购房合同网签抵押.docx
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购房合同网签抵押.docx
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购房合同网签抵押
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购房合同网签抵押
篇一:
网签购房合同可以退吗
网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
根据目前房屋交易的流程,网签是办理房屋过户的前提条件,现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了,未来可以办理产权,网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容,主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。
那么,问题来了~现实生活中如果既有网签购房合同,又有实际购房合同,而且两个合同内容不一致,哪个更有效呢?
案情简介
王某于20XX年经中介介绍从刘某手中购买一处住房,双方商定房屋价格为120万元。
在中介的帮助下双方签订了购房合同,合同金额为120万元,同时为了避税,在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。
因此,同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。
合同签订后,王某向刘某支付了40万元的首付款。
之后因王某未能向银行及时贷款,刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话,王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。
之后王某仍未能向银行贷款,故刘某将房屋卖与他人,网签购房合同价格仍为80万元。
另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。
现双方因此产生纠纷。
律师点评
本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。
一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
在本案中,双方为避税,将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案,是典型的以“合法形式掩盖非法目的”,根据我国合同法第五十二条的规定,该种合同无效。
因此,王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。
二、补充协议是否有效?
根据合同法相关规定,从合同效力从属于主合同效力,本案中,王某与刘某的购房价格是120万,而备案价格却是80万元,应为无效,那么主合同无效,补充协议亦为无效。
三、违约责任如何承担?
对于买方来讲,具体到违约责任,我们知道,根据我国合同法的相关司法解释,违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。
具体到本案中,也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限,40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了,超过部分的违约金约定应为无效。
王某应向法院诉讼,请求法院判定违约金过高,降低违约金。
但是本案中违约金过高的举证责任在王某,虽然房价是不断上涨的,但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失,因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。
而王某与刘某签订的购房价格确实120万元,如此而来刘某的损失就是40万元了。
因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格,所以该方案并不是明智之举。
那么,上面王某谈到,双方订的关于违约金的不成协议是无效的,故40万不能作为违约金,应与返还王某。
这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。
焕廷有话说
本案中,因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。
但有的朋友可能就问了,那如果两个合同都是有效的,应以谁为准呢?
讲到这里,王某就不得不谈谈何谓网签购房合同,它的性质是什么?
一、什么是网签购房合同
网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。
然后会给个网签购房合同号,可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。
网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。
第一步,购房者在确定了买房意向之后,经过购房者与出卖人双方的平等协商,购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件,进行网上签约,上报房地产市场信息网。
第二步,开发商和购房者签订的购房合同上报成功后,打印正式的(电子)合同,购房者和开发商履行签字手续,打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份,按揭贷款需打印5份)。
第三步,开发企业需要在网上签约的3个工作日内,到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
开发商和购房者网上签约上报之后,开发商需要携带全部的购房资料,全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
三、网签购房合同注意事项
如需要修改合同信息,在上报房地产市场信息网之前,开发商和购房者还可以协商变更合同信息,一旦上报之后,电子合同的核心内容(核心内容:
购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。
如果需要修改核心信息,则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”,重新进行签约。
经双方协定,24小时内允许撤销网上签约。
而在商品房签订的3个工作日内,经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款,开发商企业可以调阅,重新修改打印电子合同。
超过了3个工作日或者已经备案,无论是核心内容还是核心以外的内容,均买卖双方协商一致,持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。
总结:
网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序,要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示,系物权转移的程序,并非合同生效的必要条件,网签与否并不影响合同的效力。
篇二:
8种情形可撤销网签合同
8种情形可撤销网签合同
通知规定,已在网上签订商品房买卖合同的,除以下8种情形外,原则上不得撤销或变更合同信息:
因房地产开发企业工作人员失误,将购房人信息录入错误,需要更正合同信息的(提交错误内容及更改说明);
户口本常住人口登记卡索引表中登记的家庭成员之间,变更合同买受人信息的(提交户口本、身份
证);
开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷,经仲裁机构、法院裁定或判决需要解除合同的(提交裁定或判决的有效证明);
房屋交付公告自公布之日起90日内,购房者所购房屋因质量存在严重问题,经有关部门认定,需解除合同的(提交由质量监督部门出具的质量鉴定报告);
购房者办理贷款手续未获批准,合同无法继续履行并承担违约责任,需要解除合同的(提交不能受理贷款的有效证明);
购房者(或者直系亲属)因患重大疾病急需资金等原因,需要解除合同的(提交二级以上公立医院相关证明);
商品房交付后,实测建筑面积与合同约定误差超过±3%,合同中已约定解除的(提交测绘机构的房屋测绘报告);
法律法规规定的其它情形(写明具体内容并提交相关证据)。
篇三:
网签合同撤销承诺书承诺书
简阳市房管局:
我公司于**年**月**日与购房人**、**(身份号码***、***)签订富丽滨河(开发项目名称),*幢*单元*楼*号商品房备案销售合同。
该购房户于**年为由向我公司提出退房申请,经我公司调查核实并与购房户协商达成一致意见后,同意办理退房手续。
为此,特向贵局做以下诚信承诺:
该退房行为真实,购房户不存在转让房屋的行为,如果我公司在此注销合同的行为中龙须弄虚作假,造成购房户少缴纳二次交易相关税收,我公司愿意承担一切经济责任。
特此承诺!
