三亚三美湾控制性详细规划.docx
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三亚三美湾控制性详细规划
三亚市三美湾控制性详细规划
第一章总则
第一条为加强和规范三美湾地区的规划建设管理,有效控制度假区内用地的建设与开发,把三美湾建设成为高端主题度假区域,特制定本规划。
第二条本规划区范围为:
场地位于南山旅游度假区东侧,北临海榆西线,南至海岸线,总用地1.84平方公里。
场地由南部四个连接一体的小海湾和北面宽阔的腹地组成,这里有着约640米长的沙滩带、2100米长的礁石带。
第三条规划依据:
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《三亚市人民政府关于同意调整三美湾区域规划用地性质的批复》三府函〖2007〗389号
3、《风景名胜区条例》
4、《三亚市城市总体规划重大调整》(2005—2010)
5、《三亚市旅游规划》
6、《三亚市国民经济和社会发展“十一五”规划》
7、《城市规划编制办法》
8、《三亚市社会经济发展大纲》
9、《三亚市土地利用总体规划》
第四条规划原则
1、生态环境优先的原则
坚持规划建设的高标准与前瞻性,以保护生态环境为主旨。
规划在道路设计和建筑布局上都注意保持场地的地形地貌,尽可能地减少山体开挖带来的负面影响。
维持生态环境的完整性,规划从设计到施工都提出了严格地保护植被和山体、礁石等资源的措施。
2、突出特色、打造精品的原则
结合地块的资源优势,规划从产品的定位到详细设计,都围绕突出特色、打造精品的原则。
3、景观最大化的原则
海景和农田景观是场地内的重要资源,场地内各种设施的设置都围绕着创造最好的观景面来展开。
让场地内所有的设施都拥有很好的景观。
4、多样性和精细化的原则
规划区域的开发注重了度假休闲产品的多样性和精细化,将度假休闲产品的多样性与地块丰富的自然资源有机地结合起来。
第五条规划目标
合理布局规划区内用地,完善片区功能,高效组织道路系统和绿地景观系统,加强公共服务设施和市政基础设施的配套建设,把规划区域建设成为特色鲜明、环境优美、健康舒适的热带顶级海滨休闲度假区。
第六条本规划成果由规划文本、图纸和附件组成。
文本和图纸(包括规划图和图则)具有同等法律效力,二者应同时使用,不可分割。
第七条本规划涉及的指标是依据国家、海南省和三亚市的有关规定,结合三美湾实际情况和今后发展制定的,本规划未涉及的指标应符合国家、海南省和三亚市的有关规定。
第二章规划区功能及规模
第八条功能定位
依托良好的自然山海景观资源,以旅游服务和开发为产业导向,凭借超五星豪华酒店为品牌,打造三美湾主题型高端滨海旅游度假区。
第九条规模
规划总用地为183.5公顷,其中建设用地57.63公顷,人口规模4000人(为游人和服务人员)。
总建筑面积约20.57万平方米。
各类用地指标详见附表1—规划用地汇总表。
第三章环境控制
第十条规划区内以山体、海域、沙滩、礁石、沙坝、农田等要素构成的生态环境系统.
