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第三章成本法评房地产计税价值
第十三条适用范围
可适用于居住、工业、商业、综合用途房地产。
特别适用于工业和综合用途房地产。
第十四条评估原理
分别评估地产价值和房产价值,以二者之和作为房地产整体价值。
其中,地产价值评估采用基准地价系数修正法,评估中不考虑土地权益状态和取得方式,房产价值评估采用重置成本法。
第十五条房地产价值评估及计算公式
房地产评估值=地产评估值+房产评估值。
第十六条地产价值评估
利用基准地价系数修正法估算地产评估值应按下列步骤进行:
⑴确定土地类别
纳税人按照《土地使用权证》确定
⑵确定应税地产所处地段的基准地价
根据应税地产位置和类型,按照《丹东市基准地价表》(附件1)。
及其说明,确定应税地或其他合法证件进行土地用途申报。
⑶进行评税时点修正
应按评税时点修正基准地价。
评税时点修正系数=评税时点土地价格指数/基准地价基准日土地价格指数,土地价格指数依据当地有关部门对外发布的土地价格指数确定。
以下情况,无需作评税时点修正:
(1)基准地价基准日与评税时点相同;
(2)两时点虽不相同,但期间地价平稳,无明显变化。
⑷进行容积率修正
对商业、居住、综合用地,应根据所在地段土地利用现状,对照《丹东市各级各类土地平均容积率表》(附件3),《丹东市容积率修正系数表》(附件4)进行容积率差异的修正。
对工业用地无须进行容积率修正。
⑸计算宗地楼面熟地价或宗地地面熟地价。
商业、居住、综合用地的宗地楼面地价计算公式如下:
宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×评税时点修正系数×容积率修正系数
工业用地的宗地地面熟地价计算公式如下:
宗地地面熟地价=适用的基准地价(地面熟地价)×评税时点修正系数×容积率修正系数
⑹计算地产评估值。
商业、居住、综合用地地产评估值=宗地楼面熟地价×应税房地产建筑面积。
工业用地地产评估值=宗地地面熟地价×土地使用权面积
第十七条房产价值评估
运用成本法进行房产价值评估应按以下步骤进行:
⑴确定房产类别;确定应税房产用途,然后再按建筑结构、相关设施等条件确定明细类别。
纳税人按照《房屋产权证》或其他合法证件上的用途、建筑结构等进行申报。
⑵收集有关建安造价和间接费用的资料,并计算房产建安造价和间接费用;房产建安造价,按照建设部定额司制定的建设工程定额标准估算。
各地区可委托当地建设工程造价管理部门,利用现有的工程造价资料,整理、制定本地区的《分类房产建安造价标准表》(附件6),房产建安造价可从该表中直接查出。
间接费用可按照建安造价的一定比率估算,即间接费用=建安造价×间接费用比率。
此比率综合考虑利息率、开发利润率、税费率等,经调研测算得出并编制《分类房产建安造价间接费用比率表》(附件7)。
⑶估算房产重置成本
房产重置成本=建安造价×(1+间接费用比率)×建筑面积
⑷核定房产成新率
成新率=1-(1-R)×T/N
当R=0时,成新率=1-T/N
R表示残值率,T表示已经使用年限,N表示经济耐用年限。
房产经济耐用年限和残值率参见《房产经济耐用年限和残值率表》(附件8)。
对于工业房产,当实际成新率小于20%时,按20%核定成新率;除工业以外的房地产,当实际成新率小于30%时,按30%核定成新率。
⑸计算房产评估值
房产评估值=房产重置成本×成新率
第五章收益法评房地产计税价值
第二十一条适用范围
收益法适用于因拥有房地产所有权或使用权而形成有收益或潜在收益的房地产,如商业用途的房地产。
对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估一般不适用。
第二十二条收益法评估原理
通过商业用房地产经营的未来潜在收益折算出其实际价值。
房屋未来潜在收益按照同区域、同类别、同用途房地产的房地产租金标准确定。
第二十三条房地产价值评估及房地产税计税价值求取
⑴房地产价值评估公式及房地产计税价值计算公式
收益法应用实际上就是对被评估房地产未来预期收益进行折现或本金化的过程。
本次批量评估采用收益是均等的方式计算。
其计算公式如下:
×
建筑面积
式中:
P—房地产评估价值
A—房地产预期每平方米年净收益
r—资本化率
n—收益期限
⑵房地产预期每平方米年净收益(A)的确定
房地产预期每平方米年净收益无论是出租型的还是自营型的,均按照商业用房地产平均(基准)租金收益确定,具体操作步骤如下:
①按照丹东市各区域的繁华程度,将整个丹东市划分为四个地段级别。
②将每一地段等级内不同位置的商业用房地产再划分为若干个档次。
③在每一个等级地段中采用统计分析的方法,确定其各类商业用房地产平均(基准)租金水平(详见附件13:
