房地产开发与城市规划的关系及问题研究 2.docx

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房地产开发与城市规划的关系及问题研究2

云南财经大学

学生毕业论文（设计）

题目：

房地产开发与城市规划的关系及问题研究

——以郑州市为例

院（系）：

专业：

班级：

学号：

论文作者：

指导教师：

指导教师职称：

2014年5月

云南财经大学

本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明

本人郑重声明：

所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。

对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。

本毕业论文（设计）成果归云南财经大学所有。

特此声明

毕业论文（设计）作者签名：

作者专业：

作者学号：

年月日

摘　要

本篇文章主要针对房地产开发与城市规划之间的关系和问题一题进行了深入的研究，其中包括房地产开发同城市规划的关系概述、郑州市城市规划与房地产开发的发展现状、郑州市房地产开发同城市规划的存在问题以及促进房地产开发同城市规划协调发展的相关措施等等，以期能够对各位同仁带来一些具有参考性的意见。

关键词：

房地产开发城市规划关系研究郑州市

Abstract

Thisarticlefocusedontherelationshipbetweenrealestatedevelopmentandurbanplanningandissuesatitlein-depthstudies,includinganoverviewoftherelationshipbetweenrealestatedevelopmentwithurbanplanning,urbanplanninganddevelopmentstatusofrealestatedevelopmentinZhengzhouCity,ZhengzhouCityRealEstateDevelopment Theproblemwithurbanplanningandrealestatedevelopmentwithmeasurestopromotethecoordinateddevelopmentofurbanplanning,etc.,inordertobeabletobringsomeoftheviewsofareferencetocolleagues. 

Keywords：

 realestatedevelopment;urbanplanning;Relationship;ZhengzhouCity

房地产开发与城市规划的关系及问题研究

——以郑州市为例

一、前言

房地产的开发同城市的规划之间有着十分重要的联系，很多地产行业当中的龙头企业以及专家学者都表示，如果能够将房地产开发同城市规划之间很好的关联到一起，那么不但能够起到加快城市发展速度的作用，同时还能够让我国的经济水平更上一层楼。

近年来，为了更好的完成这项任务，我国很多个城市以及开发区都开始投入到开发地产与规划城区的行列当中，继而让房地产行业的发展势头变得异常迅猛。

然而，由于这两项工作的协作时间较短，所以仍然存在着各种各样的问题，继而严重的制约了我国城市土地规划与运用的合理性。

为此，笔者以郑州市为例，试图寻找出能够让房地产开发与城市规划之间形成一个成熟协作体系的方法。

二、房地产开发同城市规划的关系概述

城市规划早在1974年就已经被列入到由联合国编写的学科目录当中，并且在我国当前的教育体系当中也是非常热门的一级课程之一。

城市规划学是一门具有着开放性特点的学科，在其中涵盖了多个学习领域当中的内容，例如自然学、社会学、工程学以及人文学等等。

当城市规划脱离了学校进入到实践阶段以后，它就成为了一项能够完成城市建设目标的实际活动。

其中，城市总规划作为此项活动当中的指挥官与向导，它不但起到了确定城市性质的作用，同时还拥有着制定城市建设目标和建设方案的权利。

而城市系统规划则是城市总规划的执行者，它需要将制定完成的建设方案进一步的落实，继而为后期开发工作的实施提供有力的依据和保障。

能够与房地产开发工作形成密切联系的就是上文中所提到的城市总规划与城市系统规划。

房地产开发通俗一些解释就是遵从城市的规划方案与社会的发展路径所进行的一项具有社会性质的营销活动，包括土地、房屋、城市构筑物以及一些基础设施的拆迁、开发与建设。

房地产开发的主要工作流程如下：

方案确定、项目规划、购买地皮、建筑拆迁、土地开发、建筑建设、工程检验、房屋销售以及售后管理等等。

目前房地产企业的开发形式有如下几点：

对于开发客体来说包括了土地、建筑与房地产综合开发；对于开发主体来说包括了独资、合资与个人；对于开发区域来说包括了新区与旧区；对于开发规模来说包括了单项和集中。

其实，房地产开发虽然可以被分成多种开发形式，但是无论是哪一种都具有着投资多、风险大以及回报高的特点，而这些也正是房地产行业最为吸引人的地方。

城市规划在实施的过程当中需要听从于当地的规划设计以及管理部门的管理，由于这两个部门是国家政府的下属分支单位，所以我们也可以将城市规划的行为看成是政府行为的体现。

基于此种情况，城市规划需要在实际的活动内容当中充分的表现出如下几个方面中的内容：

达成社会民众的共同期许和意愿、有效的保护社会公共的合法权益与应得利益、确保民众与企业法人的合法权益不受到损害以及促进城市能够更快、更好的向前发展等等。

此外，对于房地产开发来说，由于它出现的一切后果都需要由房地产企业来自行承担，所以我们应将房地产开发看成是一种企业行为。

更加直白的说，房地产开发的主要目的就是让企业本身能够得到更多的经济收益，所以他们需要自己去面对所有的不良因素，例如项目运作的时间过长、投入的经济成本过高以及所要承担的风险过多等等。

