世联房地产策划累不累.docx
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世联房地产策划累不累
世联房地产策划累不累
篇一:
世联地产_前期策划报告精华(拿地前)
前期策划报告(拿地前)
1城市发展格局与规划前景
区域战略地位;
城市总体规划;
产业规划;
交通规划;
城市/区域发展重点/方向
城市宏观经济研究
指标单项研究(5年数据比较)
GDP研究(GDP、人均GDP、地均GDP等);
产业结构
固定资产研究;
人均可支配收入;
人口;
其他指标
指标交叉分析
GDP构成及比例;
固定资产投资构成及比例;
多个构成要素之间的交叉关系
宏观经济小结
宏观地产市场
供给状况:
房地产开发投资额(5年比较;与固定资产投资比较);
各类物业新开工面积、施工面积、竣工面积(5年比较)
需求状况:
(5年比较)
各类物业销售面积
销售金额
供给、需求匹配:
供求指标的交叉分析
地产市场总结:
引用地产发展阶段/周期模型,判断当前市场发展阶段/周期;
市场特点归纳
区域市场分析
市场格局;
A片区:
概况(包括历史、人文、经济等方面的概述);
供应(楼盘分布,楼盘类型,供应楼盘列表,供应量现状及预测);
需求(销售量、销售速度、价格);
客户概述
B片区:
同上
专项市场研究
某类市场综述;
供给(大致同上);2345
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12需求(大致同上);典型项目/产品研究;三级市场;某类市场特点总结市场趋势判断各类变化趋势归纳(如产品变化趋势,市场需求变化趋势,产品价值变化趋势等)(2个以上市场特点可归纳出一个市场趋势)客户研究定性分析:
访谈客户分类界定;访谈提纲;各类客户访谈;主要需求及置业关注点;需求排序总结定量分析:
问卷统计:
主要置业需求问题的单项分析;综合性交叉分析楼盘成交客户统计;定量分析总结客户趋势总结各方面偏好变化的趋势归纳(2个以上客户特点可归纳出一个客户趋势)市场机会判断市场趋势与客户趋势相结合发现市场机会(实际上是一种定性的交叉分析)项目分析地块指标;地块区位;四至;地形、地势特点;SWOT分析;S/W(优势/劣势)分析地段要素环境要素地块要素开发商要素O/T(机会/威胁)分析宏观要素中观要素微观要素项目评价项目市场定位项目自身条件结合市场机会得到形象、客户、产品等方面的定位原则、方向客户定位市场定位结论结合客户研究结论锁定目标客户群;不同客户群的比例判断产品定位
13
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15
16客户定位结合客户需求特征,并参考市场产品情况,得出户型配比表价格定位各类物业产品静态均价动态溢价;计算得到整体均价物业建议主题概念建筑规划建议公共配套建议户型分布建议其他商业价值判断商圈研究商业价值挖掘商业销售/租金水平商业价格估算经济测算
成本计算;收入计算;利润计算
篇二:
世联地产-房地产项目经理常规工作经典
深圳世联地产顾问股份有限公司
项目经理工作手册
二OO九年一月
目录
前言
第一章项目经理岗位说明书…………………………………………………………(04-04)第二章项目经理工作准则……………………………………………………………(05-05)第三章项目经理岗位职责……………………………………………………………(06-06)第四章项目销售总攻略表……………………………………………………………(07-08)第五章项目经理工作流程第一节项目前期
一、解读代理合同…………………………………………………………………(09-09)二、前期筹备工作…………………………………………………………………(09-09)三、组建销售团队…………………………………………………………………(09-10)四、组织销售执行…………………………………………………………………(11-11)五、前期进场储客…………………………………………………………………(12-12)六、项目正式开盘…………………………………………………………………(13-14)第二节销售中、后期
