建材城建设可行性报告.docx

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建材城建设可行性报告

建材城建设可行性报告

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第一章总论

某某投资管理有限公司在对某某市某某县新县城进行了考察和分析；并对某某国际装饰建材城项目可行性展开了研究，通过对某某县新县城的总体规划和该项目建设的必要性、优势劣势、项目背景等内容进行调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了《某某国际装饰建材城项目可行性研究报告》。

一、项目概况及目标

项目名称：

装饰建材城

建设地点：

投资单位：

执行单位：

项目占地：

60亩-100亩

建筑面积：

8-10万平方米

建设周期：

6-8个月

投资金额：

1.6-2.2亿元

资金来源：

企业自备

就业岗位：

5000人

创造税收：

7000万元/年

某某国际装饰建材城项目拟建在某某市某某县的新县城，由于新县城的建设需求，某某县对装饰建材的需求量将非常庞大，建设一个专业的建材市场就是满足这庞大需求的最好方法。

某某国际装饰建材城项目规划占地约60亩-100亩，总投资1.6-2.2亿元人民币。

项目拟建总建筑面积8-10万平方米。

项目建设周期为6-8个月。

项目建设目标：

⏹建材及家居仓储月吞吐量达到40万立方米以上，年宏观建材交易仓储产值12亿元以上；

⏹与近1000家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务；

⏹建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；

⏹引进第三方建材家居企业600家以上，为某某及周边各县市等家居/建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；

⏹现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。

本项目的建设对促进中国西部品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在中国西部家居/建材业激烈竞争的差异化发展。

促进中国西部建材的优化发展，减轻由于品牌家居/建材城处于商业区位配置高成本运作的压力；促进中国西部家居、建材市场的良性发展。

宏观上对某某县城市建设和市民家居及建材需求起到促进作用。

具有十分重要的现实意义和经济社会效益。

二、编制依据及研究范围

2.1、编制依据

（1）国家、某某省、某某市国民经济和社会发展计划；

（2）《某某省西部物流中心建设规划》；

（3）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；

（4）某某市某某县关于商贸、物流等现代服务业发展规划；

（5）某某国际装饰建材城项目意向性规划布局；

（6）其他文件和协议；

2.2、研究范围

（1）项目建设的背景和必要性

（2）项目投资主体的情况

（3）行业分析及市场预测

（4）项目选址及建设条件

（5）项目布局及及各部分功能定位

（6）项目组织及管理系统

（7）项目效益评价及不确定性分析

三、编制原则

3.1遵照国民经济和社会发展第十三个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务；积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。

打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。

采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。

”来做好项目定位、进行项目设计。

3.2按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目发展总体目标。

3.3根据某某省和西部发展计划，融入区域经济、合理安排进度。

3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。

3.5某某省及西部各省目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。

3.6项目建设以国际建材\家居的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。

3.7项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。

3.8消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。

3.9其它规定及客户要求。

四、主要经济技术指标

项目于2015年建设，并可于2016年完工。

整个项目预计于2016年达到全部的生产能力，进入正常营运。

年度建筑面积示意表

名称

圾投资期2015年

G用地面积（亩）

2建筑面积

22投资额度

建成市场

1160亩-100亩

4610平方

22000万元

配套费用

1120万元

4.2销售及运营收入的测算如下表：

三期项目销售及运营收入的测算表

单位：

万元

名称

销售比例

销售收入

2015

2015年

2016年

2016年

商铺70000平方

70%

42000

商铺30000平方

出租

出租.自用

80%

864

二、租赁及运营收入：

2015年

2015年

2016年

单位:

万元

商铺租金

864

864

物业管理服务费

120

120

物流停车费

50

50

广告费

免费

无

其他业务收入

100.00

100.00

项目营业总收入

43134

五、可行性研究结论

5.1某某国际装饰建材城项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸\物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符某某市某某县把该县作为建材\五金\物流\商业配套等专业市场和公路、铁路、航空港形成物流对该宗地配套需求。

5.2项目的建设将推动县委，县政府倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把西部建材城打造成为辐射西部的国际性商业服务业中心要求。

