岳阳市城区基准地价更新报告.docx
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岳阳市城区基准地价更新报告
第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述
第一节岳阳市概况
一、岳阳市概况
岳阳市位于湖南省东北部,长江中游南岸,湘、鄂、赣三省交界处,素称“湘北门户”。
地理坐标为东经112º18′31″—114º09′06″,北纬28º25′33″—29º52′30″。
东临江西九江、宜春,西频益阳,北望湖北荆州、咸宁,南接长沙。
市境南北长157公里,东西宽177公里,土地总面积1.49万平方公里,占全省总面积7.05%。
岳阳夏商为三苗国地,春秋属楚,三国时修巴邱邸阁城,公元291年始为州郡治所。
现为湖南省辖市,辖岳阳、平江、华容、湘阴四县,汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。
全市总人口542.94万,其中城镇244.32万,占45%。
二、主要自然资源条件
岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备,物产丰富,素有“鱼米之乡”之美称。
属亚热带季风湿润气候。
特点是:
严寒期短,无霜期长,光照充足,气候温和,雨量充沛,四季分明。
年平均气温16.4℃—17℃,最高39.7—40.4℃,最低零下11.8℃—18.1℃。
年均降水量1233.9—1498.4毫米,年均日照1740—1850.9小时。
境内水资源特优,除洞庭湖外,有东湖、横岑湖等内湖165个,江河除长江、湘江、资水外,有汩罗江、新墙河等大小河流315条,湖泊众多,水源充足,素称“洞庭水乡”。
矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。
岳阳名胜景点丰富,有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区,君山岛景区,汩罗江屈原纪念地,平江起义革命纪念地,张谷英民俗村等240多处,尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外,为国家风景名胜重点旅游区。
三、主要社会经济条件
2007年末,全市完成国内总值915.84亿元,比上年增长15.2%,人均16868元。
一、二、三产业增加值,分别增长19.3%、48.6%、和32.1%,产业结构不断优化。
全年完成工业增加值444.63亿元,农业增加值176.84亿元,社会固定资产投资320.43亿元,财政收入60.87亿元,社会消费品零售总额299.32亿元,外贸进出口总值6.41亿美元,人均年收入城镇居民13603元,农民纯收入4325元。
区位条件优越。
水路、铁路、公路、交通三位一体。
长江流经东西,湘江直注南北,交汇于洞庭湖。
沿江湖水道,上航湘、鄂、渝、川腹地,下通江达海。
京广铁路纵贯南北,沟通全国各地。
京珠高速、107、106国道和五条省道,连成四通八达的高等级公路网,内外畅通便捷。
市内能源以华南电厂火电为主,小水电为辅,并与华中、三峡输电系统联网,热电保障可靠。
西气东输工程过江入市。
现代邮电通讯设备完善。
四、岳阳市城区简介
岳阳市城区是岳阳市的政治、经济、交通、商贸、文化中心,随着近几年的快速发展,原属岳阳县的康王乡、三荷乡、西塘镇并入,土地总面积404.28平方公里,城市建成区已达80平方公里,城镇人口62.6万。
是湖南的北大门,对外贸易口岸,历史文化风景旅游名城和以石化、电力、轻纺、造纸、食品、饲料等工业为主的综合性沿江中等城市。
岳阳市发展方向为“北扩东移”,岳阳市中心城区主要向北、向东发展。
以现在的岳阳步行街附近形成现代中心商务区;在南湖风景区形成民俗文化区;在奇家岭以湖南理工大学为中心形成科学教育区;以岳阳经济开发园区为载体建立现代高新技术产业区;以城陵矶、九华山等地开成石化、造纸、纺织等工业区;在湖滨园艺场形成湖滨食品工业区;在八字门通海路沿线建成饲料加工产业集群;在康王、三荷、西塘形成近郊农业生产区。