一、团队建设及销售管理…………………………………………………………(14-14)二、销售难点攻关…………………………………………………………………(14-14)三、项目中期总结及结案沉淀……………………………………………………(14-14)四、协助项目入伙…………………………………………………………………(14-14)五、公司联动工作…………………………………………………………………(15-15)六、撤盘时的归档…………………………………………………………………(15-15)第六章开发商对接工作注意事项……………………………………………………(15-15)第七章认购书、房号、折扣的管理……………………………………………………(15-16)第八章深圳区域中心财务管理制度…………………………………………………(17-17)第九章项目经理考核管理……………………………………………………………(18-18)第十章客户危机防范与初步处理……………………………………………………(18-19)
前言
————致世联所有管理人的公开信
致辛苦工作的世联管理人员:
世联要努力提高服务质量和工作效率以满足房地产市场的需要,而你在其中扮演着至关重要的角色。
没有你和你工作的责任心,世联将无法提供客户应得到的独具特色的世联优质服务。
作为世联的管理人,你和你管理的团队,就是世联在客户中的形象。
世联董事会希望你能拥有这样一种境界和理念——专业的风范、创新的精神、互助的团队和真诚的服务。
本指引是世联总结了过去管理人员遇到过的一些困扰,和通常职业经理人应注意的一些细节问题,提供给你,作为世联经理人行为规范的指引。
到目前为止,我认为只有这样,才能使你在工作中更清晰和更愉快,也能使你的团队更有世联的特征。
“具有共同方向和群体意识的人们会更快、更易达到他们的目的,因为他们是在相互的推动下前进的。
”
只有成功的世联经理人,才能造就世联成功的团队,重要性是不言而喻的。
董事长陈劲松
第一章项目经理岗位说明书
第二章项目经理工作准则
一、世联经理人行为指引
你是世联员工的模范;员工的基础要求(《员工守则》)你会完全达到;
(一)、对你的上级1、坦率直言、清楚明白;2、条块清晰、不回避矛盾;
3、上级交代的事情,应积极主动处理并按时或及时回应;4、及时反映本团队和公司出现的问题。
(二)、对你的下级
1、让你的下级清楚明了你的安排;2、与下级保持理性的工作关系;3、上传下达,维护公司形象;4、情绪控制;5、20/80原则与公平;
(三)、管理人会议是不设防的,严守会议保密的内容不外泄;(四)、对客户理性的服务关系;(五)、清廉;(六)、操之在我。
二、世联核心价值观
我们因团队而强大;我们因做足功课而专业;我们因郑重承诺而有信誉;
我们因挖掘物业价值、节约交易成本而解决中国房地产问题。
三、相关规定及处罚条例:
沟通原则:
对重大失误,不能隐瞒不报;
篇三:
深圳世联策划经典案例
深圳世联策划经典案例
世联案例精华
豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期
XX-2-10
项目背景
波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发,总建筑面积21万平方米,总占地面积:
11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下,如何实现短期快速销售呢?
世联地产策划关键
产品优势——
1、区域环境的优越性
波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内,沿承优雅闲适的小镇风格,享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套;
2、品牌形象深入人心
通过一系列的客户访谈,我们发现客户无论来自深圳的哪个区域,哪个社会层次,对华侨城品牌的认同度极高,至于最终是否购买华侨城的房子,仅局限于一个条件:
是否有足够的资金购买;
3、高端产品的稀缺性
通过对深圳XX-XX年豪宅市场的深入调查研究,作为高端住宅,竞争对手逐渐在XX年底纷纷入伙,竞争只集中在南山、福田,数量不到5个盘,并且受工程进度影响,开盘时间不一;
4、户型设计的人性化