《丹东市区商业用房地产平均(基准)租金表》)。
④按影响商业用房地产价格的主要因素确定调整修正系数(详见附件14:
《商业网点、商场、旅馆修正系数表》)。
⑤房地产预期每平方米年净收益(A)=商业用房地产平均(基准)租金收益×(1±调整系数)
⑶房地产资本化率(r)的确定
资本化率是将资产的未来预期收益折算成现值的比率。
资本化率的确定采用风险累加确定,即:
资本率=无风险报酬率+社会平均风险报酬率+个别风险报酬率
无风险报酬率加社会平均风险报酬率取2004年10月29日中国人民银行公布的一年期基准贷款利率5.58%;个别风险报酬率考虑房地产投资市场、规划等风险,根据目前全国房地产业内权威人士的估计及丹东市房产局近三年来对丹东市房地产市场的调查,个别风险报酬率约为3%左右,故资本化率确定为8%。
⑷确定收益期限(n)
房地产可取得收益年限为待评估房地产的剩余使用寿命,即建筑物的经济耐用年限减去其已使用年限。
由于我国土地使用权有有限期和无限期之别,丹东地区又存在许多已使用年限超过其经济耐用年限的建筑物,考虑本次评估为批量评估,故房地产可取得收益年限统一按30年计算。
第六章基本概念
第二十四条房地产
土地和以房屋形态表现的房产。
第二十五条房地产评税
简称评税,物业税(房地产税)计税价值评估活动。
第二十六条评税时点
评税活动指定的开展日期或评税结果对应的日期。
第二十七条公开市场
在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。
第二十八条公开市场价值
在公开市场上最可能形成的价格。
采用公开市场价值标准时,要求评税的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
第二十九条类似房地产
与评税对象处在同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与评税对象相同或相近的房地产。
第三十条同一供求圈
与评税对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
第三十一条市场比较法
将评税对象与在评税时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算评税对象的客观合理价格或价值的方法。
第三十二条收益法
预计评税对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到评税时点后累加,以此估算评税对象的客观合理价格或价值的方法。
第三十三条成本法
求取评税对象在评税时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算评税对象的客观合理价格或价值的方法。
第三十四条基准地价
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评税的土地使用权平均价格。
基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格,对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期,由政府组织或委托评税,评税结果须经政府认可。
基准地价应按照同一市场供需圈内,土地使用价值相同、等级一致的土地,具有同样的市场价格的原理进行确定。
基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础,以土地收益和价格为依据”的原则,将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣,划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别,在同一土地级别或类型区域中,从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手,测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价,评估出基准地价,并建立相应的因素修正体系。
基准地价分为地面地价和楼面地价两种,地面地价又分为毛地地面地价和净地地面地价,楼面地价属于净地价。
第三十五条楼面地价
按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。
第三十六条地面地价
按土地四至圈定的面积平均分摊总价的单位面积地价。
第三十七条净地价格
是指完成了征地拆迁、宗地外基础设施配套和宗地内平整、具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
