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房地产法律实务
房地产法律实务操作
第一讲房地产政策的历史演变
一、土地改革
1.50年6月28日中央人民政府《土地改革法》:
没收地主的土地、耕畜、农具,多余的粮食及其多余房屋。
工商业家在农村中的土地和原由农民居住的房屋――征收。
地主兼营的工商业及其直接用于经营工商业的土地和财产――不得没收。
2.1950年11月10政务院《城市郊区土地改革条例》:
地主在城市郊区的土地、耕畜、农具、多余的粮食及房屋--没收。
3.1950年11月25日内务部第125号《关于填发土地房产所有证的指示》。
土地和房产合为一证,并要列明“该户成员共有”
原土地契约一律作废。
4.1984年12月24日中央办公厅、国务院办公厅《关于加快落实华侨私房改革的意见》
在土改中,农村、城镇中没收、征收的华侨私房,一律退还。
处理原则:
①确权归谁,即为谁所有,一般不再变动。
②发生纠纷,由政府解决,不属法院主管范围。
二、公私合营
1.1955年7月14日党的十一届七中全会《关于资本主义工商业改造问题的决议》
资本家所有的资本,包括固定资产和流动资产在内,一律折价在公私合营商店入股,按股给予固定的股息。
(估价定息)。
小商小贩中间的坐商,资金可以折价入股,给予定额股息。
2.1966年9月24日中共中央507文件批转国务院《关于财政贸易和手工业方面若干问题的报告》
宣布:
公私合营企业应当改为国营企业,资本家的定息一律取消。
3.1972年商业部《关于进一步加强合作商店社会主义改造几个政策问题的意见》
处理原则:
①小商小贩-退还股金(房产权归公)(不退实物)
②资本家、地、富、反、坏--股金不退还。
三、城市私房社会主义改造
1.时间:
基本上与公私合营同步开始。
1956年已经在全国铺开,中共中央书记处《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》
1958年达到高潮,开始逐步形成一定的形式和标准。
2.改造对象:
私房主。
3.1964年1月13日国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》
①实行国家经租
②需达到一定的起点--大城市150米²、中城市100米²、小城市50-100米²
③一定时期内付房主固定租金-原房租20-40%
④出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商用房--无起点改造。
4.1966.9国家基本建设委员会城房政字(66)35号函
租息发至1966年9月,从10月停止付息。
5.1979年开始落实《私改》政策。
1982年2月4日国家城建总局转发《关于私房改造遗留问题处理意见的报告》:
“凡未达到改造起点而被改造了的私人出租房屋,都应按统一规定的改造起点,予以纠正”。
四、文化大革命涉及的房产
(一)时间:
1966年8月,中共中央《关于无产阶级文化大革命的决定》
1.1967年3月20日中共中央颁发(67)107号《关于在文化大革命中处理红卫兵抄家物资的几项规定》。
“查抄地、富、反、坏、右或其他不法分子的财物,除日常生活必需品退给本人以外,一律上交”。
2.1968年4月21日(68)国房局字第85号《关于房产管理工作中几个问题的复函》。
“对确属未改造好的地、富、反、坏、右分子被遣送到农村后,其在城镇的空闲房屋,房产部门可以接管”。
(二)落实文革房产政策
1.从十一届三中全会以后开始落实房产政策
①华侨房屋 ②港台亲属房屋 ③错划地、富房屋 ④宗教团体房产 ⑤军队占房
2.1980年10月30日国家城市建设总局(80)城发房字264号
《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》
“十年浩劫中收缴的私人房屋,根据宪法规定,应一律确认原房主的所有权,把房屋归还给原房主。
”
(三)1982年10月30日保证在原定的三五年的期限内,把被占没收的私房清退完毕。
城乡建设环境保护部(82)城住字445号《关于转发<关于进一步抓好落实私房政策工作的意见>的通知》
原则:
谁占谁退,年内基本退完,明年扫尾。
五:
镇反、大跃进、社教运动涉及房产。
(一)镇反——1949年12月(肃反)
(二)大跃进——1958年
(三)社会主义教育运动——1962年9月
(小四清) ①清理帐目 ②清理仓库 ③清理财务 ④清理工分
1.1963年3月1日开展“五反”
①反贪污盗窃 ②反投机倒把 ③反铺张浪费 ④反分散主义 ⑤反官僚主义
2.1965年1月毛泽东主席制定了《农村社会主义教育运动中目前提出的一些问题》(即二十三条)中,提出“四清”
