06物业接管验收作业指导书.docx

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06物业接管验收作业指导书

物业交接查验作业指导书

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1．目的

规范公司接管验收交接程序,确保物业接管验收交接工作得到有效控制,以便对物业进行全面管理,保证业主入住工作顺利进行。

2．适用范围

本作业指导书适用于所属分公司、项目所承接的新建住宅物业接管验收。

3．职责

3.1项目接到开发商要求验收的通知后,由项目经理负责指定接管负责人及相关专业人员组成验收小组，在开发商组织下进行验收。

3.2验收小组对设计图纸、设计变更、设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料进行验收。

竣工图应在设备设施接管验收后的3至6个月内移交物管中心。

3.3验收小组应按开发商向物业公司所移交设备清单上所列目录，对清单上的设备按规格型号、数量、容量、安装位置及设计要求等进行验收。

3.4项目要组织验收小组参加住宅工程质量分户验收工作，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题跟踪整改情况。

3.5验收工作完成后由项目经理与开发商办理接管手续。

4．方法与过程

4.1验收小组依据《设备设施接管验收项目表》中所列项目按专业分工对设备设施进行预验收。

4.2在预验收过程中,应将未达到验收标准的问题记录在《设备设施验收检查记录单》中，汇总后提出书面整改报告提交开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

4.3在预验收中未达到验收要求的楼宇、设备设施，在整改完成后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收，并记录在《设备设施交接单》中，办理交接手续。

当所接管的设备设施存在缺陷和问题时应记录在《接管验收设备设施问题登记表》中。

4.4在楼宇接管前应对每套单元房的水、电、土建、门窗、电气等进行全面检查，并将检查结果记录在《房屋检查记录单》上，汇总后交开发商督促施工单位进行整改，整改合格后再进行接管。

4.5设备、设施验收时要做到符合以下几点

4.5.1设备的规格、型号、数量与图纸设计相符。

4.5.2主要设备、设施的安装位置与设计相符，安装质量合格；

4.5.3设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合。

4.6在对移交的图纸、资料进行接收时，应根据《图纸资料接收项目表》中的项目进行验收交接，验收后应填写《图纸资料交接单》办理交接手续。

当所接管的图纸资料存在遗留问题时应记录在《接管验收图纸资料遗留问题登记表》中。

4.7对楼体和公共区域内的隐蔽工程应在施工过程进行检查，对检查出的问题应记录在《隐蔽工程检查记录单》中，并及时将问题汇总后交开发商督促施工单位进行整改。

4.8楼宇和设备设施观感验收的方法和要求

验收标准以建设部P30001-90《房屋接管验收标准》为标准。

4.8.1主体结构

4.8.1.1地基基础的沉降不得超过GB5002-2002《建筑地基基础设计规范》的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

4.8.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过GB50010-2002《混凝土结构设计规范》的规定值，应无钢筋外露；

4.8.1.3外墙不得渗水；

4.8.1.4屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

4.8.2楼层地面面层

4.8.2.1基层粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；

4.8.2.2块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

4.8.3内墙面

4.8.3.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

4.8.3.2块料（如瓷砖）面层：

粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；

4.8.3.3顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍；

4.8.3.4卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。

4.8.4门、窗

4.8.4.1户门开启自如，零配件齐全，门面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；

4.8.4.2门锁、窗销连接牢固，开启灵活，纱窗完好，护栏安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹；

4.8.4.3玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

4.8.4.4油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。

4.8.5电气、仪表、给排水、采暖及热水设备

4.8.5.1电气插座安装牢固，符合"左零右火"规定，电源接通、正常；

4.8.5.2开关安装牢固，开关灵活，接触良好；

4.8.5.3灯座安装牢固，完好无损，发光正常；

4.8.5.4电子对讲通话清晰，无杂音；视频清楚，无雪花无波纹；设备完好、无破损。

4.8.5.5有线电视、电话、网络面板安装牢固，无缺损；

4.8.5.6水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤；

4.8.5.7给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力；

4.8.5.8地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损；

4.8.5.9采暖、热水设施符合要求，散热器安装牢固，配件齐全，无渗漏现象，散热器外观完好无污渍和划痕。

4.8.6公共卫生间

4.8.6.1卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅；

4.8.6.2饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直；

4.8.6.3木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固，油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。

