城市花都桃花岭项目投资价值分析.docx
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城市花都桃花岭项目投资价值分析
城市花都、桃花岭项目投资价值分析
(预可行性研究)
一、项目概况
(见项目调研报告)
二、项目公司基本情况
(见项目调研报告)
三、国内政策环境及当地房地产市场现状
(见项目调研报告)
四、财务测算及经济评价
(一)基础条件
1.本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯,无重大变化。
2.本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。
3.本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新,使其资产持续使用,经营保持连续,并保证其获利能力。
4.未来的税率将在正常范围内变化。
5.建设期内,全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。
6.资金回笼渠道畅通,销售收入完全实现
7.无其它人力不可抗拒的重大影响。
(二)项目计算期
项目计算期包括建设期和销售期,两者时间上有重叠。
预计城市花都项目总周期为5年,桃花岭项目总周期为6年。
第一部分城市花都项目财务测算
(三)主要技术指标
项目主要技术指标一览表
(城市花都)
项目
用地面积(万M2)
建筑面积(万M2)
容积率
小高层
6.7
21.5
1.8
多层
27.1
44.5
0.9
独立别墅
22.2
5.55
0.45
联排别墅
12.95
公建
5.6
绿地
42.1
道路广场
10.1
(四)项目总投资估算
项目总投资估算表
(城市花都)单位:
万元
序号
项目
总投资
占总投资比例
单位成本(元/平方米)
1
开发建设投资
165,672.48
100.00%
1,960.62
1.1
土地开发费
57,231.58
34.55%
677.30
1.2
前期工程费
14,427.23
8.71%
170.74
1.4
建筑安装工程费
48,550.00
29.30%
574.56
1.5
公用配套设施及非营业性公建费用
12,675.00
7.65%
150.00
1.6
管理费用
1,500.00
0.91%
17.75
1.7
销售费用
5,949.00
3.59%
70.40
1.8
贷款利息
11,901.29
7.18%
140.84
1.9
不可预见费
13,438.38
8.11%
159.03
注:
具体数据计算过程见第页《城市花都经济测算表》
(五)销售收入与经营税金及附加
1、销售定价:
小高层2200元/平米,多层公寓2800元/平米,联排别墅3300元/平米,独立别墅4200元/平米。
别墅周边花园长沙按800元/平米出售,由于面积难以估算暂不考虑
2、从第二年起开始销售,在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。
3、所有税费全部由道路建设资金抵扣,经测算,最后还须交纳3400万元税费。
销售收入与经营税金及附加估算表
(城市花都)单位:
万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
一
销售收入
237945.00
0
35691.75
59486
95178
47589
1
销售建筑面积
845000
0
126750
211250
338000
169000
2
销售比例
100%
0
15%
25%
40%
20%
二
经营税金及附加
3400.00
0
0
0
0
3400.00
1
营业税
0.00
0
0
0
0
2
城市维护建设费
0.00
0
0
0
0
3
教育费附加
0.00
0
0
0
0
(六)项目盈利测算
利润测算表
(城市花都)单位:
万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
销售收入
237945.00
0
35691.75
59486.25
95178
47589
2
经营税金及附加
3400.00
0
0
0
0
3400
3
开发建设总费用
164106.39
40987.25
43720.76
32924.68
40795.10
5678.60
4
利润总额
70438.61
-40987.25
-8029.01
26561.57
54382.90
38510.40
5
所得税(33%)
23244.67
0.00
0.00
0.00
10536.24
12708.43
6
税后利润
47193.94
-40987.25
-8029.01
26561.57
43846.66
25801.97
(七)项目总体财务测算
城市花都项目总体财务测算表
(城市花都)单位:
万元
占地1548.7亩(103公顷),建筑面积住宅84.5万平方米,容积率0.82(其中小高层1.8,多层0.9,别墅0.45)
编号
项目
投资金额
说明
备注
一
土地费用
57231.58
七通一平
1
750亩苗圃补偿费
20250.00
27万/亩
2
711亩农场、88亩学校补偿费
23970.00
30万/亩
3
750亩苗圃出让金
6000.00
8万/亩,其中4万/亩返还给项目公司,返还时间未定
4
711亩农场、88亩学校出让金
6392.00
8万/亩,可抵扣建路、桥投资
5
防洪保安资金
123.90
800元/亩,可抵扣建路、桥投资
6
土地契税
495.68
4%,可抵扣建路、桥投资
二
火星北路、浏阳河大桥建设资金
0.00
用799亩土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣,经计算最后仅应缴纳可抵扣项目中的营业税3400万元
三
前期费用
14427.23
1
工程设计费
3000.00
2
工程勘察费
139.65
0.30%
3
工程监理费
302.58
0.65%
4
报建费
10985.00
130元/平米(含长沙当地建设各项收费),可抵扣建路、桥投资
四
房屋建设费
48550.00
1
建安费
46550.00
小高层700元/平米(框架结构、外墙涂料局部墙砖、含电梯、户门、一般塑钢窗);多层500元/平米(砖混结构标准同上不含电梯);别墅500元/平米(砖混结构标准同上)室内全部为毛坯,水电入户支管由住户装修时解决。