第三十八条毛地价格
是指已完成宗地外基础设施配套而未进行宗地内拆迁补偿平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
第三十九条土地出让金
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用者向国家支付的土地使用权价款。
土地出让金不等于土地所有权收益。
第四十条土地取得费
指政府或用土单位为取得土地使用权而支付的客观费用。
主要包括征地、动迁、安置补偿的费用;行政事业性收费及税。
不包括新增建设用地有偿使用费和宗地内外的基础设施配套开发费。
第四十一条土地开发费
是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。
主要包括宗地内外的土地开发平整及基础设施配套费。
第四十二条容积率
容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。
因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。
第四十三条基准地价修正法
在政府确定公布了基准地价的地区,由评税对象所处地段的基准地价调整得出评税对象宗地价格的方法。
第四十四条房产重置价格
是指采用评税时点的建筑材料和建筑技术,按评税时点的价值水平,重新建造与应税房产具有同等功能效用的全新状态的房产的正常价格。
是房产建安造价与开发间接费用之和。
第四十五条房产重建价格
采用房产原有的建筑材料和建筑技术,按评税时点的价格水平,重新建造与应税房产相同的全新状态的房产的正常价格。
第四十六条重置成本法
就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评税对象,所需的全部成本减去评税对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额,以其作为评税对象现实价值的一种评税方法。
第四十七条物理折旧
建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。
第四十八条功能折旧
建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。
第四十九条经济折旧
建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。
第五十条建设工程定额
建设工程定额是指在正常的施工条件和合理劳动组织、合理使用材料及机械的条件下,完成单位合格产品所必须消耗资源的数量标准,其中的资源主要包括在建设生产过程中所投入的人工、机械、材料和资金等生产要素。
建设工程定额反映了工程建设投入与产出的关系,它一般除了规定的数量标准以外,还规定了具体的工作内容、质量标准和安全要求等。
第五十一条房产建安造价标准
参照建设工程定额,所确定的分类房产建筑安装造价标准。
第五十二条间接费用
是除建安造价以外的各项费用和利润,主要包括管理费用、财务费用销售费用等非直接费用和利润等。
第五十三条间接费用比率
是指间接费用与建安造价的比值。
第五十四条房产经济耐用年限
指房产自建造完成之日起预期产生的收益大于运营费用的持续期。
可参照《房地产单位会计制度》(建设部[1992]369号)中的有关规定来确定。
第五十五条净残值率
资产的净残值是指资产报废时预计可收回的残余价值扣除预计清理费用后的余额。
净残值率=净残值/原值
第五十六条成新率
固定资产成新率又称“固定资产净值率”或“有用系数”,是当期平均固定资产净值同固定资产原值的比率,反映了固定资产的新旧程度,体现了固定资产更新的快慢和持续发展的能力。
评税中的成新率是反映房产新旧程度的指标,一般用百分比表示。
第五十七条收益期限:
收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
第五十八条资本化率:
资本化率是与利率、折现率、内部收益率(内部报酬率)同类性质的比率。
是投资回报与所投入的资本的比率。
第七章附则
第五十九条实施时间
本标准自2008年1月1日起实施。
2005年技术标准同时废止。
第六十条标准解释
本标准由丹东市地方税务局负责解释。
附件1:
丹东市基准地价表
1.基准地价(估价日期:
2008年1月1日)
(1)丹东市区及周围地区基准地价表(单位:
人民币元/平方米)
级别
商业用地
住宅用地
工业用地
综合用地
一级
2500
1350
580
580
二级
2060
1100
450
450
三级