4.8.7楼梯、扶手

4.8.7.1钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；

4.8.7.2楼梯无裂缝，无表皮剥落。

4.8.8不锈钢单元门光洁，线条顺直，对缝严密、开启灵活，闭门器功能正

常。

4.8.9防盗网安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折伤。

4.8.10安全防范各系统设备安装符合设计要求，各系统运行正常。

4.9公共配套设施观感验收的方法和要求

4.9.1天台：

天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

4.9.2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。

4.9.3屋面避雷设施连接牢固。

4.9.4路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，发光正常，灯柱安装牢固，油漆完好。

4.9.5草坪灯、景观灯、水景照明完好发光正常、喷泉供排水正常、水池防水良好无渗漏，绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

4.9.6道路

4.9.6.1路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；

4.9.6.2路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

4.9.6.3块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

4.9.6.4交通标识线、路牌清楚完好。

4.9.7楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

4.9.8垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，使用方便；设备完好，具备使用功能和符合设计要求。

4.9.9保安岗亭配件齐全，标识清晰，完好无损。

4.9.10道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

4.9.11停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施完好，排水设施良好。

4.9.12自行车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

4.9.13强电、弱电、水暖竖井内所安装的设备设施符合图纸要求和施工规范；竖井内整洁、无杂物，所有设备设施外观完整，无损坏，设备竖井门、锁良好。

4.9.14雨水、污水管道排水畅通不积水，化粪池排水畅通，井池壁无裂缝，井池内无杂物。

4.9.15为保证楼内排水立、干管排水畅通需做通球实验，通球所使用的球径不小于排水管管径的2/3。

4.9.16空调机座栏杆安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀,冷凝水收集管安

装符合技术要求。

4.9.17台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

4.10机电设备观感验收的方法和要求

4.10.1电梯设备

4.10.1.1电梯型号、数量与移交清单相符，安装符合规范，电梯运行平稳，有电梯运行合格证；

4.10.1.2机房设置合理，配件齐全，标识清楚，地面表面光洁平整、室内明亮；

4.10.1.3电梯应能正确地启动、运行、选层、平层、停层正常，曳引机运行正常；

4.10.1.4制动器、限速器及其他安全设备、设施应动作灵敏可靠；

4.10.1.5安装时的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录和图纸资料均应完整，符合要求。

4.10.2变配电设备

4.10.2.1变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好；

4.10.2.2安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，配电房内消防器材配备合理；

4.10.2.3各开关柜容量与竣工图纸相符；

4.10.2.4高、低压各开关柜专用操作工具齐全、配电柜前后配置绝缘垫；

4.10.2.5各开关柜出线有表明去向的标牌、计量电表无漏装、连接接地线；

4.10.2.6电容柜自动，手动工作正常，面版显示与实际相符，无过补或滞后现象。

4.10.3给排水、供暖设备

4.10.3.1设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好；

4.10.3.2标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象；

4.10.3.3机房配置完整，设备运行无噪音，监视仪表工作正常；

4.10.3.4水池、水箱卫生清洁，无渗漏，生活水消毒设备运行正常；

4.10.3.5水质化验单、合格证齐全。

4.10.4消防设备

4.10.4.1消防设备型号与移交清单相符，设备反应敏捷，工作性能良好；

4.10.4.2标识清楚，表面完好无损，设备安装规范，机房干燥、通风、采光良好；

4.10.4.3消防设备必须符合GB50166-92《火灾自动报警系统施工及验收规范》的要求，并且要有消防部门检验合格证。

4.10.4.4检查报警主机运行状况，CRT显示情况；

4.10.4.5消防泵、喷淋泵电源正常，主阀门处于常开状态，单向阀正常，水

泵压力表正常，消防联动直接启动正常；

4.10.4.6喷淋湿式阀、预作用阀压力正常，各种控制阀工作正常，水压警铃工作正常；

4.10.4.7感烟器、感温器检查与底座接触良好，外观洁净，安装倾斜度不大于45度，烟感、温感器无遮挡，处于良好巡检状态；

4.10.4.8疏散、出口指示灯、应急照明灯安装牢固，指示灯玻璃面板无划伤或破裂现象；

4.10.4.9消防接合器检查结合器门开关良好，接合头完好、灵活，标志清楚，结合器无被其他物体阻挡埋压；

4.10.4.10消防栓固定良好，无脱落，无渗漏，破玻璃按钮、消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全；

