设施设备管理及房屋养护.docx

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设施设备管理及房屋养护

       一、房屋和公共配套设施管理及维修方案

（一）、房屋管理

　　1、巡检

　　每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；

　　在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等，疏通雨水口、落水管等。

　　业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。

　　巡检做到事事有记录，并对巡检情况进行总结，把巡检结果、维修计划和需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。

　　2、装修管理

　　⑴、将住宅室内装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。

　　⑵、对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装修装饰管理服务协议；

　　⑶、业主装修期间每日巡查装修施工情况；

　　⑷、装修结束组织验收；

　　⑸、验收合格2个月后组织复验；

　　⑹、对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

　　3、油漆粉饰

　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件油饰；5年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次。

　　4、建筑物外立面

　　建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。

因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

　　委托合同另有约定的按合同约定执行。

（二）、房屋设备分类

　　房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，其种类繁多、功能各异；主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。

　　1、房屋建筑设备

　　给水设备--用人工方法提供水源的设备，包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统；

　　排水设备--用来排除污水和雨水、雪水的设备，包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨（雪）水排水系统；

　　消防设备--包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火器、消防龙头、消防泵等；

　　2、房屋建筑电气设备

　　供电及照明设备--给房屋提供电源及照明的各种装置，包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等；

　　弱电设备--给房屋提供某种特定功能的电子设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等；

　　防雷装置--包括避雷针、线路、避雷器、地线等。

　　（三）、公用设施设备的保养与维修

　　1、房屋设备的保养实行三级保养制，即：

日常维护保养、一级保养和二级保养。

　　日常维护保养--设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除；

　　一级保养--设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整；

　　二级保养--设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理；

　　2、房屋设备的维修：

根据设备的完损状况，分为小修、中修、大修、更新改造。

　　小修--对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理；

　　中修--对设备进行正常的、定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，更换率一般为10%-30%；

　　大修--对设备进行定期的全面检修，对设备要全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，更换率一般超过30%；

　　设备更新和技术改造--设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大等问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

　　此外，还有当设备在使用过程中发生突发性故障时的故障维修。

　　二、设备安全运行管理方案

　　1、对公用设施设备进行日常管理和维修养护。

　　2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修20分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

　　3、建立公用设施设备档案（设有台帐），设施设备的运行、检查、维修、养护等记录齐全。

　　4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

　　5、对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　　6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

　　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　　8、大厦道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　　三、电气系统管理方案

　　1、供电系统管理

　　通过对供电设备设施运行、维护、保养过程的控制，确保供配电系统处于良好的运行状态，满足“白沟小商品商城”所有机电设备、设施正常运作的要求。

　　供电管理服务思想：

安全第一，用户至上，精心管理，周到服务。

　　⑴、供电运行管理

　　①、电气工程师（机电）根据不同设备、设施的性能、技术资料、要求，合理制定出《供电设备设施的周期检定计划》及相应的操作规程、维护保养规程。

　　②、运行值班人员必须严格按照《运行值班管理规定》实行24小时值班制，对“白沟小商品商城”变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。

　　③、运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按照供电系统《高、低压配电安全操作规程》进行，并严格执行《工作票》、《操作票》制度，牢固树立“安全第一”的思想，确保人身和设备设施的安全。

　　④、运行值班人员必须密切留意和掌握供电设施、设施的运行状况，发现隐患、故障要及时报告，并做好详细记录。

　　⑵、供电系统维护保养承诺

　　①、维修人员进行日常维护保养工作时必须严格按照《电气维修管理规定》及各种设备、设施的《维护、保养规程》进行，并按要求做好保证安全的“组织措施”、“技术措施”，保证供电系统运行正常，设施设备完好率98%。

　　②、维修人员必须熟悉、掌握“白沟小商品商城”各系统所有照明器具情况，认真、及时做好维修、更换工作，保证照明系统外观整洁无缺损、无松落，达到光源完好率、维修更换及时率100%。

　　⑶、供电应急措施

　　①、在有台风、暴雨灾害时，电气工程师（机电）须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。

灾情过后，对供电系统全面检查一次，发现问题及时处理。

　　②、发生火灾时，运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。

事后，必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。

　　③、电力故障和停电应急程序

　　若电力部门预先通知停电，立即将详情和有关文件呈交主管人员；

　　管理处主管人员随即安排电工值班；

　　预先张贴停电通知在显眼处；

　　若电力故障引致停电，须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修，通告有关停电情况，然后迅速了解故障原因及停电的影响程度，做好解释工作和治安保卫工作，处理善后事宜；