***房地产开发有限公司
经办人(签字或盖章):
**年**月**日
篇二:
房产网签合同备案流程
房产网签合同备案流程
路漫漫其修远兮!
这话用在身在买房路的人们毫不夸张,对于如今的人们来说几年甚至是几十年的奋斗只为争得一席栖身之所。
因此从攒钱、看房、选房到买房,每一步都无诚惶诚恐,所以对涉及到买房的方方面面都无不关注,如如何选房,买房流程,收房
注意事项
等等所谓的各种攻略一一通读,为成功买到好房打好地基。
不过笔者这里要说的则是买房过程中看似不重要但却是整个买房环节中最为关键缺一不可的一环——如何成功办理网签备案。
网签就是你和销售对象签订合同后,要到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。
然后会给个网签号,可以通过这个号在网上进行查询。
网签是为了让房地产交易更加透明化。
签后合同可以撤销。
网签是为了让房地产交易更加透明化,防止"一房多卖"。
成功网签备案前置条件
只有五证齐全,取得商品房预售许可证的项目才可以正常进行网签。
房产网签备案所需材料
前提:
买卖双方均需到场买方:
(已婚)双方身份证、户口本、结婚证,若有子女需携带子女相关材料;(未婚)身份证、户口本、民政局开据的未婚证明房产网签备案流程
交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协
商拟定相关条款
由房地产开发企业通过网上签约系统,打印经双方确认无误的协议或合同
再统一在网上签订正式合同,双方当事人签字盖章
相关部门进行备案审核,审核通过后,产生备案号,显示在合同每页的右上角
然后由开发商打印出合同,在打印出来的合同上签字盖章,双方各持所需的份数。
网签成功后,经过相关部门审核后产生备案号,购房者可根据备案号进行合同查询。
注意事项
网上签合同与纸签合同实质是一样的,区别只在于合同签订的方式不同而已。
在与开发商签订的购房合同通过网签备案以后,除了买受人信息不能变更以外,其他的合同内容都可以变更。
合同变更的由开发商负责办理。
篇三:
海南网签购房合同
网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
根据目前房屋交易的流程,网签是办理房屋过户的前提条件,现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了,未来可以办理产权,网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容,主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。
那么,问题来了~现实生活中如果既有网签购房合同,又有实际购房合同,而且两个合同内容不一致,哪个更有效呢?
案情简介
王某于20XX年经中介介绍从刘某手中购买一处住房,双方商定房屋价格为120万元。
在中介的帮助下双方签订了购房合同,合同金额为120万元,同时为了避税,在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。
因此,同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。
合同签订后,王某向刘某支付了40万元的首付款。
之后因王某未能向银行及时贷款,刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话,王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。
之后王某仍未能向银行贷款,故刘某将房屋卖与他人,网签购房合同价格仍为80万元。
另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。
现双方因此产生纠纷。
律师点评
本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。
一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
在本案中,双方为避税,将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案,是典型的以“合法形式掩盖非法目的”,根据我国合同法第五十二条的规定,该种合同无效。
因此,王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。
二、补充协议是否有效?
根据合同法相关规定,从合同效力从属于主合同效力,本案中,王某与刘某的购房价格是120万,而备案价格却是80万元,应为无效,那么主合同无效,补充协议亦为无效。
三、违约责任如何承担?
对于买方来讲,具体到违约责任,我们知道,根据我国合同法的相关司法解释,违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。
具体到本案中,也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限,40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了,超过部分的违约金约定应为无效。
王某应向法院诉讼,请求法院判定违约金过高,降低违约金。
但是本案中违约金过高的举证责任在王某,虽然房价是不断上涨的,但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失,因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。
而王某与刘某签订的购房价格确实120万元,如此而来刘某的损失就是40万元了。
因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格,所以该方案并不是明智之举。
那么,上面王某谈到,双方订的关于违约金的不成协议是无效的,故40万不能作为违约金,应与返还王某。
这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。
焕廷有话说
本案中,因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。
但有的朋友可能就问了,那如果两个合同都是有效的,应以谁为准呢?
讲到这里,王某就不得不谈谈何谓网签购房合同,它的性质是什么?