城市规划与房地产开发两者还是存在着一定的区别的，所以在完成规划与开发工作的进程当中应该从不一样的出发点去着手考虑，主要内容有如下的几点：

第一点，战略方面。

对于城市规划来说应该更加重视城市的总体规划工作，对当前城市的硬件设施与经济能力进行全面调查和了解之后再将城市总体的规划目标和方案确定出来。

对于房地产开发来说则应该更多的去了解细节方面的问题，继而寻找出最为适用于城市发展的开发方案；第二点，时间方面。

城市规划应该将目光放的长远一些，当确定了整体大方向之后再着手于当下的建设工作。

而房地产开发则需要将工作重点一直放在近期的开发工作之中；第三点，空间方面。

城市规划应该重点考虑城市空间的合理配置以及城市建筑与基础设施功能的分配。

房地产开发需要将工作重心放在局部当中，继而对区域位置进行最终的确定；第四点，效益方面。

城市规划应将城市发展、社会进步以及环境建设等多方面的内容结合到一起，尽可能的通过合理的规划方案来将社会的支出成本控制在一定的范围当中，继而达到提升城市整体经济水平的最终目的。

房地产开发需要将经济效益的主要目标锁定在企业本身；第五点，信息方面。

城市规划应该全面的去了解普通民众的心声，通过搜集民众反馈信息的方式来对现行的规划方案进行调整，继而提高城市居民整体的满意程度。

而房地产开发则仅需要对行业信息进行及时的搜集即可，让企业能够紧跟住房地产市场的发展脚步。

通过上面的介绍我们能够了解到，城市规划同房地产开发其实是一个相互互补和扶持的关系，房地产开发的“微观、局部、短期”正好能够在城市规划工作的开展中得到更好的发展。

然而，我们不得不去承认的一点是，由于城市规划与房地产开发出发角度与工作内容的各不相同，所以在实际的操作中必定会出现各种意见上的分歧，如果不能够对这些问题进行及时且有效解决的话，那么势必会对城市的发展带来一系列的负面影响。

三、郑州市城市规划与房地产开发的发展现状

（一）郑州市城市规划的发展现状

1.居住类用地和建筑的建设

郑州市的主要建设内容就是对现有的住宅区域环境进行优化，并同时坚持集中建设的原则来为市民提供住房的保障。

与此同时，郑州市的城市规划工作还着手对城市当中的老旧区域进行改建，继而达到减少老城区居民人口数量的目的。

郑州市的城市规划内容如下：

总的居住用用地为124.9平方千米，市民的人均用地为25平米，住房面积为35平米。

针对老城区的建设工作主要侧重于修建和改造，力争在最短的时间内将老城区内的所有基础生活设施进行升级和完善，同时加大绿化面积的数量，让老城区的居民能够拥有一个更加舒适的生活环境；而郑州市新城区主的建设工作主要放在了郑东城市新区与惠济片区，至于额外的新区则被划分为配套性的居住用地。

