设备管理执行标准doc11.docx
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设备管理执行标准doc11.docx
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设备管理执行标准doc11
XXXXXX物业公司发布
2015-07-01实施
2015-07-01发布
设备管理执行标准
2015GC-003
XXXX物业公司
XXXXXX物业管理处
目次
前言II
设备管理执行标准1
1范围1
2规范性引用文件1
3术语和定义1
4职责1
5工作程序2
6相关/支持性文件5
7记录5
8附录5
前言
本标准是为规范物业公司设备管理工作而制定的。
制定本标准的目的是提高设备管理水平。
本标准由XXXXXX公司标准化委员会提出。
本标准由XXXXXXX物业公司负责起草。
本标准主要起草人:
XXX
审核:
XXX
批准:
XXX
本标准由XXXXXX物业公司归口并负责解释。
本标准的版本及修改状态:
A/1.
设备管理执行标准
范围
本标准规定了房屋、设备和公共设施(以下简称“设备”)管理规范。
本标准适用于XXXXXXXXX物业管理有限公司。
规范性引用文件
《江苏省物业管理标准》
术语和定义
房屋:
是人们为居住、办公、经营、娱乐等目的而建造的建(构)筑物。
设备:
是房屋建筑物阶段性设备的简称,是物业正常使用的物质基础,是业主能正常工作、生活的物质保障,主要包括电力拖动设备、电机、电气设备(含强电主线路)、电子设备(含弱电线路)、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。
公共设施:
是在人们工作和生活场所里提供的美观、舒适、方便、安全的附属配置,包括围墙、道路、车库、休闲设施、绿化、园林景观及外装饰物,也包括房屋内的门窗、楼道、天台、大堂等。
维保:
包括维修和保养两层意思。
维修指对房屋、设备和公共设施损坏后,通过修理或更换磨损件,调整精度,排除故障,使其恢复原使用价值和功能,是对损耗的弥补工作。
保养指对房屋、设备和公共设施进行常规性的检查、养护、添装、修缮和改进,是一种减少损耗,延长房屋、设备和公共设施的使用寿命,改进功能的积极措施和满足业主需求的改良活动。
一级保养:
对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查、软件检查;对管道、风道局部除锈防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。
二级保养:
对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试,工作点调整,软件维护;对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。
中修工程:
是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。
更换率一般在10%~30%,周期3-5年。
大修工程:
是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。
更换率一般超过30%,周期6-10年。
设备更新和技术改造:
是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。
事后维修(故障维修):
设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。
状态维修:
是指通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。
设备分级管理:
根据设备对业主服务的重要性将其分为二级:
——Ⅰ级设备:
电梯、生活水泵、消防泵、喷淋泵、高压开关柜、变压器、箱式变电站、低压主配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、中央空调机组。
——Ⅱ级设备:
正压风机、空气处理器、冷却塔、排污泵、防盗(视频、红外和电网)监视系统、气体自动灭火设施、会议音响系统、交通道闸(含伸缩门)等。
职责
公司总经理
批准设备管理标准及其配套制度,并公布实施。
批准设备维保年度计划。
批准中修及以上工程计划。
批准设备维保合同。
批准5000元(含)以上的修理配件。
公司分管领导
负责检查设备管理工作,并提出考核意见。
审核设备维保年度计划、中修及以上工程计划、设备维保合同。
批准小修工程和5000元以下的修理配件。
批准日常维修材料申领计划。
批准设备封存和报废。
工程管理科科长
负责设备管理和基层工作人员的技术培训工作。