⑴清政治 ⑵清经济 ⑶清组织 ⑷清思想
3.原则:
⑴镇反中,反革命分子房产,不落实;
⑵大跃进中,平调房产,一律退赔;
⑶社教中,错定地、富成份而没收的房屋,原则上应予退还。
第二讲房地产管理制度
一、《房地产管理法》对房地产管理建立了五项基本制度
1.国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度;
2.实行房地产价格评估制度;
3.实行房地产成交价格申报制度;
4.实行房地产评估人员资格认证制度;
5.实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
二、五种登记备案制度
1.房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度;
2.商品房预售合同的登记备案制度;
3.房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度;
4.房地产租赁合同的登记备案制度;
5.土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。
三、五种证书
1.土地使用权证书(出让土地);
2.建设用地规划许可证;
3.建设工程规划许可证;
4.建筑工程施工许可证;
5.商品房销(预)售许可证。
四、房屋的性质
1.公房――公房也称公有住房,国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。
目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:
一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。
上述两类房均为使用权房。
2.使用权房――使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
3.不可售公房――不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
4.已购公房――已购公房又称售后公房,是指职工按房改政策买下的公房。
5.单位产权房――单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。
6.廉租房――廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念,类似于香港的“廉租房”。
我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
7.私房――私房也称私有住宅,私产住宅。
它是由个人或家庭购买、建造的住房。
在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。
公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。
随着住宅商品化的推进,城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。
第三讲土地开发利用
国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地。
国家实行基本农田保护制度。
《山东省实施<土地管理法>办法》1999年8月22日通过,公布之日施行。
一、开发利用总体规划的审批。
土地利用总体规划按下列规定审批:
1、省土地利用总体规划,报国务院批准;
2、省人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划,经省人民政府审查同意后,报国务院批准;
3、本条第一项、第二项规定以外的土地利用总体规划,逐级报省人民政府批准。
其中,县级人民政府所在地的乡(镇)和省人民政府指定的乡(镇)以外的其他乡(镇)的土利用总体规划,经县级人民政府审查,由省人民政府授权设区的市人民政府、地区行政公署批准,报省人民政府备案。
土地利用总体规划一经批准,必须严格执行。
二、耕地开垦费的缴纳标准。
耕地开垦费按下列标准缴纳:
1、经批准占用基本农田的,按被占用耕地前三年平均年产值的十至十二倍缴纳;
2、经批准占用基本农田以外的耕地的,按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。
耕地开垦费不得减免,建设单位应当将其作为建设用地成本列入建设项目总投资。
三、建设用地规模范围内的土地审批权限