　　当供电恢复时，管理员必须与电力技术人员检查所有电挚的正常运作情况，如有损坏，须立即报告主管人员，及时安排修理。

　　④、设备安全操作规程（略）

　　⑤、公用照明设施维修养护规定

　　为了进一步搞好物业管理工作，维护边贸城公用照明设施的正常使用，结合实际，特制定本规定：

　　a、边贸城内公用照明设施就是指一切诸如路灯、庭园灯、走廊、楼梯等公共场所的照明灯以及相关的开关、电表、电线、杆座、保险、控制器等，维修部负责公用照明设施的维修养护。

　　b、边贸城内公用照明设施为全体用户共同使用，各用户应正常使公用照明设施，注意节俭，不浪费能源。

任何单位或个人不得随意破坏，否则照价赔偿，造成事故的，按法律追究责任。

　　c、边贸城内公用照明设施的安装，配置基本合理，如用户因确实需要对公用照明设施进行改动的，必须先向管理处提出申请，管理处由事务助理会同维修部责任工程师对其申请进行严格审批，并做出整改报告和记录。

　　d、任何单位或个人不得以任何形式私拉、私接公用照明设施的线路或电表，否则，一经查出，以偷电论处。

　　e、管理处事务助理定期或不定期对所有公用照明设施进行检查，发现有损坏或隐患时，必须及时向维修部报告。

　　f、维修部在接到管理中心的申报后，及时安排相关人员对其进行检查、维修。

　　g、维修人员对公用照明设施进行维修养护时，必须严格按照有关规定和标准执行，不得贪图一时方便，违章操作，以免造成事故或隐患。

　　h、维修人员在对公用照时设施进行维修、养护后，事务助理还应对其工作进行跟踪，以确保维修质量。

　　2、弱电系统管理

　　⑴、操作人员受过专业培训，持证上岗；

　　⑵、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别，发现异常，及时处理；

　　⑶、有切实可行的维修保养计划，保养、检修及时；

　　⑷、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；

　　⑸、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

　　⑹、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

　　3、避雷接地系统管理

　　每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

　　四、给排水系统管理方案

　　1、服务承诺

　　保证给排水设备设施正常运行，设备设施完好率达98％。

　　2、给排水系统运行管理

　　⑴、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

　　⑵、设备运行由专人专职管理，严格实行持证上岗制度，定岗定人。

　　⑶、消防系统定期进行试运行，确保系统安全可靠。

　　3、给排水系统的维修保养

　　制定科学合理的维修保养计划并组织实施，合理配置维修操作人员，严格实行持证上岗制度，加强日常巡视、检查，切实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针。

　　⑴、给水系统

　　每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。

各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

　　建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复；定期维护保养。

　　⑵、排水设施系统

　　化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

　　楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次；

　　每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；无杂草，排水畅通，无积水；

　　每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。

清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。

清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

　　4、供水系统应急处理措施

　　⑴、遇有事故，及时抢修，一般情况下，限水、停水需在24小时前通知用户。

　　⑵、检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲侧水或排水等，并在许可的能力下，立即设法制止漏水，如关上水掣。

若不能制止时立即通知中央控制中心寻求增援。

在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。

　　⑶、观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压器等。

　　⑷、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并需将升降机立即升上最高层。

以免被水浸湿而使机件受损。

　　⑸、利用现有工具，设法清理现场。

　　⑹、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险等问题，须拍照片以作日后存档及证明。

　　⑺、通知清洁、保洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响单位。

　　⑻、日常巡视、检查时，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

　　⑼、如该地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必须准备足够沙包，作为爆水及雨季使用。

　　五、智能化系统管理方案

　　针对“白沟小商品商城”智能化系统的特点，结合本公司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：

　　1、建立设备运行及维护人员队伍

　　由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。

我们将从公司现有的骨干中抽调专业人员负责设备运行及维护的生力军，并邀请相关单位（该系统的设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保每一位员工均能谙熟该系统并能正确使用和维护。

　　2、对客户进行多种形式的培训

　　客户能否正确使用室内智能化系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一个入住的客户开始，通过尽可能详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等方式，让所有客户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。

　　3、严格监控装修及其它施工工程

　　首先，我们将对所有管理人员进行全面的培训，让每一位员工都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。