郑州市居住类建筑的建设工作严格的响应政府的号召，采用政策保全的方式来大力的支持居住类建筑的建设工作。

此外，在此次的建设工作中重点对居住房屋的面积和户型进行了限制，让那些收入在中低水平以下的市民也能够尽快的达成购房的愿望。

2.公共服务设施的建设

对现有的城市设施进行规划，同时使用分级配置以及集中分散相互配合的方式来构建出不同等级的公共服务中心，进一步的满足郑州市对于公共服务的各种需求。

公共服务设施的用地面积为77.6平方千米，人均使用面积为15.5平方米。

郑州市的郑东城市新区与中原路的西部被规划为用于行政部门办公使用的用地；老城区的行政用地主要是以升级和优化工作为主，经过多方面的考虑据决定暂时不会增加用地面积。

城市规划中的行政办公用地面积为8.3平方千米，并决定要建设出区域、城市、片区以及社区这四级商服中心体系。

3.工业用地的建设

为了让能够与城市功能相互匹配的工业体系尽快的建设出来，郑州市充分的利用了产业集群的优势来将高新技术产业的特征展现了出来。

在城市规划当中的工业用地面积为44.9平方千米，人均面积为9平方米。

工业用地的布局主要的侧重区域为两个城市开发区，政府将逐渐的对城市老区的工业用地进行减少。

在老城区当中，工业用地的建设工作主要体现在对原有机体的完善和升级上，并逐渐的将老城区内部的工业迁移出去。

另外，对于老城区内原有厂区中的工业企业来说，在今后的时间里需要朝向无污染和节能环保方向去发展。

在高新区当中，主要将建设工作放在光机电、生物制药、材料以及信息技术这四个产业集群当中，继而通过最少的时间将郑州市独有的技术工业园区建立起来。

在经开区当中，主要的建设工作为汽车、机械、电子产品、物流配送等等，目标是构建出一个完善的制造工业园区。

在须水区当中，主要的建设工作为纺织、服装制造等，目的是构建出一个完善的纺织工业园区。

在南部区当中，建设重点是汽车，为了能够尽快的达成以汽车行业为主的工业园区，南部片区已经开始着手引进一些国际上的先进技术。

4.仓储和物流的建设

郑州市的主要物流园区有三个，即为圃田、铁炉和小李庄，在城市老区当中存在的一些仓储点和物流企业都在逐渐的朝向这三个园区靠拢。

其中，圃田物流园区无论是公路、航空还是港口都是比较便利的，所以今后的工作重点将放在圃田区当中。

此外，物流规划的远期目标即为将建设中心移动到九龙国际物流园区中，继而让其能够成为中国现代物流园区当中的领头者。

城市规划中的物流和仓储用地为10.5平方千米，人均使用面积为2.3平方米。

在规划中表示，郑东新区中的中心站站点以及物流港口的建设工作是当前需要重点去完成的，继而让郑东新区集散功能、保税功能以及服务功能能够进一步的加强。

在城市老区中的郑北编组存在着一些物流仓储用地，主要的开展业务为运输、仓储、拆卸和加工等等。

物流仓储区同海棠寺场站合作形成了一个铁路口岸，继而实现了它的中转功能。

（二）郑州市房地产开发现状（以2012年为例）

1.郑东新区

郑东新区是我国整个中原经济开发区的引领者，在将近十年左右的时间里，郑东新区已经勾勒出了一个基本成形的开发示意图，至今为止，郑东新区的CBD中心已经建设完毕，内环之内的三十栋大厦都开始正常使用和运作，内环以外的26栋大厦也陆续的竣工使用。

此外，伴随则郑州国际会展中心以及艺术中心等一系列重点项目的的竣工，郑东新区更是一跃成为了郑州市的代表性区域，继而让郑州市成为了国家其他城市的典范。

高质量的城市规划方案是郑东新区迈向成功的一项重要保证，并且在今后的时间里，它不但拥有了更为广阔的发展空间，同时还得到了巨大的升值空间，截至到2012年为止，郑州市郑东新区中的优秀房屋已经达到了两万元每平米。

2.二七区

二七区又被郑州人称为二七商圈，它是郑州市的最黄金区域，并且是郑州市最大的商业中心。

为了能够让二七区近百年的商业文化与历史得到更好的发展与传承，小李庄、孙八寨也成功的转型成为了升龙国际和万达城市广场。

四、郑州市房地产开发同城市规划的存在问题

（一）城市的总体规划与布局较为混乱

伴随我国城市化建设的脚步越来越快，我国越来越多的城市开始相继出现了城中村，在郑州市当中，以城区为准的周边310平方公里的范围内就存在着228个城中村，在2012年的7月份，郑州市正式开始对城中村开展建设工作，并且预计在2015年完成所有的城中村建设工作。

由于在这些城中村当中汇聚了很多数量的外来居民，例如郑州市的一个中型城中村陈寨来说就拥有着超过14万人次的居民，所以如果将所有村落的人口数量加起来那将是一个让人膛目结舌的数字。

针对当前正如火如荼进行的城中村改建工程来说，势必会让外来人口的购房需求在短时间内一涌而出。

此外，再加上以富士康为首的大型企业的加入，也会然让数以万计的人员大批量的进入到郑州市，继而让原本就十分严峻的住房问题变得更加困难重重。

通过上面的介绍我们不难看出，郑州市所实行的城中村改造工作在实际的操作当中是存在着很多为问题的，例如绿地面积不足、教育机构用地面积不足等都是不得不去解决的任务。

另外，伴随着郑州市的多个产业集聚区域公租房项目的启动，更加让城市的规划工作变得漏洞百出。

（二）房地产开发工作的速度过快，严重的之后了交通设施的建设工作

首先毋容置疑的一点是，房地产行业对郑州市的城市发展提供了不容取代的推动作用。

在最近的十几年之间，郑州的城镇化覆盖率已经上升了11个百分点。

此外，郑州市民的人均住房面积也由当初的9.5平方米增加到了现在的32平方米。

然而，伴随着城市活动内容的不断丰富以及城市人口数量的不断增加，郑州市的城市交通如今已经变得负重不堪。

近年来，郑州市政府为了能够增强交通设施的建设，已经斥巨资对现有的交通配套设施进行了完善和升级，但是面对着如同蜘蛛网一般的城市交通体系来说，这些建设工作与资金投入就如同是杯水车薪般微不足道。