一、什么是网签购房合同
网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。
然后会给个网签购房合同号,可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。
网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。
第一步,购房者在确定了买房意向之后,经过购房者与出卖人双方的平等协商,购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件,进行网上签约,上报房地产市场信息网。
第二步,开发商和购房者签订的购房合同上报成功后,打印正式的(电子)合同,购房者和开发商履行签字手续,打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份,按揭贷款需打印5份)。
第三步,开发企业需要在网上签约的3个工作日内,到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
开发商和购房者网上签约上报之后,开发商需要携带全部的购房资料,全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
三、网签购房合同注意事项
如需要修改合同信息,在上报房地产市场信息网之前,开发商和购房者还可以协商变更合同信息,一旦上报之后,电子合同的核心内容(核心内容:
购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。
如果需要修改核心信息,则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”,重新进行签约。
经双方协定,24小时内允许撤销网上签约。
而在商品房签订的3个工作日内,经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款,开发商企业可以调阅,重新修改打印电子合同。
超过了3个工作日或者已经备案,无论是核心内容还是核心以外的内容,均买卖双方协商一致,持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。
总结:
网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序,要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示,系物权转移的程序,并非合同生效的必要条件,网签与否并不影响合同的效力。
篇二:
商品房网签流程操作手册
新建商品房网上备案系统
用户手册
本文档仅供张掖项目使用,?
版权所有·南方数码科技有限公司目录
第一章、初次使用准备............................................................................3
第二章、商品房网上签约备
案................................................................5
1.用户名及口令的获
取.................................................................5
2.登陆网上备案平
台.....................................................................5
3.网上备案.............................................................................
........7
3.1合同备案.............................................................................
....7
3.2合同管理.............................................................................
..12
3.3合同模板管
理.......................................................................12
3.4员工权限管
理.......................................................................13
3.5修改密码.............................................................................
..14
3.6返回首页.............................................................................
..15
3.7安全退出.............................................................................
..15
4.备案注销.............................................................................
......15
在初次登陆张掖市新建商品房网上签约备案系统前,需进行ie的设置。
请按如下操作,将备案系统加入到“受信任的站点”:
(1)点开菜单“工具>>internet选项”;
(2)在弹出的对话框(a)中选择“安全”标签页;
(3)在“不同区域”的列表中选择“受信任的站点”,此时“站点”按钮变得可用;
(5)在“将该网站添加到区域中”下面输入网上系统网址:
:
81/,再点击“添加”按钮,点击“关闭”(或“确定”)按钮关闭对话框(b);
(6)在对话框(a)中,点击“默认级别”按钮,将会看到一个滑杆,向下拖动滑块,使其内容变成“安全级-低”;
在显示楼盘表时会弹出“安全设置警告”对话框,提示是否安装控件(此控件是显示楼盘表所必须的),请点击“是”。
在等待几秒安装完楼盘表控件后,即可正常显示!
第二章、商品房网上签约备案
1.用户名及口令的获取
开发商在进行商品房网上签约备案(以下简称网上备案)之前,需先于张掖市房管局进行商品房的预售登记,并从商品房网上备案管理人员处获取商品房网上签约备案的身份认证密钥(usb-key)和原始密码。
开发商或员工根据此身份认证密钥和密码登陆商品房网上签约备案平台,进行商品房的备案登记。
建议开发商和员工在初次登陆商品房网上签约备案平台后,修改原始密码;并妥善保管好身份认证密钥及修改后的口令(该身份认证密钥与密码相对应,登录时,缺一不可);该身份认证密钥用于日后预售楼盘的在线销售、合同签订、合同管理等操作。
操作步骤主要如下:
2.登陆网上备案平台
海南一开发商“五证全无”诈骗超3亿一房五卖消费问题中国新闻网[微博]20XX-02-2802:
07
我要分享
350
多达150套商品房被开发商一房两卖,甚至一房五卖,涉及资金1.4亿元,而被骗的150名购房者则来自全国19个省市区。
1200余户购房者多达2亿多元的团购预订金被开发商挪作他用,资金链断裂导致精装商品房变为烂尾楼。
在海南房地产市场的咄咄怪事背后,暴露出的是商品房预售制度的漏洞和相关监管的缺位。
海南警方对此案的侦办已于近日结束。
业内人士认为,在海南楼市有价无市、银行贷款收紧
的窘境下,一些房地产开发商陷入“高息揽金—输血房企—无力回款”的泥塘难以自拔。
“海南楼市热”背后是一连串的拷问:
商品房预售合同备案登记制度为何成为一纸空文?
房管、国土、税务等监管部门为何变为“睁眼瞎”?
