四川省房地产行业月度分析报告03期.docx
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四川省房地产行业月度分析报告03期.docx
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四川省房地产行业月度分析报告03期
2010年第03期
数据截至:
2010年04月
北京银联信信息咨询中心
正文目录
图表目录
数据说明
本中心发布的《房地产月度分析报告》以月度为时间间隔,对全国各省份房地产市场运行情况进行监测,并加以深度分析,为商业银行房地产信贷工作提供参考依据。
为保证报告数据的权威性、准确性,我们以国家以及各省统计局发布的房地产数据为准。
但由于统计局发布数据时间的滞后性,各省房地产运行数据需要在第二月月末才对外公布,造成了报告数据部分的不及时,请您给予谅解。
为弥补这一不足,我们将对省内重点城市房地产进行动态观测,即时收集、整理重点城市房地产行业的运行情况,为银行客户提供最为详尽、及时的房地产行业动态信息,并对当月发生的热点事件进行深度剖析,尽可能满足银行客户的工作需要。
第一章全国宏观经济及房地产市场分析
一、国内宏观经济走势分析
(一)工业经济增长趋缓
2010年4月份,工业生产在去年同期较低基数上保持较快增长,重工业增速有所回落;产品出口持续回升,正逐步恢复到国际金融危机前的水平;原材料、燃料、动力购进价格持续较快上涨,企业生产成本压力加大。
4月份,全国规模以上工业增加值增长17.8%,比上月回落0.3个百分点;1-4月,规模以上工业增加值同比增长19.1%,增速同比加快13.6个百分点,若考虑去年同期基数较低,以前年同期为基期,近两年1-4月平均增速为12.1%。
图表1:
2009年4月-2010年4月全国工业增加值同比增速
数据来源:
国家统计局银联信整理
重工业增速有所回落,轻工业运行加快。
4月份,规模以上轻工业增长14.1%,比上月加快0.7个百分点;规模以上重工业增长19.4%,比上月回落0.6个百分点。
1-4月,轻、重工业增加值同比分别增长14.1%和21.4%;以前年同期为基期,近两年1-4月平均增速分别为10.5%和14.8%。
在规模以上工业增加值所占比重中,轻工业由去年同期的31.3%下降到29.2%,重工业则由68.7%上升到70.8%。
从分类上来看,规模以上工业出口交货值同比增长27.5%,比上月加快1.7个百分点;完成工业投资19095亿元,同比增长21.6%,比上年同期回落6.1个百分点;工业品出厂价格同比增长6.8%,涨幅比上月扩大0.9个百分点;全社会用电量同比增长23.1%,其中工业用电量同比增长25.6%,增幅比一季度回落2个百分点;全国工业产品销售率98.4%,同比提高0.7个百分点,比上月提高0.6个百分点;原材料工业增加值同比增长17.3%,比3月份回落0.1个百分点。
(二)城镇固定资产投资继续回落
2010年4月份,全国城镇固定资产投资累计46743亿元,同比增长26.1%,比09年同期回落4.4个百分点,比一季度回落0.3个百分点。
其中,国有及国有控股投资19394亿元,增长20.8%;房地产开发投资9932亿元,增长36.2%。
分产业来看,第一产业投资增长16.5%,第二产业投资增长21.7%,第三产业投资增长29.7%。
在行业中,煤炭开采及洗选业投资592亿元,同比增长27.8%;电力、热力的生产与供应业投资2225亿元,增长5.6%;石油和天然气开采业投资506亿元,增长2.7%;铁路运输业投资1136亿元,增长17.5%。
图表2:
2009年4月-2010年4月全国城镇固定资产投资增速
数据来源:
国家统计局银联信整理
(三)居民消费平稳增长
2010年4月份,我国社会消费品零售总额11510亿元,同比增长18.5%,比去年同期快了3.7个百分点,比上个月上升了0.5个百分点。
从全国社会消费品零售总额的增速看,2010年4月份较上个月增速有所上升,但是其单月零售额几乎相同。
从2009年开始至今,全国社会消费品零售总额增速保持较为平稳的。
图表3:
2009年4月-2010年4月全国社会消费品零售额增速
数据来源:
国家统计局银联信整理
(四)价格指数显现走高
2010年4月份,我国居民消费价格指数(CPI)102.8,比上个月上升了0.4,4月份居民消费价格指数并没有超出此前预期,CPI的变动仍处于温和上涨范围。