第二节 原基准地价成果分析
岳阳市城区原基准地价评估成果在2003年由岳阳市国土资源局和岳阳市正阳评估咨询有限责任公司所完成。
其主要内容包括以下几个部分:
一、根据地价影响因素及样点地价的一般性,将城区划分为49个均质区域和分用途的5、5、6个土地级别
原成果在综合考虑城镇繁华程度、交通便捷度、临街深度、宗地形状与面积、环境质量优劣度、自然灾害危害程度等六大因素影响的基础上,将整个评估区域划分为49个均质区域。
再以市场交易资料调查所得的样点地价测量结果,按其土地区位及级差收益差别的大小程度,将49个均质区域按其用地类型划分商业用地6个土地级别,住宅和工业用地5个土地级别。
均质区域及土地级别划分以定性分析为主,结合充分实地市场交易调查和经多部门论证调整的结果,具有较强的科学性。
二、以级别价为主要表达方式,采用租金剥离法测算并确定了商业、综合、住宅基准地价
根据《城镇土地估价规程》的要求,在样点地价计算、修正及检验基础上,根据分用途的地价平均值数据,综合考虑政府合理地价政策及相邻城市地价水平,确定了6个商业用地、5个住宅用地、5个工业用地的级别基准地价。
从级别价形成来看,它是对区段价、区片价的综合。
各类用地级别基准地价如表2-1所示。
岳阳市城区基准地价表
表2-1单位:
元/平方米
基准级别
地价
用途
一
二
三
四
五
六
商业
4200
2600
1450
780
430
240
住宅
810
540
360
240
160
/
工业
380
295
235
185
145
/
三、采用成本法和比例系数法测得各级工业用地级别基准地价
工业用地由于每个级别样本数量不够,基准地价采取先求新增建设用地平均取得费用、加出让金、有关税费及平均“五通一平”费用所得新增建设用地价作为最低一级工业用地基准地价,再通过土地条件的分类及量化,测算得其余各级工业用地的级别基准地价。
结果见表2-1。
四、分用途、分级别拟定了宗地地价修正体系
修正体系包括宗地地价修正系数表,宗地地价修正因素指标说明及使用年期、商业用地街角地修正、开发程度修正、容积率修正系数四项。
分用途、分级别拟定了宗地地价修正体系,并且尽量把各修正体系表简化适用。
五、对基准地价进行了定义及构成分析
界定了基准地价的内涵,并对基准地价的构成进行了定性与定量分析。
六、对临街商业用地评估进行了探讨
第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性
一、原成果已经与现实地价水平不相符合
岳阳市城区基准地价评估成果是2003年更新完成,2003年12月经省国土资源厅验收后实施的,至今已近4年,根据中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》的有关规定,凡是原有成果使用两年或社会经济条件发生变化的,都要对基准地价评估成果进行全面或局部评定,更新原成果,目的是为了使土地估价成果符合客观实际,保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性。
因此,岳阳市城区基准地价修订已成为当务之急。
二、城区经济建设发展的客观反映
岳阳市城区的经济社会快速健康发展。
国民经济各项指标稳步增长,人口保持较快增长速度,2003年以来,市城区国内生产总值年增长速度保持在11%以上。
固定资产投资保持较好势头。
城市规划和城区建设也取得了长足的进步,城市中心由西向东转移,行政辖区面积增加了216.8平方公里,城区高层建筑相继涌现,城市交通、水、电、通讯等基础设施更加完善,城市的质量、品位相应提高,经济繁荣,人口增加,使地产市场更加活跃,城市区段地价发生了明显变化,原有估价成果和区域功能已不能真实反映当前的客观实际。
因此,更新评估成果,既是城市经济建设发展变化的要求,亦是地价经济规律的内在反映。
三、土地市场发展的必然趋势
随着国家宏观调控手段和土地资源管理的加强,土地市场拍卖、挂牌得到了进一步规范与发展。
2007年城区共出让土地61宗,159公顷,成交价款7.60亿元。