在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内,具体建设项目使用国有建设用地及国有未利用土地,按照下列权限输审批手续:
1、占用土地二公顷以下的,由市、县人民政府批准,逐级报省人民政府备案;
2、占用土地二公顷以上八公顷以下的,由设区的市人民政府、地区行政公署批准,报省人民政府备案;
3、占用土地八公顷以上的,由省人民政府批准。
国家重点建设项目、军事设施和跨省的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地,需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用土地的,报国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外单独选址的建设项目用地,应当报国务院或者省人民政府批准。
四、农村宅基地审批标准
《土地管理法》第四十三条规定:
农村村民一户只能拥有一处宅基地。
农村村民建住宅,必须符合乡(镇)土地利用总体规划,结合旧村改造,充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地,严格控制占用农用地。
新建宅基地面积限额为:
1、城市郊区及乡(镇)所在地,每户面积不得超过一百六十六平方米;
2、平原地区的村庄,每户面积不得超过二百平方米。
村庄建在盐碱地、荒滩地上的,可适当放宽,但最多不得超过二百六十四平方米;
3、山地丘岭区,村址在平原地上的,每户面积一百三十二平方米;在山坡薄地上的,每户面积可以适当放宽,但最多不得超过二百六十四平方米。
人均占有耕地六百六十六平方米以下的,每户宅基地面积可低于前款规定限额。
县级人民政府可以根据本地具体情况,在本条第二款规定的限额内制定本行区域内的宅基地面积标准。
第四讲国家对房地产市场管理的抑制措施
一、对土地使用权的出让行为加强管理。
实行有计划、有步骤地进行,对土地利用实行总体规划、城市规划和年度建设用地规划。
二、对土地使用权价格进行管理。
1.规定了房地产评估制度;
2.确定了基准地价;
3.明确交易方式:
⑴协议 ⑵拍卖 ⑶投标。
三、对以划拨方式取得土地使用权交易行为的管理。
1.经批准后,办理土地使用权出让手续;交纳土地出让金;
2.经批准后可以不办理土地使用权出让手续;但所获土地收益上缴国家或作其他处理。
四、对已受让的土地必须按合同期限开发、利用。
1.一年未动工开发的,可以征收出让金20%以下的土地闲置费;
2.满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
五、房地产转让须达到一定的投资额及条件。
1.支付全部土地使用权出让金;
2.办理并取得土地使用权证书;
3.按(出让合同)约定进行投资;
①房屋建设工程,应完成开发投资总额25%以上;
②成片开发土地,须形成工业用地或其他建设用地条件。
六、规定了商品房预售的条件。
1.支付全部出让金,取得土地使用权证书;
2.持有建设工程规划许可证;
3.按提供预售的商品房计算,投于开发建设资金达到总投资额25%以上,并已经确定了施工进度和竣工交付日期;
4.取得商品房预售许可证。
第五讲土地使用权划拨
一、土地使用权划拨的概念
是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
二、土地征用、划拨所需资料
1、向驻地县级以上土地管理部门提出用地申请,填写《建设用地申请表》。
济南市城市规划区范围内用地的向市土地管理局申请,市规划区范围外的向所在县(市)区土地管理部门申请。
2、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告(向有权批准立项部门的同级土地管理部门申请办理)。
3、项目建议书批复。
4、项目可行性研究报告及批复。
5、初步设计方案及批复。
6、建设项目当年投资计划。
7、城市规划行政主管部门或有权的建设行政主管部门颁发的建设用地规划许可证和建设用地规划意见。
8、若涉及有关部门,需有关部门出具书面意见(如地质矿产、环境保护、水利、林业、防爆防火安全、铁路、公路、供电、卫生防疫、文物保护、风景保护区、水源保护区等)。
9、地质灾害危险性评估报告(建设项目位于地质灾害易发区的提供)。
10、建设用地单位的有关资质证明(如工商执照,提供复印件时核对原件)。
11、土地权属证明(即拟用土地的土地所有证或土地使用证,属收回的国有土地,提供国有土地使用证正本)。
12、土地估价报告书市、县(市)、历城区土地行政主管部门对估价报告结果的确认意见。
13、用地单位对征用土地方案的意见。
(国务院审批的提供)。