从涨价的原因看,居民消费价格同比涨幅的上升主要原因是去年涨价的翘尾因素较大,以及蔬菜、水果等农产品涨价较多。
4月份居民消费价格总水平同比上升的2.8%中,翘尾影响约为1.5个百分点,新涨价因素约为1.3个百分点。
在新涨价的1.3个百分点中,粮食、鲜菜、鲜果涨价合计影响1.1个百分点,占新涨价因素的84.6%。
其中,粮价的持续小幅上涨是政府提高最低收购价政策调控的结果;菜果等价格的上涨主要受灾害性天气等短期因素影响。
今年1-4月份CPI平均水平2.4%,与预期的全年CPI同比涨幅为3%有一定差距,实现全年居民消费价格总水平涨幅在3%左右的预期调控目标是有基础的。
首先,价格是经济运行的综合反映,价格上涨要与经济增长相适应、相协调。
今年一季度我国GDP增速达到11.9%,各行业的景气度也明显提高。
相对于GDP的高速增长,目前的CPI涨幅是正常的;其次,今后几个月,伴随着天气好转、农产品大量上市,由蔬菜、水果引发的新涨价因素将有所减弱。
但由于去年二季度CPI下降较多,去年12月份上涨较多对今年的翘尾因素还将继续上升,预计二季度价格总水平仍将保持小幅温和上涨的态势。
进入三季度,由于翘尾因素的逐渐消失,CPI同比涨幅会逐渐回落。
图表4:
2009年4月-2010年4月全国CPI变动情况
数据来源:
国家统计局银联信整理
图表5:
2010年4月我国主要宏观经济指标
指标
本月绝对量
本月同比增长
累计绝对量
累计同比增长
(%)
(%)
一、规模以上工业增加值
-
17.8
-
19.1
主要行业增加值
纺织业
-
11.2
-
12.4
化学原料及化学制品制造业
-
17.9
-
20.5
非金属矿物制品业
-
20.4
-
21.9
通用设备制造业
-
23.3
-
22.8
交通运输设备制造业
-
23.2
-
33.9
电气机械及器材制造业
-
18.2
-
17.7
通信设备、计算机及其他电子设备制造业
-
18.2
-
21.7
电力热力的生产和供应业
-
14.8
-
15.3
黑色金属冶炼及压延加工业
-
19.7
-
20
主要产品产量
原煤(亿吨)
天然原油(万吨)
1626.2
4.2
6444.8
4.3
发电量(亿千瓦时)
3316.4
21.4
12842.1
21.5
生铁(万吨)
5162.3
23
20222.5
22.2
粗钢(万吨)
5540.3
27
21386.5
25.4
钢材(万吨)
6910.7
31.5
25442.6
29.3
水泥(亿吨)
16114.5
16.1
49952.8
18.9
汽车(万辆)
159.8
34.6
621.6
61.9
二、城镇固定资产投资(亿元)
-
-
46743
26.1
其中:
国有及国有控股
-
-
19394
20.8
其中:
房地产开发
-
-
9932
36.2
分产业
第一产业
-
-
679
16.5
第二产业
-
-
19461
21.7
第三产业
-
-
26603
29.7
分行业
煤炭开采及洗选业
-
-
592
27.8
电力、热力的生产与供应业
-
-
2225
5.6
石油和天然气开采业
-
-
506
2.7
铁路运输业
-
-
1136
17.5
非金属矿采选
-
-
21.2
24
黑色金属矿采选、冶炼及压延加工业
-
-
19.7
20
有色金属矿采选、冶炼及压延加工业
-
-
19.7
22.3
三、社会消费品零售总额(亿元)
11510
18.5
-
-
住宿及餐饮(亿元)
1265.4
17
-
-
批发和零售(亿元)
10245
18.7
-
-
四、居民消费价格(指数)
102.8
-
102.4
-
食品(指数)
106
-
105.3
-
烟酒及用品(指数)
101.7
-
101.6
-
衣着(指数)
98.7
-
99
-
家庭设备用品及服务(指数)
99.5
-
99.2
-
医疗保健及个人用品(指数)
102.8
-
102.5
-
交通和通信(指数)
100
-
99.9
-
娱乐教育文化用品及服务(指数)
100.4
-
100.1
-
居住(指数)
104.5
-
103.3
-
五、工业品出厂价格(指数)
106.8
-
-
-
生产资料(指数)
108.5
-
-
-
采掘(指数)
130.9
-
-
-
原料(指数)
113.6
-
-
-
加工(指数)
103.3
-
-
-
生活资料(指数)
101.4
-
-
-
食品(指数)
