物业管理合作协议.docx
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物业管理合作协议.docx
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物业管理合作协议
*****花园物业管理合作协议
甲方:
乙方:
住所:
住所:
营业执照注册号:
营业执照注册号:
法定代表人:
法定代表人:
一、合作陈述
1、合作陈述
甲方是具有房地产开发资质的房地产开发公司,现正开发**市******花园项目。
乙方是具有物业管三级资质的物业管理企业,具有承接全部类型的物业管理服务资质。
甲乙双方经友好协商,现就合作经营和管理由甲方开发的*****项目(下称“本项目”)的前期物业管理及销配案场、顾问事宜达成如下约定,共同恪守。
2、*******项目位于,总建筑面积物业用地性质为住宅用地兼商业用地。
本项目分期开发,第一期物业预计从年月开始预售。
二、早期介入阶段相关事宜
1、配合前期物业管理招投标事宜
1.1自年月日起,乙方配合甲方开展本项目的前期物业管理招投标,协助甲方办理项目物业管理备案及预售手续,乙方所提供证件资料及文件的时间节点须达到甲方预定时间要求。
1.2本项目前期物业管理招投标所产生的专家劳务费、开标场地费、接待费、配合投标的其它物业公司劳务费(如果本地建设部门需要)、物业服务协议书印刷(或购置)费等全部费用由甲方承担。
1.3在本项目前期物业管理招投标时,乙方管理费的标准按照以下标准报价并进行物价备案:
1)住宅管理费标准:
㎡(不含公共分摊)
2)商业楼管理费标准:
㎡(不含公共能耗分摊)
3)住宅底层商铺管理费标准:
㎡(不含公共分摊)
4)室内停车位管理费标准:
㎡(不含公共分摊)
5)摩托车位管理费标准:
㎡(不含公共能耗分摊)
6)幼儿园管理费标准:
㎡(实际收费标准与租用方另外商协)
1.4乙方与购买物业的业主签订的《前期物业服务协议书》中须注明交楼后的前3年实行管理费优惠(不含停车位、摩托车位、幼儿园物业),即住宅管理费按照**元/㎡标准优惠,3年后不再优惠。
2、物业管理早期介入事宜
2.1自年月日起至正式销售开始之日止,乙方为本项目提供物业管理前期介入顾问服务,乙方不安排专人驻场,采用后台团队顾问模式。
乙方只根据甲方提出的问题提供解决方案或建议,而不安排顾问人员定期巡视项目现场。
2.2乙方提供的顾问服务包括:
图纸会审、机电设备选型建议、智能化建议、设计方面建议、对销售人员的物管知识培训等。
2.3本项目的前期介入顾问服务乙方不再另行向甲方收取顾问酬金,酬金已经包含在销配案场服务酬金内。
3、配合项目竣工综合验收事宜
3.1在本项目工程建设完成后,由甲方组织项目的综合验收,乙方可派员予以协助。
3.2乙方提供设备试运行、装修检查等的建议,协助甲方开展竣工综合验收工作。
3.3在验收阶段,乙方安排工程技术人员支援并协助验收工作,该阶段的人工费用由甲方按400元/人/天的标准支付给乙方,按实际人数天数结算(该费用标准已经包含人员工资、福利、社保、餐费、交通、住宿、税费等)。
在验收工作结束后一个月内支付,乙方开具发票给甲方。
如甲方不要求乙方安排人员支援验收工作,则不需支付上述费用给乙方。
4、交楼相关事宜
4.1本项目的现场交楼工作由乙方组织并配合甲方实施,包括代替甲方进行一对一交楼服务工作、业主反映问题的记录扭转、办理交楼手续、房屋质量整改跟踪、重新交付使用的跟进等相关工作。
根据交楼方案及计划,乙方现场人员数量不足时,需乙方从公司总部增派人员支援项目交楼工作。
4.2乙方增派人员的人工费用(该含人员工资、福利、社保、餐费、交通、住宿、税费等)由甲方按照400元/人/天的标准支付给乙方,具体按实际人数结算。
在正式交楼之日后30日内支付,乙方开具合法有效发票给甲方。
如甲方不要求乙方增派人员捉供交楼支援工作,则不需支付上述费用给乙方。
5、项目竣工后清洁开荒事宜
5.1本项目竣工验收后的公共区域开荒清洁由甲方聘请其它专业清洁公司完成,或要求工程总包单位完成。
5.2乙方配合甲方对清洁开荒工程进行验收工作。
