汉府街客运站开发项目可行性研究报告.docx
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汉府街客运站开发项目可行性研究报告
南京汉府街客运站开发项目
可行性研究报告
y
江苏苏地房地产咨询评估有限公司
二零零五年十二月
第一章总论
1.1项目概况与背景
1.1.1项目建设概况
B
A
该项目地块总用地面积14000平方米,建设用地面积13400平方米,其它代征用地600平方米,规划用地性质为商业、办公。
地块坐落于南京市玄武区长江路,东临梅园新村,南临长江路,西临总统府、东箭道,北临东箭道住宅小区。
该项目地块附近有2W,68W,29W路等多路公交车经过;周围商服设施、区域的基础设施配套齐全,道路等级好,交通较便捷。
该地段位于长江路文化一条街,周边历史遗迹、文化设施十分丰富。
D
C
地块南面:
A南京图书馆新馆B中山广场C现代美术馆D中央饭店;
A-1
A-2
C
B
地块东面:
A梅园新村纪念馆B毗卢寺古代建筑风貌区C雍园近代建筑风貌区;
A
B
地块西面:
A总统府(太平天国天王府)B南京1912休闲街区。
地块北面:
东箭道住宅小区
1.1.2项目建设背景
该地块座落玄武区长江路文化一条街,紧邻总统府,加之周围大行宫CBD商圈刚刚崛起,“南京1912”时尚酒吧区近在咫尺,未来这里将成为基础设施完善、人气兴旺的城市新商业、娱乐、休闲区。
1、玄武区概况
玄武区位于南京的东北部,东揽钟山,北依幕府,因境内有玄武湖而得名。
区内环境优美,风光秀丽,是诸多名胜古迹荟萃之地,如中山陵、明孝陵、明故宫等各级文物保护点72处,是南京旅游景点最集中的地区之一。
玄武区是南京的中心城区之一,区域面积80.97平方公里,人口约46万,是南京军区机关和南京市委、市政府所在地。
玄武区风景秀丽、历史悠久。
区域内有著名的钟山风景区和玄武湖风光带,具有融山、水、城、林于一体的独特风貌,绿化覆盖率达58%以上。
自公元229年孙权迁都建邺开始,玄武区曾是东吴、东晋及南朝宋、齐、梁、陈六朝宫阙御苑所在地,明朝初期的紫禁城、明太祖朱元璋的陵寝明孝陵、清朝太平天国的天王府、近代孙中山的临时大总统府以及中山陵等名胜均在区域范围内。
图1-1建设项目规划限制图
2、梅园新村历史街区概况
梅园新村历史街区位于长江路文化街东端汉府街两侧,因拥有国家级文物保护单位——中共代表团办事处旧址而闻名。
除文物建筑外,街区现存大量的民国时期风格各异的住宅建筑,整体风貌格局保存完好,具有极大的保护价值,更因为其独特的风貌格局、独具的文化内涵和良好的区位条件而具备极大的利用潜力。
梅园新村历史街区是《南京历史文化名城保护规划》共划定的10个历史文化保护区之一,规划要求将中共代表团办事处旧址与梅园新村历史街区的保护相结合,重点保护文物建筑及其相关的历史环境,以及街区内民国时期居住建筑的风貌特色,按照历史街区的保护要求和方法,划定保护范围,制定保护措施,提出建筑环境整治的规划要求。
梅园新村历史街区周边关系图
梅园新村历史街区保护范围内的建设应以取得与核心地段协调统一的环境风貌为原则。
建筑形式以坡屋顶为主,色彩以灰色为基调,体量适中,高度原则上控制在15米以内。
毗卢寺建筑群也在该历史街区保护范围之内,为明清风格的佛教建筑群,其主体建筑万佛楼为复建仿明清建筑,楼高30米,对这组建筑的风貌、高度等应针对具体情况,区别对待。
对区内其它不合控制要求的建筑,则应逐步予以搬迁或拆除重建。
规划要求保护梅园新村历史街区核心地段的传统建筑、构筑物、道路街巷所共同构成的传统风貌。
其中对办事处旧址文物建筑实行全面保护,不得随意改变现状,建设活动以“整修如故”为原则。
对地段内其它建筑的建设活动以维修、整治、内部更新改造为主,建筑外观造型、体量、色彩等应保持传统风貌,层数控制在2—3层,高度在10米以内。
对环境要素如围墙、大门、树木等应按原风貌特色予以保留。