负责检查本标准在服务过程的贯彻执行情况,提出绩效考核意见。
指导班组按本标准开展相关工作。
负责班组设备维修工作的技术管理。
负责编制、修订设备管理标准。
负责编制设备维保年度计划、中修及以上工程计划。
负责维保项目和各类工程的结算工作。
负责组织新建、扩建和改建物业项目的承接查验工作,并协调设备质量缺陷整改工作。
负责组织能耗分析与管理工作。
负责与设备管理有关的安全管理工作。
负责不定期检查工程科各类设备专职人员执行本标准的情况。
批准2000元(含)以下的修理配件。
物业服务科科长
负责发放物业代码,督促班组对设备和房屋进行编号。
定期检查班组台帐。
负责确定建筑标识和设备标识的统一规范。
工程管理科设备专职
负责编制管辖设备的年、季、月维保计划及相应的材料准备计划。
负责编制管辖设备的运行方案,审阅运行记录。
负责组织调查、分析设备事故,提出处理意见、措施并协助班组组织实施枪修工作。
负责编制管辖设备的更新、改造计划,完善功能、弥补缺陷。
负责每月对各班组区域内设备运行情况、保养情况、检修记录是否按本标准执行进行检查。
负责组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸,做好设备的技术管理工作。
负责专业培训。
班长或运维负责人
负责监督检查设备管理制度的执行情况,对班员进行绩效考核。
负责合理调配运行和维修人员,做到“安全、优质、经济、合理”。
负责建立本班组管辖范围内的设备台帐资料和技术管理资料。
负责检查运行、检修记录,发现问题,及时处理。
负责编制维修材料申领计划,做好班组材料内部管理。
负责维保工作的现场监管,按合同要求提出考核意见。
负责各类工程的现场监督,对文明施工提出考核意见,对工程安全和质量提出建议。
工作程序
管理流程图
无
前期介入
根据物业规模、类型和重要程度成立工作机构。
新建物业和较大规模的改扩建工程,成立由公司分管领导为组长的前期介入工作小组,日常工作机构设在工程管理科,组成人员有科长、相关专职、所在服务区班组负责人和其他相关人员。
一般性改扩建工程的前期介入工作小组组长由工程管理科科长担任,日常工作机构设在所在服务区班组。
前期介入工作小组根据物业管理和服务特点开展工作。
与建设单位积极沟通,了解项目规划意图、设计内容、功能定位,了解施工情况。
收集设计图纸,了解主要设备和公共设施概况。
从物业管理各专业角度提出专业建议,方便日后的物业管理,降低物业服务成本。
在项目施工过程中,定期进行考察,并从物业管理角度提出相应建议,以尽力提高工程施工质量,降低日后物业管理难度。
各专业设备安装和调试期间,参与阶段验收,提出整改意见。
收集设备说明书、安装调试报告等技术资料。
针对新物业特点,提出物业管理和服务建议,为顺利接管做好准备。
前期介入期各阶段的建议,都要形成物业前期介入建议报告,经供电公司办公室审核后提交设计单位、建设单位、施工单位和监理单位。
承接查验
以前期介入工作小组为基础,必要时抽调其他相关人员成立承接查验小组,也可与建设单位组成联合查验小组。
制定承接查验实施方案和工作计划,与建设单位协商确定承接查验的日期、进度安排,要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。
制订查验记录表格,一般有《物业承接查验记录表》(附录一)、《房屋、设备和公共设施交接表》(附录二)和《工程质量问题通知单》(附录三)。
物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况,应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。
承接查验的主要内容。
物业资料:
——竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
——设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
——政府部门颁发的检验合格证(电梯、消防、二次供水、供电等)
——物业质量保修文件和物业使用说明文件;
——物业管理所必需的其他资料。
房屋:
——主体结构及外墙、屋面;
——楼面、地面、内墙面、天花、门窗;
——公共卫生间、阳台;
——公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
设备。
变电设备,防雷与接地,水泵、电梯,门禁系统,通信网络系统,火灾报警及消防联运系统,排烟送风系统,安全防范系统,空调。
主要设备要安装单位提供设备装箱单,核对随机配备的附件,包括:
专用维修工具、易损件和易耗品。
公共设施:
餐厅、厕所、大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、活动中心、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾中转站、信报箱。
公共设施还包括配电系统、照明系统、避雷装置、水箱、上下水管道、排污管道、卫生设施、热水器、集水井、排污泵、消防门、空调未端系统、红外终端、视频终端、防盗栅(门)、应急灯、消防疏散灯、烟感、灭火器等。
查验方式
观感查验。
对查验对象外观的检查,一般采取目视、触摸等方法进行。
使用查验。
通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能,以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。
检测查验。
通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量,以检测其是否符合质量要求。
试验查验。
通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。
发现问题的处理
收集所有的《物业查验记录表》。
对《物业查验记录表》内容进行分类整理,形成《工程质量问题统计表》。
将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认,并办理确认手续。
由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题,应形成书面报告交建设单位。
对用户未经服务班同意,擅自在配电设施中接入超过原设计所能承载负荷的电器损坏,工程科将组织抢修、分析,经公司领导同意后报业主单位主管部门和安监部门。
整改复验
建设单位安排施工单位进行整改。
整改后要进行复验,查验小组要跟踪整改进度,及时组织复验。
质量整改一般不超过三个月。
保修管理
按政府有法规明文规定的保修,必须要求建设单位提供保修单位和联系人。
建设工程的最低保修期限:
基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。
建设或采购合同规定保修内容的,要会同建设单位和施工单位(或生产厂商)三方签订具体的保修协议或保修承诺。
协议包括承接验收基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项。
供电公司办公室要监督承接查验工作,检查工作质量。
物业工程管理科与建设单位办理交接手续。
工程管理科组织相关人员和班组整理承接查验中形成的各种资料,并归档。
台帐管理
物业服务科负责发放物业代码,班组按《设备分类表》(附录四)《设备编号说明》(附录五)进行编号,房屋按现场实际可自行编号。
每班组设立设备管理专职人员1名填帐、卡,班长或组长为审核人
新物业或设备交付一个月内,必须建立或修改台帐资料。
旧设备拆除或灭失后,应及时整理,相关资料单独保留一年。
物业服务科每月检查一次台帐。
房屋和公共设施台帐
根据实际情况填写《公共设施一览表》(附录六)。
房屋按幢为单位,统计建筑面积、功能用途、建筑类型和建设年份等内容。
公共设施按使用功能分类统计。
设备台帐
主要设备都要填写《设备台卡》(附录七)。
每台设备的技术参数都必须清楚的填入《设备台卡》中,易损件、配套辅机都必须详细填写,以备今后检修时查阅。
每张《设备台卡》后附一张《设备维修、保养记录表》(附录八),每次维修、保养后必须完整的反应在记录表上,以备分析、检查。
以一个管理区域为单位,按系统分类汇总填写《设备台帐》(附录九),并整理在一个资料盒内。
标识管理
物业服务科确定标识统一规范。
建筑标识
物业服务部在征得业主单位意见后,确定建筑物标识。
办公室分布图一般由业主单位装设,班组要定期管理。
班组负责楼层、危险部位、消防疏散图、功能指示、绿化标牌等标识。
设备标识
设备根据种类及用途确定设备编号、颜色、标牌等。
未隐蔽的设备必须在规定位置贴设备标牌。
设备标牌按设备《标识样张》(附录十)制作。
对机电设备的运行及使用状态进行标识。
安全标识参考《安全标识汇总表》(附录十一)制作。
设备运行管理
各班组是设备运行的实施单位,工程管理科提供技术指导和设备故障后的修理组织工作。
各班组要根据管辖物业状况、人员配置和技术特点,在本标准规定范围内建立有效、可行的设备运行管理流程。
设备管理以安全、正常、经济运行为标准,运行和操作人员由专业技术人员实施,必须持证上岗。
设备专职人员应了解和掌握设备运行规律,贯彻“安全第一,预防为主”的方针,防止发生人身和设备事故。
运行值班人员实行24小时值班制度,密切留意和掌握主要设备(如电梯、供电、供水、消防、中央空调、智能控制等)的运行情况,及时发现问题、处理问题。
严格执行交接班制度。