102.6
-
-
-
衣着(指数)
101.6
-
-
-
一般日用品(指数)
101.4
-
-
-
耐用消费品(指数)
99.4
-
-
-
六、原材料、燃料、动力购进价格(指数)
112
-
-
-
有色金属材料和电线类(指数)
129.1
-
-
-
燃料动力类(指数)
124
-
-
-
黑色金属材料类(指数)
108.3
-
-
-
化工原料类(指数)
107.4
-
-
-
资料来源:
国家统计局银联信
二、国内货币环境运行分析
(一)货币供应高位微调
2010年4月末,我国广义货币供应量(M2)余额为65.66万亿元,同比增长21.48%,比上个月回落了1.02个百分点;狭义货币供应量(M1)余额为23.39万亿元,同比增长31.25%,比上个月上升了1.31个百分点;市场货币流通量(M0)余额为3.97万亿元,同比增长15.76%,比上个月回落了0.05个百分点。
图表6:
2009年4-2010年4月m1增速、m2增速、m1/m2变化
数据来源:
国家统计局银联信整理
4月份,M1同比增速有所上升,M2同比增速继续下滑,但两者仍处于较高的水准,金融对经济支持依然健康合理。
目前货币增速仍处于较高的水平,足以支持企业的资金需求。
M1/M2值有略微上升,但总体走势趋稳,通胀压力不大,经济也在进一步的冷却中。
(二)新增贷款反弹,略高于市场预期
从央行给出的4月份信贷数据,企业中长期贷款在回落,而居民户中长期贷款在提高,这表明金融支持消费的力度在加大,而居民户中长期贷款中增加的相当一部分,也有可能是赶在房地产新政出台前所为。
未来在新增贷款方面,监管层会较前期严格控制,前期多增加部分,后期会有所压缩,以保证全年7.5万亿的计划;而且也会要求各商业银行更加把握贷款投放的速度和节奏以及优化贷款结构来防范贷款风险,因此预计5月新增贷款将有所回落,大概在4500亿-5500亿元左右。
三、宏观经济走势对房地产市场影响分析
(一)工业经济增长和国家新政共同刺激房地产市场
2010年4月份,我国工业经济增速趋缓,但涨幅依然较高。
工业经济的持续增高,必然会提升就业率、居民的生活和消费水平,居民生活水平的提高意味着对住房的需求增加,而企业的发展壮大直接影响商业用房市场。
但是由于4月份出台的一系列政策,房地产市场成交量后半月直线下滑,买卖市场冷清,取而代之的是租赁市场的活跃,转售为租的房源大幅增加,本打算买房的购房者也暂时抱观望态度转为继续租房。
(二)房地产供给渐平缓
2010年4月份,城镇固定资产投资增速持续回落,由于政策的大力调整,房地产行业的投资增速也逐渐平缓。
由于一线城市的投资性价比已经远不如前,所以4月份以海南为首的一些二三线城市成为投资者的新宠,如今很多大型房企如万科也以二三线城市的房地产开发为主要经营对象。
因此二三线城市的房地产供应量将会有显著的提高,而一线城市的供应量则会下降。
可见虽然房地产市场供给总体走势并没有大变动,但是内部却有升有降,变动较明显。
四、国内房地产市场整体运行监测
(一)行业景气情况
2010年4月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.66,比上个月降低了0.23点,比去年同期。
从分类指数来看,房地产开发投资分类指数为104.94,比3月份提高1.36点,比去年同期提高13.74点;本年资金来源分类指数为118.15,比3月份回落1.52点,比去年同期提高23.85点;土地开发面积分类指数为88.45,比3月份提高1.38点,比去年同期回落4.25点;商品房空置面积分类指数为101.78,比3月份提高1.99点,比去年同期提高10.58点;房屋施工面积分类指数为111.85,比3月份回落0.19点,比去年同期提高18.38点。
受房地产调控政策的影响,全国房地产开发景气指数自去年4月以来首次出现下调,尽管市场数据“飘红”,但在强有力的宏观政策调控下,房价环比增幅已经触顶,从5月开始,房价增幅将逐步回落。
图表7:
2009年4月-2010年4月全国房地产开发景气指数趋势
数据来源:
国家统计局银联信整理
(二)土地市场情况
从土地供应来看,2010年4月份,全国70个重点城市共推出土地809宗,环比减少26%,同比增加4%;推出土地面积4228万平方米,环比减少35%,同比增加14%。
其中,推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)249宗,环比减少40%,同比减少7%;推出土地面积2085万平方米,环比减少44%,同比增加48%。