2
绿化工程费
2000.00
五
公用配套设施及非营业性公建费用
12675
150元/平方米
含托幼、中小学、医疗中心
六
管理费
1500.00
300万元/年
七
不可预见费
13438.38
10%
八
资金成本
11901.29
1
750亩土地费用、前期费用,部分建设投资资金成本
7205.78
开发期3年,考虑资金滚动开发,部分贷款,贷款利率5.49%,复利
2
建火星北路、浏阳河大桥资金成本
4695.50
因投资成本逐步回收,考虑时间因素,做保守估计,3年,复利
九
销售费用
5949
2.50%
总成本(不含两税一费)
165672.09
销售收入
237945.00
小高层2200元/平米,多层公寓2800元/平米,联排别墅3300元/平米,独立别墅4200元/平米。
(独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售,考虑花园面积难以估算暂不考虑)
两税一费
13086.98
销售毛利
59185.93
单方成本
0.1961
总建筑面积84.5万平方米
单方成本(含税费)
0.2115
成本利润率
36%
(八)现金流量
全部投资现金流量表
(城市花都)单位:
万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
一季度
二季度
三季度
四季度
1
现金流入
240945
0
0
0
0
38692
59486
95178
47589
1.1
出让金返还
3000
0
0
0
0
3000
0
0
0
1.2
销售收入
237945
0
0
0
0
35691.75
59486.3
95178
47589
2
现金流出
190894
6948
10097
9124
14819
43721
32925
51331
21930
2.1
开发建设投资
164320
6948
10097
9124
14819
43721
32925
40795
5893
750亩土地费用
20250
4948
8096.6
7124
81.4
0
0
0
0
711+88亩土地费用
23970
0
0
0
0.0
7191
10786.5
5992.5
0
建造桥路投资
27000
2000
2000
2000
2000
19000
0
0
0
建设费用
61225
0
0
0
9310
11638
13964.0
26313
0
其他费用
15680
0
0
0
3427
2988
3290
2988
2988
销售费用
6163
0
0
0
0
1232
1540
2158
1233
财务费用
10032
0
0
0
0
1672
3344
3344
1672
2.2
经营税金及附加
3400
0
0
0
0
0
0
0
3400
2.3
所得税
23174
0
0
0
0
0.00
0.00
10536.24
12637.81
3
净现金流量
50051
-6948
-10097
-9124
-14819
-5029
26562
43847
25659
4
累计净现金流量
-6948
-17045
-26169
-40987
-46016
-19455
24392
50051
财务净现值:
33065.91万元;内部收益率:
29.8%;动态投资回收期:
3.8年
第二部分桃花岭项目财务测算
(九)主要技术指标
项目主要技术指标一览表
(桃花岭)
项目
用地面积(万M2)
建筑面积(万M2)
容积率
生态住宅
项目总用地
156.6
住宅建设用地
49
100
0.78
公共设施用地
10
22
绿化率
77.6
道路广场用地
20
高尔夫球场
项目总用地
93.4
20
0.3
休闲农业示范园
建设建设用地
15
8
0.3
公共设施用地
5
绿地
63.4
道路广场用地
10
(十)总投资估算
项目总投资估算表
(桃花岭)单位:
万元
序号
项目
总投资
占总投资比例
单位成本(元/平方米)
1
开发建设投资
303,321.33
100.00%
2,022.14
1.1
土地开发费
98,700.00
32.54%
658.00
1.2
前期工程费
24,892.40
8.21%
165.95
1.4
建筑安装工程费
106,700.00
35.18%
711.33
1.5
公用配套设施及非营业性公建费用
22,500.00
7.42%
150.00
1.6
管理费用
1,800.00
0.59%
12.00
1.7
销售费用
10,305.00
3.40%
68.70
1.8
资金成本
12,964.69
4.27%
86.43
1.9
不可预见费
25,459.24
8.39%
169.73
(十一)销售收入与经营税金及附加
1、销售定价:
生态住宅:
2500元/平米,配套商业性设施:
3300元/平米,高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。
独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售,由于面积难以估算暂不考虑
2、从第二年起开始销售,在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。
销售收入与经营税金及附加估算表
(桃花岭)单位:
万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
一
销售收入
412200
41220
103050
144270
61830
61830
1
销售建筑面积
1500000
150000
375000
525000
225000
225000
2
销售比例
100%
10%
25%
35%
15%
15%
二
经营税金及附加
19270.35
2267.1
5667.75
7934.85
3400.65
3400.65
1
营业税
17518.50
2061
5152.50
7213.50
3091.50
3091.50
2
城市维护建设费
1226.30
144.27
360.68
504.95
216.41
216.41
3
教育费附加
525.56
61.83
154.58
216.41
92.75
92.75
(十二)盈利预测
利润测算表
(桃花岭)单位:
万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