市域建有土地交易场所8个,场地400平方米,专业人员多名,专家30多人,制度完善,达到“六有”标准,通过报纸、电视、广播、交易场所显示屏和张贴公告等方式公布地产信息,增强市场透明度,公开、公平、公正交易。
对于新征土地、存量土地、旧城改造用地,统一由土地储备中心收储,根据市场需求出让土地。
地价管理加强,对地价评估业务统管、协调。
土地资产市场运营活跃,土地资产收入大幅提高。
这些均有赖于市场中地价的纽带作用。
四、地价变化地价评估的需要
市区经济社会的发展和人口的增加,增加了对土地的需求,带动了地价的上涨。
同时,市区交通和城市基础建设投入力度加大,使土地利用格局和影响地价的诸多因素发生了明显的变化,并提高了总体生活、工作的质量水平。
综观近几年来市区地价的变化,具有以下特点:
1、市场机制不断完善,地价信息日益广泛。
岳阳市城区国有土地除公用事业性用地和原有划拨用地外,全部实施有偿使用制度,土地进入市场。
土地市场的透明度进一步提高,竞争性更强,市场机制基础性作用更加显化。
2、地价市场活跃,调控作用强化。
土地一级市场一律归国家土地行政管理部门统一垄断,根据土地利用规划、计划和市场需求情况,充分发挥市场杠杆作用,适当投放土地供应量,并通过政府制定科学、合理的土地价格政策,宏观调控,使土地价格与当地经济社会发展的水平相适应。
对于依法取得有偿使用的土地,允许依法进入二级市场。
3、改革不断深入,地价日趋合理。
土地既是资源,又是资产。
其本质在于土地资源本身的使用价值。
而土地使用价值的具体体现是市场流动交易上的土地价格。
随着改革的深入,国家明文规定,经营性土地、工业用地一律实行招、拍、挂方式出让,公开、公平、公正进入市场竞争,这样,使土地价格与土地使用的价值更加接近,日逐合理,地价提高。
4、市场成交价上涨,基准地价部分偏低。
几年来,随着市区经济建设的快速发展,城区基础设施的进一步改善,投资环境的优化,土地资源紧缺,福利房、旧房交易价格趋上升态势,商品房和租赁房价稳定上涨,所有这些因素,导致土地价格的近年大幅上涨。
临街商业用地、住宅用地、工业用地成交价格普遍上涨。
然而2003年完成的市城区的基准地价与现实对照明显偏低,已不适应市场行情的变化,到了非调整更新不可的地步。
五、国土资源管理的迫切要求
国土资源管理不断完善,全面实行国有土地有偿使用,贯彻落实国家两部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让通告》和部11号令、国土资发〔2006〕307号文件精神,提高土地资源市场配置化水平,强化土地资产管理,显化土地资产价值,作为土地资产量化指标的地价,是推行招标拍卖挂牌出让用地管理的关键因素。
因此,及时更新制定适合该区域发展和管理科学内涵的基准地价,正确指导地产市场交易行为,为政府收购、储备、开发和招拍挂出让土地提供准确的土地价格,则成为当前土地管理改革深化的迫切要求。
第二章基准地价成果更新方法
第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法
一、基准地价成果更新的理论基础
基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定,它必须考虑三个方面的因素:
一是土地本身的区位条件,二是土地上的投入与产出,三是当地土地市场供需状况。
三者缺一不可。
因此,基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面,是综合性、区域性、技术性都很强的工作,它必须以科学理论为依据。
(一)马克思的地租、地价理论
马克思认为地租反映的是一种社会关系,地租是土地所有权在经济上的实现形式。
土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。
同时马克思还从质和量两方面对地租进行分析,认为地租有绝对地租和级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ三种形式,其中绝对地租是土地所有权的集中体现,只要所有权存在,不论土地本身状况如何,一旦利用就定有地租的产生。
级差地租是由所利用土地本身状况及利用者投资等方面不同而造成的地租量差异,是土地价格差异存在的客观基础。