不设运行值班的班组,设备运行工作由运维工担任,负责工作期间的设备运行管理;非工作期间发生运行故障的,进行应急处置。
重要设备(如供电、供水、中央空调、应急电源、大楼亮化等)的启用、停用或封存需要报告业主单位主管部门同意后执行。
消防和安防设施设备的启用、停用或封存需要征得安监部门同意。
在征得供电公司职能部门同意后,重要设备的投入、报停经工程管理科科长批准执行,因设备维保、施工而需要停电、停水、停电梯、操作设备和进入电缆沟管的,须通知专职人员并征得班组同意方可施工。
工程管理科对于限电、停电有明确的审批权限并提前通知,制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行,备用电源能够随时启用。
值班员和运维工负责做好值班记录,真实反映设备巡查情况和运行数据。
班组定期进行统计分析,形成必要的运行报告。
运行报告包括:
水电消耗月度分析、主设备月度运行分析、消防系统月度运行分析、安防系统月度运行分析、空调系统采暖(制冷)周期运行分析、给排水系统半年运行分析、公共设施半年情况分析等。
专职人员要了解各班组水电消耗、主设备等5.6.7条款中列出的各类设备和系统的运行状况。
设备缺陷管理
设备运行人员要全面掌握设备状态,及时发现、分析设备缺陷,并尽快补缺,保证设备经常处于良好的技术状态。
一类缺陷是紧急缺陷,凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏,或造成严重影响的停电事故的缺陷均为一类缺陷。
这种缺陷性质严重,情况紧急,必须立即处理。
此类缺陷工程科科长应到现场,专职人员必须到现场配合班组处理。
二类缺陷是重要缺陷,这类缺陷设备尚运行,但情况严重,已影响设备运行,不能满足系统正常运行的需要,短期内有发生事故的可能性,威胁安全运行。
此类缺陷应及时安排,组织消缺。
并向工程科长汇报,专职人员应到现场配合班组处理。
三类缺陷是一般缺陷,对安全运行影响较小且发展较慢。
此类缺陷应列入维修计划,可结合定期检修,有计划消除,此类缺陷应通知专职人员,告知计划内容和检修时间。
变电所、箱式变和配电系统运行按《变配电设备运行规定》(附录十二)执行。
电梯运行按《电梯设备运行规程》(附录十三)执行。
中央空调系统运行按《中央空调设备运行规程》(附录十四)执行。
水泵设备运行按《水泵设备管理规程》(附录十五)执行。
给排水设备运行按《给排水设备运行规程》(附录十六)执行。
设备维保管理
管理模式
采用计划预修制(三级保养——日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备,定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。
小修包含在三级养护中。
中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》(附录十七)。
对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备、电子设备进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。
对于Ⅲ级设备,采取事后维修,每年一次保养。
计划管理
维保计划
外包维保设备的下年度保养计划于每年第三季度末,由各设备专职根据保养周期、级别和本年度维保合同履行情况,会同班组负责人协商后编制。
10月上旬经物业工程科科长审核、调整后报公司审批。
班组实施的下年度设备保养计划于每年12月中旬上报物业工程科,保养周期、级别应符合《设备保养、中修、大修周期》的规定。
物业工程科每年12月底将所有审定的维保计划下发给各班组。
设备中修、大修、更新改造计划由物业工程科聘请专业公司制定,并审查确定方案,编制或审查预算。
此项工作必须在每年第三季度末完成。
物业工程科根据班组运行分析报告和督查情况,定期组织专家对重要设备进行诊断,根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案,并组织实施。
检测计划
电梯每年进行一次年检,通过后将检测报告到安监处原件复印存放在班组,并且在电梯内贴上年检合格证。
10KV变电所、箱变每三年进行一次预防性试验,通过后将检测报原件告交到工程科,原件复印件存放在班组。
35KV变电所每二年进行一次预防性试验,通过后将检测报告原件交到工程科,原件复印件存放在班组。
消防检测每年一次。
非生产用房每一年进行一次防雷接地电阻测量,通过后将检测报告原件交到工程科,原件复印件存放在班组。
电气主设备(变电所、箱变、总配电间等)每一年进行一次接地电阻测量,通过后将检测报告原件交到工程科,原件复印件存放在班组。
维保实施