某某国际装饰建材城现代服务业经济的发展，体系之进程，配套省会经济圈和自主创新综合配套改革试验区的建设，带动城市新型建材工业经经济发展；扩大地方社会就业现实意义。

5.3某某国际装饰建材城将形成一批建材品牌商入驻；吸引第三方建材\家居经营企业。

推动企业依托西部物流优势条件,通过航空、陆、铁进出口，参与区域性市场竞争,降低建材/家居业在某某的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。

5.4项目的建设将成为推动某某五金\建材\物流市场的有利补充，促进区域产业结构调整。

交易仓储物流中心的建成,为整顿目前该区域零散的建材交易和仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为某某县发展专业市场和物流产业的形成互惠,互动,协同发展一支重要经济力量。

项目在选址方面做了充分的考虑：

针对西部各省市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况，调查西部建材家居市场层出上马，档次和品格高端的现实，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量建材交易为主和给城市品牌家□居城和建材市场做专业仓储物流配套。

园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是投资公司来自于长三角成熟商业资产运营公司，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。

建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。

在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。

建议项目早日开工建设。

第二章项目建设的背景及必要性

一、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景

1.1建材市场现状

据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：

建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。

截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。

近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年。

平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊位租金总额9.8亿元；浙江南浔建材市场始于1987年，现已发展成为中国最大的胶合板集散中心，成交额达63.6亿元；山东淄川区建材城，成交额达41亿元；南通市永兴商城，成交额为25亿元。

其他成交额在10亿元以上的市场还有：

常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。

建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。

全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。

与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。

目前国内装饰企业已超过4万家，装

饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。

1.2建材市场形成的特点和问题

①建材企业后向一体化发展趋势

近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。

随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。

木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。

资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。

部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。

②渠道商介入生产领域

虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。

所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。

③资源向优势企业集中

在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。

④资本给予更多关注

风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2015年变成了巨额资金到位。

由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。

全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。

美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。

此后，安信伟光（上海）木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。

中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。

⑤出口保护越来越少

涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。

日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。

新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。

因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。

⑥跨界招募专业人才

建材业其实是竞争仍不太充分的行业。

虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。

⑦专利意识有所升级

随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建

材企业的研究课题。

在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。

知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“COPY"至一度是部分企业的生存法宝。

如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。

除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。

虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！

⑧品牌建设备受重视

8年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。

如今，建材广告却是铺天盖地--电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。

建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。

如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。

今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。

⑨建材行业面临健康积极发展

奥运会到来的特殊年头对建材行业影响甚大。

房地产开发交房量下降快，市场在萎缩；困难之下，也有机遇。

2013年全国房产快速回暖，家装行业也随之快速发展。

仅2013年厨卫行业实现产值18500亿，比2015年增长了12%。

加上2013年高速发展的惯性，使得建材行业依然活跃。

1.3中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显

中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达大城市。

家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。

中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。

同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。

资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。

中国建材行业也缺乏优秀的建材仓储物流支持。

1.4建材业消费创新呈现新趋势

宏观经济紧缩、房贷政策收紧的2015年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略——2015年将在全国60家店面中，全面推广家装按

揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务，与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出的项目是“家装易”、“分期宝”。

普通消费者买房需要支付更多的首期付款。

所以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等尴尬局面。

”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。

1.5商业模式下，建材市场投资的困境

动辄几万、几十万平方米的五金\建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈；如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。

土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于投资建材市场的来说，存在一定困境。

而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。

1.6中国建材/家居专业市场现状

中国很多城市建材市场初现建设不均衡。

如南京截至2015年，该市主城区5000平米以上的建材市场已经达到近100家，分散的建材门市和超市更是不计其数，导致市场饱和并出现了过剩的局面。

统计资料显示，2015上半年南京房地产投资较去年回落约5个

百分点，而建材产品受固定投资增幅回落的影响，建材产品市场需求增长和价格均呈现回落的趋势，行业平均利润也较去年下滑了20%。

南京市固定投资热升温，导致建材市场一哄而上，在布局上也不合理。

南京市区面积为4730平方公里，按照国际标准规划，最多可容纳30家5000平米以上的建材市场，而现在超出了3倍还多。

据一项全国数据显示，2004年我国家居零售额约为1200亿元，建材城每平方米的年平均销售额仅为3400元，而据核算，要想赢利，每平方米的年销售额至少应该在1万元以上，而目前南京市每平米年销售额只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市场盈利，大多数处于亏损状态。