1680
830
380
380
四级
1210
650
280
280
五级
920
470
190
190
六级
610
370
155
155
七级
430
东港市基准地价表
地区
乡镇等级
内部级别
商业用地
住宅用地
工业用地
综合用地
商业基准地价元/M2*40年
住宅基准地价元/M2*70年
工业基准地价元/M2*50年
综合基准地价元/M2*50年
东港市城区
1等
Ⅰ
1217
519
397
519
Ⅱ
900
406
307
406
Ⅲ
579
291
216
291
Ⅳ
364
215
154
215
前阳、孤山
2等甲
Ⅰ
750
380
300
380
Ⅱ
500
300
220
300
Ⅲ
300
240
140
240
新兴、新城
2等乙
Ⅰ
650
340
240
340
Ⅱ
300
210
140
210
汤池
2等丙
Ⅰ
550
300
220
300
Ⅱ
250
180
140
180
长山、椅圈、北井子、黄土坎
3等
Ⅰ
450
240
180
240
Ⅱ
200
160
120
160
龙王庙、十字街、东尖头、黄土坎农场、菩萨庙、马家店、新立、合隆、五四、兴龙,201国道两侧50米建设用地
4等
Ⅰ
350
200
160
200
Ⅱ
180
150
120
150
长安、新农、小甸子、黑沟、马家岗,201以外其他硬覆盖道路两侧50米建设用地
5等
Ⅰ
250
170
140
170
Ⅱ
160
140
100
140
宽甸县基准地价表
地区
乡镇等级
内部级别
商业用地
住宅用地
工业用地
住宅用地
商业基准地价元/M2*40年
住宅基准地价元/M2*70年
工业基准地价元/M2*50年
住宅基准地价元/M2*70年
宽甸县城区
1等
Ⅰ
762
288
169
288
Ⅱ
431
208
143
208
Ⅲ
267
156
120
156
Ⅳ
250
112
104
112
灌水
2等
Ⅰ
315
193
121
193
Ⅱ
210
143
99
143
青山沟、长甸、石湖沟
3等
Ⅰ
303
188
107
188
Ⅱ
202
139
88
139
太平哨、硼海、古楼子、永甸
4等
Ⅰ
249
161
86
161
Ⅱ
166
119
70
119
杨木川、毛甸子、大川头
5等
Ⅰ
234
154
82
154
Ⅱ
156
114
67
114
步达远、牛毛坞、青椅山、红石砬子
6等
Ⅰ
190
133
69
133
Ⅱ
127
98
57
98
镇江、下露河、虎山
7等
Ⅰ
143
110
56
110
Ⅱ
95
81
46
81
八河川、大西岔、双山子
8等
Ⅰ
120
98
55
98
Ⅱ
80
72
45
72
(2)凤城市城镇土地基准地价表(单位:
人民币元/平方米)
土地类型
基准地价
一级
二级
三级
四级
五级
六级
七级
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅰ
Ⅱ
Ⅰ
Ⅱ
Ⅰ
Ⅱ
Ⅰ
Ⅱ
Ⅰ
Ⅱ
商业用地
968
680
400
300
450
350
250
350
200
300
180
250
160
200
140
170
140
居住用地
469
341
207
180
280
240
160
240
150
200
140
170
130
140
120
120
100
工业用地
310
229
145
120
160
140
100
140
100
130
90
120
90
110
80
100
70
综合用地
469
341
207
180
280
240
160
240
150
200
140
170
130
140
120
120
100
2.基准地价级别范围
(1)丹东市区及周围地区基准地价级别范围
①丹东市区及周围商业用地级别范围
级别
范围说明
一级
东起朝凤街、兴东街,西至丹东火车站,北起山上街,南至鸭绿江;边境经济合作区花园河以东防洪坝至鸭绿江部分。
二级
东起丹东火车站铁路线,西至花园河,北起铁路线、山上街,南至防洪坝;东起大沙河,西至兴东街,北起公安街,南至鸭绿江。
三级
东起花园河,西至白房河,北起桃源街,南至鸭绿江(含月亮岛);东起大沙河,西至抗馆,北起三幼街、锦江山、七道沟烈士陵园、市一院住院部,南至山上街、公安街;东起曙光路东泰路,西至大沙河,北起大沙河,南至鸭绿江(含珍珠岛)。
四级
东起白房河,西至五道河,北起桃源街,南至五道河;花园沟花园路以东至304国道,花园河以西,沟口至富荣街;宾馆沟三幼街至园林局车队;七道沟烈士陵园以北、八道沟市一院住院部以北至各沟沟里;东起果园路,西至元宝山净水厂,北起山根、幸福街,南至大沙河、经山街;东起爱河,西至曙光路,北起东平大街,南至鸭绿江;蛤蟆塘镇政府所在地。