1)建立以沙滩、礁石带、农田景观带和自然山体为生态核心,结合多条沟通山地和海域、山地和农田之间的生态廊道形成的规划区整体生态结构框架。
2)生态核心和生态廊道所涉及的生态绿地和公园绿地不得挪做他用,并应以自然型的绿化配置为主。
第十一条绿地系统规划应突出热带海滨度假区的特色,突出山地度假区的地形特点,强调尊重自然、保护自然、顺应自然的原则,保持和提高三美湾的生态景观资源和旅游度假品质。
1)本次规划将绿地分为自然山体绿化、公园绿地、公共绿地、防护绿地、果园景观绿化和道路绿化6类,用地均不得随意变更用地性质,果园景观绿化用地如需变更性质,应得到规划主管部门批准。
2)自然山体绿化区内,除非处于改善山地生态环境的需要,不得进行任何形式的建设活动。
3)公园绿地原则上应采用开放式管理,园内以自然植被为主,植被宜以灌木为主,高大乔木的高度应满足高压线走廊的相关规定。
园内可设置步行道路和观景平台,不得建设任何建筑物或构筑物。
4)果园景观绿化应注重与三美湾的整体景观相协调,农田种植物种采用三亚当地常见且有三亚特色的物种,选择应尤其注意第五立面的观赏效果。
5)沿海榆西线的防护绿地应种植高大乔木,尤其应注意植被和建筑形成的景观效果。
第十二条规划区域南面的礁石和沙滩带上不得建设任何建筑物和构筑物,可设置架空的人行栈道或观景平台。
第四章土地利用规划
第十三条规划结构
根据地块地形的特点,规划功能结构分为:
一轴、一心、两带、两区。
一轴:
横贯南北两个区域的绿化景观轴;
一心:
公共服务中心;
两带:
农田景观带,滨海休闲景观带;
两区:
特色酒店区、农田度假区。
第十四条度假设施用地主要分布在沿滨海的海湾和北面沿山体的山脚一带。
保留北面农田,作为度假区的景观农田进行承包和经营,耕地总面积为6.07公顷。
沿农田东面的果园作为度假区沿主入口道路两侧的景观。
第十五条土地使用性质分类和代码依据国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)执行。
同时结合旅游度假区的特性,将国标中C25度假村等设施用地类型进行细分为旅游度假用地和酒店设施用地。
第十六条规划指标控制原则
(1)根据不同用地性质、周边环境条件和视线景观要求,确定各个地块的各项开发建设控制指标。
(2)以有利于良性开发和方便片区管理为目标,确定规划区土地的建设强度。
(3)结合开发市场的不确定性,增加土地使用性质的兼容性规定,使规划具有可操作性。
(4)根据市场发展的需要可以对地块进行单一开发,也可以进行合并开发,前提是保证开发用地的性质和强度。
第十七条土地开发建设及城市规划管理必须严格按照土地使用的各项控制性指标执行。
各项控制指标分为强制性指标和非强制性指标。
前者必须严格执行,后者参照执行,具体规划控制指标参见“附表2:
地块控制指标一览表”。
第十八条原则上,北面旅游度假用地高程不得高于57米,中部山顶旅游度假用地高程不得高于75米,西面海湾建设用地高程不得高于50米,中部海湾建设用地高程不得高于45米,东部海湾建设用地高程不得高于50米。
第五章公共服务设施规划
第十九条规划区内公共服务设施主要包括商业文化娱乐设施、管理设施和医疗急救设施等,在开发建设中应优先保证实施。
第二十条地块内的配套公用设施的项目、数量等均应满足图则中有关规定。
第二十一条图则中未涉及的其他配套公用设施参照三亚市现行规定执行。
第六章道路交通规划
第二十二条
1、依据交通流量的要求,并考虑规划区内功能分区、土地利用、交通组织等要求确定:
主干路长:
2847米;
红线宽9米,车道为7米。
次干道宽为7米和6米;
次路长:
3355米;
红线宽6米,车道为5米。
2、凡规划区内涉及高切坡、深挖方的道路交通建设项目,必须符合有关技术规定和规范的要求。
3、现状片区道路处于规划区道路红线之外时,在规划道路未实施前,其建筑物应按相关规定退让现状片区道路用地,同时对现有道路进行维护。
4、道路红线之内的用地为交通设施用地(包括上空),任何单位和个人不得以任何理由侵占。
第二十三条静态交通设施
规划区内各地块配建机动车位参考三亚市暂行规定和国内发达地区标准,建筑在改建、扩建和新建时,必须设置配建机动车停车场(库),其规模应达到图则中有关“停车位”的规定,其设置方式有条件的应尽量利用地下空间。
第二十四条道路交通系统
2、区内各功能区之间采用次要道路相连接,功能区内则鼓励采用电瓶车交通或步行交通方式。