其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少两次到装修现场查看，防止线路被破坏。

　　4、建立供应商档案

　　我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟踪产品的换代，使该智能化系统得到及时的完善。

　　5、日常巡视及定期保养

　　日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护保养是发现、解决软性隐患的最佳办法。

　　智能化系统的日常运行及维护

　　项目时间次数内      容

　　闭路监控系统

　　摄像机每周一清洁除尘。

检查外观完好情况。

　　每季一线路整理。

检查各视频及音频接头。

　　每年一检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。

线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。

检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。

　　计算机和监视器每月一主机、显示器及打印机清洁除尘。

检测UPS工作情况是否正常。

检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。

　　每半年一清洁主机内部灰尘。

数据整理与备份。

计算机数据整理、内部测试。

　　录像机每周一清洁除尘。

检查外观是否完好。

　　录像机每月一检察录制标准。

测试各功能键的工作情况。

　　每半年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。

　　画面分割器、切换器和AD主机每周一清洁除尘。

检查外观是否完好。

检查连接线路的牢固程度。

　　每季一测试各功能键的工作情况。

　　每年一线路整理，功能测试。

　　防盗报警系统

　　控制器及红外线探测器每月一控制器清洁除尘。

测试红外线探测器的工作情况。

　　半年一检查各连接线路是否牢固、完好。

　　警笛和警灯每季一检查报警系统警笛和警灯的工作情况。

　　停车场管理系统

　　停车场管理系统用计算机每季一主机、显示器及打印机清洁除尘。

检测UPS工作情况是否正常。

检测连接接口。

内部数据整理和备份。

　　读卡器和控制器每周一清洁除尘。

读卡器固定螺丝牢固。

　　每半年一检测系统接口性能。

检查电气元件工作情况。

　　地感装置每季一测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。

　　六、消防系统管理方案

　　为了保障物业业主、用户的人身和财产安全，在物业的消防管理上，我们将贯彻“预防为主，防消结合”、“专业消防与义务消防相结合”的方针，以《中华人民共和国消防法》和北京市消防管理的法规、条例为准则，结合物业的结构和特点，开展消防设施管理工作。

　　1、消防机构的建立

　　2、消防设施安全岗位责任制

　　⑴、管理处经理负责设立消防设施管理机构，并指挥相关工作。

　　⑵、护管主管负责监督日常消防设施设备的维护保养，负责执行日常的消防管理工作、值班运行和义务消防队的工作。

　　⑶、维修部负责对消防设施设备进行检查、维护和故障排除。

　　⑷、消防监管员负责巡回检查、器材管理、直观设备设施的检查、动火作业及相关档案管理。

　　⑸、全体员工都是义务消防员，担负防火、灭火义务。

　　3、消防设施器材的配备

　　⑴、管理处经理根据《中华人民共和国消防法》和《建筑防火规范》，配备相应的消防设施、设备、器材，并由消防主管具体负责。

消防设施、器材由消防监管员登记在消防设施、器材登记表中。

　　⑵、结合物业具体情况以及设备运行情况，需要更新、改造、增补等较大项目，由护管主管提出提案，管理处经理审批后实施。

　　⑶、消防设施器材的管理由消防监管员负责检查，主要项目有：

消防栓、各种灭火器、防火门、各种标识等，并做好相应记录。

其中消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备每月巡查1次，看是否完好、齐全，发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；喷淋管网水压每日检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障；每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备。

　　4、消防设备日常管理

　　⑴、消防设备的运行由值班人员负责，消防运行是物业消防管理的主要环节，应保证24小时有人值班，并认真做好设备的监控等工作。

　　⑵、必须建立交接班制度，认真填写消防设备运行记录。

　　⑶、如发现设备运行出现故障，及时报告护管主管，护管主管现场确认后通知技术人员及时维修。

　　⑷、严格按照操作规程使用各系统设备。

　　⑸、按照《消防设备设施维护保养手册》实施管理（略）。

　　发现火警的人员有义务迅速向消防队报警并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；消防监控室应保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。

　　七、用户报修、维修及回访流程

　　1、房屋零修、急修回访工作由客户服务中心管理员负责。

　　2、维修项目回访的主要内容包括：

实地查看维修项目，向在维修现场的业主、用户了解维修人员服务情况、征询改进意见、核对收费情况、请被回访人签名。

　　3、管理员于每周五对本周所有的零修、急修项目进行回访（安全设施维修两天内完成回访，漏水项目维修三天内完成回访），保证维修项目的回访率达100%。

　　4、回访可采用电话、信函、上门等方式。

　　5、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员限期进行整改。