马克思还认为,土地价格不是土地的购买价格,而是土地提供地租的购买价格,它是按普通利息率计算的。
即:
土地价格=地租÷利息率。
这一公式表达了土地价格是资本化的地租,是能够带来同地租等量利息的货币额。
按照马克思地价公式所表述的原理,可从分析土地收益入手,用一定的方式求算地价。
(二)城市土地区位理论
城市土地区位是自然、经济和社会各要素之间相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
进一步说,城市土地区位是自然、经济和交通三者地理区位在空间地域上有机结合、共同作用所产生的综合体。
从区位理论出发,城市土地区别于其他生产要素的最大特点之一就是土地相对位置不同,产生不同的使用价值、不同的经济收益和不同的地租,因而有不同的地价水平。
(三)阿伦索的竞标理论
阿伦索竞标理论认为,在完全竞争的市场机制下,城市土地各种活动的区位决定了它们能支付地租的能力。
不同用途土地支付地租的能力不同,从而通过土地供需决定的土地市场地租变化便决定了土地利用的同心圆分布模式。
由于不同用途土地支付地租能力不同,必然有适合各种用途的最优区位。
这是土地分类估价的重要理论依据。
(四)城市土地收益理论
现代城市土地收益理论认为,土地收益是确定土地价值的基础,土地价格是土地收益的资本化。
购买土地实际上是购买了该土地在未来使用年限中所能获得的土地纯收益。
这一理论成为土地估价中最实用有效的估价方法之一,其测算地价的基本模型为:
P=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…an/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
a1,a2,…an为土地各年纯收益,r1,r2,…rn为土地各年还原利率,P为地价。
一般情况下土地纯收益和土地还原利率作不变处理,分别为a和r,则依据收益还原法的估价原理,测算地价的公式为:
P=a/r[1-1/(1+r)n]
(五)城市土地利用分类理论
城市土地按实际经济利用方式分为不同的用地类型,不同用地类型有其相应的用地要求和选择条件,从而表现出不同的土地利用特点,进而形成城市内不同的土地收益和不同的地价分布。
在各种用地类型中,能在使用过程中直接获得经济收益,即直接产生土地级差收益的主要是商业用地、居住用地和工业用地(交通用地所产生的使用效益扩散到附近的经济活动中去),这三种用地占城镇用地的大部分,是反映城镇土地经济价值的主体。
因此,本次基准地价成果更新按商业、住宅、工业用地三大类进行。
(六)城市规划理论
城市规划是为了城市有计划、有秩序地发展,根据周围一定范围内的自然、经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展方向。
城市规划的一个主要内容就是城市用地结构和土地利用的研究,通过城市规划确定城市用地类型、合理配置基础设施、调整产业结构,指导城市的发展方向,从而影响城市土地的利用,并直接明显地影响土地质量的好坏和地价的高低。
城市土地基准地价成果更新,必须依据城市用地规划内容,尽量使城市规划意图体现在估价的过程与结果中,确保成果的科学、准确与合理,同时也使政府能更好利用地价这个敏感的经济杠杆,促使城市规划的进一步完善和实施,最终使城市土地得到合理的配置利用。
二、基准地价成果更新的原则
基准地价成果更新除应遵循地价评估的最有效使用原则、替代原则、供需原则、报酬递增与递减原则、贡献原则等以外,还应贯彻以下原则:
(一)实用性原则
基准地价成果既是政府运用地价政策调控土地市场,合理收取土地使用权出让金的有力工具,又是地价评估机构运用系数修正法评估宗地地价的重要基础。
基准地价成果更新应充分考虑成果应用的实际需要,做到科学、系统、简明,特别要注意成果的可操作性和应用的方便性。
(二)动态性原则
基准地价是一个动态系统,随着区域社会经济条件的变化,基准地价成果需要不断地进行更新调整。
基准地价的每次评估,要充分考虑今后调整的方便性,以适应基准地价动态变化的需要。
(三)成果管理的信息化原则
