滁州市区房地产项目销售情况调研报告.docx
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滁州市区房地产项目销售情况调研报告.docx
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滁州市区房地产项目销售情况调研报告
滁州市区房地产项目销售情况调研报告
一、调研范围
南谯区、琅琊区
二、调研方式
电话咨询与售楼部咨询相结合
三、现阶段各楼盘销售情况
住宅项目:
1、左岸香颂
较开盘期的成交均价4800元/M2略有优惠,现场较为冷清。
项目位置:
城南新区龙蟠大道与儒林路交汇处
市场报价:
4600-5000元/M2。
付款方式优惠:
一次性付款9.7折;按折付款9.9折。
价格优惠:
A.每平方米优惠100元;
B.确定购买后在开发商指定时间内签合同,总价再优惠3000元。
实际成交均价在4500-4700元/M2。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年6-8月份两次开盘共推出550套房源(46079M2),销售签订合同290套(22671M2),剩余260套(23408M2),销售率在49.2%(按面积计算)
2、金鹏99城市广场
今年首开2#住宅楼(目前成交价较先前预期的4500元/M2均价有所下调)
项目位置:
城南新区丰乐大道与龙蟠大道交叉口东侧
市场报价:
4500-4600元/M2。
付款方式优惠:
一次性付款9.5折;按折付款,首付60%以上9.7折、首付60%以下9.9折。
价格优惠:
确定购买后在开发商指定时间内签合同,总价再优惠3000元。
实际成交均价在4400元/M2左右。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年9月份开盘共推出156套房源(14014M2),销售签订合同84套(7763M2),剩余72套(6251M2),销售率在55.4%(按面积计算)。
购房者以自己企业员工为主。
3、双源榴园
虽有一定力度的优惠幅度,但依然拉不起销量。
项目位置:
城北文德街27号
市场报价:
5400-5700元/M2。
优惠方式:
现统一每平方米优惠206元(一次性付款、按揭付款、公积金付款)。
活动情况:
12日、13日两日推出购房每平方米统一优惠500元的活动。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年12月份开盘共推出108套房源(11038M2),销售签订合同21套(1954M2),剩余87套(9084M2),销售率在17.7%(按面积计算)。
4、水岸帝景
较前期价格现实际成交价有所下调。
项目位置:
清流路与西涧路交汇处
市场报价:
4500-6500元/M2,均价在5200元/M2左右
优惠活动:
10#楼,10月30日-11月19日,团购最高优惠75000元(根据团购数量及付款方式),以大户型为主。
成交均价最低可达4700元/M2左右
二期8#、11#楼优惠情况:
A.一次性付款每平方米优惠100元。
B.按揭付款每平方米优惠30元
C.统一免收5年物业费
D.前期购房客户积分卡卖给后期购房户,后期购房户凭卡可享受总房价再优惠5%
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年6月份开盘共推出161套房源(18345M2),销售签订合同99套(10992M2),剩余62套(7353M2),销售率在60%(按面积计算)。
5、泰鑫现代城
较前期增加了增送契税的优惠政策。
项目位置:
市中心琅琊大道与南谯路交汇处
市场报价:
6000元/M2左右。
优惠政策:
一次性付款9.6折,按揭付款9.8折,增送契税(总房价2%)
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出1521套房源(113190.5M2),销售签订合同282套(27545.2M2),剩余1239套(85645.27M2),销售率在24.3%(按面积计算)。
6、申城金域豪庭
基本沿袭开盘时销售政策,二期优惠力度有所加大。
项目位置:
城东九江路与清流路之间,西靠菱溪路,东邻金叶路
市场报价:
均价4700元/M2左右。
优惠政策:
一次性付款9.8折,按揭付款9.9折。
一期存量房总价优惠10000元,二期期房总价优惠20000元。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出774套房源(86225.87M2),销售签订合同277套(28854.13M2),剩余497套(57371.2M2),销售率在33.5%(按面积计算)。
7、天逸华府
售价整体较一期的3700-4300元/M2有提高。
二期新增加的优惠政策使价格略有下调。
项目位置:
城南新区市政府大楼西侧
市场报价:
4200-5000元/M2。
优惠政策:
A.一次性付款,每平米优惠320