五级
浪头镇内;鹤大公路滨江大市场两侧;东起花园路,西至建工学校、闻山楼;北起四建公司、菊花山、制药厂劳服,南至桃源街;花园沟304国道、花园路西侧及富荣街以北至振安区公路管理段;九道沟幸福街以北;东起太平前街东口,西至曙光路,北起暗沟,南至东平大街;外环路套外段以西至套马线以东。
六级
安民镇西安民村、忠杰村、顺天村、文安村部分;文安滩;仁川工业团地;东起福春街帽盔山,西至中和路,北铁路浪东线、东北有色金属学校、滨江粮库、铁合金厂,南至鸭绿江;白房沟四建公司以北;铁矿沟绿丹药业仓库以北;桃源东路以东的表厂沟沟里;外环路龙头段以东。
七级
城区内六级以上未包含的土地。
②丹东市区及周围居住用地级别范围
级别
范围说明
一级
东起朝凤街、兴东街、九江街,西至丹东火车站,北起锦江山、山上街,南至鸭绿江。
二级
东起丹东火车站,西至花园河,北起铁路线、三幼街、丹东宾馆,南至鸭绿江(含月亮岛);东起大沙河,西至锦江山,北起广播电视中心、小东沟路口、解放路、市一院住院部、铁路沙河镇车站,南至山上街、公安街、长兴街、鸭绿江。
三级
东起花园河,西至白房河,北起桃源街以北二百米,南至鸭绿江;花园沟自市一建公司以南至铁路线,三幼街;北起七道沟烈士陵园、七道桥、小东沟社区南至广播电视中心;八道沟隧道至平安街、解放路;东起蔡家街,西至元宝山净水厂,北起通乡后街,南至大沙河、铁路线;东起爱河、东泰路,西至大沙河;北起大沙河、东平大街,南至鸭绿江(含珍珠岛)。
四级
东起江岸路,西至铁路线,北起中和路,南至北环路、四冶线;鹤大公路滨江大市场段两侧;东起白房河,西至五道河,北起桃源街,南至五道河;花园沟一建公司以北、花园路以东;七道沟烈士陵园以北、七道桥以北至各沟沟里;东起大沙河,西至元宝山,北起幸福街南至大沙河;东起外环路,西至曙光路、东泰路,北起山坡,南至东平大街;蛤蟆塘镇中心辽东学院。
五级
安民镇政府所在地;东起五道河,西至五一八厂、机场路,北起中和路、铁路线、滨江粮库、铁合金厂,南至鸭绿江;白房沟丹东药业公司以北;铁矿沟绿丹药业仓库以北;表厂沟宾馆路以北至沟里;九道沟幸福街以北至沟里;套马线套外村段以西至山根;外环路套外段以东,爱河以北至山根。
六级
城区内五级以上未包含的土地。
③丹东市区及周围工业用地及综合用地级别范围
级别
范围说明
一级
东起大沙河,西至花园河,北起铁路线,南至鸭绿江。
二级
东起花园河,西至五道河,北起桃源街,南至鸭绿江(含月亮岛);
北起海华小学、烈士陵园、市一院住院部、幸福街,南至铁路线;
东起曙光路,西至大沙河,北起大沙河,南到鸭绿江(含珍珠岛)。
三级
东起五道河,西至地质路;北起铁合金厂、丹东药业有限公司、菊花山、七道,南至桃源街;北起花园沟里,南至海华小学、富荣街;表厂沟山上小学以北、宾馆沟丹东宾馆以北、七道沟烈士陵园以北、八道沟市一院住院部以北、九道沟幸福街以北至各沟沟里;东起大沙河,西至新源街,北起山根,南至大沙河;东起爱河,西至曙光路、东泰路,北起珍珠山水源地,南至鸭绿江。
四级
东起农药厂、地质103队,西至四冶线;北起山根,南至鸭绿江;东起外环路,西至太平前街东口,北起山根,南至东平大街、爱河;蛤蟆塘镇政府所在地。
五级
鸭绿江边文安滩至四冶路;安民镇内;
蛤蟆塘镇铁路以东;
外环路龙头段以东;
六级
城区内五级以上未包含的土地。
(2)凤城市基准地价级别范围
级别
范围说明
一级
Ⅰ
东:
凤铧街与沈丹公路交汇处至南河川桥路段;南:
二道河北侧;西:
凤北路运输公司;北:
翰墨街北延223米。
河南段:
公安街、苗克秀街、邓铁梅路所含区域。
Ⅱ
东:
环卫处;南:
沈丹公路与凤长线铁路交汇处;西:
沈丹铁路线;北:
沈丹公路北延360米。
凤铧街凤山供销社至二四一加油站路段两侧。
凤凰山风景旅游区。
Ⅲ
东:
丁香山;南:
沈铁二线基地;西:
团山街;北:
北山。
凤山经济管理区、二克工业园区。
Ⅳ
凤凰城区、凤山区1—3级以外的地区。
二级
通远堡
凤山经济管理区
二龙工业区
三级
青城子草河经济管理区
赛马爱阳
四级
边门刘家河
五级
东汤宝山白旗
六级
鸡冠山红旗大堡
七级
四门子石城大兴
沙里寨弟兄山蓝旗
附件2:
各级各类土地平均容积率表
2.丹东市各级各类土地容积率表
(1)丹东市容积率修正系数表
住宅用地容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表
标准容积率=1.6
标准容积率=1.8
容积率
修正系数
容积率
修正系数
容积率
修正系数
容积率
修正系数
0.5
0.6
3.5
1.5324
0.
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