动静分区,南北分区,主次分区,户型设计人性化;
营销方面——
1、信息发布期
XX年7月举行年度新产品新闻发布会,提出“体验营销,共建社区”活动,引起社会各界的纷纷关注;
2、客户积累期
AVIP卡销售
a)内部销售:
在公开销售VIP卡前两周,针对华侨城城区内业主,
发售VIP卡;
b)公开发售:
9月15日开始,通过各类媒体,大力发布认购VIP
卡信息;
c)秋交会发售:
秋交会时,展场和现场同时发售VIP卡;
BVIP卡客户维护
a)体验华侨城意大利风情:
邀请VIP卡客户参加XX年8月举行
的“意大利文化周”,体验华侨城文化气息和高品质的居住环境;
b)VIP卡客户户型讲解会:
在选房前1个月,由户型设计师主讲,
邀请VIP卡客户,分别举行两次VIP卡客户户型讲解会,使客户了解华侨城的产品,系统的了解自己中意的户型;
C样板房展示
样板房展示与VIP卡发售同步,与售楼中心一步之遥的1:
1实景样板房,高贵的装修,空间的巧妙处理,令客户身临其境。
3、营销期
A价格策略
a)通过市场调查和研究,掌握市场大势,XX年市内豪宅稀缺,利用豪宅市场空隙,提升价格空间;
b)运用剩余价格理论,抓住高端客户心理,价格高开高走;
c)进行详细的点对点分析,树立价格标杆;
d)对VIP卡客户进行最喜欢户型的意向调查,支撑价格表的形成;
e)密切跟踪成交情况,及时做出提价措施,保证价值最大化;
B选房
制定紧凑的选房流程和完善的选房方案,在规定时间内选房,促进成交。
项目成效
XX年12月7日波托菲诺·天鹅堡二期开始正式认购至今,短短2个月的时间,推售的一区已卖出70%。
城市中心豪宅快速销售的案例——星河国际
XX-10-28
项目背景
项目规模:
占地面积33946平方米,总建筑面积243106平方米;容积率,住宅户数:
922套。
在推出本项目时,正处于全市豪宅便地开花,各区豪宅竞争激烈之时。
项目所处中心区南区配套建设尚未开发,人流量非常稀少。
客户问题
开发商对项目预期较高,属于企业开发的巅峰之作,希望通过成功销售实现项目的优良运作及提升企业品牌。
世联地产策划关键
定位——抓住中心区南区和项目的特质,以“CBD国际生活领域”的定位为首阶段宣传方向,并在产品、展示和营销上多个细节加以配合。
营销战略——豪宅市场的三场战役
营销主题——以“八大革命纲领”来颠覆市场,彰显“诚信地产”。
品牌举措——回馈社会,开发商“百万豪宅献爱心”资助深圳红十字会,为我们争取了广泛的认知渠道,迅速之间,“革命纲领”与“爱心捐赠”两项举措为项目带来了高知名度和大量的人流。
推广策略——以活动营销和直销营销为主,建立客户渠道,最终以60%的老客户推荐率降低交易成本。
项目成效
XX年10月13日首次选房日,,当天落订160套;开盘10个月,实现销售超过80%。
荣获深圳市XX年度上半年销售龙虎榜销售金额亚军和销售面积季军,最终成为中心区豪宅市场最畅销的楼盘。
商业区高密度住宅快速实现价值案例——玮鹏花园·时代都会
XX-10-27
项目背景
项目规模:
占地平方米,总建筑面积平方米,容积率,总户数870户。
玮鹏花园位于深圳商业旺地华强北,在地理位置上占有相当优势,在世联接手代理时,已接近现楼。
但是,在前期销售阶段,并未对项目所具备的优势作充分的整合推广,销售率仅为23%。
绝大多数市民对该楼盘缺乏认知和了解,获取不到楼盘相关信息,甚至给人留下该楼盘早已售磬的错误印象。
客户问题
5个月内如何扭转项目销售困局,在入伙前实现75%的销售目标。
世联地产策划关键
定位——将项目从传统豪宅转变为深圳市内最具投资价值的楼盘。
通过对玮鹏花园地理位置、片区特征等方面进行调查分析与优势整合,清楚认识到该楼盘是华强北目前唯一在售优质现楼,配合华强北商业旺区的优势,使得玮鹏花园成为目前深圳市内最具投资价值的楼盘。
形象——与项目最重要的价值点相关联。
对楼盘形象的重新定位包装。
将玮鹏花园的价值调整到“华强北——时代都会”,同时配合售楼处的整改,以及外部通道的包装,提升项目价格,形成一个时尚、富有现代感、生气勃勃的时代都会。
推广——直销营销,直接指向目标客户,谁最认同华强北,谁最具有投资能力,谁就是我们的目标客户。
在对楼盘性质、区域特征进行透彻分析的基础上,深入挖掘潜在客户。