B.按揭付款,首付40%每平方优惠70元;首付达50%,每平方优惠100元;首付达到60%的每平方优惠200元。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出704套房源(73200.42M2),销售签订合同507套(50322.38M2),剩余197套(22878.04M2),销售率在68.7%(按面积计算)。
8、阳光地中海
项目位置:
城南新区丰乐大道与龙蟠大道交叉口西侧
市场报价:
售楼员预计5000元/M2左右(小高层、多层)
售楼员预计会于本年12月中旬开盘,售楼部在建,还没有具体的销售政策出台。
9、高速东方天地
项目位置:
城南新区龙蟠大道与南谯交汇,新政府大楼东侧
市场报价:
售楼员预计4000-5000元/M2(将根据周边项目的价格及市场行业进行定价,高端定位)
优惠活动:
11月12日发放VIP卡,凭身份证即可免费领取,开盘享受会员优惠价及10000元返款;从活动当天开始每晚一天办理减1000元,减完为止。
销售情况:
售楼员表示会在1-2个月内实现销售,估计可能性不大。
10、文昌花园
未公开优惠降价,电话咨询的优惠高于上门咨询给予的优惠。
两者结合分析,隐性优惠幅度可能达到1-3万。
项目位置:
城南新区同乐路与全椒路交叉口
市场报价:
4300-4800元/M2
付款方式优惠:
A.一次性付款9.6折,
B.按揭付款,首付30%的9.9折,首付40%的9.8折,首付60%的9.7折
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出1102套房源(123437M2),销售签订合同618套(68588M2),剩余484套(54849M2),销售率在55.6%(按面积计算)。
11、龙蟠汇景
新增的优惠政策是本期开盘时所没有的,价格较开盘时有所让步。
项目位置:
城南新区丰乐大道与龙蟠大道交叉口南侧
市场均价:
4600-4700元/M2。
优惠政策:
A.一次性付款,每平米优惠400元,
B.按揭付款,首付30%,每平米优惠90元;首付50%以上,每平米优惠180元。
大户型成交均价4100-4200元/M2,小户型成交均价4600元/M2。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出1076套房源(115888M2),销售签订合同589套(68429M2),剩余487套(47460M2),销售率在59%(按面积计算)。
12、发能国际城
现在优惠后的成交价相当于2010年中旬推盘的价格。
项目位置:
城南新区中都大道与龙蟠大道交叉口南侧
市场报价:
4400-4900元/M2。
付款方式优惠:
一次性付款,(总价-10000元)×9.5折-3000元
按揭付款,首付50%以下(总价-10000元)×9.8折-3000元,首付50%以上(总价-10000元)×9.7折-3000元。
其它优惠:
老客户带新客户活动,由前期购房户带来认购的可在最后成交总价基础上再优惠5000元,前期购房者享受2000元奖励。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出1613套房源(176423.3M2),销售签订合同876套(89850.13M2),剩余737套(86573.13M2),销售率在51%(按面积计算)。
13、清流水韵
以特价房的说辞大行降价策略,销售经理表现的非常急于成交。
项目位置:
城东清流路与菱溪路交叉口东侧
市场报价:
开盘价4400-4500元/M2之间。
付款方式优惠:
一次性付款,9.5折,按揭付款9.7折
其它优惠:
特价房优惠政策,浮动性较大,售楼员能承诺的成交均价能达到4000元/M2,降价幅度在400元/M2。
销售经理表示可再向向公司申请,尽量增大优惠幅度。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年推出268套房源(32058.42M2),销售签订合同40套(4320.49M2),剩余228套(27737.93M2),销售率在13.5%(按面积计算)。
14、百合国际花园
较2010年价格没有太大浮动,今年还未有推盘。
项目位置:
市区丰乐大道958号
市场报价:
均价5400元/M2左右。
优惠:
最多可优惠到5300元/M2
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年截止目前没有新推出物业,2010年开盘物业销售率为70.7%。
15、浩然国际
价格略有下降,销售量走势为前重后轻,近期开盘项目消化速度明显放缓。
项目位置:
城南新区区丰乐大道与花园路交叉口南侧
市场报价:
均价4800元/M2左右。
优惠:
在售一期3、5#,够150平以上,契税全免。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出504套房源(61216.78),销售签订合同289套(31532.71M2),剩余215套(29684.07M2),销售率在51.5%(按面积计算)。