1
销售收入
412200.00
0
41220
103050.00
144270.00
61830.00
61830.00
2
经营税金及附加
22671.00
0
2267.1
5667.75
7934.85
3400.65
3400.65
3
开发建设总费用
314657.60
46539.60
66644.00
60338.00
68341.00
66203.00
6592.00
4
利润总额
74871.40
-46539.60
-27691.10
37044.25
67994.15
-7773.65
51837.35
5
所得税(33%)
22142.26
-15358.07
-9138.06
12224.60
22438.07
-2565.30
14541.02
6
税后利润
52729.14
-31181.53
-18553.04
24819.65
45556.08
-5208.35
37296.33
注:
高尔夫球场的收益未计算在内
(十三)总体财务测算表
项目总体财务测算表
(桃花岭)单位:
万元
占地3750亩(250公顷),生态住宅100万平米,配套商业性设施:
22万平米,高尔夫休闲、农业配套建筑:
28万平米
编号
项目
投资金额
说明
备注
一
土地费用
98700.00
七通一平
1
600亩补偿费
12000.00
20万/亩
2
600亩出让金
3600.00
6万/亩,可抵扣建二环路投资
3
3150亩补偿费
63000.00
20万/亩
4
3150亩出让金
18900.00
6万/亩,可抵扣建二环路投资
5
防洪保安资金
300.00
800元/亩,可抵扣建路、桥投资
6
土地契税
900.00
4%,可抵扣建路、桥投资
二
二环路西侧建设资金
0.00
用土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣
三
前期费用
24892.40
1
工程设计费
4500.00
2
工程勘察费
271.60
0.35%
3
工程监理费
620.80
0.80%
4
报建费
19500.00
130元/平米(含长沙当地建设各项收费),可抵扣建二环路投资
抵扣后应缴纳报建费12000
四
房屋建设费
106700.00
1
建安费
77600.00
生态住宅600元/平米,配套商业性设施800元/平米
2
高尔夫休闲、农业配套建筑
29100.00
高尔夫5000万元,高尔夫设计300万元,
休闲农业配套850元/平米
五
公用配套设施及非营业性公建费用
22500
150元/平方米
含托幼、中小学、医疗中心
六
管理费
1800.00
300万元/年
七
不可预见费
25459.24
10%
八
资金成本
12964.69
1
600亩土地费用、前期费用,部分建设投资资金成本
7747.46
开发期3年,考虑资金滚动开发,部分贷款,
贷款利率5.49%,复利
2
建二环西侧资金成本
5217.22
因投资成本逐步回收,考虑时间因素,做保守估计,
3年,复利
九
销售费用
10305
2.50%
总成本(不含两税一费)
303321.33
销售收入
412200.00
生态住宅:
2500元/平米,配套商业性设施:
3300元/平米,高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。
(独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售,考虑花园面积难以估算暂不考虑)
两税一费
22671.00
可抵扣建路、桥投资
全额缴纳
销售毛利
86207.67
单方成本
0.2022
总建筑面积150万平方米
单方成本(含税费)
0.2173
成本利润率
28%
(十四)现金流量
全部投资现金流量表
(桃花岭)单位:
万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
一季度
二季度
三季度
四季度
1
现金流入
412200
0
0
0
0
41220
103050
144270
61830
61830
销售收入
412200
0
0
0
0
41220
103050
144270
61830
61830
2
现金流出
362036
6500
6540
4772
28728
68911
66006
86442
69604
24534
2.1
开发建设投资
314658
6500
6540
4772
28728
66644
60338
68341
66203
6592
600亩土地费用
15600
4000
4540
4000
3060
0
0
0
0
0
3150亩土地费用
81900
0
0
0
0
12285
20475
28665
20475
0
建造桥路投资
25500
2500
2000
0
2000
19000
0
0
0
0
建设费用
129200
0
0
0
16005
21340
26675
26675
38505
0
其他费用
52153
0
0
772
7663
11158
11158
11159
5699
4544
销售费用
10305
0
0
0
0
2861
2030
1842
1524
2048
2.2
经营税金及附加
22671
0
0
0
0
2267
5668
7935
3401
3401
2.3
所得税
24708
0
0
0
0
0.00
0.00
10166.54
0.00
14541.02
3
净现金流量
50164
-6500
-6540
-4772
-28728
-27691
37044
57828
-7774
37296
4
累计净现金流量
-6500
-13040
-17812
-46540
-74231
-37186
20641
12868
50164
财务净现值:
24836.2万元;内部收益率:
18%;动态投资回收期:
4.06
(十五)总体经济评价
从以上财务分析测算的结果看,城市花都项目和桃花岭项目均具备较强的盈利能力。
在全投资状态下(不考虑融资因素),城市花都项目投资方只须使用将近5
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- 城市 桃花 项目 投资 价值 分析
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