作用不容忽视,比分占10分。
交通
8
交通的便利度,直接影响居民的日常生活,如:
上班、办事、外出等,同时也是生活配套的必须,比分占8分。
规模
5
规模的大小,反映开发商的实力,也决定了项目的开发路线,比分占5分。
附加
配套
15
附加配套为项目带来正增值,附加服务齐全,配套完善,无疑是项目增值的又一大价值与撑点,比分占15分。
产品
20
进入以需定产的商品经济时代市场的需求决定了供应产品种类,产品定位的成功与否直接影响销售,占比重最大比分20分。
购买群(市场的接受者)
15
市场决定一切,再好的产品都应跟着市场的需求走,产品的市场接受程度,可以反推出产品的定位符不符合市场需求,占15分。
总分
100
3、按类比标准确定的本项目得分情况
项目名称
天安第一城
类别
中、高档尊居型
得分
景观
周边景观较差,没有能让人心动的自然风景
位置
长春市西南部高新开发区,位置一般
环境
周围有渣土处理所和一些老住宅,环境较差
交通
地处郊区,但有公交、轻轨经过,交通比较便利
规模
建筑面积42万平方米
附加配套
周边配套很差
产品
户型面积偏大,且得房率不高,项目规划一般
购买群
(市场的接受度)
市场基本上无反映,宣传不到位
总分
4、类比楼盘确定
项目地段的综合因素决定市场类比项目,因此经我司项目小组讨论
后,决定在市场上精选26大类比项目作类比,分别为
富豪花园、维多利亚庄园、富苑华城、雍景豪庭、雅仕园、星宇名家、南湖名家、富苑花园、我的家园、威尼斯花园二期、好景山庄、长春明珠、筑业阳光城、兆阳新世纪、金碧家园、长影阳光景都、晨光花园、东兴时代家园、世纪家园、秋实·e景佳园、民航花园、隆礼嘉园、鸿业花园、清华苑、东方伯爵、华侨休闲广场
5、调研结果及相似度分析
对市场现有已实现或基本实现价值的楼盘的研究后,把他们的素质按标准打分,而后用研究楼盘的得分除以项目得分,计算出相似茺,挑选相似度在85%-105%之间的楼盘,为具有模拟坐标的楼盘,分别为:
项目名称
富豪花园
类别
中、高档商住楼
得分
景观
外景观一般,内景观很好
位置
抚松路50号,位置一般
环境
远离闹市、宁静,环境较好
交通
设有公交车终点站,交通方便
规模
总建筑面积40多万平方米
附加配套
附近有银行、学校、菜场等,配套完善
产品
外立面装修效果好;户型多样、适中;规划较好
购买群
(市场接受度)
市场反映较好,宣传的力度很到位
总分
项目名称
维多利亚庄园
类别
中、高档住宅楼
得分
景观
面临南湖公园,景色优美
位置
延安大路15号,南湖之滨
环境
面对南湖公园、街道,环境较好
交通
地处市中心边上,交通便利
规模
总建筑面积6万平方米
附加配套
周边配套比较完善、舒适,内配套
产品
户型设计比较合理,项目规划一般
购买群
(市场接受度)
市场反映一般,目前销售进度50%左右
总分
项目名称
富苑华城
类别
中、高档住宅楼
得分
景观
周边有南湖公园,外景观较好
位置
南湖大道28号,位置较好
环境
项目在建,环境较好
交通
交通便利
规模
总建筑面积30多万平方米
附加配套
产品
购买群
(市场接受度)
总分
项目名称
雍景豪庭
类别
中、高档
得分
景观
有高档商业、街景、繁华景观
位置
红旗街14号,繁华地段
环境
附近有欧亚商都等大型商业场所,环境嘈杂
交通
项目地处闹市,交通便利
规模
建筑面积15万平方米
附加配套
周边有医院、学校、商场等配套
产品
区位优势明显,
购买群
(市场接受度)
由于受到拆迁问题,目前销售困难
总分
项目名称
雅仕园
类别
得分
景观
位置
朝阳区永寿路2号
环境
交通
规模
总建筑面积30多万平方米
附加配套
产品
购买群
(市场接受度)
总分
项目名称
星宇名家
类别
得分
景观
位置
开运街与湖西路交汇处
环境
交通
多路公交线路通过,交通便利
规模
总建筑面积28、9多万平方米
附加配套
外配套一般,内配套比较完善
产品
户型面积设计合理
购买群
(市场接受度)
市场反映较好,目前销售进度50%以上
总分
项目名称
南湖名家·吉港花园
类别
高档
得分
景观
面临南湖公园,风景优美
位置
湖西路与延安大路交汇处,位置佳
环境
临靠大路,环境一般
交通
地处闹市地段,交通便利