4.10.4.11送风、排烟风机电源正常，消防联动直接启动正常，检查各控制阀正常，风口、百叶窗能顺利打开；

4.10.4.12防火卷闸按钮开关良好，检查卷机、操纵板、刹车功能，启动联动测试；

4.10.4.13防火门闭门器功能正常，门面光洁，线条顺直，对缝严密、开启灵活；

4.10.4.14紧急广播电源正常，检查消防联动接线、消防播放设备、紧急广播现场音量正常，消防电话正常；

4.10.4.15消防联动测试、电梯迫降、火警切电功能正常；

4.10.4.16检查灭火器数量、压力、重量是否符合要求，喷管有无破损、检查外观无明显锈蚀，且在有效期内；

4.10.4.17推车式灭火器检查行驶机件是否灵活，伸展胶管无破损。

4.11接管验收遗留问题的处理

4.11.1遗留问题登记确认

4.11.1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收图纸资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；

4.11.1.2对物业硬件设施接管验收中发现的缺陷等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认；

4.11.1.3对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发联系补齐，必要时项目经理应当协助进行；

4.11.1.4对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；

4.11.1.5重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决，必要时项目经理应当协助进行；

4.11.1.6产品交付三个月集中维保修期后，物业主责的维保（第三方）的相关流程和权限是否明确，是否制定维保修消项计划并逐步消项；

4.11.1.7针对遗留问题与开发商有专门会议纪要或协调记录（仅限于交付2年内的项目），且体现解决的方法及时间节点。

5.记录表格

YYJYWY-WX-06-F1《设备设施接管验收检查记录单》

YYJYWY-WX-06-F2《接管验收设备设施问题登记表》

YYJYWY-WX-06-F3《房屋检查记录单》

YYJYWY-WX-06-F4《设备设施交接单》

YYJYWY-WX-06-F5《隐蔽工程检查记录单》

YYJYWY-WX-06-F6《图纸资料交接清单》

YYJYWY-WX-06-F7《接管验收图纸资料遗留问题登记表》

设备/设施接管验收记录表

部门

设备名称

规格型号

配套

工具

配套

钥匙

配套

资料

订货合同

    份

使用说明书

    份

合格证

    份

检验报告

    份

竣工图

    张

验收记录

    张

设备安装测试记录

    份

随机用工具清单

    份

设备房环境

地面

墙面

天花

降噪

减震

应急灯

详情记录：

注：

本项符合要求画“∨”，有缺陷画“×”，无此项画“——”，增加项补填。

存在

问题

整改

情况

复查人：

甲方代表：

乙方代表：

物业代表：

接管验收设备设施问题登记表

设施设备名称

位置

问题描述

备注

房屋检查记录表

年月

检查内容

位置

存在问题

巡检日期

巡检人

地基基础

内墙面

外墙面

天面隔热层

防水层

墙体、屋面渗漏

玻璃幕墙

楼地面

房屋标识

通风口

顶棚

主体沉降、梁

柱、剪力墙

其它

备注

注：

审核：

日期：

设备设施交接单

工程名称

合同编号

施工单位名称

联系人

联系电话

建设单位名称

联系人

联系电话

设施设备移交的项目及区域：

（详细描述）

附件：

移交清单明细

施工单位

监理单位

建设管理单位

建设单位

负责人签字：

（单位公章）

年月日

负责人签字：

（单位公章）

年月日

负责人签字：

（单位公章）

年月日

负责人签字：

（单位公章）

年月日

隐蔽工程检查记录单

工程名称：

施工单位

隐检项目

隐蔽部位

填写日期

隐蔽内容

自检结果

复查结果

施工单位

监理（建设）单位

技术负责人：

项目负责人：

年月日

监理工程师：

年月日

图纸资料交接清单

系统名称：

序号

图纸资料名称

页数

份数

验收情况

备注

移交单位盖章

负责人签名

年月日

接收单位盖章

负责人签名

年月日

接管验收图纸资料遗留问题登记表

日期：

资料名称

问题描述

备注

验收人：

确认人：