第二十五条步行交通
l、场地周边的自然山体、场地内的农田景观带、沙滩景观带和各功能区内的开发空间,形成了整个区域内的休闲活动场所,步行交通围绕这些空间展开,形成一个优美的步行小径系统。
2、步行道路的设置要充分结合场地特征,保护场地内的植被生态系统,既体现步行的游乐性,又能保护好生态环境。
必要时可采用架空的栈道形式。
步行系统的设计应充分考虑步行的景观效果,做到步移景异。
第七章工程管网规划
第二十六条规划区用水量预测采用用地指标法和人均指标法相结合的方式,预测规划区内需水量为736立方米/日。
第二十七条本规划区内采用统一压力给水系统,供水由市政给水管网供给,在市政给水管网压力达不到的地方,需自行加压解决。
规划区给水管环状管网与支状管道相结合的方式设置,区内的给水管具体布置及管径详见《给水排水工程规划》。
第二十八条规划区消防供水与城市供水共用一套管网。
城市道路上设立室外消火栓(全部为地上型)。
消火栓距离不大于120米。
第二十九条规划区内排水体制采用雨污分流制,在规划区内形成独立的污水排放系统。
污水集中处理达标后进行中水回用,实现对周边海洋水体零排污量。
第三十条规划区污水总量为326立方米/日。
第三十一条规划采用分区域设置污水处理站处理生活污水,污水处理站中采用一体化地埋式污水处理装置,执行三级深度处理。
规划设计两座地埋式污水处理站,污水处理站占地在800至1500平方米左右,周边各设5米的防护绿化。
第三十二条雨水排放遵循就近排放的原则,规划区雨水排放量按三亚市暴雨强度公式推算:
雨水量计算公式为Q=ψ×q×F
其中:
ψ——径流系数:
具体选值根据集雨区地表和地形情况而定;F——汇水面积(hm2);q——暴雨强度(L/S·hm2);
根据总规,参照三亚市暴雨强度公式:
q=1085(1+0.575lgP)/(t1+mt2+9)0.584
其中:
P——设计重现期,取1年;t——雨水汇水时间(min),t=t1+mt2,t1为汇水时间,单位为分钟;在本次雨水管道管径计算中,根据径流区面积的大小、雨水流程长短、地形坡度大小等不同情况,取t1=5~20分钟不等;t2为雨水管渠内的流行时间;m为折减系数,取2。
第三十三条本规划区防洪标准按100年一遇防洪标准。
第三十四条本规划区用电负荷预测参照国家有关综合用电指标,并结合三亚三美湾区域的具体情况进行估算为约1171.58KW。
第三十五条在本规划区的入口处新建一座10KV开闭所,开闭所电源引自天涯110KV变电站,开闭所转供容量为15MW。
第三十六条根据本规划区的建筑规模,按1门/每100平方米计算,本规划区电话装机容量约为2057门。
为了满足本规划区的电信需求,规划设置1000门容量的电信交接箱4座,再由各个电信交接箱引至各用户。
第三十七条本规划区当工程管线交叉敷设时,自地表向下排列的顺序宜为:
电力管线、电信管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。
地下管线相互交叉时应满足各管道间的最小净距要求。
第八章景观控制
第三十八条定位与主题
规划区域总体定位为滨海超豪华旅游度假区。
这一定位明确了该地段引进的项目应体现以下几个重要的要素:
——高标准:
地段内任何项目的选择和设置都应位于三亚同类产品的前列,属于高端产品。
引进的酒店项目必须属于世界顶尖酒店品牌。
——特色性:
场地内的任何产品都应富有特色,避免与其它区域同时竞争,应做到有效地丰富三亚的度假产品类型。
——旅游度假:
场地内的产品构成始终应围绕旅游度假这个主题,而非普通的房地产项目。
项目的选择应与该主题密切相关。
第三十九条按规划区内的景观环境特征在区内划分出两个景观风貌区,实施环境涵养和建设控制措施:
1)山地滨海景观风貌区——在遵循地方建设法规的基础上,沿山坡地带适量开发具有山地特色的度假酒店设施,强调与自然地形地貌的融合。
区内开发建设活动应在保护现有植被,杜绝对现有地形地貌的显著改造,景观设计应以绿化对突出的人工建筑构筑物进行遮蔽,优化度假区视觉背景环境。
2)田园度假景观风貌区——该区域中部现状主要为农田,在建设开发中应依托农田,加强农业景观营造和热带植被种植,形成具有热带田园特色景观风貌度假区。
第四十条滨海景观
滨海地区应尽量保持自然礁石、沙滩、沙坝和植被。
酒店
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