清理地段内违章搭建的建筑物,构筑物,恢复原有院落、街巷格局。
梅园新村历史街区作为长江路文化街的重要组成部分,位于文化街的东端,并与民国总统府(太平天国大王府)历史文化保护区相邻。
周边文化设施集中,层次丰富,主要有民国总统府(太平天国大王府),长江后街旅游服务步行街区,板桥新村近代建筑风貌区,南京图书馆新馆(在建),中山广场(建有地下停车库,可停旅游大巴等人型车辆),中央饭店,现代美术馆(拟建),等等。
3、长江路文化街概况
从城市没计的角度,规划部门提出长江路文化街“一线、五点、一片”的空间结构,其中“一片”即指梅园新村历史风貌区,并提出了该片城市设计的要点如保护原有街道、树木和建筑特点:
限制车辆、倡导步行等。
此次长江路文化街规划中初步提出了借鉴上海“新天地”改造的成功范例,利用梅园新村民国时代的二-三层住宅,改建置换成一组融展览、简餐、酒吧、艺术沙龙为一体的中西文化休闲娱乐用地的规划构想。
1.2项目建设的必要性
1、宏观因素
南京市为江苏省省会,中国历史六朝古都闻名于世,是江苏省政治、经济、文化中心,也是我国重要的综合性工业、电力工业、高科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠,被评为中国城市经济综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一,在海内外具有较高的知名度和声誉。
从总体经济发展看,根据南京市国民经济“十五”计划和2010年远景目标纲要精神,房地产业已成为城市存在和发展的物质基础,是发展国民经济的支柱产业之一。
按照“一体两翼”的工作思路,房地产业总体水平和整体规模效益,已成为南京市经济建设中的重要举措。
中国加入国际世贸组织以后,南京市政府加大招商引资的力度,每年大批海内外企业、实业、超市纷纷落户聚集南京,纷纷寻求投资、商贸、商务的环境和优雅的居所。
2、微观因素
根据梅园新村历史街区规划,将在该街区对民国建筑实施维修改造,或保留民国建筑门脸,内部彻底改造,建设与总统府服务区相呼应的特色游览区。
以保护梅园新村地区自民国时期形成的建筑风貌和环境格局,挖掘其文化内涵,利用其区位优势,借鉴上海新天地的改造模式,将梅园新村历史街区打造成为南京的一处内容丰富、品位高雅、格调时尚、风情独特的高档休闲场所。
并且利用民国建筑修建名家纪念馆、个人收藏展览室、文化名人创作室、艺术展示室、文化娱乐休闲店等,一幢一个主题,又相互有联系,形成一个高品味文化街区。
为了更好的保护文物和建设街区风貌,同时为该地段注入新的活力,必须探索一种适合该地段特点的模式,以实现保护与利用双赢。
该地块的出让正是出于这样的初衷。
从区位上分析,在该项目地块上进行类似于上海新天地模式的开发利用是有条件的,其区位优势十分明显,表现在如下方面:
1)位于南京市黄金旅游景点总统府、梅园新村历史街区附近,旅游的人流量能够得到保证。
2)位于长江路文化街东端,文化气氛浓厚。
3)距离商业中心新街口较近,商业开发的优势明显。
4)该地段靠近居民文化素质整体较高的城东地区,存在着巨大的文化消费潜力,适于发展休闲产业。
因此,该项目投资的前景是非常美好的,也是十分有意义、价值的。
1.3可行性研究报告编制的依据
1、南京市规划局建设项目规划设计要点(城中20050124JY01);
2、国家有关的建筑设计规范与准则;
3、项目用地范围红线图及外部条件规划图;
4、项目总平面图;
5、建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。
1.4可行性研究报告主要结论及建议
1.4.1、主要结论
随着经济运行总体态势的改善以及国家出台的扩大内需、投资拉动等一系列政策的作用,社会对房地产的总需求呈上升势头。
我市房地产市场商品房销售现房交易增加较快,房地产抵押、土地转让和房产租赁活跃,房地产交易规模逐步扩大。