通过有效的营销推广和促销措施,让市民们对位于地铁商圈黄金地段的稀缺楼盘得以充分认知。
从而在销售方面打开了一个全新的局面,使得销售稳步攀升。
主打广告语:
华强北首席商住大社区
顶级地段华强北
顶级交通距科学馆地铁站50米
顶级名校省一级重点学校荔园小学
顶级物管地王管家——熊谷组物业管理公司
项目效果
入伙时在价格稳步提升的同时,顺利实现开发商预定目标,销售速度是原来的18倍。
异地拓展成功营销案例——锋尚国际公寓(北京)
XX-9-30
项目背景
项目规模:
占地面积万平方米;建筑面积:
8万平方米,其中,二期锋尚国
篇四:
世联行培训心得
培训心得
记得来世联报到的那天的激动和兴奋,因为我知道从那一天起我便开始了另一种全新的生活。
早在入职之前就听说世联行是一个专业化的房地产服务商,有着严谨的态度和高质量的水准,但对公司更深入的了解还是在亲历培训之后。
虽然培训时间不长,但通过讲师对世联整个20多年的发展历程与公司文化的讲解,尤其是结合鲜明案例的渗透,才真正明白世联之所以强大的原因。
一个公司的企业文化是企业的灵魂,是推动企业发展的不竭动力。
世联把让更多人享受真正的地产服务作为宗旨,将持续推动中国房地产市场发展的服务力量作为使命,这体现了世联行对房地产服务行业的郑重承诺的大家之气。
正是秉着以做足功课而专业的态度,世联才能一步步发展到今天。
对于我们这种刚从学校走出来的大学生来说,年轻是我们的资本,梦想是我们的动力,激情是我们的活力,所以我们不甘于庸庸碌碌的生活,世联正是这样一个公平有激情的平台来让我们提升与实现个人价值。
世联还有一句话是我一直铭记于心的,那就是因团队而强大。
还记得我在世联初面的即兴演讲中抽到的题目就是因团队而强大,这句话看起来虽然平凡简单,但蕴含的意义的确是重大的。
后来才知道这句话正是世联的核心价值观之一,在世联讲的是团队合作,个人的力量只有融于集体才能发挥到最大,这也是公司之所以安排我们进行户外素质拓展训练的意义所在。
在那一天的拓展中,我们每个人都尽自己最大的努力来完成团队项目,争取最优,当我们成功时,我们每个人都会欢呼和鼓掌,我知道这是发自内心的喜悦;当我们没能做到最好的时候,我们都有失落和难过,当然更重要的意义是通过活动总结经验教训以及理解这些运用于今后工作中的意义。
经过这几天的培训我觉得自己要学的还有很多很多,首先来说就是心态要转变,要尽快适应从学生到职场人的转变,然后就是要尽快融入房地产行业,利用多途径提高专业知识与能力,最后到整个综合素质的提升。
未来的路还有很长,我不敢说我已制定好多么宏伟的长期规划,但我知道立足当下做好现在才是最重要的,脚踏实地,每天都有进步这就够了。
篇五:
世联考题
世联地产面试策划真实经历
1.初试(世联中山事业部经理)
初试时间:
XX年3月18日(周四)9:
00-9:
20
初试地点:
大东裕商务中心701室
初试内容:
面谈,主要问题如下:
a)请您做一个自我介绍?
b)讲讲你的工作情况、工作主要内容?
c)做策划三年来最大的体会和心得?
d)平常喜欢读些什么书?
e)对世联地产的了解程度?
2.复试(珠海世联分公司)
复试时间:
XX年3月23日(周二)14:
00-18:
00
复试地点:
珠海吉大海滨南路光大国际贸易中心1708、1709室
复试内容:
(1)综合素质测试(35道题、40分钟做完)
下发试卷一份、白纸一张、铅笔一支(试卷要求不能作标记)
题目类型:
与公务员考试题型差不多,但难度稍低,分演绎逻辑、数理推算、空间思维、图形转换、文字理解共五大部分,每部分7个小题,共35道题。
考试特点:
时间紧迫、阅读量超大,面临时、空、数、事、图、文等信息跳跃快。
个人考试结果:
演绎逻辑6分、数理推算4分,空间思维3分,图形转换3分,文字理解6分,总共22分。
考试后感想:
刚来世联面试缺乏准备,情绪和心态均难以稳定。
要求试者能快速调整好心态,进入考试状态,灵活做题,先易后难,做对大多数,摆开容易缠死的题目,分配好考试时间。
尽快进入GCT考试复习状态,时常保持该类型试题训练,提高反应速度,训练思维的活跃性,提升各科基础知识和应变能力。
(2)总监详细面谈,主要问题及个人回答如下:
f)请您做自我介绍?
(毕业后的工作情况)
g)谈谈你的主要工作?