规模
建筑面积8万平方米
附加配套
配套比较完善
产品
户型面积偏大
购买群
(市场接受度)
市场反映一般,销售状况欠佳
总分
项目名称
富苑花园
类别
中档住宅楼
得分
景观
附近有南湖公园、新民广场,景观较好
位置
延安大路3号,闹市周边
环境
位于大街边上及闹市周边,环境一般
交通
交通方便
规模
总建筑面积7、2万平方米
附加配套
配套比较完善
产品
户型适中,项目规划合理
购买群
(市场接受度)
市场反映一般
总分
项目名称
我的家园
类别
中、高档住宅楼
得分
景观
外景欠佳,内景有人工湖等,景观较好
位置
亚泰大路与繁荣路交汇处,位置一般
环境
设有一人工湖、楼排列错落有致,环境较好
交通
交通一般
规模
总建筑面积23万平方米
附加配套
有会所、健身房等设施,配套比较齐全
产品
户型适中,项目规划较好
购买群
(市场接受度)
市场反映较好,宣传力度到位,销售较好
总分
项目名称
维尼斯花园二期
类别
普通住宅楼
得分
景观
面对南湖,景观很好
位置
繁荣路维尼斯花园小区内,位置较好
环境
濒临南湖之滨,环境优美
交通
交通一般
规模
总建筑面积29、5万平方米
附加配套
配套齐全
产品
主力户型面积过大,项目规划较好
购买群
(市场接受度)
由于环境好,市场反映较好
总分
项目名称
好景山庄
类别
普通住宅楼
得分
景观
内景观设计精美,设有人造湖泊等
位置
亚泰大街卫星路口
环境
地处卫星广场附近,环境一般
交通
交通一般
规模
总建筑面积26万平方米
附加配套
配套比较完善
产品
户型面积适中,客户定位比较准确
购买群
(市场接受度)
市场反映较好
总分
项目名称
长春明珠
类别
中、高档住宅楼
得分
景观
外景观较好、内景观优雅
位置
人民大街198号,位置一般
环境
环境幽雅,设有人工户、人工岛等多处建筑小品
交通
地处市郊边,交通一般
规模
一期总用地面积30万平方米
附加配套
配套完善
产品
户型设计合理,项目规划较好,但自身质量很差
购买群
(市场接受度)
由于开发商品牌、价格适中、宣传到位等,市场反映很好
总分
项目名称
筑业阳光城
类别
得分
景观
位置
环境
交通
规模
附加配套
产品
购买群
(市场接受度)
总分
项目名称
兆阳新世纪
类别
中档商住楼
得分
景观
位置
进化街25号,位置
环境
内部环境未成型
交通
比较便利
规模
总建筑面积7、23万平方米
附加配套
配套设施一般
产品
户型面积适中,项目规划一般
购买群
(市场接受度)
宣传质量较差,市场反映一般,目前销售进度20%-30%之间
总分
项目名称
金碧花园
类别
中档商住楼
得分
景观
外景观一般,内景观未建成
位置
红旗街53号,位置较好
环境
面临街面,环境一般
交通
繁华地段,交通便利
规模
总建筑面积3、3万平方米
附加配套
配套比较完善
产品
户型面积适中,项目规划较好
购买群
(市场接受度)
市场反映一般,销售推广手段简单
总分
项目名称
长影阳光景都
类别
中档商住楼
得分
景观
有著名的长春电影制片厂、欧亚等,景观较好
位置
红旗街26号,位置较好
环境
临近繁华地段,环境一般
交通
多条公交经过,交通便利
规模
总建筑面积30万平方米
附加配套
配套比较完善
产品
聚商业、住宅等为一体,项目规划较好
购买群
(市场接受度)
市场反映一般,目前销售进度少于15%
总分
项目名称
晨光花园
类别
中、高档住宅楼
得分
景观
靠近南湖广场、南湖公园等,景观较好
位置
前进大街3号,位置一般
环境
大面积绿化配以别致的园林小品等,环境优美
交通
十几条公交路线通过,交通便利
规模
总建筑面积12万平方米
附加配套
有地下车库、儿童乐园、医院、超市、银行等设施,配套齐全
产品
节能建筑,户型多样,项目规划较好
购买群
(市场接受度)
总分
项目名称
东兴时代家园
类别
普通住宅楼
得分
景观
景观一般
位置
红旗街中心组团区内,位置一般
环境
环境比较嘈杂
交通
附近有公交通过,交通比较便利
规模
总用地面积3万多平方米
附加配套
有医疗、购物、教育等设施,配套比较齐全
产品
户型多样,但设计较差,整体规划一般
购买群
(市场接受度)
市场反映一般
总分
项目名称
世纪家园
类别
住宅楼
得分