但相对而言,办公、商业楼市场目前仍较为低迷,特别是一级地区的商业综合楼,由于缺乏专业写字楼品味及专门化的物业管理、交通拥挤、停车困难而受到市场冷落。
而位于二、三级地区临近核心商圈、具有良好的区位条件的办公用房,由于交通条件好、相对价位低、具有专业物业管理等原因,仍有相当的市场需求,前景相对乐观。
从财务指标看,该项目的投资开发的潜力较大,具体指标如下:
1
项目投资总额
23766.14
2
贷款总额
1800.00
3
自有资金总额
16234.12
4
销售总收入
33440.00
5
资本金财务内部收益率
10.75%
6
税后利润
6252.67
7
资本金动态投资回收期
2.11年
8
投资利润率
26.31%
9
自有资金利润率
38.52%
1.4.2、问题和建议
(1)根据梅园新村历史街区规划的引导,合理利用范围内的建筑、街道、公共开放空间及环境的建设,以保证该街区的空间环境品质与历史街区风貌相匹配,有效满足高档文化休闲区的建设要求,启发开发商、策划人员、规划设计者了解、认识各地快、周边地块以及与整个城市空间环境的关系,为开发商、策划人员等提供用地的周边环境及其发展潜力的分析,同时引导建筑师在整体规划设计概念框架的前提下更好的发挥各自的创意、鼓励多样性的统—。
建设单位应注重该项目的开发与周围环境的一致、协调,尤其在建筑风格上突出长江路的文化氛围,设计风格必须与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致;
(2)在利用方式上可开发艺术展示空间、地下停车空间、小型办公空间以弥补长江路上此类设施的不足。
(3)建设单位应确保商业用房经营方向的一致性、协调性,也可考虑房产出租是资产增值运作的一种重要方式,可保留部分面积作为自有出租部分。
(4)重视房产代理销售方式,以及优惠的条件联合本地以及海外的房产代理商在海内外推广销售。
加强营销策划,凸现自身区位良好、交通便利、距离核心商圈近等优势条件,使项目能够在预售阶段就取得好的业绩。
第二章市场分析及预测
2.1南京房地产市场宏观现状
1、南京经济持续高速发展,为房地产提供了有力支撑
南京产业基础较好,近年在长三角崛起、沿江发展等战略的大背景下,经济持续保持高速发展。
自2000年以来,经济发展增速始终保持在两位数以上。
2004年实现GDP1576.2亿元,年增幅高达15.1%。
经济的发展,背后是投资的增加,大量企事业单位增加投资的同时,对房地产物业的需求也在增加。
其中第三产业的比重逐年上升,已占到整体的45%。
第三产业的蓬勃发展,为房地产业发展带来了新的大量新增需求,特别是大量新经济类型公司(如咨询服务业等)对办公及商业配套物业的需求逐年增加。
图2-12004年南京分产业GDP情况
2、外商直接投资金额逐年上升,为南京带来了大量的新增房地产需求
南京资源丰富,投资环境良好,是外资在国内的集聚高地城市之一。
外商直接投资在带来资金、大量就业机会的同时,也为城市吸引来了许多新增人口,由企业及个人而产生的对办公物业及住宅需求大大增加。
南京目前聚集了上千家外商投资企业,如爱立信、菲利浦等名企云集,每年众多的外籍商务人士来宁工作、商务活动甚至长期居住,由此而产生的办公、居住、商业物业需求日渐增长。
具体增长情况如下图:
图2-22001-2004年外商投资比例
3、房地产宏观市场
南京2001年房地产投资有99.3元,2004年有183.8亿元,增长近一倍;2005年第一季度的房地产投资额也是非常的大,达到56.17亿元,相比2004年同期增长86.9%。
在房地产投资金额逐年增大的同时,投资增长的速度、加速度也在增大,表明市场投资热情还将持续,正处于快速上升通道。
(2)商业用房和办公楼开工面积比例
从施工情况来看:
本年第一季度整体施工面积为1096.24万平方米,其中住宅864.19万平方米,占78.83%,商业项目一季度没有项目开工,办公楼达到77.02万平方米,占7.03%,和投资额相吻合。