6、乙方承担对其派驻人员工资、福利、保险等,如在派驻期间遇任何事故,均由乙方承担相关责任,与甲方无关。
三、销售案场销配服务的相关事宣
1、本项目的销售案场由乙方提供销配服务。
2、销售案场物业管理服务范围
物业名称:
*****售楼部
服务范围:
广场、销售大厅、销售办公室、销售通道、会议室、签约室、销售办公室、洗手间、样板房、电梯轿厢、样板房楼层公共区、停车场等。
服务面积:
约2000㎡
3、案场物业管理服务内容
3.1秩序维护:
乙方提供样板房、销售大厅、停车场的安全管理和
秩序维护服务,包括停车指引、秩序维持、物品放行管理、消
防巡检、服务区域巡逻、治安维持等。
3.2保洁服务:
乙方提供服务范围内的日常保洁、饰品摆件清洁、
广场冲洗、园林展示区等保洁事务。
3.3水吧、迎宾服务:
销售大厅水吧服务由乙方负责,乙方为客
人提供茶水服务、客人接待引导等服务。
3.4样板房解说、接待服务:
根据甲方需求,乙方配置人员提供
样板房的解说和接待服务。
包括样板房物资的安全保管管理。
3.5绿化、盆景的养护服务:
乙方提供外围绿化、室内盆景的浇
水、养护服务,但不包括植物租摆与更换。
3.6杂务:
负责售楼部饮用水更换、物品饰品整理、销售宣传资
料更换等相关的简单杂务工作。
3.7物业管理咨询:
乙方负责客人有关物业管理方面的咨询服务,
就客户及销售员提出的问题给予解答,对销售人员进行相关
物业管理知识方面的培训。
3.8协助销售推广:
乙方协助销售单位和甲方举办展销会、其他
庆祝或促销活动,配合活动(会场)布置、水电供应保障、现
场秩序和环境维护、客人引导等工作。
(需要增加人员的相关
费用按照本协议第6条执行)
3.9维修维护:
乙方提供售楼部、样板房、电梯厅等物业的更换
光管、简单维修等服务,在项目进行各类推广促销等各类活动
时,乙方安排电工进行电源接搭等工作。
3.10乙方在不影响正常工作和服务的情况下配合甲方的简单搬
运工作。
3.11售楼部案场服务所需全部物料、工具等由甲方提供,包括办
公设备、清洁物料、安保装备、维修耗材、维修工具、茶叶、
饮料、纸巾、茶具、茶杯等。
3.12以上服务不包括:
绿化租摆和植物更换等。
4、销售案场服务期限:
暂定年,从年月日起至年
月日止。
如到期后,甲方仍需要乙方提供案场销配服务,则在同等条件下双方续约。
5、销售案场服务标准
5.1服务人员注重个人和公司形象、穿着公司统一制服;
5.2服务人员注重礼仪,使用标准用语和标准动作为客人和甲方
提供优质服务;
5.3各岗位不得无故脱岗、离岗,保安需要有人顶岗才能离开岗位;
5.4指挥疏导交通和停车指引时,手式要规范、清楚,保证车辆安
全进出和停泊;
5.5售楼部、实行24小时安全管理值班,样板房实行24小时巡逻
值班;
5.6实行巡逻签到制度,服务范围内24小时巡逻,至少每两个小
时巡逻一次整个服务范围;
5.7看管好样板房和销售大厅物品,不因管理失职而出现物品被盗
情况;
5.8做好消防巡查和管理,确保消防安全,茌服务期内不发生重
大消防事故;
5.9协助甲方和相关政府单位处理好各类治安事件;
5.10茶水服务、迎宾服务热情周到、细致,不顶撞客人;
5.11保持服务区域内干净、整洁;
5.12及时清倒垃圾,室内垃圾桶内垃圾日产日清;
5.13定期清洗停车场、广场、销售通道;
5.14每周要对售楼部的规划模型、户型模型进行清洁、吸尘:
5.15按时开关销售大厅、样板房电源、照明,节约用电;
5.16热情、耐心向客人解答相关问题及提供相关物业管理咨询问
题;
5.17及时修剪绿化盆景,保持造型美观;
5.18绿化盆景花盆内无垃圾、烟头,花盆保持整洁;
5.19绿化盆景页面保持干净,保持植物良好长势;
5.20绿化盆景无枯叶、黄叶,如有枯萎情况,乙方应及时通知甲
方更换;
5.21园林里的水池要定时清洗;
5.22爱惜服务范围内的所有甲方物品,节约用电。
6、双方权利与义务
6.1甲方有权审阅乙方拟定的物业管理和服务制度,与乙方议定
管理和服务计划、乙方应在每月20日前提交下月工作计划及
物品采购清单交甲方审核,甲方应在每月28日前书面回复乙