商业项目:
1、瑶海农机大市场
销售政策未有太大调整,与开盘时相当,售楼员的说法是卖的差不多了,但来自官方真实数据是:
近期销量对比前期已是下滑许多。
项目位置:
滁州市南谯区腰铺担子社区担子明德小学对面
市场报价:
现有的商铺价格5000-6000元/M2;售楼部销控表公示价7000-20000元/M2。
现有的公寓价格3100-3500元/M2;售楼部销控表公示价2900-3400元/M2。
优惠政策:
一次性付款9.5折,按揭9.9折
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出商铺372套房源,销售签订合同310套,剩余62套,销售率在83.3%(按套数计算)。
公寓、写字楼138套,销售签订合同22套,剩余116套,销售率15.9%(按套数计算)
商铺、公寓、写字楼共计510套(40952.04M2),签订合同332套(21123.11M2),剩余178套(19828.93M2),销售率51.6%(按面积计算)
2、中环国际广场
销售政策与开盘时未有调整。
但销量却没有像价格那样坚挺。
项目位置:
市中心南谯路与明光路交叉口
市场报价:
现有商铺价格30000-40000元/M2。
优惠政策:
一次性付款9.7折,按揭9.9折
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出商铺920套房源(64876M2),销售签订合同192套(12855M2),剩余728套(52021M2),销售率在20%(按面积计算)。
3、长江财富广场
销售政策未有调整,价格较2010年3500的均价有较大上涨,销量与前期比较却一落千丈。
项目位置:
城南新区丰乐大道与花园路交汇处
市场报价:
商铺不销售,原家居1、2号馆品牌及茂业百货入驻。
现有公寓、写字楼价格4300-4500元/M2
优惠政策:
一次性付款9.7折,按揭9.9折
其它政策:
大客户购买300M2-600M2,每平方优惠30元;600M2-1000M2,每平方优惠60元;1000M2以上,每平方优惠100元。
关系户价格还要低。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出公寓、写字楼286套房源(26894M2),销售签订合同79套(6852M2),剩余207套(20042M2),销售率在25.5%(按面积计算)。
4、中洲国际商城
近期开盘项目较前期的热销势头有些遇冷,虽然开发商一再强调前期都售完,但来自官方的真实数据却没有办法帮其掩盖事实。
项目位置:
城东工业区上海路与104国道交汇处
市场报价:
前期价格,1层7000-8000元/M2,二层4000-5000元/M2
二期要到1-2个月后开盘,售楼员给出的预计价格是8000元/M2,二层6000-7000元/M2之间。
近期会推出预定优惠活动(即:
存10000元至开盘当天每天增值1000元,开盘时冲抵房款的活动)。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出1372套房源(40136.95M2),销售签订合同1266套(37025.7M2),剩余106套(3111.25M2),销售率在92.2%(按面积计算),剩余房源多为近期开盘未销售的。
5、仪邦广场
阶价幅度较大,但依然无法提振市场关注度,现场十分冷清。
项目位置:
城东工业区上海北路585号(国际商城北侧)
市场报价:
酒店式公寓均价4000元/M2(居住与办公皆可)
优惠政策
一次性付款对外报是8.8折,但实际优惠后成交均价能达到3300元/M2。
按揭付款对外报是9.7折,实际成交均价能降到3600元/M2左右。
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年共推出酒店式公寓160套(13380M2)房源,销售签订合同24套(1821M2),剩余136套(11559M2),销售率在13.6%(按面积计算)。
6、财富国际
目前状况是:
第一,前期购房业主商业贷款基本都没有放审批通过,总体销量非常少。
开发商资金链出现问题,就连外立面装潢的资金都没有,现工程已停滞。
第二,业主现在得到开发商通知:
要求退房,业主不满,联合起来欲与开发商打官司。
第三,现在售楼部对外停止销售,咨询时得到的通知是公司正在调整,价格与政策现在没有。
项目位置:
市区丰乐大道475号
前期市场报价:
商铺价格35000-58000元/M2之间,公寓写字楼7000元/M2左右
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
A.商铺885套房源(35366.93M2),销售签订合同6套(352.73M2),剩余879套(33989.2M2),销售率在1%(按面积计算)。