外包专业公司的专业维修人员须按国家标准、规范、公司制度及相关要求对设备进行维修保养。
外包公司负责合同委托范围内的设备维修保养可采用专业公司的表格作记录。
发现设备故障(不属于班组负责维修范围内的故障维修),维修负责人应立即通知外包公司,重要情况还要告知工程管理科专职人员。
外包公司接到通知后须在半个工作日内给班组答复,确定维修时间。
一时无法解决的问题应给班组书面说明,承诺修复时间。
对于重大维修,设备专职人员进行现场监督、指导。
对于需要请非合同外包的其他专业公司进行维修时,班组填写工作联系单报物业工程科,维修费用在贰千元以下的,由工程科科长批准维修;维修费用在伍千元以下的,报分管副总经理审批;维修费用在伍千元以上的,报总经理审批。
维修费用较高的项目,由物业公司组织招标。
关键设备发生故障,造成停电、停水、停梯或严重影响业主工作、生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。
班组或外包公司首先应电话通知工程管理科,并立即组织抢修,恢复设备功能。
抢修所用的配件、材料标识后可紧急处理。
事后须按常规程序补办审批手续。
设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择外包公司(招标或指定合格的),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由工程管理科专职人员进行工程施工监督。
维保检查
外包公司维保结束后,由所在区域班组运维负责人或指定人员检查维保内容和质量,班组运维负责人在维保记录表单上签字。
工程管理科专职根据班组运维负责人反映,进一步督促外包公司的工作,同时也要定期检查设备维保情况。
设备(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备)日常维护保养计划执行情况由班组负责人检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录;Ⅰ、Ⅱ级设备的一级保养、二级保养计划执行情况由工程管理科专职检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。
班组每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。
评定结果作为考核维修保养质量及外包方履约情况的依据。
设备大修、更新改造工程竣工验收由工程管理科组织。
不合格项则由施工单位整改,进行复验。
工程管理科根据班组设备运行分析报告和督查情况,将对重要设备进行抽查,核查设备维保实施情况、检查设备运行情况。
设备完好率
设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%。
公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。
每年年底由班组对所管设备进行一次检查,检查结果按公式进行统计计算,于12月15日之前报物业工程科,物业工程科按10%抽样核查,并统计全公司设备完好率。
设备安全管理
从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。
根据公司统一安排,每年进行两次安全大检查。
检查问题要及时、逐级处理。
事故处理程序
当班组发生设备安全事故后,须立即通知工程管理科,工程管理科根据事故情况上报公司领导或公司安全员。
在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。
班组须组织人员抢修,保证对业主的服务。
事后班组须提交设备安全事故报告,工程管理科根据报告及调查结果,向主管副总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。
事故处理须坚持“四不放过”的原则。
相关/支持性文件无
记录:
序号
记录编号
记录名称
保管场所
保存期限
1
设备维修、保养计划表
班组
长期
2
公共设施一览表
班组
3
3
公共设施定期检查记录表
班组
3
4
公共设施维修、保养记录表
班组
3
5
给排水设施检查表(周、月检)
班组
3
6
消防泵月试压记录表
班组
3
7
电气设备春、冬季安全大检查表
班组
3
8
月度水、电统计分析表
班组
3
9
供配电设施检查表
班组
3
10
配电间巡查记录表
班组
3
11
变电所、箱式变安全工具器周期试验表
班组
3
12
设备缺陷记录
班组
长期
13
设备试验记录
班组
长期
14
设备标识样张
班组
长期
附录
设备管理执行标准(附录)
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