方,如未能在此时间内回复,则按乙方提交计划执行;
6.2甲方有权对乙方不合格的服务提出整改通知,乙方应在整
改期内完成整改;如不如期完成整改,甲方有权在当月服务
费酬金中扣减10%的金额以作警戒,直至改善为止;
6.3如因乙方管理失职引起甲方受到重大损失,甲方有权按照本协
议约定或相关法规要求乙方作出赔偿;
6.4甲方和甲方人员有义务配合乙方对售楼部、销售大厅等服务范
围的相关管理及服务工作,并要求相关销售、推广等单位配合
乙方的服务工作;
6.5甲方需要向乙方免费提供相关的办公场地、仓库、工具房等;
6.6甲方需要协调乙方与施工、销售等相关单位和部门的关系,共
同为案场的管理和销售做好配合服务工作;
6.7甲方应当按时支付乙方的服务费用;
6.8乙方应当按照本协议约定提供合格的服务,积极整改甲方提出
的整改建议;
6.9乙方按时向甲方汇报相关服务工作,征求甲方对服务的意见和
建议;
6.10乙方应积极配合甲方各项工作。
(如:
样板间物料搬运、促销、
推广活动,做好活动的准备、现场秩序维持等工作)。
6.11乙方人员应服从甲方的销售案场及工地相关管理规定和制度。
6.12乙方人员不得有私自炒卖、倒卖本项目房屋、商铺、车位的
行为。
6.13乙方妥善保管和使用甲方提供的设施设备和物品,如因乙方
人员失职而导致物品、设备丢失,则由乙方配置同等质量的
物品和设备。
7、销售案场服务人员配置
7.1在营销中心开业前,甲乙双方就案场所需安保人员、水吧服务人
员、电工、保洁员、电瓶车司机、样板房解说员等工种的人数进
行确定,乙方按所确定的人员数量配置。
7.2在本案场服务期间,如甲方需要乙方增加服务人员,则须提前
10天书面通知乙方,所增加费用自乙方人员到场之日起计算。
8、销售案场服务费用
8.1人员服务费用标准与结算方式
1)销售案场服务费用采用人员费用加酬金的计算模式,管理人员费用单价标准如下
工种、职位类别
费用单价标准(元/人/月)
备注
案场经理
16,400
含服装费用
保安、综合主管
8,770
含服装费用,不含保安装备
注:
以上人员费用单价已经包含人员工资、福利、服装、社保及税费,但未包含所需工具、设备及物料。
案场管理人员费用单价明细详见附件《华盛城市花园售楼部案场销配管理人员费用单价表》
2)其他服务人员费用单价及数量在售楼部开业前两个月甲乙双方以书面形式确定后执行。
也可由甲方自行招聘服务人员。
3)售楼部案场所需的物品、设备、易耗品等全部由甲方承担费用。
4)乙方每月酬金:
人民币壹万元(¥10000.00元),已包含税费及乙方提供早期介入顾问费用。
5)费用计算方式:
每月服务费用=酬金十各工种人员单价×各工种人员数量。
月度总费用由甲乙双方确定人员数量后确定。
6)乙方每月3日前开具发票给甲方,甲方在每月10日前支付上月服务总费用给乙方。
7)在本协议期间,如遇政府调整最低工资标准或社会物价、人工价上涨等情况,则服务人员单价应按实际行情做适当调整,由甲乙双方协商后按新的单价标准执行。
8.2案场其它服务费用
1)如甲方需要乙方提供其它服务,本协议未列明费用标准的,由甲乙双方另行协商而定;本协议已经列明费用标准的,按已列明的标准执行。
四、前期管理阶段合作事宣
1、自本项目第一套物业交付使用之日起,本项目成立物业管理处(以乙方名义成立),本项目的前期物业管理服务由甲乙双方共同经营与管理。
1.1.前期物业管理服务期限:
自本项目第一套物业交付使用之
日起至本项目业主大会成立之日止,甲乙双方的合作经营
管理终止。
1.2.管理处以乙方名义对外经营,内部经营管理则由甲方与乙
方共同实施。
1.3.管理处设立独立账户,实行独立核算。
甲乙双方共同拟定
项目的费用预算,日常开支由管理处按预算执行。
1.4.甲乙双方应共同维护双方及各业主方、承租方在本项目的
利益,不得损害对方和第三方的利益。
1.5.管理处员工的聘用和劳务关系按以下方式执行:
*乙方必须派驻管理处的人员:
项目经理1人(人员费用为16814元/月)、财务经理1人(人员费用11280元/月)、工程负责人1人(人员费用11280元/月)。