土地供应受“计划出台之前暂停土地出让”的政策影响,4月土地供应有所回落,随着出让计划的落实,5月将迎来供应高峰。
从土地成交来看,2010年4月份,全国70个重点城市共成交土地628宗,环比减少40%,同比增加9%;成交土地面积2947万平方米,环比减少55%,同比增加5%。
其中,住宅用地成交218宗,环比减少43%,同比增加11%;成交土地面积1549万平方米,环比减少54%,同比增加28%。
受供应减少影响,本月土地市场交易量锐减,环比降幅超过40%。
从成交价格来看,随着各项土地政策的不断出台,土地调控政策的效果已日渐显露,继2月、3月土地价格连续下调之后,4月楼面地价进一步下降。
全国70个城市平均楼面地价1300元/平方米,环比下跌10%,其中住宅用地平均楼面地价1793元/平方米,环比下跌4%。
图表8:
2010年4月全国29个重点城市土地交易情况
单位:
宗万平方米元/平方米
城市
总数
住宅
宗数
用地面积
楼面价格(累计)
宗数
用地面积
楼面价格(累计)
推出
成交
推出
成交
推出
成交
推出
成交
推出
成交
推出
成交
北京
19
9
191
68
1408
1133
3
0
40
0
2829
-
上海
26
25
159
134
2512
1024
7
6
97
86
4983
8395
广州
12
3
41
13
1142
1526
1
0
2
0
-
-
深圳
3
1
27
2
745
745
0
0
0
0
-
-
天津
65
99
653
508
1483
1527
17
17
431
283
1766
1865
杭州
30
19
43
31
779
787
5
3
14
6
1010
4253
南京
10
14
60
34
2291
1766
5
5
32
14
2245
2610
武汉
49
48
198
196
-
581
13
13
97
97
-
2643
重庆
29
10
118
39
344
529
10
3
25
4
992
1625
成都
17
13
93
58
1315
2333
14
12
79
57
1364
2338
沈阳
44
19
347
167
830
835
10
6
44
29
1160
793
青岛
27
11
170
128
1310
1599
7
6
117
117
1562
1718
济南
14
19
39
53
-
2789
9
8
30
11
-
2936
苏州
14
12
56
44
174
184
0
0
0
0
-
-
宁波
31
31
68
73
785
2928
5
5
28
30
1398
2428
无锡
19
39
42
185
-
2568
10
20
30
142
-
2911
厦门
10
13
30
40
2202
3349
2
2
4
4
3117
6606
福州
1
0
187
0
2724
-
1
0
187
0
2724
-
东莞
11
11
22
23
464
364
0
0
0
0
-
-
长春
19
21
106
108
230
1178
8
11
68
91
-
1222
大连
18
18
119
119
2218
2218
10
10
101
101
2218
2218
长沙
4
5
15
35
2872
961
3
5
14
35
3064
961
南昌
9
6
47
33
692
582
2
1
3
1
1377
2708
太原
0
0
0
0
-
-
0
0
0
0
-
-
郑州
21
14
111
91
564
424
3
1
21
1
800
1240
洛阳
4
1
10
1
605
886
1
1
1
1
886
886
哈尔滨
32
27
43
53
234
223
9
10
12
15
173
211
西安
6
7
24
14
-
604
4
4
19
9
-
589
昆明
3
1
13
1
763
507
2
1
12
1
683
507
数据来源:
国家统计局银联信整理
(三)供需对比情况
从供给方面看,2010年4月份,全国完成房地产开发投资9932.05亿元,同比增长36.2%,增幅比去年同期提高31.3个百分点。
其中商品住宅完成投资6854.48亿元,同比增长34%,相比去年同期提高了30.6个百分点,站房地产开发投资的比重为69.01%。