景观
外景观一般,内景观布置到位
位置
南湖大路56号,位置较好
环境
内部环境优静,外环境一般
交通
交通便利
规模
总建筑面积16万平方米
附加配套
配有娱乐、超市、医疗等设施,配套完善
产品
户型面积适中,项目规划较好
购买群
(市场接受度)
宣传比较到位,市场反映较好,销售率高达70%
总分
项目名称
秋实·e景佳园
类别
普通住宅楼
得分
景观
位置
人民大街东200米,汇文路13号
环境
周边的环境一般
交通
数条公交路线紧密围饶,方便快捷
规模
总建筑面积11、5万平方米
附加配套
购物、休闲、医疗、保健、机构完备,配套完善
产品
户型齐全,但面积过大,个体户型结构不理想
购买群
(市场接受度)
由于价格偏高,主概念超前,市场反映一般,销售率不高
总分
项目名称
民航花园
类别
普通住宅楼
得分
景观
附近有广场、高档住宅等景观
位置
位于卫星广场,东临人民大街、北邻卫星路
环境
周边环境一般
交通
交通比较便利
规模
总用地面积16万平方米,一期6万平方米
附加配套
配套一般
产品
以经济实用为主,规划一般
购买群
(市场接受度)
采用内给、外销进行,大户型的市场反映不好
总分
项目名称
清华苑
类别
商住楼
得分
景观
靠近繁华地段,外景观较好;内景观一般
位置
同志街91-93号,位置好
环境
周边是年大路,环境一般
交通
处于商业街的龙头宝地,交通便利
规模
总建筑面积3、5万平方米
附加配套
附近有商圈、超市、学校等设施,配套较完善
产品
购买群
(市场接受度)
总分
项目名称
东方伯爵
类别
住宅楼
得分
景观
位置
环境
交通
规模
附加配套
产品
购买群
(市场接受度)
总分
项目名称
华侨休闲广场
类别
普通住宅
得分
景观
位置
亚泰大街和卫星路交汇处,位置一般
环境
交通
交通一般
规模
总用地面积21.58公顷
附加配套
配有娱乐、健康、医疗等设施,配套比较完善
产品
购买群
(市场接受度)
总分
6、确定和项目相似度最高的典型项目
经调研结果的相似度分析:
我司确定了与本项目相似度最高的典型项目为富豪花园、维多利亚庄园、富苑华庭、雍景豪庭、雅仕园、星宇名家、南湖名家、富苑花园、我的家园、威尼斯花园二期、好景山庄、长春明珠、亚泰花园杏花苑、筑业阳光城、万科城市花园
7、典型项目的购买市场调研及总结
类别
项目
主要目标市场
(购买市场
的构成)
职业
年
龄
家庭年
收入(万)
备
注
富豪花园
高薪收入阶层
个体、政府官员等
30-50
15-25万
维多利亚庄园
中、高收入者
个体、教育、机关等
25-50
10-15万
富苑华城
高薪收入阶层
政府机关、企业管理、新闻媒体、金融、文艺等
25-50
10-20万
雍景豪庭
中、高收入者
私营业主、事业单位等
25-50
10-15万
雅仕园
高、较高收入者
个体、教育、机关等
25-50
10-15万
星宇名家
高、较高收入者
个体、教育、机关等
25-50
10-15万
吉港花园
高、较高收入者
个体、教育、机关等
25-50
10-15万
富苑花园
高、较高收入者
个体、教育、机关等
25-50
10-15万
我的家园
高薪收入阶层
政府机关、企业管理、新闻媒体、金融、文艺等
25-50
15-25万
威尼斯花园二期
中、高收入者
事业单位、个体等
25-50
10-15万
好景山庄
中、高收入者
事业单位、个体等
25-50
10-15万
长春明珠
高薪收入阶层
政府机关官员、个体、医生、教育等
30-50
15-25万
亚泰花园杏花苑
回迁户及高薪者
企业管理、搞研等
30-50
10-15万
筑业阳光城
高薪收入阶层
个体业主
25-50
10-15万
万科城市花园
中、高收入者
个体业主、事业单位、
25-50
10-15万
类比项目所表现出来的市场购买群体特征:
A、年龄夫妻:
年龄一般在30岁左右,刚有小孩,夫妻双方有比较稳定的工作,收入比较稳定,一般个人月收在1500-2000元左右。
B、父母为孩子买房:
年龄一般在50岁左右,现有住房,即将退休,有一定的积蓄约20万元左右,儿女已到适婚阶段,一般购买两房、三房单位,考虑经济、实用型。
C、中年夫妇:
普通工薪阶层或下海经商者,经历多年的资金积累,属于首次置业者。