B.公寓50套(3342.31M2),销售签订合同11套(695.59M2),剩余39套(2646.72M2),销售率在20.8%(按面积计算)。
C.写字楼90套(6287.27),销售签订合同16套(1276.95M2),剩余74套(5010.32M2),销售率在20.3%(按面积计算)。
其中有一部分已销售的物业是抵广告司广告款。
7、现代城
未有较大优惠政策,销量一般。
项目位置:
市区琅琊大道与南谯路交汇处
市场报价:
均价35000元/M2
优惠政策:
一次性付款9.5折(10天内付清,总价再减10000元),按揭9.8折
销售情况:
(数据来源:
滁州网上房产)
2011年8月下旬共推出商铺198套房源(14236.98M2),销售签订合同37套(2300.71M2),剩余161套(11936.27M2),销售率在16.2%(按面积计算)。
四、市场综述
2011年10月,滁州市住宅销量405套,面积4.1万平米,环比9月分别下跌了11.8%和11.9%,而同比去年下降幅度达71.6%,继上月之后再次打破截止目前年内的最低销量。
今年前三季度,滁州楼市住宅成交持续呈下滑趋势,而传统的“金九银十”,销量反成最低的两个月,进一步拉低全年成交量,截止10月底,滁州住宅销售累计完成8074套,同比2010年减少199套,下降2.4%,今年首次出现同比负增长。
(数据来源:
安徽房地产交易网)
2011年10月,滁州市宅均价约在4420.1元/M2,较上月略涨1.1%,在不断遇冷的市场情况下,滁州今年价格走势却逆市上行,较去年同期宅均价约3692元/M2上涨了19.7%。
(数据来源:
安徽房地产交易网)
截止2011年11月17日,滁州市区商品住宅存量7623套,面积约82.11万平方米,商用物业存量3131套,面积约23.39万平方米;滁州市区商品住宅累计成交8333套,面积约81.35万平方米,商用物业累计成交3665套,面积约18.75万平米。
按现有成交速度及新增量估算,滁州市区房产存量,在2012年全年都不能被完全消化。
(数据来源:
滁州网上房产)
11月上半月(1-14日),滁州市商品房签约总量为211套,签约面积18026.21㎡。
相对10月上半月(1-14日)的商品房签约383套,签约面积29501.71㎡来说,成交出现再次下滑。
(数据来源:
安徽房地产交易网)
五、结论:
1、2011年滁州商铺暂未有降价的趋势,价格上涨的幅度微乎其微。
商业地产开发商很看好后市,认为宏观调控主要对象为住宅,会把部分住宅投资需求挤向商业地产。
由于银行银根收紧(商业地产与住宅贷款对于银行来说没有区别对待,都在一个盘子里),商业地产贷款审批发放量骤减,商业地产销量也受到牵连下滑。
2、由于滁州商业环境的特殊性,决定了商务公寓、写字楼的市场认可度不高。
如仪邦广场、长江财富广场、财富国际、瑶海农机大市场项目的公寓、写字楼是销售难点。
综合有几个原因:
第三产业整体发展水平低影响到需求,公寓对住宅在竞争中不占优势很难获得青睐,投资客对物业的认识度有限等因素。
3、从全年房地产市场的销售走势看,全年大体呈现倒金字塔式,商铺销量也有一定下滑趋势。
由于全年前期受2010年下半年市场回暖产生的惯性影响,年初推盘的项目,销售量占全年比重较大,后期新政效应显现,市场投资信心下落。
市场自2月份成交量开始下滑,至9月份后跌入低谷,其间5、6月份受季节性影响销量有一定的反弹,但也只是杯水车薪。
4、滁州市住宅市场的价格初步显现松动迹象,但并没有构成大幅度降价抛售现象。
开发商通过各种手段极力促成销售,但多数是在变向或暗箱操作,很少为外界所知。
可能由于担心降价受到前期业主不满,开发商还在犹豫,多数采取变相的折、扣、让来降价。
政策持续,开发商的资金链非常紧,年底工程款逼近,预计年底与明年一季度将会有开发商撑不住,要么倒下,要么大幅公开降价处理楼盘,近而带动行业跟进。
5、各楼盘对上门客户较为重视,优惠力度侧重于一次性付款客户。
各售楼部十分冷清,很少有客户光顾,价格上均表示有可再商量的余地,这也表明开发商的情况不太好。
优惠政策的力度多集中于一次性付款上,欲在刺激客户一次性付款,快速回笼资金,归避按揭贷款问题。
6、综合市场层面信息分析,新项目多数会延迟开发,进一步观察市场动向。
如塞纳河畔、阳光地中海、金色春天、东方天地、御天下、南都华府、卓耕天御、嘉宇万豪名苑等项目原计划开发时间在即,但通过调查发现其没有太多实质性的东西,对具体推盘时间含糊其辞。
7、市场观望气氛浓,消费者投资信心低下。
降价反而挫伤投资信心,现阶段走量多为刚性需求。
住宅市场受冲击最大,经过前期的量跌,产品积压,开发商资金压力极大,价格松动迹象初步显现。
商业地产虽然未在调控之列,但同样受银根收紧融资困难,购房商业贷款发放量减小,房产投资信心下降等因素影响,难免于受到波及。
从近期市场表现来看:
销量开始下滑,价格上浮幅度有限,利润扩张受限。
伴随销量萎缩,资金积压,后市压力将逐渐增加。
策划部
2011-11-19
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