从需求方面看,2010年4月份,全国商品房销售面积2.34亿平方米,同比增长32.83%;其中商品住宅销售面积2.11亿平方米,同比增长30.27%;办公楼销售面积464.4万平方米,同比增长85.49%;商业营业用房销售面积0.14亿平方米,同比增长56.18%。
4月份商品房销售额1.24万亿元,同比增长55.4%。
其中商品住宅销售额增长51.5%,办公楼和商业营业用房米销售额分别增长106.2%和78.44%。
第二章四川省经济运行情况及房地产市场分析
一、四川省经济运行情况分析
(一)工业经济保持较快增长
2010年4月,四川规模以上工业企业实现增加值496.23亿元,比去年同期增长25.9%,比3月25.6%的增幅高0.3个百分点,比去年4月增幅高7.7个百分点;1-4月,累计工业增加值同比增长28.1%,比1-3月的增幅低2.3个百分点,但比去年同期增幅提高10.2个百分点。
四川工业生产呈现整体平稳增长态势,为房地产的发展打下坚实基础。
1-4月,四川规上工业增加值同比增幅为28.1%,比全国平均增幅(19.1%)高9个百分点,位居各省市区增幅第5位。
从当月增幅看,四川增长曲线图近一年多来一直处在全国平均增长线上,4月份高出全国增幅8.1个百分点。
图表9:
2009年1月-2010年4月四川省工业增加值及增速变化图
单位:
亿元
数据来源:
国家统计局银联信整理
(二)固定资产投资环比下降
2010年4月,四川省全社会固定资产投资1037.9亿元,同比增长80.4%,环比下降18.4%。
2009年下半年以来,四川省的固定资产投资额在970-1380亿元之间波动,未出现大的动荡,其持续地投入成为推动四川经济高速增长的重要引擎,本月相比第一季度的持续上涨,回落较明显。
1-4月,四川省累计完成固定资产投资3196.5亿元,同比增长78.9%,增速比1-3月快0.7个百分点。
分产业看,1-4月,第一产业投资150.8亿元,下降0.4%;第二产业投资1438.4亿元,增长16.4%,其中工业投资1408.0亿元,增长17.7%;第三产业投资2143.3亿元,增长18.4%。
图表10:
2009年7月-2010年4月四川省各月固定资产投资及增速变化图
单位:
亿元
数据来源:
国家统计局银联信整理
(三)消费品市场保持良好发展态势
图表11:
2009年7月-2010年4月四川省各月CPI变化图
数据来源:
国家统计局银联信整理
2010年4月,CPI同比上涨2.2%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。
其中,CPI指数中所占权重最大的食品类商品价格同比上涨4.4%,是拉动全省CPI走高的主要原因。
四川省CPI涨幅仍比全国低0.6个百分点。
PPI也同比上涨4.1%,涨幅比上月扩大0.6个百分点。
1-4月,居民消费价格总水平同比上涨1.6%,涨幅比一季度略高0.2个百分点。
从2010年年初至今,四川省的消费品及服务价格水平一直处于上升趋势,由此推断,接下来几个月四川省的消费价格指数仍会小幅上涨。
二、四川省房地产市场的运营分析
(一)四川省房地产投资情况分析
1、房地产投资情况分析
2010年4月,四川省房地产行业完成开发投资152.53亿元,同比增长42.9%,显著高于全国平均36.2%的水平,环比3月投资额回落25%,开发投资额度占全国的比重也由上个月的5.9%下降至4.57%。
图表12:
2009年1月-2010年4月四川省各月房地产投资及增速变化图
单位:
亿元
数据来源:
国家统计局银联信整理
从2009年1月至今的月度数据看,四川省房地产投资总额的月度分布基本均衡,但是进入2009年12月份后,全省的房地产投资总额迅速增长,在年底的时候达到了214.71亿元,环比大增42.25%,这一势头延续至了2010年第一季度,1-2月、3月的投资总额分别为189.56亿元、203.5亿,投资额占比也达到了6.03%的新高峰,4月份的投资额回落至09年9-11月的水平,开发商的乐观预期有所下滑。
2、房地产到位资金充裕程度分析
2010年4月,四川省房地产到位资金224亿元,同比增长68.3%,高出全国13个百分点。
1-4月累计到位资金1169.54亿元,同比增长101.1%,显著高于全国59%的水平。
从单月走势来看
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