以上人员与管理处签订劳动合同,由管理处承担所有人工费用,劳务风险与责任完全由管理处承担。
以上人员从管理处开始筹备之日正式派驻。
*除上述人员外,管理处的其余员工由管理处对外招聘,并
由管理处与其签订劳动合同,由管理处承担人工费用、劳
务风险与责任。
1.6.幼儿园物业的管理费自甲方交付使用之日由使用方缴纳管
理费,空置期间甲方不承担管理费。
1.7.甲方无需另行缴纳本项目游泳池的管理服务费用。
甲方委托
乙方对本项目游泳池进行经营的,经营收入属管理处。
1.8.本项目的有偿服务等收入计入管理处收入。
1.9.管理处靠收取全体业主或租户的物业管理费维持运作,经营
盈余由甲乙双方按七比三的比例分享(甲方分享70%,乙方分享30%)。
甲方所分享的盈余款项须开具等额发票给管理处届时管理处与甲方须签订相关维修或其它形式的合同,管理
处方可支付款项给甲方)。
1.10.在第二期交付使用后,如整个项目各种业态的销售率达到
85%时(或达到盈亏平衡时),甲方不再补贴费用给管理处;
如销售率未达到85%而管理处又出现亏损时,则由甲方按月补
足运作资金缺口给管理处。
(费用测算明细详见附件二《项目
销售率达85%的管理处收支测算表》)
1.11.管理处从成立之日甲方须向其账户注资50万元用作筹备与运
作资金(届时可具体另外商议)。
1.12.管理处材料费用、物品费用、设备配置费用、所有人员的人工
费用(包括工资、福利、社保费用、解约补偿、工伤补赔偿等
全部劳务费用)、设备设施维保费用、房屋维修费用(房屋大
中修可使用维修资金)等可直接在管理处账户开支。
1.13.在本项目交付使用前一个月开始组建管理处,管理处筹备期间
的人工费用、办公费用等全部开支由乙方向甲方实报实销方式
报销。
1.14.本项目管理处的开办费用由甲方垫支,在管理处有经营收入后
逐月无息返还给甲方。
1.15.本项目交楼所需的人工、物料等费用由甲方承担。
1.16.本项目前期物业管理合作阶段,乙方每月收取固定管理酬金人
民雨叁万元(¥30000.00元)。
该费用由管理处账户中向乙方
支付,甲方不再另行支付管理酬金给乙方。
2、甲方的责任、权利和义务
2.1.所有管理处人员如发生劳动纠纷或工伤事故等,由管理处承担
全部费用。
2.2.如乙方在早期介入阶段提供的资质、证件达不到甲方要求的时
间节点,并且不能达到物业管理备案的条件,甲方有权无条件
解除本协议。
2.3.因管理、服务需要而投入的所有开办、物品、设备费用由甲方
负责,甲方享有其权利并履行相关义务(除列入由管理费分摊
的物品物资外)。
2.4.甲方有维护乙方品牌的义务。
2.5.甲方不得要求管理处进行违法经营和管理。
2.6.甲方有及时补足管理处亏损资金的责任和义务。
2.7.甲方全权负责本项目财务收支、预算、决算的审批,并确保管
理处账户有足够的运作周转资金。
2.8.甲方有协调管理处与各施工单位、业主、政府相关部门关系的
义务。
2.9.如甲方在对外推广等方面有损害乙方信誉和形象之行为,或
因甲方工程质量造成重大事故的,责任由甲方承担。
3、乙方的责任、权利和义务
3.1.乙方有义务及时提供资质及相关证件,完成物业管理备案等
工作。
3.2.乙方负有管理处监督服务质量和安全、风险把控的义务。
3.3.承诺不要求管理处或甲方从事违反相关法规的行为和经营。
3.4.如管理处在经营和管理活动中出现任何纠纷或事故情况,乙
方有义务协助管理处一同进行处理。
3.5.乙方有权对管理处不符合法规要求的行为进行监督,并可要
求管理处限期整改。
3.6.乙方有义务向管理处提供相关物业管理经营管理模式文件。
3.7.乙方有义务派驻高素质的驻场管理人员,如多数业主对项目
管理人员提出不满意的情况,乙方有义务及时更换管理人员。
3.8.乙方全权负责本项目物业经营管理及服务,拟定华盛城市花
园的各项物业管理制度、物业管理服务计划、财务预算及决
算。
4、双方共同权利义务
4.1.双方共同作为管理处的业务关联单位,管理处的财产由甲方
提供,属甲方所有(除列入由管理费分摊的物品物资外),由
此而产生的法律关系由甲方负责;物业管理资质由乙方提供,
属乙方所有,由此而产生的法律关系由乙方负责。