资金链断裂,开发商“一房多卖”圈钱补窟窿
高息借款购买土地、拿土地作抵押换取银行贷款、一房多卖偿还贷款和借款?
?
原海南澄迈阳光投资有限公司法人代表聂仲根在资金链吃紧的情况下,采取拆东墙补西墙的方式诈骗、圈钱、购地的“连环计”,将其开发的“阳光花苑”项目中150套房产多次抵押或出售。
海南澄迈县“阳光花苑”小区150名业主惊呼“用大半辈子积蓄买来的房子户主却是别人?
”据警方人士透露,聂仲根在20XX年成立海南澄迈阳光投资有限公司和海南博亚房地产开发有限公司,经营房地产项目时,两家公司的注册资金都仅1000万元,他买地款绝大部分是高息借款筹集。
“按照4%的月息计算,一个月需要支付的利息多达900多万元。
”
20XX年2月,聂仲根在明知公司启动资金不足的情况下,指使其公司高管皮立明、许学军等其他涉案人员,通过虚假注册资本方式,夸大履行合同能力,大肆向银行、小额信贷企业和私人借贷。
因借贷数额和贷款产生的利息较高,聂仲根等人又采用隐瞒手段,将澄迈阳光投资有限公司开发的阳光花苑小区商品房,出售后再次以预售备案的方式抵押给借款人,或者是将已经以预售备案的方式抵押给借款人的房子,又再次出售给他人,更有甚者一房多卖高达5次,造成一房多卖的严重后果。
记者了解到,在银行贷款收紧,楼盘销售不畅的情况下,聂仲根操纵阳光投资有限公司利用一些担保公司、投资公司来进行融资。
记者调查发现,这些公司承诺给投资者的月息普遍在3%以上,这就意味着年息至少在30%以上,而房地产项目想要达到30%以上的年投资回报几乎不可能。
“聂仲根从这些公司贷款,每天仅还利息就需要30万,房子卖的再快也很难填上高利贷的窟窿。
”据办案民警介绍,阳光投资公司开发的楼盘销售情况并不立项,回笼资金乏力,但他是如何在明知资金回笼乏力的状况下,利用两家资质偏差、实收资本为零的公司一步步圈地,开发房地产项目呢?
—虚报注册资本提高公司“身价”,高息揽金购置土地,以土地为抵押向银行贷款。
据办案民警王侦侦介绍,聂仲根在20XX年通过中介公司虚报注册资本4000万元,将注册资本由原来的1000万元提高到5000万元,故意夸大了阳光投资有限公司履行合同的能力。
—采取“一房多卖”,抵押房屋的方式,回笼资金偿还债务和银行贷款。
记者采访了解到,阳光花苑的商品房售价每平方米9000元,聂仲根要求售楼人员将已经出售的房屋,以每平方米4000元左右的团购价再次出售,每平方米至少净赚8000元。
此外,还将用于抵押给借款人的房产通过售楼处出售,涉及资金
1.4亿元又用于购买土地、偿还债务等。
—挪用商品房团购预订金支付土地出让金。
由于缺少资金拿地,聂仲根旗下的海南博亚房地产开发有限公司“博亚·龙湾”小区项目以团购的名义,向新疆某单位1200余购房者收取两亿多元的“团购预订金”,用于缴纳该项目200亩土地所需的5400万元土地出让金。
然而,在签订商品房预定合同前,这个名为“熙岸高尔夫公寓二期”的商品房项目中的一宗土地已被聂仲根抵押给一家海南本地担保公司,获取资金用于偿还其他项目贷款和后续开发。
开发商“五证全无”官商勾结对违法行为“开绿灯”
一位知情人士说,本来资金紧张的聂仲根,后续“造血”又不能及时补给,对于投资者的本息不能按时支付,众多投资者追要所投的本金和利息,聂仲根在未办理工程规划许可证、人防建设审批、招投标手续、建筑工程施工许可证和房屋预售许可证,也未取得图纸审查合格证的情况下,房地产项目就擅自开工建设和预售房屋。
“五证全无”项目,为何能顺利开售?
多重诈骗又为何“顺利无阻”?
记者了解到,一些澄
迈县的干部为聂仲根的违法行为大开方便之门,国土、城建、税务等诸多监管部门对聂仲根实施诈骗的两个项目监管缺位,成了“睁眼瞎”。
据记者了解,海南省澄迈县委原副书记卢勇、县住房保障与房产管理局原局长林中校在土地使用性质变更、房地产项目容积率调整、在审批办理商品房预售许可证等事项中,多次收受聂仲根的贿赂,日前被海南省纪委“双开”,移送司法机关处理。
“这些职务犯罪或多或少都是在调查聂仲根的房地产项目时,拔出‘萝卜’带出来的‘泥’
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