与此同时，众多建材市场扎堆建设，密度过高，经营项目雷同，缺少特色。

此外，激烈的市场竞争使得建材城为了获得更多的客源而不得不采取降价、打折等促销手段。

“建材市场多了，东西都差不多，在选择上主要看价格和质量。

”而业内人士认为，残酷的市场竞争已经使得以往暴利的建材行业风光不再。

南京市建材行业协会有关专家分析指出，随着土地价格的迅速上涨，以及市场过剩导致的竞争日趋激烈，当初建材城能够快速获利的市场条件已不复存在。

现在建材行业已属于投资巨大见效慢甚至难于见效的行业，投资建材城，风险加剧。

对此，该专家提醒，投资商每新建建材市场，在经营特色上应当力求错位，以避免单纯的价格竞争。

2015年对于某某的家居、建材卖场来说，是群雄争霸的一年：

一方面，本土家具销售企业的竞争更加激烈，另一方面，外资家具销售企业将发起强有力的共识，家具龙头——红星美凯龙开业，都将给本土卖场带来巨大的挑战。

目前某某市某某县由于是全县搬迁，一个全新县城的建设内就只有在汽车总站的商业广场内设了1万平方米的建材销售网点。

1万平方米左右的商铺面积是远远不能满足某某县新县城这几年对建材的巨大需求的，我公司非常支持某某县委县政府想打造一个专业的建材市场对某某县未来的加速发展有着十分深远的经济意义，社会意义这个想法，也很有信心可以为某某县的建设和发展做出贡献。

就建材专业市场本身来看，从建筑业对建材行业带来的刚性需求来说，建材行业是个朝气蓬勃的行业。

并且现在整个西部的发展带来的建筑建材机遇是巨大的，特别是成渝经济圈，西三角经济圈的实力提升，以及中国农村城镇化过程中建材都扮演了一个极为重要的角色。

而发展专业市场也是现代商贸，物流，网洛发展的必然需要和结果。

1.6国家及西部各省市规划对建材/家居专业市场发展提出更新要求

国家在十一五规划中关于发展商贸服务业明确：

坚持市场化、拓宽领域、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。

大力发展主要面向生产者的服务业，细化深化专业化分工，降低社会交易成本，提高资源配置效率。

鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务。

积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。

按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。

打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。

鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。

采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。

健全服务业标准体系，推进服务业标准化。

大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。

某某市商贸发展进行前瞻性规划，建设区域性商贸中心。

实施中鼓励推进功能创新、交易方式现代化，建设辐射力强的大中型批发市场，完善功能，提升档次。

支持发展以连锁经营、物流配送、代理销售网络、特许经营、电子商务等为主要特征的现代流通方式，改造和提升传统商贸业。

加速融入西部大物流圈，发展大型的商贸流通集团。

1.7西部个省市工业经济和区位及物流快速发展对综合性、专业化建材/家居专业市场发展构成有效支撑

二十一世纪的前十至二十年，是中国物流需求的高增长期。

社会经济发展越来越依赖于现代物流的发展，这是一个国家调整经济结

构，转变经济增长方式的必由之路，亦为通过流通现代化推动工业现代化的必然。

1.7.1运输支撑条件

《某某省西部物流中心建设规划》正式出台，某某将打造一个区域物流中心和八大次区域物流中心）以交通运输、仓储配送、物流信息三大平台为支撑，把某某打造成为西部物流中心、西部最大的商品集散地和经济走廊！

某某省政府日前正式出台《某某省西部物流中心建设规划》（以下简称《规划》）。

该《规划》透露，到2016年，某某货运周转量力争保持年均9%的增长速度，物流业增加值增幅高于同期GDP增幅2个百分点

《规划》称，根据某某货物主要流向和物流发展需要，依据《西部综合交通枢纽建设规划》和某某产业布局，某某将在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，布局建设物流园区。