通过调查可知，郑州市在2000年到2011年之间，市区的建成面积已经扩大了有两倍之多，但是机动车辆的增加数量却达到了5倍。

五、促进房地产开发同城市规划协调发展的相关措施

（一）交通问题

伴随着郑州市人口数量的不断增加，交通问题将是我们在当下需要去首要解决的问题之一，交通管制部门在治理交通拥堵问题时应该做到如下的几个方面：

加快城市交通基础设施的建设速度；对现有的交通管制手段进行改进，有效的发挥出交通管制部门的各项职责。

具体的实施方法如下：

1.适当的减少一些其他不重要城市活动，投入更多的经费和精力来对城市的交通进行建设；

2.适当的对交通道路的规划投放的远一些；

3.增加停车场的数量和面积，例如将一些公共场所周边的自行车存放点按时间段改成停车场，或者根据实际情况建设地下和空中停车场等等；

4.进一步的提高交通管制人员的工作责任感和个人素质；

5.多多鼓励和提倡人们选择绿色的交通工具出行，例如自行车和公交车等都是不错的选择。

（二）房价问题

郑州市政府针对房价的控制问题已经是实行了较多的方法，虽然也取得了一些成绩，但是仍然需要在今后的控制工作中注意如下的几点内容：

1.闲置住宅是抬高城市房价的罪魁祸首之一，为此，在今后的时间里，政府部门不但要让房地产开发企业制定出更加适合售房的营销方案，同时还需要适当的提高土地的审批门槛。

此外，政府还应该允许闲置住宅的转型，继而有效的解决由闲置住宅过多而形成的房价过高问题；

2.市政府应该出台一个通同限购类似的限价政策，通过这种方式来杜绝房地产开放商的炒房现象；

3.对市内的各大银行进行严格管理，对房地产开放商的贷款额度进行控制；

4.尽可能多的建设一些具有保障性功能的居住房屋，继而让那些中低收入的市民也能够尽快的拥有一套属于自己的住房。

（三）配套设施问题

1.城市规划部门应该将工作重点放在城市新区的道路规划以及居民住宅小区周边的设施完善工作当中，其中包括健身器材的增加和维修、绿化用地增加、交通设施的建设以及通讯设备的完善等等，继而能够让郑州市的市民可以进一步的提升幸福指数。

2.城市规划部门应该增加同房地产开发企业之间的沟通次数，当住宅楼房建设完成之后，在第一时间里将水、电、煤气、暖气以及小区卫生等配套设施进行完善。

3.对于我们现代化的城市规划来说，应该重点注重的是城市的系统建设、总体形象建设、商业建设、住房建筑建设以及交通建设等等，此外，还应该注意的一点即为经营功能的建设，继而让城市的经济水平能够得到进一步的提高。

4.城市规划的成功与否同房地产开发有着直接的关系，所以市政府需要针对那些人流密集的商业区域进行一些形象项目的设置，并且需要重点突出房地产开发的优点；

5.对于生活在21世纪当中的我们来说，现代城市更加需要的是创新二字，在城市规划当中应该重点突出地方上特色与亮点，再加上房地产开发的配合后一定会城市的魅力与吸引力跟上一层楼。

6.作为辅助城市规划工作的房地产开发公司来说，应该坚持创新发展的原则，在紧跟住时代发展脚步的同时不断的变化公司的经营理念与文化环境，继而让自己能够在竞争异常激烈的房地产环境当中占据自己的一席之地。

六、结语

综上所述，城市规划同房地产开发之间的关系就是整体和局部、宏观和微观以及长期和短期。

更加直白一些解释，房地产开发是城市规划的执行者和服从者，而城市规划则是房地产开发的领导者和命令者。

对于郑州市来说，城市规划对于房地产开发所带来的引导性作用是显而易见的，而房地产开发对于城市规划所带来的负面影响却也是真实存在的。

基于此种情况，如果想要让郑州市在未来得到更加良性的发展，我们必须要妥善处理好这两者之间的关系，继而让它们能够一种和谐的状态而相互补充和相互扶持。

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