基准地价成果更新涉及大量的数据、表格和图件,是城镇地籍管理信息系统不可或缺的重要组成部分。
在基准地价成果更新时,应尽可能选用通用的计算机平台,实现数据处理、地价确定及图件绘制的计算机管理,全面建立更新成果电子文档,尽量与已有地籍管理系统有机衔接。
(四)继承与创新相结合的原则
要对原成果进行充分分析,明确原成果的合理部分及存在主要问题。
在对原成果进行扬弃的基础上,结合社会经济条件的新变化对基准地价成果进行科学、合理的更新。
既要注意成果的连续性,又要注意新《规程》的要求用新思路、新方法、新技术手段对评估区域的基准地价进行重新评定。
三、基准地价更新的依据
(一)法规、政策依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《新一轮国土资源大调查纲要》
4、《全国工业用地出让最低价标准》
5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)
6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)
(二)技术依据
1、《城镇土地估价规程》
2、《新一轮国土资源大调查实施方案》
3、《城市地价动态监测技术规范》
4、国土资源部及湖南省国土资源厅关于城镇基准地价更新和平衡的工作和技术方案
(三)资料依据
1、土地市场资料
2、土地利用现状资料
3、城市规划系列资料
4、原岳阳市土地估价系列资料
5、岳阳市社会经济现状资料
四、基准地价成果更新范围及应解决的主要问题
根据岳阳市城区规划及土地利用总体规划,本次岳阳市城区基准地价成果更新涉及范围为岳阳市城区(含岳阳楼区、经济开发区、南湖风景区),整个评估区域总面积约404.28平方公里。
其主体范围四至为:
东至京珠高速,南至湖滨、郭镇,西至洞庭湖,北至城陵矶、芭蕉湖。
重点是岳阳近几年变化较大的区域:
建湘路、岳阳大道、巴陵东路、北港路、八字门路、白石岭路、德胜路、洞庭北路、求索路、京珠高速连接线附近。
根据地价评估的实践,《城镇土地估价规程》有关要求及对原成果的分析研究,确定岳阳市城区本次基准地价成果更新应解决的主要问题有:
(一)基准地价内涵分析
基准地价内涵的界定,直接影响到基准地价成果的应用。
因此,准确界定基准地价内涵是本次基准地价成果更新的重要任务之一。
根据基准地价的定义及成果应用的需要,基准地价应该对应一定的用地类型、权利状况、使用年期、估价期日、容积率、开发程度及土地深度等。
明晰基准地价内涵既有利于成果应用者准确理解基准地价水平的真实含义,又可为宗地地价评估提供明确的比较标准。
(二)划分均质地域及土地级别
三年来,随着城区建设、城区社会经济的快速发展,城市土地区位和土地质量发生了新的变化,形成了新的土地利用格局,因此,须对均质地域和土地级别进行调整。
全面分析土地条件变化,在原有土地级别的基础上,划分均质区域,广泛征求意见,然后以各均质区域的样点地价来检验、修正与确定土地级别,以级控价,以价验级,综合形成土地级别,重新调整土地级别界线。
(三)重新确定各类用地基准地价
依据岳阳市城区几年来土地质量的变化,在全面系统收集样点地价资料与相关资料基础上,根据《城镇土地估价规程》要求,采用科学合理的技术路线与方法,确定商业、住宅、工业三类用地基准地价。
商业用地采用级别价、区段价和区片价表示,住宅和工业用地采用级别价表示。
(四)修正宗地地价修正体系
遵循科学、实用、简明、便于操作的原则,根据基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系,编制宗地地价修正系数表和因素指标说明表。
本次成果更新分区域因素修正和个别因素修正建立宗地地价修正体系。
1、个别因素修正。
个别因素修正的因素依据基准地价内涵涉及的因素确定。
主要考虑容积率、使用年期限、估价期日、开发程度及街角地的影响。
2、宗地地价修正系数表和因素指标说明表的编制。
步骤是:
首先分析造成宗地地价差异的原因,并在此基础上选取若干个能反映这种差别的修正因素,采用层次分析法确定各修正因素的值(Wi)。
其次,根据有效样点地价与基准地价的差值确定上调、下调最大幅度(F1、F2)及各因素修正幅度(F1Wi、F2Wi)。