4.2.甲乙双方任何一方不得将管理处账户内资金用于与管理处运
作之外的其他用途。
4.3.管理处正式运行以后实行财务独立,同时向甲乙双方上报月、
季、年度的财务报表。
4.4.为便于工作,双方明确具体的业务对口联系人,甲乙双方任
何一方如联系人及相关信息出现变化,应及时通知对方。
甲方联系地址:
******地产项目部
联系人:
联系电话:
乙方联系地址:
联系人:
联系电话:
5、管理处合作经营管理解除条件
5.1.本协议已经约定的解除条件;
5.2.相关政府主管部门明令甲乙双方停止合作管理的条件;
5.3.有禁止物业管理合作管理的法规出台或相关政策调整的条件;
5.4.乙方资质降级(包括资质取消)而导致达不到继续管理本项
目的条件;
5.5.甲方变更企业所有权或股份发生重大变化的条件;
5.6.如继续合作下去乙方资质及诚信将被政府主管部门处罚或扣
分的条件;
5.7.甲乙双方任何一方企业破产、倒闭的条件;
5.8.本项目已经成立业主大会;
5.9.甲乙双方另行协商达成一致的条件。
达到以上条件任意一条即可解除合作模式,而甲乙双方均不必
承担任何违约责任。
本项目的后续经营、管理权按照法定程序
执行。
如双方解除管理处的合作经营管理模式,而本协议其它合作条款则继续执行。
五、争议解决与违约责任
1、甲方须合法使用乙方品牌、商标、名称等企业标识进行本项目推
广和宣传,如甲方未经乙方同意而用于其它项目或范围的,乙方
有权终止本协议并追究甲方的违约责任。
2、本协议履行期间,除本协议约定的条件外,甲乙双方任何一方不
得解除本协议,否则,违约方须向对方一次性支付违约金为人民
币贰拾万元(小写:
¥200000.00元)。
3、甲方如不按本协议约定期限支付乙方费用,乙方有权按酬金的5‰/天收取甲方违约金。
4、本协议履行期间如发生争议,双方应友、好协商解决。
如协商不
成,可向合同履行地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。
六、其它
1、本协议一式肆份,甲、乙双方各执贰份,具有同等法律效力。
2、本协议经甲乙双方签字盖章之日起生效。
(完,下无正文)
甲方:
*****房地产开发有限公司(盖章)
代表签字:
乙方:
*****管理有限公司(盖章)
代表签字:
签约日期:
年月日
附件一
****售楼部案场销配管理人员费用单价表
人员
月工资
月福利费
税杂费
年终奖过节费
服装费分摊
解约补偿
人员月度单价(元)
标准
小计
社保费
餐费补贴
交通通讯补贴
房租补贴
住房公积金
案场经理
10,000
10,000
1,750
390
400
300
600
1,007
833
120
16,400
保安、综合主管
4,800
4,800
840
390
200
288
492
400
120
240
8,770
附件二
项目销售率达85%的管理处收支测算表
1、管理费收入
序号
收费项目
计费单位(平方米\个)
收费标准(元/㎡.月)
月度收入(元)
年度收入(元)
1
住宅管理费
2
住宅底层商铺管理费
3
商业楼(写字楼)管理费
4
室内车位管理费
5
幼儿园管理费
6
摩托车位管理费
收入合计
销售率
85.00%
注明:
1、管理费收入按前三年优惠价计算;
2、住宅、商业楼、停车位不含分摊,住宅底层商铺、幼儿园、摩托车位包含分摊;
3、车位只计算地下室内的车位。
二、成本费用支出
序号
成本费用明细
说明
月度费用(元)
年度费用(元)
1
职工薪酬
见《员工工资福利》
2
行政办公费用
见《行政办公费》
3
环卫绿化费用
见《环卫绿化费用》
4
工程维修及维保费
见《工程维修维保费用》
5
其他费用
见《其它费用》
6
开办费
见《开办及服装费用》
7
管理酬金
30000元/月
8
企业税费
5.72%(只计算营业税)
9
不可预测费用
支出合计
经营收支结余
注明:
1、支出成本已经计算游泳池维护、运行费用。
2、管理处人数95人,其中有3人为游泳池救生员。
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