图2-52005年季度南京房地产施工面积比例图
4、经济环境分析小结:
宏观经济的高速发展为房地产的发展提供了良好的经济环境与背景支撑,经济开放度的增加与活跃,为房地产带来了大量新增优质需求;而房地产投资的高速增长印证了市场的机会与发展前景。
2.2商业用房市场分析
2.2.1商业用房市场分析
1、市场综述
南京是长江三角洲地区仅次于上海的贸易中心城市。
全市商业营业面积近600万M2,零售额超亿的大中型商家已超过20家。
新街口、湖南路和夫子庙是南京的三大商业圈,其中前两个商圈的销售额占三商圈总销售额的近九成。
新街口聚集了众多的大型百货商场;而湖南路以沿街专卖店和百年老店为特色,但近年来也吸引了不少大型商家。
由于本项目距离新街口商圈较近,受到其辐射作用的影响较大,这对于商铺的开发是十分有利的因素。
2、市场供应分析
总体上市量不多,空间分布比较集中
从下面的图表可以看出,相比住宅物业。
商业物业的整体上市面积少;从上市面积的板块分布来看,城中版块商铺面积的上市量仅次于河西,且主要集中在新街口、湖南路、珠江路附近,说明城中版块存在一定的市场空间与机会点,可以加以利用。
对于本项目的商业部分而言,如果定位成为新街口、珠江路服务的休闲商业中心,则是弥补区域市场商业空白,同时亦满足了区域客源对该类商业的需求。
图2-92005年第一季度商业用房上市情况
销售情况分析
2005年一季度商业用房销售形势看好,销售面积超过批准上市面积;对于城中地区供应和需求基本平衡,因为大型商业设施一般聚集在城市的主要商圈之内。
而商圈的形成及地位的巩固,需要有大量的人气与配套氛围,以及更重要的历史积累;对于汉府街地区而言,周围商业环境与氛围浓郁,作为未来主要的人口聚居区和CBD核心区,商业配套的需求量是毋庸置疑的。
因此,该项目的初步定位,应以文化商业、休闲商业为符合该区域现状需求及未来发展之最佳选择。
③面积分析
调查表明,50-100平方米和1000平方米以上是目前比较旺销的商业用房;1000平方米以上的商铺主要为大型商业公司发展所用,尤其是外地公司或商业品牌入驻南京,对大面积的商业用房需求较为强烈。
对于50-100平方米的客户群比较适合南京本地的客户群,面积不是很大,总价可以在承受范围之内,因此本项目的销售可以考虑到这一点。
2.2.2二级地商业用房销售情况
对二级商业用地、长江路附近在售的商业用房典型案例进行深入调研,对这些项目的销售价格与销售情况归纳如下:
1、玄武区长江路估衣廊长盛大厦商业用房
由江苏省房地产五十强企业玄武区城镇建设综合开发有限公司开发建设的长盛大厦位于长江路西端,长江贸易大楼斜对面,未来的长江路CBD核心区。
紧邻新街口商圈却无交通拥堵之忧,更享长江路人文与商业并重的尊崇地位,见证企业非凡实力。
大厦占地3500平方米,总建筑面积为15000平方米,其中地上14层、地下2层。
建筑外立面采用金黄色铝板,格调高雅,经久耐用;双层玻璃幕墙,保温隔热性能俱佳。
大厦配备3部广州日立电梯,轿厢高档装潢;三菱重工VRV空调,同传统中央空调相比可单独控制,独立计费;公共部位星级饭店标准装潢,办公区域精装修,真正实现拎包即用;智能化设施完备,满足企业成长与形象需要。
交通便捷,29、68等多条线路直达,地铁一号线新街口站咫尺之遥。
大厦旁就是南京新兴的估衣廊美食休闲街,宴客与工作便餐均十分便利。
长盛大厦地上13层、地下2层,总建筑面积为14000平方米。
建筑立面简约大方、格调高雅。
智能化配置齐全,满足企业中长期需求。
销售价格:
负一层商铺均价8000元/平方米,一层商铺每平方的销售均价为20000元,二层每平方的销售均价11000元/平方米。
2、玄武区珠江路461-493号雄狮国际大厦商业用房
雄狮国际大厦是由LAWSHALLINTERNATIONALCO.,LTD(英属维尔京群岛罗希尔国际公司)与南京长途汽车客运总公司合资兴建。