D、投资置业者:
有较多收入的阶层,月收入在2000~3000元左右,或有较多的积蓄。
总结:
通过相似楼盘的分析,我们得出目前在售楼盘的基本客户群,经这只是项目的基本目标客群之一,值得注意的是所挑选的相似楼盘,都在项目地块所在的专区内,而通过对它们的研究所得出的目标客群是现在正在该片区购房的客群,因此更准确来说,这是项目所在片区的大的目标客群,即因项目“地段”目前所规范的目标客群。
1-2、建筑类别因素的类比项目调研
1、建筑类别因素的确定
住宅类房地产的建筑类别因素含多层、小高层、别墅、排屋、高层等
2、不同建筑类别的类比项目市场调研
类别
项目
多层
小高层
别墅
排房
高层
备注
富豪花园
√
√
√
√
√
兆阳新世纪
√
√
√
金碧家园
√
√
民兴商住楼
√
民兴佳居
√
维多利亚庄园
√
松宇花园
√
世纪兴嘉园
√
宽平花园
√
星宇花园
√
√
轻铁湖西花园
√
南湖名家
√
湖西小区
√
大通花园
√
祥和小区
√
太阳现代居
√
光明大厦
√
中山花园
√
华宇大厦
√
白菊时代华庭
√
建设广场公寓
√
长春银座
√
万龙花园
√
吉发广场
√
中岚公寓
√
吉宇大厦
√
吉塔公寓
√
新宇富贵苑
√
永长小区
√
√
虹桥人家
√
富苑华城
√
√
√
√
雍景豪庭
√
√
雅仕园
√
√
星宇名家
√
√
富苑花园
√
我的家园
√
√
√
威尼斯花园二期
√
√
√
好景山庄
√
长春明珠
√
√
√
亚泰花园杏花苑
√
√
√
筑业阳光城
√
√
万科城市花园
√
√
晨光花园
√
√
东兴时代家园
√
世纪家园
√
√
秋实e景佳园
√
√
新贵阳楼
√
天裕新苑
√
万龙家园
√
鸿业花园
√
隆礼嘉园
√
华侨休闲广场
√
鸿城国际
√
√
√
新竹花园
√
√
西安花园小区
√
√
吉达花园
√
中新花园
√
乐园小区
√
南波大厦
√
√
超达家园
√
√
乐园一区
√
湖畔小居
√
御花园公寓
√
牡丹小区
√
长影阳光景都
√
松宇花园
√
清华苑
√
东方伯爵
√
五环高尔夫
√
蓝天花园
√
√
慈光世纪居
√
金山花园
√
亚泰花园桃花苑
√
时代大厦
√
天华苑
√
侨居小区
√
3、典型项目的购买市场调研及总结
类别
项目
多层
小
高层
别
墅
排
房
高
层
主要目标客户
富豪花园
√
√
√
√
√
政府、机关管员;老板、投资者等
富苑华城
√
√
√
√
政府、机关管员;老板、投资者等
雅仕园
√
√
收入较高者
星宇名家
√
√
收入较高者
我的家园
√
√
√
政府、机关管员;老板、投资者等
威尼斯花园二期
√
√
收入较高者
长春明珠
√
√
√
政府、机关管员;老板、投资者等
亚泰花园杏花苑
√
√
√
回迁户及部分高收入者
筑业阳光城
√
√
高收入者
万科城市花园
√
√
高收入者
以上所得出的目标市场是从项目建设类别的调研所组成,选择多层的主要为;选择小高层的为;选择别墅的为高薪政府官员、名人等;选择排房的为;选择高层的为,因此项目的建筑类别以多层、小高层为主,由此便确定了项目的主要目标客户为:
A高薪政府、机关管理人员、B老板、C投资商、经营商。
1-3、按价格因素的类比项目调研
1、价格因素的确定
A、以户型平均面积100为标准计算,按项目每个单元的总价格、月供款、首期款(月供款按7成15年计)来推项目目标客户组成。
B、现有市场的价格分类基本可分为:
1500元/平方米以下,1500-2000(元/平方米),2000-2500元/平方米,2500-3000(元/平方米),3000-3500(元/平方米),3500-4000(元/平方米),4000-4500(元/平方米),4500元/平方米以上。
2、不同价格类别的类比项目市场调研
之所以选择这样的价格来进行分析,是因为长春市场上的在售楼盘的价格不外乎在以上8个价格的含括之中(详见下表):
单价(元/㎡)
总价(万元)
首期(万元)
月供(元)
目标客户
1500以下
小于15
小于4、5
工薪人员、私人业主等
1500-2000
15-20
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