(广告文案及美好策划主管工作简历
h)谈谈你公司策划部的主要架构?
人员构成及相关情况?
(如实)
i)谈谈你公司的项目情况?
(四个在售、三个地块)
j)请讲一下你跟进的最成功的一个项目的情况?
)(君悦豪庭)
k)项目位置、销售情况、价格、销售周期、前期销售瓶颈问题等等。
(如实)
l)谈谈你个人负责的另一个项目情况(如实回答,金凤湾畔项目)
m)请用三句话概括做好策划最重要的能力(1、超常思维能力、2全局系统思维能力、3执行能力)
n)有哪些兴趣爱好(体育运动、学习看书)
o)平常喜欢读些什么书?
(经营、管理,销售等)
p)请举出最近您在读的一本书书名?
(王志纲《重整河山》)
q)个人婚姻情况?
(未婚,29岁)
r)一个人在中山吗(是的)
s)对世联地产了解情况?
(了解,主要通过朋友同事及络了解
面谈后感想:
关注个人细节:
复试中的面谈问题问得非常深入和细致,有相关经验和熟知情况是根基。
关注策划的项目的操作经验。
关注个人潜力提升:
世联非常关注策划对自我的学习要求和成长发展的情况。
关注个人综合能力:
从初试、到笔试,再到面谈,选拔程序非常严格,核心是关注应聘者的综合素质能力。
XX年3月24日
刘伟(注:
以上文皆作者智力成果,转载请注明出处及作者,谢谢)
作者:
冯健滔
实习部门:
深圳代理事业二部
毕业院系:
重庆大学金融学硕士
给自己来个“策划”
我的自白
我,冯健滔,广西人,重庆大学经济与工商管理学院金融专业研究生,研究方向为——房地产金融。
XX年曾在重庆先见广告公司做过一年的策划兼文案,XX-XX年研究生期间兼职于重庆海潮物业发展有限公司,做过策划员,策划部副经理,还兼过拓展部、招商部工作,有过一定的工作经验。
我的SWOT分析
为了更清晰透彻的认识自己,现对自己进行如下剖析:
1.优势(S)
·人生经历较为丰富。
有一定的生活经验,对失败、挫折、磨难有较好的心理承受能力;
·文理兼修。
本科学的工科——工程力学,硕士念的经济类——金融学,既有理工科学生的较强的逻辑思维能力,又兼有文科类学生的较强的抽象思维能力;
·工作经历。
有行业的相关兼职工作经验,与公司大部分新员工相比,有相关的知识基础和项目操作经验,能够更快的融入工作当中;
·粤语优势。
广东的生活习惯和语言等都有较快的适应能力,并能融入其中,能够全心全意的投入工作;
·开朗的性格。
本人性格较为豪爽慷慨,喜欢结交朋友,有利于今后工作的开展。
2.劣势(W)
·年龄偏大。
本人生于1980年,下半年将年满27周岁,相比于本科毕业生和部分的硕士毕业生,显得年龄偏大,离30已为期不远;
·跨专业入行。
由于学的是非建筑类专业,与从事的房地产行业还是有一定的差距,故建筑知识和相关的策划类知识相对缺乏。
3.机会(O)
·世联平台。
世联作为全国最好的房地产代理公司之一、房地产业界闻名的“黄埔军校”,有良好的培训机制和足够大的施展平台,有足够多的项目,这些都为自己的成长提供了良好的营养和条件;
·中国房地产市场的良好走势。
中国房地产市场的可持续发展以及其中存在的巨量需求,都为房地产业人士创造了良好的发展环境,其中机会很多;
·深圳房地产市场的成熟模式。
作为中国对世界的经济窗口,深圳无论是那一方面的模式都较内地城市的要成熟,尤其是房地产市场的相关模式更是值得借鉴,而我更够投身于深圳房地产市场,无疑是天赐良机。
4.威胁(T)
·激烈的竞争。
现今房地产从业人员呈直线上升,尤其是房地产策划人员,要想从中脱颖而出,必须要做足功课,要比任何其他的人付出更大的努力;
·世联藏龙卧虎。
世联作为全国性的大公司,有海归人员、博士研究生、硕士研究生和大量的本科生以及其他的专业人员,乃藏龙卧虎之地,要想成为其中的佼佼者,难度可想而知。
5.结论
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