雄狮国际大厦地处珠江路电子一条街的核心地段,位于雄狮电子商城与玄武区政府之间,是珠江路商贸活动最为密集的区域,大厦前面人潮涌动,川流不息,实乃珠江路上的一块风水宝地。
大厦占地面积5200平方米,总建筑面积21650平方米,地上部分10层,地下1层,总高度为50米,根据每一层的功能定位,将卖场部分隔成面积不等的产权商铺,供各种需要的经营及投资者自由选择。
雄狮国际大厦总建筑面积2万平方米,1-4层大型IT卖场,10-100平方米产权旺铺,5-10层4.8米挑高OFFICE、57-130平方米自由空间;地下一层充足停车场。
2003年9月20日雄狮国际大厦开工建设。
销售价格:
四层商铺每平方的销售均价为7500元到1万元,三层商铺每平方的销售均价为1.2万到1.5万元,二层商铺每平方的销售均价为1.5万到2万元,一层商铺每平方的销售均价为2.5万到3万元。
5-10层为4.8米挑高的办公楼,面积从57平方到130平方不等,价格6500—7000元/平方米。
地下一层为停车场。
雄狮国际大厦地下车位价格为220000元/个。
销售情况:
雄狮国际大厦可售套数为121套,已成交套数84套,成交比例59.50%。
3、未来城赛博数码广场商业用房
项目占地面积19890平方米,建筑面积58000平方米,2003年9月20日开工,商住小高层,共9层,6-9层为单身公寓,有地下层。
"未来城"位于珠江路与太平北路交汇口,华东IT第一商圈核心地带,北临珠江路,南沿秦淮河,东起太平桥,西至太平北路,项目全长450米,横跨珠江路中段半条街,是珠江路上融商业、居住、办公为一体的超大型综合性商业项目。
“未来城”总建筑面积约58000平方米,由华东地区最大的3C数码综合商城-未来城·赛博数码广场、4.79米挑高小户型公寓和IT专属办公三大板块组成,其中未来城·赛博数码广场面积达35000平方米,是整体项目的重中之重,以前瞻性的建筑设计规划、领先市场的业态资源整合顷力打造珠江路核心上圈的地标性商城,势必形成新珠江路标志性的IT物流、信息流中心。
销售价格:
负一层商铺均价15000元/平方米,一层旺铺均价58000元/平方米,二层商铺均价30000元/平方米,三层商铺均价19000元/平方米,地下车位价格为200000元/个。
销售情况:
未来城可售套数为1287套,已成交套数1001套,成交比例80.98%。
2.2.3本项目商业用房价格预测
根据商业用房市场分析预测,其销售均价分别为:
一层商业用房:
25000.00(元/m2)
二层商业用房:
12000.00(元/m2)
三层商业用房:
10000.00(元/m2)
地下商业用房:
10000.00(元/m2)
2.3办公用房市场分析
2.3.1办公用房市场分析
南京的城中写字楼目前可以分为三大板块:
第一板块便是新街口—大行宫—长江路一带,是南京写字楼最集中的地带,国际化集团公司在南京的首选办公地点。
代表楼盘有金鹰、商茂、华泰、德基大厦以及在建的置地广场、新世纪广场、长发CFC等。
置地广场凭借其1.4万元每平方米的价格成为该地域的新贵,新世纪广场的写字楼也已售出76%左右。
第二板块为珠江路—广州路写字楼板块,是极具特色的IT商务科技圈,包括未来城、新世界中心、谷阳大厦、君临国际等项目。
第三是山西路—湖南路板块,聚集了银河国际、议事园大厦、宏图大厦、金山大厦、天星翠琅、龙吟广场等项目。
伴随着商务市场的回暖,诸多城中高端写字楼及商用项目已陆续“闻风”启动,南京国际金融中心久未建成项目终于封顶,以220米的高度超过商茂百货,成为新街口的第一高楼,很多项目的复建,反映了市场信心正在逐渐恢复加强。
广厦邓府巷项目、德基广场等一系列以高档商住商业楼项目也相继进入开工阶段。
根据市政府不久前出台的新街口商圈发展总体规划,未来5—6年,由洪武路到大行宫以及长江路西段两侧将成为高端商务集中的核心区域,重点打造高端项目,吸纳大公司总部或区域总部,形成集中的商务圈层,顶级写字楼的建设规模将达到百万平方米以上。