最后,量化所有因素的标准,即可得到修正系数及因素指标说明表。
五、基准地价成果更新技术途径及方法
(一)基准地价成果更新技术途径
根据国家行业标准《城镇土地估价规程》,基准地价更新的技术途径为:
1、以土地定级(或均质地域)为基础,用市场交易价格等资料更新基准地价。
2、以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考更新基准地价。
3、以土地定级(或均质地域)为基础,以地价指数为依据,更新基准地价。
岳阳市城区本次基准地价更新是在原成果基础上,进行评估更新,本次评估更新主要采用第一条技术途径,但同时结合原成果的定级成果,即“在原定级成果的基础上,重新调查定级因素因子的变化情况,根据土地条件现状划分均质区域,在此基础上,以市场交易价格资料为依据,进行综合定级,分商业、住宅和工业用地更新基准地价,以级控价,以价验级。
”
(二)基准地价成果更新技术方法
1、划分均质地域
以原基准地价成果中划分的均质地域范围作为样点调整、资料收集的区域,在进行样点的计算和充分考虑近几年来岳阳市重点建设项目的基础上调整原均质地域。
2、均质地域价格测算
根据《城镇土地估价规程》的有关规定,采取分有样点均质区域和无样点均质区域两种方法测算均质区域基准地价。
(1)有样点均质区域平均地价的测算
通过对各均质区域交易资料所计算的样点地价通过正式计算获得均质区域平均地价:
P=∑Pi/M
其中i取值为:
1,2,……,M
式中:
P:
某均质区域平均地价
Pi:
某均质区域某用途各样点地价
M:
均质区域内该用途土地有效样点总数
(2)无样点均质区域的平均地价计算
对于无样点或样点数量不足的建设用地面积占多数的均质区域,其平均价格通过下列程序计算:
①对已评估出价格的均质区域,调查影响地价的区域因素、个别因素及其具体标准。
在此基础上,建立地价水平影响因素之间的相关关系;
②调查没有样点地价或样点地价较少的均质区域的土地条件,并将影响地价的因素条件量化,作为比较修正的标准;
③把待估的均质区域同有价格的均质区域比较,条件一致的,用类似均质区域价格作为待估均质区域的价格;条件不一致的,在比较基础上,用最相近的均质区域价格,加以系数修正,得到待估均质区域的价格。
对于无样点或样点数量不足的集体用地面积占多数的均质区域,其平均价格通过下列程序计算:
①调查该均质区域的土地取得费、土地开发费等;
②用成本逼近法测算该均质区域的地价。
3、土地级别划分及基准地价确定
级别基准地价的确定是在土地级别划分和样点地价测算的基础上进行的,本次基准地价更新采用在均质区域价格定级的基础上测算级别基准地价,其基本步骤是:
(1)确定级别基准地价计算单元。
以划定的各用途土地级别为土地级别基准地价计算单元;
(2)确定级别范围内的平均地价。
按城镇土地估价的技术规程要求,对各级别内各类用地的样点地价进行计算,并将其修正到各级别基准地价内涵状态,用定级界线划分样点归属情况采用算术平均值求得各用途、各级别的基准地价;
(3)级别基准地价合理性检验。
为验证前述基准地价计算的合理性,进行各用途级间基准地价的显著性检验。
经检验,所测算的级别基准地价水平较好地反映了各级别基准地价的变化趋势。
第二节 资料的收集、调查与整理
基准地价成果更新是一项综合性很强的工作,涉及社会、经济、自然、历史、地理等多方面的因素。
因此,只有依据充分而准确的资料才能对基准地价作出科学的评估。
为使收集的资料准确、真实,必须遵循科学的原则,充分准备、严密组织、统筹安排。
同时,对资料进行必要的系统整理与补充,为后期的样点地价测算及图件编制作好准备。
一、资料收集的基本原则
(一)规范性原则
即保持所有的资料的统一、实用。
在调查前,统一调查表格、统计口径和调查方法,以获取规范的资料,既有利于准确测算,又有利于资料的重复利用和比较分析。
(二)典型性原则
由于土地估价的资料涉及面广,数量多,而且分布广泛,故在资料收集中,要求所取得的资料同时具有典型性,能代表样本所在区域的特征,并在地域空间上合理分布
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