14、用地单位与被用地单位商定的土地补偿和安置补助意见。
(国务院审批的提供)。
15、扩建、续建项目提供原址土地利用平面图及土地使用证书。
16、迁建、异地改造项目提供原址土地利用平面图及主管部门对原址的处理意见。
17、旧城改造项目(拆迁用地)需提供拆迁管理部门出具的验收文件、图纸、与被拆迁单位(个人)签订的协议(合同)。
18、用地位置图(在土地利用现状、地形图上标注);土地利用规划图。
19、勘测定界图及勘测定界技术报告(有测绘资质的单位出具、并符合原国家土地管理局[1996]国土[建]字第204号文件中的有关技术标准)。
20、建设项目总平面布置图(由设计部门正式设计,一般项目总平面布置图的比例尺不小于1:
2000。
大型、线形工程比例尺不小于1:
10000,大型、线形工程还应提供标准纵、横断面图)。
21、占用耕地的需占补平衡材料及用地单位需提供的其他文图资料。
用地如报国务院审批,以上资料须向市土地局报14套,其中图纸6套;省政府审批,以上资料须向市土地局报4套;省土地局代省政府审批的,以上资料须向市土地局报3套。
三、征(拨)土地使用权登记还应提供材料:
1.土地登记申请书;
2.征(拨)用地批准通知书1份;
3.征(拨)用地范围宗地图;
4.项目批准文件(立项);
5.规划红线图1份;
6.土地征用审批表复印件1份。
四、土地使用审批程序
(一)土地征用、划拨审批程序
(二)土地登记初始(变更)登记程序
1、申请;
2、地籍调查;
3、权属审核;
4、注册登记;
5、颁发土地证书
第六讲土地使用权出让
一、土地使用权出让概念
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
二、集体所有的土地出让的前提
集体土地经依法征用转为国有土地后,方可有偿出让。
三、出让最高年限:
1.居住用地70年;
2.工业用地五十年;
3.教育、科技、文件、卫生、体育用地五十年;
4.商业用地、旅游、娱乐用地四十年;
5.综合或者其他用地五十年。
四、出让方式
1.协议
2.投标
3.拍卖
五、改变土地用途
应重新签订出让合同,调整出让金。
六、出让合同的主体:
1.出让方――土管理部门
2.受让方:
《城市房地产管理法》第三十九条:
“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,……应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
”
国土管局《关于执行〈城市房地产法〉和国务院55号令有关问题的批复》(国土批[1996]89号)第三条。
“《城市房地产法》第三十九条第一款所称‘受让方’,应是指原划拨土地使用权人即转让方的对应方。
……土地管理部门应按该法第三十九条第一款的规定,与受让方签订出让合同。
不宜再按国务院55号令的有关规定,与划拨土地使用权转让方签订出让合同。
”
七、出让土地应提交的资料
1.受让土地使用权的报告3份;
2.项目批准文件3份;
3.建设用地许可证或规划设计条件书或用途变更通知;
4.规划用地红线图,工程规划设计平面布置图各3份;
5.地价评估报告3份,地价确认批复3份;
6.受让方在当地工商注册登记,营业执照副本复印件3份;
7.法人代表证明书、身份证复印件3份;
除上述资料外,外商及某些特殊项目还需要提交下列资料:
8.外商投资企业批准证书,经批准的合资、合作章程3份;
9.有污染的项目,应提交环保评价意见书3份;
10.房地产开发项目,应提交《国有土地使用证》或土地使用权有效证明文件;
11.补办出让手续的项目,应提交《国有土地使用证》或土地使用权有效证明文件;
12.企业改制土地资产处置项目,应提交行政机关批准文件或法院依法裁定书;
13.宗地图3份;
14.测绘成果表3份;
15.其他认为有必要提交的资料。
八、出让登记应提供的材料
1.省、市政府对该宗地的出让批复,市土地局转发文件;
2.国有土地使用权出让合同1份;
3.出让金缴纳凭证、契税缴纳证明复印件;
4.土地出让范围宗地图1份;
5.当地工商注册登记、营业执照副本复印件;
6.法人代表证明或法人代表委托书;
7.土地登记申请1份。
九、土地出让审批程序
1、土地使用者提出申请并提交所需资料;
2、研究出让方案;
3、土地局与土地受让人签订出让合同;
4、土地受让人交纳土地出让金;
5、局领导签发;
6、按国家规定权限报有权批准的市以上政府批准;
7、转发政府批复;
8、土地受让人到土地所在区土地管理局办理土地登记、核发土地使用证手续。
十、出让合同的效力认定
省高院《关于审理房地产案件若干问题的意见》第58条规定,“审理土地使用权出让合同纠纷案件,首先应审查出让合同的效力。
审查时注意以下几点:
一是合同双方的主体资格是否合法;二是签订合同是否遵循了平等、自愿、有偿的原则;三是合同中的出让期限是否超过了法律规定的限制;四是出让合同签订后是否在法定期限内,支付了全部出让金或按照有关规定支付了一定比例的定金;五是出让方是否按合同规定提供了出让的土地使用权。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定不符合上述几个条件的,均应认定土地使用权的出让合同无效。
”
第七讲房地产转让登记、批准的效力
一、房地产转让登记程序
《房地产管理法》第35条规定:
房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
《土地管理法》第12条规定:
依法改变土地权属和用途的,应当办理变更登记手续。
二、房地产转让批准程序
《房地产管理法》第39条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让,应当经市、县人民政府土地管理部门批准,并依照规定办理过户登记。
三、房地产转让登记、批准效力
(一)最高人民法院1999年12月1日法释[1999]19号《关于适用<合同法>若干问题的解释》
依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
(二)国土局《划拨土地使用权管理暂行办法》 [1992]第1号
土地使用权转让、出租、抵押,当事人不办理土地登记手续的,其行为无效,不受法律保护。
(三)自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
第八讲房地产权利抵押
一、概念
土地使用权抵押是指债务人(土地使用者)不转移土地使用权,将该使用权作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人有权发该土地使用权依法处分,并优先受偿。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
二、合同主体
土地使用者与债权人。
(抵押人与抵押权人)(村委原则上不能作为抵押主体。
)
三、抵押的范围
(国土局)《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》
1.国有土地使用权。
2.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
(担保法)
3.承包并经发包方同意抵押的乡(镇)村企业厂房等建筑物涉及使用范围内的集体土地使用权。
四、抵押的法定条件
房地产抵押管理,是指房地产管理部门运用房地产管理法律、法规和政策对房地产抵押权的、房地产抵押的登记和注销,以及抵押房地产的处分、抵押房地产的产权变更、转移等进行的组织、调控、监督、指导等工作。
房地产抵押管理的主要规定和内容有以下几个方面:
(一)设定抵押权的房地产必须是依法取得了房屋所有权及该房屋占用范围内的土地使用权的房地产(在建工程抵押除外)。
(二)设定房地产抵押权必须凭《房屋所有权证》和《土地使用权证》办理;房地产抵押双方当事人,必须签订房地产抵押书面合同并到房产交易监理所办理抵押登记。
(三)同一房地产设定数个抵押权时,其抵押担保的总债务不得超过该房地产评估价值的70%。
(四)已出租房地产设定抵押时,应书面通知承租人,原租赁关系继续有效。
(五)抵押期间,抵押人未征得抵押权人的书面同意,不得擅自将抵押的房屋进行翻建、改建、扩建,不得改变房地产的用途,亦不得将其出售、分割、赠与或以其他方式处理。
抵押期间,因国家建设需要予以拆除的,抵押关系告结束,由抵押人清偿债务或由抵押双方重新抵押权。
(六)抵押期满,债务清偿完毕,抵押契约即告终结。
双方当事人应在15天内,到市房屋产权登记中办理注销手续。
抵押期满,抵押人未按约定偿还债务时,抵押权人可依法向人民法院或仲裁委员会申请处分抵押房地产并优先受偿。
(七)处分抵押房地产所得价款,要依法定顺序和原则进行分配;处分抵押房地产所得价款不足履行债务时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。
(八)处分以划拨方式取得土地使用权的抵押房地产时,应从所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
五、抵押的限制范围 《担保法》
(一)乡(镇)村企业的土地使用权不得单独抵押。
(建筑物同押);
(二)土地所有权;
(三)耕地、宅基地(空闲)、自留地、
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