新建成的高端商用项目目前正着力吸引有实力的大企业和大客户入驻。
9月份上市的置地广场目前客户已经积累了大半,预订买家多为有实力企业和跨国公司。
项目自去年底公开至今行情已由9000元/平方米上升到起售价13000元/平方米以上,且以整层销售为主,这也说明南京高档商务楼群的开发具备不可估量的市场前景。
1、销售单价分析
价格在7000-8000元/m2之间的销售面积及销售套数所占比例最多,这反映了办公用房市场上最主流的价格段。
根据市场上中小型、成长型企业较多,他们的需求特点是希望不用占用很大资金,市场需求方的要求也促使单价范围稳定在7000-8000元/m2的范围之内。
2、销售总价分析
总价在50-100万元成交面积所占比例最高,其次为100-150万之间,这一部分成交面积的比例最高,亦证明南京办公用房市场主要的需求来自于中小型企业和成长型企业。
而30-50万元的总价成交套数所占比例最高,其实按每平米6000元的较低价格计算,50万元的总价对应的销售面积多半在80平方米以下,这样的户型面积再考虑写字楼的得房率较低因素,办公面积相对而言比较经济了。
目前这种面积的成交套数居多,可能与小户型办公用房推出较多、以及商住楼为与标准办公用房竞争而减小户型分割面积等市场现象有关。
随着小型企业的成长预期以及办公用房市场的产品线逐渐丰富,这种过小面积的产品需求会有所减少(转移到自由分割或较大面积的写字楼、或者转移到办公用房租赁市场中去)。
图2-112005年一季度江南八区办公用房销售统计
2.3.2二级地办公用房销售情况
对二级商业用地、长江路附近在售的办公用房典型案例进行深入调研,对这些项目的销售价格与销售情况归纳如下:
1、置地广场办公用房
置地广场位于南京市洪武北路55号,地处新街口商贸圈、洪武路金融圈、长江路文化圈三圈合一的黄金交汇处,总占地面积为7635平方米,总建筑面积58328.4平方米,容积率5.97,建筑密度21%。
大厦共30层,地下3层,地上27层,1-3层部分为商业空间,4-27层为办公楼。
置地广场超越了以往办公写字楼,关注商务软环境的打造,提出智能化柔性商务办公新主张,坚持“以人为本”的服务理念,以高潜力建筑、高智慧建筑、高效率建筑、高景观建筑的建筑理念,成为南京第四代写字楼的先行者,是目前南京市领先的一座真正国际5A级高智能、高品质的写字楼。
南京第四代写字楼——置地广场位于南京洪武北路55号,中山东路与长江路之间,地处南京市CBD核心区——新街口商贸圈、洪武路金融圈、长江路文化圈三圈合一的黄金交汇处,距地铁新街口站200米,以及便捷的公交交通网络,出行极为便利。
置地广场总用地7263.5平米,总建筑面积58328.4平米,容积率5.97,建筑密度21%。
大厦地上30层,地下3层,1-3层部分为银行证券办公,4-30层为标准写字间,得房率约69%。
是目前南京市领先的一座5A高智能、高品质的甲级纯写字楼。
将于2006年全面交付。
主打套型为338平米、340平米、560平米、599平米、1338平米、1838平米。
销售价格:
均价13054元/平方米。
2、玄武区珠江路219-231号综合楼
珠江路综合楼位于珠江路219—23l号。
该项目占地900多平方米(项目退让后净地773.5平方米),规划建设用途为七层高级商住办公用房,地上七层,地下车库一层(12个车位),有中央空调,单独计量,水电到位。
建设规模5300平方米。
该项目由南京卓立房产置业有限公司建设开发。
销售价格:
销售均价每平方米约1.5万元。
3、天星•翠琅
天星•翠琅地段优越,是湖南路附近目前为止唯一的精装修写字楼,面积配比合理从40—100不等。
配有一个立体停车库,停车位充足。
该项目由江苏省建筑研究院、南京地下建筑设计院设计,江苏华东建设基础工程总公司、中国核工业华兴建设公司施工,南京华仁工程建设工监理咨
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