并依托已有的港口、铁路和公路货站、机场等交通运输设施，建设多式联运、转运设施，实现多种运输方式“无缝衔接”，提高运输效率。

今后，某某将根据全省产业布局，构建以下七大物流集群：

为重大装备制造业服务的大件物流集群，为电子信息产业服务的电子物流集群，为白酒产业服务的酒业物流集群，为钒钛钢铁服务的钢铁物流集群，为农产品深加工服务的农产品冷链物流集群，为粮食散装、散运、散卸、散存服务的粮食物流集群，为快捷需求和零星需求服务的小件快递物流集群。

据透露，到2016年，某某为打造西部物流中心，将斥巨资实施80个重点物流项目，并建立重点项目联系制度，协调解决项目实施中的重大问题。

据悉，依托交通枢纽和特大城市的经济功能，某某将建成西部最大的区域物流中心，重点建设4大物流园区和4大物流中心。

其中：

成都航空物流园区依托双流国际机场，建设服务某某、辐射西部、连接世界的枢纽型西部航空物流港；成都国际集装箱物流园区依托成都铁路集装箱中心站，建设服务某某、辐射西部、通达全球的枢纽型集装箱内陆港；成都新都物流园区依托成都铁路枢纽大弯货站，建设服务某某、辐射西部、通达全国的枢纽型铁路散货集散地；成都新津物流园区依托成都铁路枢纽新津货站，建设服务川南、辐射西南、通达全国的枢纽型铁路散货集散地；成都新都物流中心依托城市北向公路主通道，建设服务于成都北部、辐射成德绵经济带、通达全国的公路物流港；成都龙泉物流中心依托城市东向公路主通道，建设服务成都东部、辐射成渝经济带、连接长江港口的公水联运货物集散中心；成都双流物流中心依托城市南向公路主通道，建设服务于成都南部、辐射西南的公路货物集散中心；成都保税物流中心依托成都出口加工区，建设服务于成都、辐射某某的保税物流中心。

该《规划》透露，根据南、北、东、西四个方向的进出川通道和各地产业布局、商品流向、资源环境、区域规划等因素，某某将全力建设、打造八大次区域物流中心。

其中：

攀枝花物流中心以矿产资源、钢材和农产品（冷链）物流为特色，辐射川、滇、黔交界区域，重点建设攀枝花市倮果散装货物（矿产品）物流中心等项目；自贡-泸州-某某物流中心以酒业、化工、机械、盐化工物流为特色，辐射川、滇、黔、渝交界区域，重点建设自贡板仓加工制造业物流园区、某某港志诚作业区一期工程、泸州高坝集装箱物流中心等项目；达州物流中心以天然气化工、农产品和再生资源物流为特色，辐射川、渝、陕、鄂交界区域，重点建设达州粮食物流中心等项目；绵阳-广元物流中心以电子产品、农产品物流为特色，辐射川、陕、甘交界区域，重点建设长虹信息化现代物流园区、广元现代粮食物流中心等项目；南充-广安物流中心以商业零售、农产品、建材物流为特色，辐射川、渝交界区域，重点建设南充小龙物流园区、广安新桥能源化工园区物流中心等项目；遂宁-内江物流中心以建设仓储配送设施为重点，形成为全省服务的物流配送中心，重点建设川渝合作物流园区、遂宁中国西部国际工业物流港等项目；乐山物流中心以大件运输为特点，形成水路联运的物流中心，重点建设乐山棉竹物流园区等项目；雅安物流中心以水电、矿业、机械加工、农产品物流为特点，形成辐射川西北、攀西地区的物流中心，重点建设华峰物流园区、雅惠物流仓储中心等项目。

　该《规划》指出，今后，某某将依托全省产业特色和物流需求，构建五大重点领域物流体系。

其中：

配合国家优质商品猪战略保障基地建设，依托省内大中型食品加工企业、区域性农产品批发市场、物流园区，构建某某农产品冷链物流体系；以散储、散运、散装、散卸为重点，构建以成都、眉